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加拿大 | 数据：温哥华8月楼市 独立屋价涨36% 销量掉45%

温哥华8月房产销量下滑 23%，独立房销量掉45%

上星期五(9月2日)上午，大温房地产局 (Real Estate Board of Greater Vancouver)公布了最新统计数字，显示各种类型的房产包括在内，8月份的销售量比7月份下滑了近23%。

但大温房地产局表示，销量的下降意味着回到了更为“正常的水平”。

从更长期角度看，今年 8月的销量比10年来8月份的平均销量低3.5%。

大温房地产局负责人莫里森 (Dan Morrison)说，虽然销售下滑，但新税对市场的长期影响现在还不能确定。BC省从8月2日起启动了针对大温地区外国买主的 “转让税”，税额15%。

他说，将需要几个月的时间才能真正看到新税的影响，而且，现在仍然是卖方的市场，因为待售的房屋数量有限。

根据大温房地产局的报告：

  • 独立住宅的销量：2016年8月比2015年8月大幅下降 44.6%；
  • 独立住宅的基准价: 2016年8月比2015年8月上涨 35.8%，均价达到 157万7300加元，过去3个月涨幅 4.2%；
  • 公寓的销量：2016年8月比2015年8月下滑10.1%；
  • 公寓的基准价：2016年8月比2015年8月上涨 26.9%，均价达到 51万4300，过去3个月增幅 6.1%；
  • 联排住宅的销量：2016年8月比2015年8月下滑 25.4%；
  • 联排住宅的基准价：2016年8月比2015年8月上涨 31.1%，均价达到 67万7600加元，过去 3个月增幅 7.1%。

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加拿大 | BC省重税温哥华房市萧条 房价依然坚挺

加拿大 BC省从2016年8月2日起启动针对大温地区外国买主的 15% “转让税”，人们都在等待观看新税对大温房地产的影响。

上周五(9月2日)大温房地产局 (Real Estate Board of Greater Vancouver)出炉了最新统计数字，显示各种类型的房产包括在内，8月份的销售量比7月份下滑了近23%。

加拿大 | BC省重税温哥华房市萧条 房价依然坚挺
尽管大温的房产销量大幅下滑，但南希·比顿认为现在就说这将成为一个长期趋势尚为时过早

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不过，大温房地产局表示，销量的下降意味着市场回到了更“正常的水平”，房地产局负责人莫里森 (Dan Morrison)说，虽然销售下滑，但新税对市场的长期影响现在还不能确定。

加拿大广播公司的Mike Laanela报道说，其他一些专家也认为，尽管销售下滑，但现在下结论还为时过早。

大温哥华的一个数据统计公司SnapStats的总裁南希·比顿(Nancy Beaton)表示，初步数据表明，在温哥华市、列治文市、本拿比市和素里市，独立住宅的销售量8月份比7月份下降了 47% – 54%，在这四个城市，房产的平均售价下滑了3%。

比顿说，数据中最有意思的一点是，在温哥华西区，独立住宅首次变成了“买方市场”。

四个城市

报道说，根据 SnapStats 的统计数据，在温哥华西，8月份共售出了 57栋独立住宅，7月份的销售量为108栋。

在比较抢手的一些街区，独立住宅的平均售价从352万加元降至342万加元。

同样，在列治文市，8月份售出了56栋住宅，7月份则为121栋，房子的平均售价8月份为169万加元，与7月份的 170万相比差不多。

而在本拿比市，8月份卖出去42栋独立住宅，7月份则售出78栋，房子均价从165万加元降至152万加元。

在素里市 (Surrey)，独立住宅的销售量从7月份的201栋掉到8月份的157栋，但房子的平均售价维持在 85万加元，没有变化。

称趋势为时尚早

尽管大温的房产销量大幅下滑，但南希·比顿认为现在就说这将成为一个长期趋势尚为时过早。

她说，8月通常是大家都去度假的月份，包括房地产经纪人也在度假， 我们需要几个月的数据，来观察外国买主转让税是如何影响市场的，我认为到明年1月、2月，情况才能比较明朗。

