夏威夷Kakaako讓我懂得生活真諦

在上一期專欄中,我爲大家介紹了位于夏威夷最受華人喜愛的社區Kakaako的生活環境,所以决定本期接著上個話題,向大家介紹一下Kakaako的悠閑生活。

我從未細細想過“什麽是生活”或是“我想要什麽樣的生活”這樣的問題,直到我自己定居夏威夷,我才開始慢慢學著品味生活,體會生活。來到夏威夷那麽多年,這裏讓我放慢了脚步,放平了心態,友好的去接納每天發生的事情。

夏威夷當地的生活節奏幷不是很緊凑,所以,Kakaako社區給予了生活在這裏的人們充分享受完美生活的機會。

我每天都有早起鍛煉的習慣,以至于每天清晨6點,都能在位于Koolani公寓(Koolani是當地一棟高檔奢華的公寓)地下一層的Island Spa & Club健身俱樂部(歐胡島上最時尚前衛的健身俱樂部)遇見許多長居在此的華人。

在這裏,每個人都可以享受健身、汗蒸桑拿、瑜伽、水療按摩Spa等服務。健身中心內設有高速無綫WiFi,這讓忙裏偷閑的我以及其他忙碌的上班族來說,健身之餘還能迅速處理商務郵件。Island Spa & Club的接待大廳設有咖啡廳和會客廳,有時,我會把這裏作爲約見重要客戶的場所,真可謂健身公務兩不誤!

看到這裏,有人不禁要問,Island Spa & Club只對居民開放嗎?當然不是!無論是當地常住居民還是短期度假游客,均可辦理長短期健身卡。熱衷戶外運動的朋友也可以沿著阿拉莫阿那海濱公園漫步或短跑,游泳或海邊戶外瑜伽也是不錯的選擇!

每天早上在高强度的運動過後,身體需要補充足够的能量,以此來迎接每一天的挑戰。位于Kakaako社區內的樓王級公寓Hokua at 1288 Ala Moana 一層的人氣餐廳——Tango Café內,可以享受營養健康的西式早餐。Tango Café餐廳內部裝潢前衛現代,較小的店鋪規模却總是在門前排起長長的隊伍,可謂人氣十足!對于想要享受島嶼健康美味和高雅的就餐環境的人們來說, Tango Café餐廳是他們絕不容錯過的選擇。然而,對于熱衷中式美食的朋友來說,可以選擇位于Tango Café隔壁的Panya餐廳,體驗中式創意料理:臺式牛肉麵、餛飩面、清蒸魚或西式沙拉,每一道菜的美味都時刻挑戰食客的味蕾。

如果你是熱衷時尚的“購物狂”,那麽距離Tango Café餐廳只有幾步之遙的時尚品牌折扣店鋪——TJ MAXX以及Nortstrom Rack 體驗血拼購物的十足樂趣。相比距離數分鐘車程的全世界最大的露天購物廣場——阿拉莫阿那中心(Ala Moana Center)內的品牌店鋪,這裏可以超低的折扣價格淘到不少大牌的服裝,鞋類和手包,絕對是一個極具性價比的高檔購物場所。逛街閑暇之餘,還可以和三五好友一起去不遠處的星巴克喝咖啡或下午茶,享受愜意閑適的溫馨午後時光。

位于時尚品牌折扣店鋪——TJ MAXX以及Nortstrom Rack的隔壁便是主營時尚家私體驗館 ——Inspiration Design,各類時尚創意精品家居用品都可以在此選購。二層便是今年新近開設的小肥羊火鍋店,抵抗不住美味火鍋誘惑的朋友就去試試吧!

從購物中心出發,步行大約五分鐘便可抵達夏威夷當地最受歡迎的時尚美髮沙龍 ——Terra By Afloat,該沙龍在日本東京和上海均設有分店,簡約時尚的裝修風格,搭配日本頂級明星御用造型師的精湛的手藝和細緻服務,讓您即使在夏威夷也可以享受到明星級別的待遇。想要體驗全方位的服務,請事先致電預約。

位于Kakaako社區的與Ala Moana海濱大道平行的Kapiolani大道上雲集了國際一綫奢華豪華名車代理商店鋪:奔馳、寶馬、淩志及保時捷的車行都坐落在這條大道上,預計2016年底,Symphony公寓的一層將新建一個超豪華車行,讓我們拭目以待吧!

