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加拿大｜房价太高加拿大房屋负担能力继续恶化

据加拿大皇家银行（RBC）9月1日发布的数据，因房价太高且居高不下，今年上半年加拿大业主房屋负担能力急降，温哥华地区下降更为明显，多伦多次之。

房价太高加拿大房屋负担能力继续恶化

按照定义，房屋负担能力指数是指业主购房和养房的支出占税前家庭收入的百分比，其中包括了按揭付款、水电费和物业税等。

温哥华和多伦多房屋负担能力恶化最严重

全国而言，今年第二季度购房和养房的支出已经占税前平均家庭收入的42.8％，比上季度上升1.2个百分点，比2015年同期则上升2.9个百分点。

皇银表示，从全国来看，温哥华和多伦多业主的房屋负担能力恶化的情形更为严重，在温哥华，今年上半年购房和养房的支出已经占税前平均家庭收入的90.3％，其中第一季度上升6.6个百分点，第二季度上升6.1个百分点。这是温哥华有该记录26年以来，最大的连续两个季度的升幅。

在今年第二季度，温哥华地区拥有独立屋业主的负担能力恶化最为严重，公寓业主的负担能力则是中等程度的恶化。

多伦多业主房屋负担能力恶化程度仅次于温哥华：今年第二季度购房和养房的支出已经占税前平均家庭收入的60.2％，也比上个季度上升2.1个百分点。

除温哥华和多伦多外，今年第二季度加拿大多数大都市区的房屋负担能力有所下降，但幅度不大；有些城市甚至有所改善，包括阿省的卡尔加里，纽芬兰的 St. John’s，以及新不伦瑞克（ New Brunswick）的 Saint John等等。

目前的格局短期内不会改变

皇家银行首席经济学家赖特(Craig Wright)表示，目前的格局，即多伦多和温哥华两市情况继续恶化而其它地区会有所改善，在短期内基本不会改变，最大原因是多伦多和温哥华房市仍然火热，房价还在走高，再加上低层房屋尤其独立屋供不应求，因此这个情况一时难以改变。

加拿大建筑暨开发业者协会 BILD（Building Industry and Land Development Association）此前发布的数据也印证了上述说法。BILD的数据说，10年前，多伦多市场上待售的低层房屋（包括独立屋、双拼和镇屋等）有16,420栋；而在目前，这个数字骤降至1,985栋。

（据加国无忧报道）

加拿大｜住房危机大学生租房压力超学业

据news1130报导，21岁的卑诗大学学生格鲁希安（Dario Garousian），最近在推特上贴出一照片，40多名学生排队竞争一出租房。他感叹租房压力大，而高压的学业反而轻松，仿佛在公园漫步一般。

住房危机大学生租房压力超学业

格鲁锡安曾经申请住校，不过等不到宿舍，他与朋友只好寻找校外住房。他们去看一公寓房，没有想到40多学生排队申请。

他说：“赶到那里后感到太可怕了，好像我必须写下申请，乞求租给我一个房间。”他表示，去年1600元可以租到两卧室，而今年能够租到一卧室就已经走运了。

不仅是温哥华学生面临这种尴尬，低陆平原地区的学生都有同感。格鲁锡安的一位朋友住在满地宝，每天必须乘坐公交车，因为就近找不到住房。

房东也希望挑选好租客，他们喜欢有稳定收入的长期租客，这也让学生处境艰难。格鲁锡安想用自己的部分工资收入，支付学费，而大部分却被房租吞噬。

卑大住房部主任Andrew Parr表示，他们修建了加拿大最大的学生大楼，共有1.1万个床位，仍然有5000名学生排队等待。去年，学校再增加1400床位，另外，三个建设项目有望2019年竣工，又将增加1.25万个床位。

他说，每一床位耗资10万元，而一栋大楼需要四年时间完成，温市可负担房屋面临越来越大的挑战，而卑大是温市的一个缩影，这些挑战也部分转嫁给了卑大。

面对住房紧缺，学生们不得不各显神通，格鲁锡安选择与家人住在北温，他觉得很幸运，但不是所有学生都有这福气。

（据互联网报道）

加拿大｜新税后温哥华房市萧条但房价硬挺不跌

加拿大 BC省从2016年8月2日起启动针对大温地区外国买主的 15% “转让税”，人们都在等待观看新税对大温房地产的影响。

新税后温哥华房市萧条但房价硬挺不跌

本周五(9月2日)大温房地产局 (Real Estate Board of Greater Vancouver)出炉了最新统计数字，显示各种类型的房产包括在内，8月份的销售量比7月份下滑了近23%。