汤姆·大卫杜夫 (Tom Davidoff)是不列颠哥伦比亚大学 UBC 尚德商学院城市经济中心的主任，他说，“.我们很想知道新税的影响，但看起来在新税实施前，市场已经在放缓“。

人们观望

南希·比顿说，现在很多人抱观望态度，买不买?卖不卖?人们心里很纠结。

她说，如果说高端市场的房价会下降，她怀疑普通住房的房价将受到影响。

她说，“我认为在高端市场，比如1000万、1500万、2000万的房子，新税会有影响，已经听说有的房子降价了100万或200万”.

“但对一般人来说，这个税不会有太大的影响，在温哥华，年收入 5 万加元就可以买一栋独立房的日子，早已一去不复返了”。

公寓、联排住宅销售不减

虽然初步数据显示，独立住宅的销量大幅下降，但公寓和联排住宅的销量下降不那么明显。

根据 SnapStats 的数据，在素里市，公寓和联排住宅的销量在8月份居然上升，成交量为315宗，7月份为306。

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海外 | 奥克兰房价如此高 是因为没房者大多不参与投票

经济学家表示，除非更多的租房者和年轻人参与到投票选举中来，否则，奥克兰的住房危机将会愈演愈烈。

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国际货币基金组织周三表示，新西兰是所有经合组织（OECD）国家中住房价格最不可负担的国家，房价涨幅也在OECD国家中位居第二位。

与2010年相比，新西兰的住房价格的可负担性减少了30%。

独立经济学家Shamubeel Eaqub表示，这是“非常疯狂”的事情，而政府却在顺其自然发展，“就是因为通常都是住房持有者会参与投票，而租房者和年轻人却不去投票。”

“而这一趋势也导致奥克兰的房价持续攀升，房价中位数达到城市家庭平均收入的10倍以上，”Eaqub说。

尽管政治家们在讨论会将房价变得更加可负担，但同时，他们并不想失去那些“住房持有者”的支持票，“而那些人都是希望能够通过持有住房获取巨大资本收益的人群，”Eaqub说，“这就是问题所在。”

以住房部长Nick Smith为例。他上周末在一次采访表示，他希望“房价通胀保持在个位数”，同时希望房价能够是平均收入的4倍左右。

但是如果房价不下降的话，那就意味着现在的工资收入要提高3倍以上。

“这在政治上来讲都是不可行的，政客们已经被困住了，”Eaqub认为。

自1991年以来，房屋持有率就一直在下降，“这不是单一政府就能解决的问题，”他说，“这期间，工党和国家党都执政过。所以，那种只说‘这是政府的过错’，又或者说是‘这届政府过错’的说法都是不全面的，这是一个受多方面因素影响的长期结果。”

本周早些时候，总理John Key就曾将过错归咎于2008年下台的Helen Clark工党政府，称是他们留下了这一混乱局面。

Eaqub表示，但不管怎样，“如果我们不行动起来，对房价进行有效调节，最终将会对经济和社会带来严重影响。”

 （据新西兰天维网）

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澳洲 | 城市房租快速下跌 为21年之最

最新数据显示，澳洲首府城市房屋租金出现下跌，衹有墨尔本和霍巴特除外。专家称这是21年来房租下跌速度最快的一年。

 
房地产数据分析公司CoreLogic认为，随着房屋供应量的增加，房租还会继续下降。该公司对1996年以来的数据进行了分析，发现过去一年中房租下跌的速度为21年来之最。

过去一年中，达尔文的房租下降了15.7%，珀斯下降了9.2%。而霍巴特的租金上涨了6.2%。

CoreLogic的分析师Cameron Kusher认为导致房租市场不景气的原因是工资上涨疲软、房产投资大量增加、新建房屋数量处于历史高位、人口增长缓慢。

Kusher说：“随着房租的下降和房价的上涨，租金收益率将会维持在创纪录的低位上。”