每天的傍晚時分,我都會步行到阿拉莫阿那公園觀賞夏威夷最美的海上日落。夜幕降臨時分,我還會與家人到附近的電影院欣賞一部美國好萊塢大片!

我想,我現在的狀態與生活環境就是我想要的生活。對于我來說,生活的意義也許就在于我能够“生于俗世,却活出自我”。(以上圖片由Myhawaii.cn提供)

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投資房産=投資生活:夏威夷Kakaako華人在美國的第二個家

編輯一直要求我向大家介紹夏威夷的生活和受到中國人喜愛的社區。對我來說,夏威夷就是我的第二個家,我喜歡那裏的所有事物。不過在夏威夷確實有那麽的一個社區廣受中國投資者的喜愛,它就是位于夏威夷Honolulu檀香山的Kakaako(英譯:New era)  / Ala Moana(英譯:the path to the sea in Hawaiian)。

我一直認爲,投資房地産其實就是投資一種生活方式。Kakaako是一個以新建公寓爲主的社區,它受到來自中國乃至世界各地許多國際買家們喜愛,就我本人不少來自中國的朋友都在此安家。記得一位來自北京的朋友第一次與他太太走進一幢位于第42層的公寓時,立刻被它270度環抱式的海景和山景迷住,久久都不願離去,很快就拍板買下。

在Kakaako社區中,已駐入了許多受中國人歡迎幷適合中國人口味的餐廳、酒吧和購物中心。例如,緊鄰Kakaako 社區的阿拉莫阿那中心(Ala Moana Center) 是世界最大的露天開放式的購物中心,夏威夷最大的購物和餐飲和娛樂場所, 290多個店鋪滿足您的購物之旅:從海濱泳裝到世界名牌高檔時裝,休閑小吃到精緻的餐飲。居民會找到所有想要的東西,在這所美麗的開放式的購物空間裏,點綴著鬱鬱葱葱的熱帶植被和金色的鯉魚池塘。

而在Ala  Moana 購物中心的正對面是Honolulu 最受歡迎的海濱公園。 這所海濱公園主持許多每年一度的事件包括一連一度的老兵紀念日海上漂浮燈籠儀式。還有美麗的沿海的慢跑小路,許多的開放空間供家庭燒烤,草地聚餐。 平緩而溫暖的海水爲游泳和玩劃水板的愛好者提供了天堂。熱衷于衝浪的人們充分享受這裏著名的衝浪地點。 Ala Moana 海濱公園是早上快走,慢跑和衝浪,下午游泳,或者在繁忙的一天結束之前欣賞迷人的落日的絕佳場所。

欣欣向榮的Kakaako社區,隨著愈來愈多的公寓在這裏拔地而起,正成爲Honolulu最激動人心和充滿生機活力的社區,它將生活,工作和娛樂的功能融爲一體,相信在不久的將來,這裏一定會贏得來自世界各地投資者以及游客的理想居住地。

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與夏威夷房産投資相關6大疑問

美國房産稅的與衆不同就在于其每個州都有屬于自己的繳稅規則。所以在購房前,海外投資者需要瞭解的不只是“買什麽房”,“在哪裏買”,更應該對所屬州的繳稅“規則”有所瞭解。

近年,夏威夷房産受到了不少國內投資者的熱捧,連一些知名人士也都被那裏的美景吸引幷對其投資。在夏威夷投資房産,買家在繳稅問題上會遇到怎樣的問題?以下,就讓Choi國際的MAGGIE來回答這些疑問。

問題一:如果海外投資者欲出租位于夏威夷的房産,應繳納哪些稅款?