不过，大温房地产局表示，销量的下降意味着市场回到了更“正常的水平”，房地产局负责人莫里森 (Dan Morrison)说，虽然销售下滑，但新税对市场的长期影响现在还不能确定。

加拿大广播公司的Mike Laanela报道说，其他一些专家也认为，尽管销售下滑，但现在下结论还为时过早。

大温哥华的一个数据统计公司SnapStats的总裁南希·比顿(Nancy Beaton)表示，初步数据表明，在温哥华市、列治文市、本拿比市和素里市，独立住宅的销售量8月份比7月份下降了 47% – 54%，在这四个城市，房产的平均售价下滑了3%。

比顿说，数据中最有意思的一点是，在温哥华西区，独立住宅首次变成了“买方市场”。

四个城市

报道说，根据 SnapStats 的统计数据，在温哥华西，8月份共售出了 57栋独立住宅，7月份的销售量为108栋。

在比较抢手的一些街区，独立住宅的平均售价从352万加元降至342万加元。

同样，在列治文市，8月份售出了56栋住宅，7月份则为121栋，房子的平均售价8月份为169万加元，与7月份的 170万相比差不多。

而在本拿比市，8月份卖出去42栋独立住宅，7月份则售出78栋，房子均价从165万加元降至152万加元。

在素里市 (Surrey)，独立住宅的销售量从7月份的201栋掉到8月份的157栋，但房子的平均售价维持在 85万加元，没有变化。

称趋势为时尚早

尽管大温的房产销量大幅下滑，但南希·比顿认为现在就说这将成为一个长期趋势尚为时过早。

她说，8月通常是大家都去度假的月份，包括房地产经纪人也在度假，我们需要几个月的数据，来观察外国买主转让税是如何影响市场的，我认为到明年1月、2月，情况才能比较明朗。

汤姆·大卫杜夫 (Tom Davidoff)是不列颠哥伦比亚大学 UBC 尚德商学院城市经济中心的主任，他说，“.我们很想知道新税的影响，但看起来在新税实施前，市场已经在放缓“。

人们观望

南希·比顿说，现在很多人抱观望态度，买不买?卖不卖?人们心里很纠结。

她说，如果说高端市场的房价会下降，她怀疑普通住房的房价将受到影响。

她说，“我认为在高端市场，比如1000万、1500万、2000万的房子，新税会有影响，已经听说有的房子降价了100万或200万”.

“但对一般人来说，这个税不会有太大的影响，在温哥华，年收入 5 万加元就可以买一栋独立房的日子，早已一去不复返了”。

公寓、联排住宅销售不减

虽然初步数据显示，独立住宅的销量大幅下降，但公寓和联排住宅的销量下降不那么明显。

根据 SnapStats 的数据，在素里市，公寓和联排住宅的销量在8月份居然上升，成交量为315宗，7月份为306。

（据加拿大家园报道）

加拿大｜新税冲击温哥华房市八月销量回归历史水平

最权威的大温地区楼市销售数据今天出炉，根据大温地产局的报告指出，在刚刚过去的八月大温地区共售出物业2,489个单位，与去年同期3,362个单位相比下跌26%，与2014年八月的2,771间相比下跌10.2，与2013年八月销售量 2,514个单位相比依旧少1%。和今年7月销售量相比较，8月销售量直线下跌22.8%。

新税冲击温哥华房市八月销量回归历史水平

从历史水平来看，今年8月的销售数据比过去十年销售平均水平略低3.5%。

“七、八两月大温楼市销售情况，一改今年上半年创纪录式增长，已恢复至历史平均水平，”大温地产局主席Dan Morrison表示，“近几个月大温楼市销量已见回调，八月初对海外买家征收的物业转让税更抑制了海外买家交易数量，也让本地市场买卖双方充满了不确定性，持观望态度。”

“当然新税收政策的影响需长时间观望，我们也静待政府关于海外买家的下一轮数据。”