房产独立研究机构SQM Research表示，全国房屋空置率已经上升到2.5%，比去年同期增加了1%。其中珀斯的空置率最高，为5%。

悉尼的空置率为1.8%，墨尔本的空置率为2.1%。堪培拉、霍巴特和达尔文的空置率比上一年有所下降。

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美国 | 2016年第二季度旧金山湾区房地产报告——索诺玛县

导言：旧金山湾区九县6月的中间房价再次打破纪录，涨至75.5万美元，反映出目前湾区的房市正处於“房价高丶供应少”的情况。就业强劲和超低利息的持续依然有力地支撑着房市，不过春季房市紧迫感减弱，买家变得更为挑剔和谨慎。因刚需买房意志坚定的购房者不再需要在市场上屡败屡战，现在通常很快就可以拿下满意的新居。让我们来逐一看看旧金山湾区各个区域的最新房市情况，本期介绍的是位於北湾的索诺玛县。

旧金山湾区地区分布

索诺玛县第二季度的销售量与去年同期持平，房价继续缓慢而稳定地攀升，部分原因是房产储量不断下降。目前，与旧金山湾区的其他地区相比，索诺玛县的相对支付能力，连同出色的经济状况与始终保持在历史最低水平的利率都有助于推动主要居所与第二居所市场的房产销售。

我们预计价格上涨与随之而来的支付能力的下降会在一定程度上抑制需求，但这种抑制作用尚不明显。目前为止，索诺玛县的房产市场仍向卖家倾斜，但高端房产市场——即售价200万美元以上的房产——相对更加平衡。

索诺玛县房产中等销售价位（2015年6月—2016年6月）

 

索诺玛县月度可售房源量（2015年6月—2016年6月）

 

索诺玛县房产平均市场停留期（2015年6月—2016年6月）

 

索诺玛县线下交易的房源百分比（2015年6月—2016年6月）

 


索诺玛县房产销售价位与初始价格的百分比（2015年6月—2016年6月）

 

2015年与2016年第二季度索诺玛县房产就销售金额丶销售数量丶待售期和中等销售价四方面的比较

 

房市前景预期

第二季度末期，房产储量与销售活动有所回升，但随着暑假来临，房产的关注度下降，我们预计第三季度初期会出现减速。随着秋季到来，市场会重获契机，这与近几年的季节模式相一致。

 

马克•麦克劳林专栏全集

旧金山湾区房地产精英太平洋联合国际分享投资宝典

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中国香港 | 酒店房价太高 到中国香港出差开支冠尽亚洲

一间跨国人力资源管理公司发表“海外公干每日成本报告”，由於酒店房价高企，到中国香港的公干支出冠绝全亚太区，每日费用高达近500美金。

ECA International每年调查全球300个城市的海外公干成本，计算每日酒店住宿（4星级酒店）丶饮食丶交通及杂费支出，中国香港在亚太区排名第一，每日公干费用为496美元，其中酒店住宿费用占6成，达301美元。

该公司亚洲区域总监关礼廉表示，本港地价高企，加上中国香港鲜有商务酒店供应，多为5星级奢侈酒店及3星级旅客酒店，令酒店房价居高不下。

调查显示，全球300个城市的海外公干成本，中国香港在亚太区排名第一

另外，过去1年美元强势，反观日圆及新加坡币疲弱，亦影响海外员工公干到港的每日支出。他指，高成本会影响企业派员到港的意欲，或会以视像会议代替出差。此外，外资在举办会议时亦会先考虑马来西亚吉隆坡丶泰国曼谷丶中国广州丶深圳等地。

由於本港交通费及饮食费相对便宜，若撇除酒店住宿，本港成本排名跌至亚太区第8位，反之南韩首尔排第1丶日本东京排第2。关指，酒店房价居高不下，会影响本港发展会议及展览行业，但坦言土地及房地产价格高昂是长期问题，难轻言改变。