答:如果是一個海外投資人(非美國居民),必須負責繳納美國聯邦所得稅及夏威夷州所得稅。除此之外,還必須支付夏威夷一般消費稅以及不動産稅。若投資者的房産位于歐胡島,須支付市郡附加稅;若投資者的租客是屬�短期居留性質,還須另外支付旅館稅。

問題二:以上所列稅款是如何徵稅的?

答:美國聯邦所得稅依照兩種方式徵收,一是按業主出租所得總額徵收30%或者按出租所得淨額徵收(如果投資者選擇此種方式),稅率從10%至39.6%不等。而夏威夷州所得稅是按業主出租所得淨額徵收,稅率從1.4%至11%不等。夏威夷一般消費稅是出租所得總額的4%;旅館稅爲出租所得總額的9.25%。

歐胡島市和縣的附加稅是出租所得總額的0.5%。夏威夷財産稅是按政府估價的房地産價值徵收,徵稅方式爲每一千美金徵收2元至15元左右。房地産的價值視種類及地點而定。

問題三 :有哪些所得需要納稅?

答:通常,徵稅所得包括所有在“當年度”取得的租金收入,除此之外,其他牽涉到出租不動産的所得包括在徵稅所得中(例如銀行利息收入)。投資者的不動産管理代理人應該提供業主年度出租所得報告表(美國財政部表1042-S)。房客的房租押金不包含在納稅所得中。

問題四 :在計算淨租金所得時,通常哪些費用可以扣除?

答:在回答這個問題以前,投資者需要注意的問題是,必須及時選擇在當年所得稅申報時將所出租的不動産申報爲美國商用不動産。如果沒有及時做這項選擇,便不能扣除費用,而且還會被按所得總額徵稅。

以下是通常可以扣除的租賃相關費用:廣告費,清潔費及維修費,傭金,保險費,法律會計費,管理費,利息費用(但是如果投資者向外國銀行或者外國人借款,您可能必須代扣美國利息所得稅款),修理費,稅負(財産稅,一般消費稅及旅館稅),水電,煤氣以及折舊費用。

問題五:當投資者購買不動産時,整修房屋,購買家具,家電用品以便出租。這些成本是否可以扣除?

答:如果租賃不動産選爲美國商用不動産,您可以爲你的整修費用,家具及家電用品提列折舊費用,通常整修費用的折舊期爲27年6個月到39年,家具及家電用品的折舊期間爲五年。

問題六 :如果我出租我的不動産,同時我又使用這房屋爲私人度假居所,我是否可以在稅務申報 書中扣除所有的費用?

答:若您使用出租用途的不動産爲私人度假居所,而且沒有付等同市價的租金,所有的費用必須按個人用途及出租用途比例分攤。只有與出租有關的費用可以扣除。再者,如果個人用途超過十四天或租出期間的10%,可扣除的費用不能超過業主當年的租金收入。

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美國資深經紀人講解 投資美國房產最常見的6大問題

很多中國客戶向我諮詢時,有一些常見的問題反覆地被提到,看來他們都被這些類似的問題所困擾,或者在某些方面存在誤解。由於中國和美國房地產市場的 形態和模式存在很大的不同,所以不能用中國式的思維方式來考慮在美國買房的問題。在此筆者專門針對這些問題寫一篇短文,為大家澄清一些問題以及一些美國買房注意事項

一、購買新房還是二手房?

在美國,大多數在市場上交易的房子是二手房子,佔市場上掛牌出售的房子總數的85%;新建的房子相對較少,僅佔15%。這與中國大陸的房地產市場有很大的區別。

在美國,新建的房子一般都位於比較偏遠的地區或者城市,屬於新開發的地區。而那些發展比較成熟的城市,經過長期的發展,擁有較優良的學區、完善的生 活設施,優美的環境,但是這些城市的住宅大多不是新建的。這些城市很多是整體規劃、同時開發的,一般15-30年完成興建,每一座城市內的住宅會有相近的 房齡。例如,在聖馬利諾市,住宅主要是在1920年至1940年間建造的;而在奇諾崗市,住宅是集中在1987年建造的。