新屋挂牌数量方面，八月新挂牌独立屋、连排屋以及公寓等共有4,293间，比去年同期4,281间增加0.3%，比今年七月挂牌单位 5,241间减少18.1%。

而八月大温地区在MLS系统中共有8,506间房屋挂牌销售，与2015年同期的10,897间相比下降21.9%，而与2016年的8,351间相比上升1.9%。

八月大温地区房屋销售与挂牌比为29.3%，暂时仍为卖方市场。

通常来说若房价遭受下行压力，则销售与挂牌比会下探至12%；而当房价遭遇上行压力则该比例会在一段稳定时间内上升至20%-22%。

另外，大温八月份房屋价格指数（HPI）为93.31万元，较去年同期相比飙升31.4%，三个月内价格仍上涨了4.9%。

“总体来说，大温地区多数社区仍然供需不均，不过我们可以看到独立屋与其它类型物业相比销售放缓，且仅有少数独立屋在价格最高点交易。”Morrison表示。

“独立屋销售数据的变化，让大温地区房屋平均价格出现明显回落，不过房屋基准价与七月相比并无太大变化。”

尽管平均价格是计算房屋价格最简单的方式，但是受其它类型物业影响，并非最准确的方式。豪宅价格与廉价屋都会让价格产生偏颇。而根据消费者物价指数得来的房屋价格指数（HPI）综合基准价格(benchmark price)则更加稳定可靠，反映地区内各种物业类型中标准户型价格随时间变化的整体趋势比较。

在各类型房屋的表现方面，独立屋在八月的销售达 715间，较去年同期的 1,290间减少44.6%，独立屋基准价为 $1,577,300万元，较去年同期增加35.8%，三个月内价格上涨了4.2%。

大温地区八月的柏文销售量为1,343间，较去年同期的1,494间亦减少10.1%，基准价较去年同期上涨,26.9%，至$51.43万元，三个月内价格上涨了6.1%。

最后连排屋在七月销售431间，比去年同期的578间减少25.4%；基准价则上涨31.1%至$677,600万元，三个月内价格上涨了7.1%。

（据温哥华找房网报道）

美国 | 物超所值的住屋升级

居家改装部分项目可有可无，另一些项目则会直接影响住户的生活品质。

当你购入新居，你出乎意料地发现许多支出会花费在装修上，而花费多寡则直接取决于你对装修选择。你的决定不单单影响预算，更会对日后居住品质有长远影响。

举例来说，更换花岗石流理台及不锈钢厨房设备，两者在过去都是所费不赀的开销，然而现在却是大部分新屋的基本配备。有人认为，保持基本简配就是省钱最好的方式，但却有可能影响生活方便性。以下整理几大居家改装重点，提供给大家参考。

厨房是开始的第一步

厨房及用餐区是一家的核心，你将会花费最多时间在此与家人制造回忆。针对厨房改装，永远不不嫌多！特别留意橱柜设计及厨房设备，这两个项目是未来转售时，买家最在意的地方，同时也跟你日常使用息息相关。“很多人不愿意添置节能装置及优质厨房设备，总认为随着科技进步，未来再慢慢改装也不迟。但这种想法通常会让你花更多钱。”丹佛建筑师杰瑞。葛罗斯说。

另外一个错误观念：厨房改装投资报酬率需要长期才可观察出来。 “高品质的冰箱及冷冻柜可以延长食物保存期限，随着食品价格攀高，食物保鲜所带来益处显而立见。”丹佛室内设计师乔伊斯。坎也补充。

此外，厨房改装需要留意的还包括安静且高品质的洗碗机、预留微波炉摆放空间、独立抽油烟机及独立饮料柜。可避免客人来访时，影响你作菜的动线及空间。

厨房收纳空间也是改装起来非常花钱的项目。选择高品质面料或是部分客制化设计都能提升整体氛围。而衔接处采榫接技术及橱柜内部隔层也都是可以考虑的改装方式。乔伊斯也建议抽屉式的设计会比开放式橱柜方便及节省空间。为了延长橱柜使用寿命，也建议选择缓冲式拉门及高品质的衔接零件。

每天和将来都使用得到的升级选项应该是你考虑选用的，如易于维护的木地板

永远不嫌多的灯具

灯具是很多人容易忽略的细目，灯具使用得当可以增添生活氛围也能帮助你更有效率地完成某些活动，例如烹饪及刮胡子等。

厨房及浴室是最需要灯光的两个空间。以浴室来说，最好能洗手台上方装上合适的灯具，在化妆及刮胡子时就不用斜着眼。厨房部分，新颖的屋主喜爱在厨房中岛上装上吊灯来做为布置，但别忘了瓦斯炉上方也需要有光线清晰的灯具来辅助。而过去有人喜爱在玻璃橱柜内嵌卤素灯来点缀，这倒是可依据个人喜好调整。