（据联合早报）

日本 | 准备奥运 东京房产投资聚焦湾区

晴海地区可望成为东京最具代表性的住宅新市镇。

里约奥运闭幕，东京奥运话题快速增温，各项不动产题材也成跨海投资国人关注焦点，日本信义表示，湾岸地区重大建设多且密集，预料将是东京房市新亮点。

湾岸地区目前最受注目的题材是位於晴海的奥运选手村，将兴建21栋丶高14层至17层的大楼作为选手村使用，赛事结束後，建筑将翻新改装，与另两栋超过50层的摩天大楼整并为全新住宅区，预计2024年完工，届时可提供5650户住宅，是东京近40年来最大的住宅开发案。

东京奥运在2020年举行，此地区的BRT快捷公车系统将於2019年启用，连外交通更加方便，另也规画公园丶学校和大型购物商场，不单是为举办奥运而建设，而是着眼於未来的造镇计画。

奥运场地 计画造镇

日本信义社长何伟宏表示，晴海是靠近东京湾的重画区，坐拥壮丽的水岸风光，经过这几年发展，生活机能已相当完备，未来再加上周边奥运场馆形成的运动观光景点，可望成为东京最具代表性的住宅新市镇。

湾岸地区另一建设焦点，是推延到明年启用的丰洲市场，此市场除将取代筑地市场，成为日本最大水产蔬果批发市场外，也将打造商业设施丶办公大楼丶饭店等，以因应不断增加的观光人潮。

何伟宏表示，丰洲市场开幕，筑地市场原址如何运用备受关注，筑地市场临近繁华热闹的银座，占地达23公顷丶相当於五个东京巨蛋大小，是都心精华区内难得一见的大型待开发区域。

交通设施 陆续到位

除选手村之外，包括国际媒体中心及近三分之一的竞赛场馆也都位在湾岸地区，为疏运选手及观光人潮，周边交通改善与开发也正在进行，如位於港区的JR山手线品川站及田町站之间，将增设第30个车站。

地下铁日比谷线则将在霞关及神谷町间新增一站；与虎之门之丘相邻的36层办公大楼预计2019年完工，一楼将整合连结通往奥运场馆及选手村的运输巴士，楼高23层的虎之门车站共构大楼则预定於2020年启用。

东京也藉由此外奥运再次强化轨道交通，日本国土交通省已规画利用既有的京成电铁丶京滨急行电铁串连成田及羽田两座国际机场，并预计增设羽田机场快线。

其中羽田机场空地将以国有地租借方式，委由民间企业专案开发，预计打造超过1700间客房的饭店丶餐饮与购物中心及巴士总站，设施将於2020年6月前启用。

（据联合晚报）

加拿大｜多伦多地区房价飞涨 推手之一是开发商

加拿大帝银副首席经济师塔尔（Benjamin Tal）在最新公布的报告中表示，安省省府《土地开发法》（Places to Grow）土地使用规定，使得大多区土地资源变得日益紧张，开发商因此觉得地价只会涨不会跌，也就不急于开发更多新屋，而是尽量持有手中现有土地资源，指望价格一路涨不停，等到高峰值时再开发新屋出售，赚更多的钱。也就是说，大多区房价持续涨不停，至少其中一个原因是开发商囤地导致。

多伦多地区房价飞涨 推手之一是开发商

都怪安省密集化政策

据《金融邮报》报导，数据显示，今年7月多市独立屋现房平均交易价去年同比涨20.7%至120多万，大多区独立屋现房平均交易价涨至952,983元，新开发独立屋平均售价破百万。塔尔认为，房价这么涨，都是因省府土地法规定太严，限制了住宅开发用土地，城市人口密度和住宅密集化目标太过。其中，《绿化带计划》（Greenbelt Plan）限制了多伦多市周围绿化带内土地的开发类型，这是一个原因，但最大原因是人口密集化政策。