如果你想買到一套新房,這並非不可能,但是你買到的這套房子可能在一個新開發的小城,周邊都是新建的房子,基礎設施可能相對不夠完善。因此,不要抱著一定要買新房子的心態去挑選房子,因為這樣一方面會讓你的選擇餘地很小,讓你錯過很多好房子;另一方面,選擇新建的房子一般總會伴隨著其他方面的犧牲, 比如說城市發展不成熟,生活不方便,學區不好等。

當然,也不排除這樣的情況:有些開發商在發展成熟的城市內推倒一些老房子,然後重建新房,但是這樣的情況大概都要超過50年以上的舊房。

二、房子是不是越老越不值錢?

答案是:不一定,要根據具體情況綜合分析。在美國,老房子不一定不值錢或者不好,根據房屋的狀況的不同,價值差別會很大。

一方面,房子的建築物部分必然是隨著時間的流逝而逐漸破損折舊,價值降低。對於木製房屋來說,一般可以將每10年看作一個階段,如果不進行保養和翻新,房齡越大,價值越低;如果一直沒有更新設備,房齡超過40年可以算是相當老舊的房子, 幾乎沒有建物價值了。但是如果業主對房屋保持著適當的保養,翻新,房屋價值可能仍然很高的。

這裡要提一下,美國有些老城市為了保持其城市文化特色,特別規定該市的房產業主不能隨意改變其住宅的外觀;如果要對自己的房子進行翻新,可以根據喜好隨意改變房屋的內部構造,但是房屋的外觀必須保持其原有風格。另一方面,房子的土地部分,會隨著當地經濟的發展和人口的增長而升值。

總之,選擇房子的時候,不僅要看它的建築年代,也要看它的內部保養狀態,看它最近是否經過翻新等。如果房屋保養得好,大多數房子的總體價值是會隨著時間的推移而上升的;當然也不排除相反的情況,如果當地環境變壞, 經濟衰退,房子的價值也有可能下降。

三、買學校附近的房子(學區房)好不好?

是否購買美國學區房,這是要根據自己的具體情況綜合考慮。學校附近的房子由於需求旺盛,價格也相對較高,與同等條件的房子相比,一般有5% 的溢價。這部分溢價反映了學校附近的房子的優點——孩子上學比較方便;但是也有缺點:學校附近環境比較嘈雜,降低了生活的舒適性。

如果購房用於出租,學校附近的房子比較容易租出去。舉例來說,如果當地類似房子的平均租金是2000美元/月,那麼學校附近的房子也許可以出租略高 些如2100或2200美元/月;所以學校附近的房子出租,每年收到的租金確實高一點。但是房子初始買價也相對較貴,基本上兩相抵消。

另外,學校附近的租客大多是學生,他們大多對房子不夠愛護,間接造成保養成本上升;所以綜合考慮,學校附近的房子並沒有特別了不得的優勢, 也可以說它的優勢已反應在房價上了。

四、選擇城市屋還是獨立屋?

城市屋和獨立屋有很大的不同,但是無論是出售還是出租都同樣會有市場。兩者之間的區別在於:城市屋一般沒有庭院或者庭院很小,所以佔地面積不大,價格差別也不大,從十幾萬美元到五六十萬美元不等。而獨立屋佔地面積比較大,尺寸和內部設施天差地別,所以不同的獨立屋價格相差非常大,從二十幾萬美元(較 差的城市)到幾千萬美元的獨立屋都有;在一些比較差的城市,也有十幾萬美元的獨立屋。

如果購房用於出租,城市屋的租金收益率相對比較高,因為它的初始投入比較小;但是獨立屋的升值潛力比較大。所以作為投資,兩者各有優缺點。

如果要在兩者之間進行選擇,首先要看自己的預算有多少,如果預算不到二十萬美元,就不用考慮獨立屋;如果預算在二十萬美元到五六十美元之間,則兩者都可以考慮,可以綜合具體情況和自己的偏好進行選擇;如果預算在六十萬美元以上,那可以考慮買獨立屋,或者買幾套城市屋(作為投資的情況)。

以下是對城市屋和獨立屋的不同之處的總結:

美國頂尖房產經紀解答購房常見問題

一、我是中國人,可不可以在美國買房?在美國買房有什麼限制嗎?