针对其他房间，主要原则是挑选可调整亮度的灯具，才能依据家族成员活动及习惯作适当调整。

走道

走道及木头地板可增添温暖氛围，若预算紧绷，建议优先考虑公众空间如客厅及餐厅厨房等地。寒带地区住户可以考虑有暖气装置的地板，不但能提高生活品质未来出售时也是一大卖点。

节能系统

好的节能设备可以大幅节省水电开销，即热式电热水器、高效能管线及冷气系统都是值得投资的改装项目。

衣帽间

你曾经听过有人抱怨他衣帽间或是衣柜太大吗？相信没有吧！所以当你在有限预算中，需要在正式用餐空间及衣帽间中作个选择，不要犹豫！衣帽间绝对是值得的选择。

用餐区或厨房中岛

对大多数亚洲家庭来说，由于室内空间有限，较少见厨房中岛。但用餐区极有可能是家中孩童写作业及玩耍的主要空间。可以考虑加大周围腹地或选购能容纳多人数的大餐桌。

并非所有的升级都需要花大钱，简单的加装窗户、通风孔抑或是吊挂式风扇在特定房间，都能在极少花费下提升生活品质。人们对重新装潢的压力都是来自于缺乏规划，妥善分配预算就能将钱花在最重要也最值得的项目上。

【查看这篇文章的英文原文，请点击这里。】

加拿大 | 2016年7月最新加拿大房价走势

加拿大最新房价走势

加拿大房价涨势持续。加拿大房地产协会公布的价格指数显示7月份加拿大房价较上月增长1.1%，同比上涨14.3%，继续呈现强劲同比涨幅。房价增长最大的区域为菲莎河谷、大温哥华区与低陆平原。但市场销售活动较上月则再次下滑，下滑幅度为1.3%。7月加拿大房价地图

除渥太华外，加拿大各大区域在2016年7月销售均价与去年同期相比大多数地区呈涨势。其中仅有魁北克市的同比略有下降。 7月均价最高的区域仍为温哥华与多伦多地区。同比增长最明显的区域则为多伦多与温哥华，增幅均超过16%。7月加拿大重点区域房价

大温哥华地区7月最高均价出现在温哥华市西部与西温市，无论是独立屋还是公寓的均价都显著高于大温哥华地区其他区域。在这两个区域购置独立屋需支付超过300万加币的均价，公寓均价也在70至90万加币左右。

大多伦多区均价最高的区域则为多伦多市区以及约克区。这两个区域的独立屋均价超过了98万加币，公寓均价也在37-38万加币左右。

查看2016年加拿大每月房价报告

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英国 | 2016年6月最新英国房价走势

英国最新房价走势

英国国家统计署公布的价格指数显示，6月份全英房价同比上涨8.7%，环比上升1.0%。6月全英房产均价约为21.4万英镑。

英国所有区域6月房价均同比上涨。涨幅最大的区域为东英格兰（14.3%）、伦敦（12.6%）与东南英格兰（12.3%）。

6月英国房价地图

与2016年5月相比，五大城市均价均呈现同比增长，涨幅最大的为伦敦，其次为曼彻斯特。然而与上月相比，除伦敦公寓外，其他城市公寓的均价略有上涨。伦敦与剑桥房价依然显著高于其他城市，伦敦公寓均价超过41万英镑，独立屋均价则超过88万英镑。但是与上个月相比，剑桥独立屋的均价有略有下降。

6月大伦敦房价

6月份，大伦敦区房价最高的是肯辛顿-切尔西，该区域的平均房价同比下跌6.2%。其次房价比较高的是西敏市区。六月份伦敦的房价排名第三，与去年同期数据比较，涨了10.8%。另一方面，克罗伊登、纽汉、瓦尔珊瑚森林均出现20%以上的同比增幅。

6月均价最高的区域为肯辛顿-切尔西、西敏市、伦敦市和康登，其中肯辛顿－切尔西和西敏市的均价都超过100万英镑。大伦敦房价最低的区域为黑弗林、贝克斯利与巴金-达格南。