省府人口密集化政策规定，从2015年起，各市必须确保至少40%的新屋开发是在城市现有范围内进行。这意味着，开发商除可对闲置或未开发土地进行再开发外，只能开发更多密集形式的住宅。目前，省府打算将这一最低比例要求提至60%。塔尔说，这一比例越大，意味着城市边缘可供开发的土地越少，导致土地供应紧缺。

塔尔说，过去10年来，低密度住宅地价已经上涨100%，中密度住宅地价涨了150%，这正是省府密集化政策的主要目的。像万锦、新市和列治文山等大多区周边城市，地价成本已经占到房屋总价的一半多。要解决房屋供应紧张问题，很明显只能是释放更多可供开发土地，但从现在政策趋势看，这一点不太可能。省府既然不太可能修订政策，但至少可以暂缓40%至60%的比例提高计划，直到确定政策最终影响再实施也不迟。

低利率非主因

塔尔还说，目前房价居高，超低利率虽不是主因，但却能扭曲人们的买房行为，这是因为利率太低会提高人们的买房能力。要改变这一买房行为，渥京应提高房贷按揭门槛，防止加人过度借债。

对于海外买家炒房导致卑诗前不久出台15%的海外买家转让税，他认为，目前这一问题在大多区还不太突出，海外买家估计只占5%。要应对海外买家炒房现象，可效仿卑诗省征收海外买家炒房税（flipping tax）和房屋空置税。至于大多区未来房市走向，应多取决于市场本身对房价上涨调整能力，要解决根本问题，应从房屋供应着手。

（据互联网报道）

澳洲 | 悉尼最新住房市场指标:交易价可能低于报价

Domain最新的房产报价指数（Asking Price Index）显示，在过去3个月，整个悉尼地区房产报价平均上升了1.5%，而报价上升最快的住房不在内城区而在西北区的Hills District，公开报价上升了4.3%，平均报价跳升5万澳元。

Domain集团首席经济学家Andrew Wilson表示，房产报价指数是一个衡量住房市场的新标准，研究的对象是非拍卖住房的公开报价，即以私人协约形式出售的房产，其中70%公开挂牌。

在过去3个月，整个悉尼地区房产报价平均上升了1.5%，而报价上升最快的住房不在内城区而在西北区的Hills District，公开报价上升了4.3%，平均报价跳升5万澳元

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Wilson 说，“有迹象显示，房价还会持续上涨……但问题是：一套住房最终成交价和最初公开报价之间的差距有多大呢？这一最新数据反映了卖家对市场的期待值，是一个情绪指标，我们从中也可以看到卖家是如何推广房产的。”

Wilson还说，虽然公开报价和最终售价之间有一定关联，但并不是所有住房都以挂牌价售出的。

房产经纪人Sanjeev Kumar说，“悉尼西北区住房公开报价高，但有些住房最终售价可能会低于报价，有一些中介公司会在最初故意提高报价，留下空间让买家砍价。”

Kumar举例说，6月份，他售出了一套98万澳元的住房，最初报价为102万澳元，这是买卖双方进行了3个星期激烈议价的结果。但Kumar表示，交易价低于报价的情况还是比较少的。

据悉，8月最后7天，西北区以私人协约形式出售的房产中，只有3套成交价低于最初报价。

房产中介经理Rich Harvey说，实际上，悉尼大部分区域的住房需求远大于供给，冬季的房屋挂牌量非常少，完全是一个卖方市场。预料春天挂牌量虽然会回升，但房价依然坚挺。

（据今日澳洲）

 