答案是:可以。任何外國人都可以在美國買房子。

美國是一個移民國家,是歡迎外國人在美國投資或購置房產,在買房方面幾乎沒有任何的限制。但是在賣房的時候,在利潤賦稅上可能會有一些不同。請參考買賣須知中的房屋增值稅及外國人扣稅的說明。

二、 在美國買房是必需人到美國才能買嗎?

理論上你不必親自到美國就可以買房。但是在看房、選房的過程中,你如果能親自選擇是最好的。在我們的案例中,有的投資人委託他的朋友幫他看房, 他從朋友給他的資訊、圖片等資料中做出判斷,選定房子。這是足不出戶購置美國房產的一種範例。如果你對我們公司有足夠的信任,你也可以委託我們公司來執行 購房的全過程。當然所有的購房檔我們會用網上簽字的方式或者用快遞的方式郵寄到中國讓你簽字。現在大約有一半的銀行接受這種網上簽字的方法,只要有 Email的地方,都可以簽字,無論你在世界的哪一個地方,都可以完成在美國買房的過程。

三、 在美國購置房產和在中國買房程式上有什麼不同?

在美國買房的整個過程中,要經過一層一層的手續,比較複雜,也比較嚴謹。也就是說,在房產過戶中的詐欺、違約的機會率會降至最低,整個買賣的程式你可以參考買房指南中的美國購房流程與步驟。雖說過程比較複雜,但在美國的經紀人,都是需要取得各州的專業房地產的執照,才能為客人做買賣交易服務,整體水準很高,職業道德相對于國內房產仲介素質要好得多。如果你能選擇一個負責任、有經驗的經紀人作你的買方經紀,其它事情你就不必太擔憂了。一個好的經紀人,會一步一步引領你走,所有在交易過程中可能發生的情況,他都會在事前告訴你。

四、 在美國的房子有哪幾種種類?

在住宅房屋方面,通常分成獨立屋、共渡屋(Condo)、城市屋(Town House)。獨立屋在美國房屋裡面最多的一種,所謂獨立屋,是在某一塊土地上只有這一棟房子。美國的房屋產權是包括土地及建築物,這種形態在中國稱為別墅。但別墅並不是正確的解釋,因為獨立屋有新有舊,有豪華也有破爛,對於年代久遠、破爛的獨立屋來說,稱不上是別墅,只能叫做獨立屋。別墅可以稱為豪華的 獨立屋。共渡屋通常是一排相連的房子,有五棟、十棟甚至更多,你可以擁有其中的一棟,它可以是一層、二層或是三層的形式。城市屋和共渡屋的差別不大,通常 來說城市屋是比較豪華的,它通常由二棟或三棟構成。城市屋的房子一般為一層或二層,很少用到三層。共渡屋和城市屋所擁有的土地只是建築物所佔據的那部分,有時會有小部分的院子。關於獨立屋和共渡屋、城市屋的區別你可以參考我們拍攝的影片“美國房子的種類”。

五、 在美國有像中國一樣的公寓房嗎?

在美國也有類似中國的公寓房,不同的是,這種一棟建築物裡面有很多住戶的形態,在美國都是整棟地購買,作為投資用的商業房。所以這種公寓群是屬於商業建築,由投資者整棟購買,分間出租而不是出售。

六、 在美國有哪些物業可以投資?

除了上面所提到的住宅房屋以外,在美國還有倉庫、辦公樓、購物中心、公寓群、旅館、土地可以進行投資。

七、 在各種投資專案中,投資風險如何?