查看2016年英国每月房价报告

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海外 | 中国香港、台北墊底 2016二季度全球主要城市房价漲幅排名

中国香港在全球主要城市主要房价第二季度涨幅中排

国际顶级置业顾问莱坊（Knight Frank）发布全球主要城市房价涨幅排行，根据2016年第二季度的排行，房产炙手可热的加拿大温哥华跃居第1名，但专家表示随着温哥华政府向外国买家施加土地转让税，房市应该会有所降温。加拿大的城市中多伦多依然靠前，排名第四。而中国的城市中广州和北京进入前15名。台北和中国香港却成为了倒数第一二名。

全球房产涨幅指数是根据央行和官方统计数据计算出来的，全球37个大型城市今年二季度（3月份到6月份）的房价平均上涨了4.4%，而第一季度这个数字是4.5%，150个城市中温哥华经历最强的价格碰撞，2同比价格上升36%上涨了36%。

全球大城市一季度房价涨幅排行榜

令人吃惊的是意大利的罗马和马德里的房价年增长超过了伦敦和纽约。

按各大洲的比例来看，澳大拉西亚（一个不明确的地理名词，一般指澳大利亚，新西兰及附近南太平洋诸岛，有时也泛指大洋洲和太平洋岛屿）平均房价的年增长率居首，增长了11%。

澳大拉西亚房价增长率居首

而在豪宅市场中，中国香港的市场表现最弱，在过去12月里下跌了8%，排名垫底。

北美

在加拿大城市中，受到大量中国买家青睐的加拿大温哥华在仅仅3个月的时间里上涨了13.4%，二季度房价与去年同期相比上涨了36.4%，大大高於上个季度的26.3%，仍然位居榜单之首；这是温哥华连续第5个季度上涨，不过卑诗省从8月2日开始向外国买家征收15%的土地转让税，试图让房价降温。全球城市中，中国香港、新加坡、悉尼而墨尔本都曾采取类似措施抑制国外资本涌入当地房市。

安大略省的多伦多，以12.6%的涨幅排名全球第4位。

美国城市中排名最靠前的是旧金山（San Francisco）涨幅是4.9%排名第14，迈阿密以4.3%的房价涨幅排在第15位。

英国及澳洲

伦敦的房价趋於平稳，第二季度微跌了同比0.6%，而上一个季度同比也只是0.8%的涨幅。澳大利亚墨尔本，以11%的增长排名第5名。悉尼从以10.2%的涨幅成为第六名。

中国

上海房价增长率为22.5%，排名第二，广州以8.8%的增长率排名第八，中国只有这两个国家进入前十。

北京以6.4%的涨幅位列第十一。

台北

台北的房地产市场似乎遭遇了寒冬，同比下跌7.7%，仅好於中国香港。

国际顶级置业顾问莱坊（Knight Frank）的这份全球城市排行榜主要是为了让投资者和开发商能够监控和比较全球主要城市的主要房价的运作。主要房屋价格指的是每个城市在广泛房屋市场中的前5%的部分。

（据新唐人）

日本 | “安倍玛利欧”惊艳奥运再度聚焦东京房市

奥运比赛的结果长久以来多被认为是一个国家国力的展现，所以全世界各国无不摩拳擦掌地希望藉此机会在全世界聚焦的舞台上，展露出该国的体育实力。

然而，在这次里约奥运闭幕式中，从东京知事小池百合子身着传统和服，接下奥运会旗成为下届奥运主办城市的接棒仪式开始，接着由机器人从外向内移动成红色圆形太阳，将日本国旗巧妙带出。

後接续以东京涉谷的一个女学生变身，进而出现拳击丶柔道丶射箭等各项运动，并善用东京铁塔丶晴空塔丶浅草雷门丶新干线丶东京车站等东京知名景点丶建物与设施为背景，更巧妙利用日本强项“二次元”包括足球小将翼丶哆啦A梦丶Hello Kitty等动画与漫画人物，将“虚幻”与“实际”交错演出。

最後由日本首相安倍晋三，从东京身穿西装，在哆啦A梦的百宝袋与玛利欧的水管协助下，如同坐时光机地瞬间移动至里约，最後由他本人变身为玛利欧出现於闭幕式会场中央，更是将“虚幻”与“实际”发挥到淋漓尽致，惊艳全世界！这短短八分钟的时而虚幻时而真实的表演，除了展现日本的科技创新外，动漫实力丶创意与行销的“软实力”发挥到无懈可击！