加拿大 | 温哥华征外国买家税波及范围渐深远 千万元豪宅减价逾1成

温哥华征外国买家税波及范围渐深远 千万元豪宅减价逾1成，例如

  • 原价1290万元房屋减挂牌价190万元，以1100万元放售。
  • 原价1880万元房屋减价230万元，改以1650万元放售。

卑诗省对大温外国买家开徵15%物业转让税实施不到一个月，温市已见到一些千万元豪宅的挂牌价格大减，一间位於桑那斯的大宅减价230万元，有在卑 诗大学(UBC)的大宅亦减190万元，挂牌价减幅达到18%。专家认为需要较多时间观察楼市发展，而地产经纪也不认为挂牌价降低已经形成趋势。

《温哥华太阳报》报道，外国买家税实施不到一个月，已有几间接近千万元或以上的温西豪宅大幅削减挂牌价，但专家们认为千万豪宅减价有可能只是暂时性，也许不会对市场上较容易负担的房屋价格造成影响。

加拿大按揭及房屋公司(CMHC)温哥华市场分析师阿特马彻(Robyn Adamache)指出，目前欲判断该外国买家税对市场的影响仍是太早，她表示希望多观察两个季度再作判断。

她和其他经纪都认为，省府於7月25日宣布将开徵该税前，大温楼市已开始向下走，况且，8月传统上是一个买卖较为缓慢的月分，若有人减挂牌价也是常见。

报道说，但一些豪宅区内的贵价大宅在外国买家税实施之後即大幅削减挂牌价，仍是值得注意。

根据Zolo Realty的地产销售资料，一间位於桑那斯区的豪宅本来挂牌2300万元，在8月23日时减价230万元，现在改以1650万元放售，减价达12.5%。该位於1637 Angus Dr.的房屋已在市场销售至少4个月。

加拿大 | 温哥华征外国买家税波及范围渐深远 千万元豪宅减价逾1成
根据Zolo Realty的地产销售资料，一间位於桑那斯区的豪宅本来挂牌2300万元，在8月23日时减价230万元，现在改以1650万元放售，减价达12.5%

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另一间位於UBC内，住址为1708 Western Parkway的房屋，则在8月9日减价190万元，将挂牌价调低至1100万元，减价达18%。资料显示，该5700尺大的房屋已在市场销售超过4个 月。其他豪宅减价例子还包括，位於3281 Pt. Grey Rd.的豪宅在8月2日那天减价140万元，目前挂牌价为1350万元;UBC内1792 Wesbrook Cres.的豪宅於8月11日减价110万元，目前挂牌价降至850万元。

Zolo的行政总裁艾伦(Barry Allen)指出，在新税引起市场不确定的情况下，一些高价房屋已开始有所反应，卖家在市场放售房屋，看能卖到多少钱，但买家则仍在等待该税具体对楼价产 生何种影响。他说，贵价房屋的买家可以有其他选择，他们可以选择等待，或是将资金投入其他领域，又或者转去其他地方购买。

CMHC的阿特马彻则说，从大温地产局(Greater Vancouver Real Estate Board)提供的数字分析，今年大温第一季的销售数量较去年同期增加30%，而7月底时该数字则是较去年同期增加13%。她认为，大温房屋销售仍是在增 加，只是增加的步调已经开始放缓。

她表示，相同趋势也出现在所有类型房屋的平均楼买上，今年7月底时，平均楼价较去年上涨20%，但在今年稍早时，楼价较去年上涨26%。

CMHC预测今年楼价将比2015年上涨13%至25%，而7月楼价上涨20%，则是从过去18个月来楼价上涨，年上涨达到30%的高涨幅，逐渐回到正常轨道。在省府未宣布外国买家税前，CMHC已经预测楼价会在2017年时逐渐走缓。

从事多年地产经纪工作的Spick Lucks指出，过去的两周传统上是销售较慢的时候，她还未见到市场因新税实施而产生的调整。

她说，她个人并未见到有买家因为15%的新税就突然止步，也不认为外国买家将因为新税就不来卑诗省，如果有人想住大温，则他们就会来买屋居住。

Zolo的艾伦说，新税已经产生市场不确定性，也已可能引起短期市场波动，但他预测所造成的现象将只是短暂的情况。

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（据加拿大家园）

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