投資風險最低的是住宅房屋,因為住宅房屋是需求性的,只要人口增加,就有需求。商業性建築通常投資風險比較高,因為它受市場影響比較大,例如辦 公樓在經濟好的時候,出租率會高,經濟不好的時候,出租率就會下降。倉庫也是一樣,在經濟好的時候,貨品流通快,倉庫的價格也會水漲船高,而經濟不好時,貿易量減少,對倉庫的需求會降低。投資風險最大的是土地,投資回報最大的也是土地,一塊不毛之地,如果被開發的話,它會在一夜之間暴漲,同樣它也可能閒置 五十年無人問津,當然毫無任何利潤可言。總之,投資回報率越高的投資風險可能越大。

八、 在美國買房可以買新房嗎?

美國每年新建房屋只占整個房屋買賣的百分之十幾,不是房屋買賣市場的主體。美國建造的房屋,一般使用壽命都在六十年以上,如果房屋保養完善,使 用上百年也不是什麼奇怪的事情。新房的地點可能會在新開發的區域或比較偏遠的地方,在同一地區,新屋可能在價格上會高於舊屋。另外購置新屋可能需要庭院的 修建及室內裝潢。這是一筆不小的花費,而購置舊屋,很多東西前面的屋主都已做好,相對之下可以節省很多。

九、 聽說在美國買房價錢便宜,但持有成本比較高,到底有多高呢?

答:我也看到在國內網站的博客上面有人提到這個問題,也有人解釋這個問題。現在我在這裡澄清一下,讓大家避免誤解。在美國擁有任何房子真正的持有成本只有房產稅。

房產稅在美國各個州各個地區都不同,一般在1%-3%, 在加州是 1%-2%。新開發的區域,地產稅會高一些。以加州現在的房屋平均中間價約三十萬美金,它每年的房產稅在$3000到$6000之間。

美國的房子通常分為獨立屋、城市屋(連排屋),除了房產稅之外,還有哪些可能發生的費用?

1. 房屋保險

在加州,一般的區域,一棟三十萬到五十萬的房子,它的房屋保險費每年通常在$600到$900之間,在加州由於地震災害比較多,地震險是單獨加保的。在其它州可能也有一些天然災害,例如龍捲風或是水災。你想要你的房子得到保障,就要購買房屋保險。很多人在國內買房都不買保險,頭腦中沒有買保險這個概念。買不買保險,其實是你自己的選擇,但在美國如果你是貸款買房,銀行一定要求你買保險才能貸款給你。

2. 房屋的另一項持有成本是庭院的維護,例如減草,在加州每月需要$50到$70。但在美國有一半以上的家庭都自己有割草機,自己維護庭院,運動、健身,又省錢。

3. 如果你買的是城市屋(連排屋),你會有一個社區費(國內稱物管費),費用一般在一百五十塊到三百五十塊之間,費用的高低取決於社區內各種公用高施費用的分 攤。有社區費的城市屋,社區費中已經包含火災保險部份,不必另外再買火險。因為房子是相連的,如果一家著火,其它人也會受災,所以他們的火險是共同承擔 的。

十、 在美國買房需要支付多少傭金給經紀人?

在美國無論是買房還是賣房,傭金都是由賣主支付的,所以你在美國買房不必支付任何傭金給經紀人,除非你們另有協議。

十一、到美國買房需要準備哪些檔?

現金買主需要準備的檔

1. 有效的護照和簽證

2. 準備好購房資金證明(國內銀行中英文版的存款證明)

3.在美國當地銀行開設的帳號

如果你想用現金購房,準備以上三項就可以了。

貸款買主需要準備的檔

1.有效的護照和簽證

2.工作證明、工作收入 (單位或街道開具證明,交由公證公司翻譯)

3、自付款部份的資金證明(中英文版的銀行存款證明)

4. 在美國當地銀行開設的帳號

十二、我的購房資金如何匯到美國?

如果你在中國或美國設有公司,資金的匯入或轉出應該沒有問題,如果你是以個人名義匯款,你會受到外匯管制的限制,無法將資金整筆一次匯出,而需 要分批匯款。這樣你需要更多的時間,早作準備,如果你在美國的銀行已設有一個帳戶是最好不過的。所以在你購房之前如果有機會來美國考查或觀光的時候,順便 開設一個帳戶,會對你以後的購房投資有很大幫助。如果沒有,你也可以使用信得過的朋友的銀行帳戶。關於具體的匯款手續,你可以諮詢當地的銀行有關你的外匯需求。

十三、應該選擇在哪裡買房?