日本首相安倍晋三变身为玛利欧出现於闭幕式会场中央

安倍在里约奥运闭幕式成功行销东京奥运的亮点表现，有效营造并凝聚日本全体国人欲将三年後东京奥运办好的使命感，这不仅让安倍在日本国内自去年以来因强行通过安保法丶负利率政策等问题，饱受支持度大幅下滑之苦能一转颓势，首次支持率突破6成，是自2014年9月安倍内阁改组以来最佳表现，甚至有人开始提议修法让安倍能持续当日本首相至2020奥运。

因东京奥运行销影片充满虚拟人物的动漫风，网路上开始出现许多建议日本奥委会应该在东京台场选手村旁打造“钢弹超人机器人村”丶在奥运体育馆抓宝可梦丶哥吉拉负责守护奥运火炬等有趣的议题。甚至超级玛利欧是很多男生的精神偶像，认为玛利欧游戏有如人生，“关关难过但需关关过”。游戏中吃到放大蘑菇就好比遇到贵人如有神助丶不小心吃到缩小蘑菇就跟遭到小人算计很难翻身。

而在日本房地产市场，自从2013年9月取得2020奥运主办权後，更像是吃了定心丸一般，从东京都心五区房价交易量丶价开始齐扬，这两丶三年间扩散至东京23区丶大阪丶名古屋丶乃至北海道等。深根美丶日丶澳海外房产的益立信公司总经理Edward却提醒投资人，这次的里约奥运闭幕式完美行销2020东京奥运，却更点出投资日本的投资人应该聚焦东京房市，甚至限缩至东京都心五区精华物件才是未来房产致胜的关键。另外，预售屋本质属於期货，售价是未来价，而非反映现价，不太建议客户轻易尝试。

（据联合线上）

美国 | 贷款申请三大要诀掌握易如反掌！

对任何有意买房子的人而言，最基本的问题就是：我该买何种价位的房子？我能负担多少贷款？银行同意的贷款额度？

换个方式来说，你衡量了利率、贷款标准及自备订金后得出自身能负担的金额，剩余部分，银行会考量你的薪水、债务及信用来决定你的贷款额度。

许多购屋族倾向使用”速求法”，利用线上网站的计算功能来估算。当然，输入了薪资、日常花费及信用额度，你的确能迅速得出潜在可行的贷款额度。然而，速求法只是粗略估算。实际上，你得到的贷款额度仍取决于不同借贷方的评断标准。

以下三大秘诀能够更准确的判断你是否符合特定项目的贷款条件：

贷款秘诀1：债务/薪资比例 Debt-to-Income Ration（DTI）

借贷方通常会透过债务除以薪资的比例当做基准，并借此判断你的还款能力。主要是要确认你的薪资能够支付：

每月房贷支出；
其他债务：信用卡、车贷、学贷等。
如果你每月薪资有极高的百分比要拿来负担各种贷款，相对地，就会压缩你日常食衣住行等基本开销。而借贷银行根据统计分析，认为负担高的人准时还款的机率较低。

举例来说，你每月税后薪资为六千美金，每月房贷为三千美金，债务比即高达50%。因此，大部分借贷方都会希望你降低以下两种债务比。

1. 房贷相关支出：
本金、利率、房屋税及房屋保险；
社区规费：含清洁费、管理费等；
其他额外项目：例如水灾保险及其他外加保险。
2. 整体债务比例：比起房贷债务比，整体债务比例更为重要。延伸上述例子，每月薪资为六千元，房贷加其他债务总支出是$2460，则DTI为41%。这个比例对大部分的借贷方都是可接受的。然而一旦比例超过了50%，你通常会被常规贷款拒绝，少数人可透过FHA申请到款项。

贷款秘诀2：选择贷款项目

对新买家来说，贷款项目的选择将会影响到还款能力。总体而言，美国有四种常见的贷款项目：

常规贷款：借款人的房贷会被银行转卖给美国境内最大的债务投资公司－Fannie Mae房利美及Freddie Mac房地美（由美国政府赞助之企业）。因次级投资风险较高，此类贷款需要支付较高的头期款及严格的审核标准。
Federal Housing Administration（FHA）：由美国政府赞助，专门针对无法支付20%以上头期款的中低收入借款人。一般来说，首购族及历史信用较差的人适用此方案。
退伍军人贷款 Veterans Administration（VA）：由美国退伍军人管理局所提供，帮助现役及退役军人申请贷款。
US Department of Agriculture（USDA）：又名乡村开发贷款。此项贷款是为了鼓励在乡村及小城镇的买家，由于此类地区地方银行的贷款额度通常低于大城市，希望透过优惠措施，活络地方房产市场。