如果是自住,要按照你的需求(例如靠近你工作或是讀書的地方),通常選擇車程距離不要超過半小時的城市。要考慮的因素還有學區的好壞以及房屋分租給其它人的可能性。

如果是投資,需要考慮你比較熟悉的地方或是靠近親朋好友的地方,以便在需要的時候有人可以幫助照顧。另外還要考慮投資回報率。購買比較新的房子,可以減少維修的頻率和費用。建議你和經紀人討論。

十四、可以預期在美國房屋的增值有多少?

在長期的統計中,扣除所有持有成本例如地稅、物價上漲,房屋的增值率在5-6%。這是比較客觀保守的估計,目前美國的房價是處於低谷,今後的這幾年,房價的漲幅可能會超過這個數字,也許會超出不少。美國房價的週期通常在十五年左右,每一次房價的下跌,都會有一個實質性的經濟因素,而不是單純房價 的起伏。

十五、在美國購置的房產對我移民美國有幫助嗎?

這是兩件完全不同的事情,美國買房和你移民美國無關, 移民局不會因為你買了美國房子而核准你永久居留權。有一些廣告把在美國購房和移民混為一談,不可相信, 也許有一些投資移民案的項目, 是投資計畫案相關於某些建築專案,但這與購置你個人的房產是根本不同的概念。建議你請教移民律師。

十六、如果把房子出租得到的租金需要交稅嗎?

按照美國的稅法,你是需要交稅的。請參考“買賣須知”裡面的租賃報稅部分。

十七、能不能舉一個實際的例子來解釋,我房子出租的租金到底要交多少稅。

假設一棟價值50萬美金的房產,一年的租金收入有3萬6千美金, 扣除物業費,房地產稅,基本維修,水電費,及折舊共2萬美金,則此出租房產淨收入為1萬6千美金,根據聯邦稅率它符合,在8500美金內上繳的稅率為 10%,剩下的7500美金需要繳的稅率為15%,  兩個加起來為1975美金。

十八、我怎樣知道我要買的房子的地產稅是多少?

在美國各州、各地的地產稅率都不相同,加州的地產稅一般在1.2%-2.0%,包括了縣、市及地方的稅。在購房之前,你可以參考屋主的稅率,請 你的經紀人幫你換算出來。如果你要知道確切的數位,需要花一點時間到縣級地稅單位去查明。這個稅率可能每年會不同,詳情請參考“買賣須知”中“關注房地產 稅”部分。

十九、在美國買房子出租的租金回報率好不好?

在美國各個不同的地方,房子出租的回報率都不盡相同。在加州,我們自己手上實際案例的統計,房子出租的毛租金收入在7%-8%,淨租金回報率在 5%-6%。從租金回報率來說,比中國要高出好幾倍。

二十、在美國賣房賺的錢需要交稅嗎?

如果你賣房的時候,已經有美國居民的身份,你可能符合美國的房產優惠政策,在個人二十五萬、夫妻五十萬利潤之內,自住房免稅。細節部分可諮詢專業會計師。

二十一、外國人在美國買房後把房屋賣出,外國人在賣房的時候是否會被預扣資本利得稅?

是的,根據1980年外籍人士房地產投資法案 (Foreign Investment in Real Property Tax Act of 1980, FIRPTA),當非居民外籍人士出售美國房產時,需要預先扣留賣價的10%作為此房產的資本利得稅的預扣。預扣由過戶公司從賣價的款項中直接提交給美國國稅局。加州對資本利得要求預扣為3.33%, 所以外籍人士賣房後總共被預扣13.33%

二十二、我在賣房子被預扣資本利稅得13.33%是否在年度報稅的時候能夠退還部分?

可以。根據持有時間的長短,如果是短期持有,即一年以內,則資本利得稅等同於個人所得稅的稅率。如果是長期持有,即一年以上,則資本利得稅為15%。

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