若买家的信用分数达到580点以上，FHA贷款只需要买家负担3.5％的头期款。 FHA的放款标准也比常规贷款来得宽松，尽管DHI超过50%，若就业状况、信用分数、帐户存款及其他资产表现良好，仍有机会申请到款项。然而，为了避免次级房贷悲剧重演，近期FHA提高了抵押贷款保险费的要求。

FHA提高后，甚至会高于常规贷款所要求的金额。而一般对于符合乡村开发贷款及军人贷款的买家而言，此两类项目仍是贷款额度最高，并且会涵盖支付订金。

注：一般国外买家并不适用以上提及之贷款方式。若有意于美国购屋，需联络房地产经纪人，透过他们寻找合适的借贷银行。若国外买家持有美国护照、绿卡及H1B工作签证则适用于常规贷款。

高贷款金额可减轻买家压力，但最终仍须考虑自身的还款能力

贷款秘诀3：系统自动化审核贷款

一般大众也许不太了解，贷款申请的成功与否大多是透过两大系统的审核。其一为Loan Prospector（LP）由Freddie Mac房地美拥有，另一个为Desktop Underwriter（DU）隶属于Fannie Mae房利美。审核结果可分为：同意、拒绝及或许同意。

综合而言，两大贷款机构供给了美国房地产市场大量的贷款金额。两者线上申请系统也被众多银行及贷款机构所使用。就算是由政府机构背书的FHA、VA及USDA都还是会参考这两大系统的审核结果。

进行方式为银行受理买家的贷款申请，将相关资料输入LP及DU系统，两大系统会经由统计结果来判断申请人的财务状况、信用额度、收入、资产甚至包含过去贷款历史做整体的考量，最终判断出贷款同意与否。

系统化审核的好处在于，系统会自动比较买家的正负面记录，通常正向分数可以补偿负面扣分。因此系统审核会比人工审查来的宽松，许多DTI（债务薪资比例）高达45-50%的申请者，仍有可能通过审查。尽管房利美官方的标准是低于41%。

有技巧的贷款机构甚至会透过微调你个人记录的项目，帮助你通过系统审核。例如利用信用卡申请提高信用分数或是透过其他项目拉高收入总和。但切记，买家必须确定最终的贷款金额是自身可以负担的。

其他重点：

1. 收入：买家的合法收入不只包含每月薪资。除了正职之外，买家可能兼差、收房租、投资、公司提供交通津贴、赡养费及孩童扶养费，这些额外项目都可提报为收入，只要能提出证明佐证以上费用都是稳定且持续的收入。另外，中老年的申请者，两大系统也接受社会福利津贴、退休金及伤残补助等特殊项目。

2. 信用分数：信用分数占了很重要的角色。有些借贷方不愿意借款给信用分数低于640-680的申请者。就算接受了，借贷方也有可能向买家征收高额的额外费用，尽管LP及DU认定申请者通过审核。注意：市面上有许多计算信用分数的网站和机构，但唯一官方认证的自动审核机构是FICO。其他机构不论名气及权威性再高，都未必可完全信赖。

3. 手续费：千万不能忘记手续费。依照房屋的所在区域，手续费范围可能占房屋总价的2-5%。许多建商或是房屋拥有人会代为支付手续费，作为提升买家购屋的诱因。好消息是，房地美及房利美都可以接受卖方代为支付3%的金额，而FHA的容许范围是3-6%。

现在你应该对于房屋贷款有了基本认知及初步概念。尽管贷款金额高，可减轻买家压力，但最终仍须考虑自身的还款能力。切记不要因为银行可提供高额贷款就开心接受全额，应考虑自己的支付能力作为最后决定。身为债务及资产的所有人，你应该将所有未发生的支出都纳入考虑，例如孩子未来的大学贷款或是婚礼支出。最后建议－贷款额度最终决策取决于你及借贷方共同认定可行的每月还款金额。