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老王手上有一，二十万闲钱，考虑买个房子出租，想知道出租投资房是否划算，咨询身边朋友和行业人士，得到的反馈却各不相同，数据也五花八门，有的朋友告诉他投资房子出租是亏钱的，比存款还差，每月倒贴钱；有的说还可以，不算差，有6%以上吧；有的说至少每年有10%以上的回报，还有的说至少20%，到底出租物业的回报有多高呢?

要说请投资回报到底有多高，首先得搞清投资回报的定义，是指租金回报率还是首付款的净资产回报率，是税前回报还是税后回报。计算回报假设的条件，贷款利率，首付款比例，租金水平，空置率，管理费高低，是否折旧等多种因数都会对出租物业的回报产生较大影响。因此，需要分不同情况，按照不同假设预期来分析。我这里用内部收益率(IRR)法做个分析, 算是抛砖引玉。

老王要买的房子是学区房，有管理费的Townhouse,小学初中及高中都在安省名列前茅，房价约$55万，租金约$2,100/月，管理费约$330 /月，包物业保险和维护,水费，剪草铲雪等，地税为$3,000/年, 维护费为$1,200/年,管理维护费和地税每年增长3%, 租客支付电费，气费，供暖费和租客保险。假设房产首付款比例为30%，持有期为10年，房租每年增长2%，空置率为5%，购房费用包括地产转让税, 律师费等为房价的2%，房价每年平均增长为6%，贷款利率为4%，贷款摊还期为30年, 卖房费用为出售时房价的3.5%, 边际税率为40%，持有期间不提取折旧。

假设没有贷款, 现金付款买房。采用内部收益率法(IRR),考虑投资期内的所有投入与收益、现金流等各方面因素,若10年后将房产卖出,10年的净现金流(税前)如下:

(561,000)   15,700   16,000    16,300    16,600   16,800   17,100   17,500   17,900   18,200   969,092

该投资的内部收益率IRR为7.84%(税前),即你第一年投入的$561,000,加上每年取得现金流,到第10年买房收回$96,9092, 其年复利回报为7.84%,若考虑税赋,年税后复利回报为6.15%。

假设贷款比率为70%。采用内部收益率法(IRR),若10年后将房产卖出,10年的净现金流(税前)如下:

(176,000)   (6,400)   (6,100)   (5,800)   (5,500)   (5,300)   (5,000)   (4,600)   (4,200)   (3,900)   643,692

该投资的内部收益率IRR为12.13%(税前),即你第一年投入的$176,000,加上每年付出现金流的年复利回报为12.13%, 若考虑税赋,税后IRR为10.50%。在有贷款的情况下, 投资回报增加较多, 这是因为使用了杠杆，房子增值6%是基于整个房价，而贷款只有房价的70%,贷款成本4%低于房子增值率6%。

考虑更保守的情况,假设房价每年上涨为3%, 贷款利率为5%,10年的净现金流(税前)如下:

(176,000)  (9,100)  (8,800)  (8,500)  (8,200)  (8,000)  (7,700)  (7,300)  (6,900)  (6,600)  393,884

该投资的内部收益率IRR为5.44%(税前),即你第一年投入的$176,000,加上每年付出现金流,10年后收回$393,884,年复利回报为5.44%, 若考虑税赋,税后IRR为4.98%。可以看出, 在贷款利率高于房价增长率的前提条件下, 贷款杠杆可能是负向的, 投资回报可能不如现金购房的回报高。

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很多客户都曾问过我，卖房子是否可以保留租客？

首先，我个人体会，租客和房东的关系，无论处理的多好，从形式上，基本上可以说是“资本家和工人”的关系，或者，“剥削与被剥削”的关系。

其实不是这么回事。房东买房出租，或者将自己的住处部分分租出去，钱上基本都很紧张。每个月的贷款，地税及以后的修复工作，全靠着每个月的租金，而一旦租金断了，那笔开销是一笔巨大的额外支出。

房东和房客之间总是会或多或少的感觉有点儿别扭。所以我自己的投资物业坚持整栋出租，筛选客户时千挑万选，不惜因此让房屋空置。一旦租出，我不会经常去看，我希望可以让房客住在里边有家的感觉。当然，这么做的前提条件是，租客一定是严格筛选出来的AAA租客。

但是，对于客户的出租物业，尤其是主人回国，或者外省工作，全权委托我照顾的出租单位，我会隔两三个月去看看。我是作为地产经纪去看，这是我的工作，租客理解，自然不会有什么自尊心上的情绪波动。房东不露面，大家都好说话。

好，言归正传，卖房期间，是否让租客继续住在里边？

这个问题，如何回答，都是双刃剑。

最佳选择，租客搬走。这样，房子空出来，好好布置一下。不用的东西扔出去，家里力求做到干净清爽。潜在的客人通常在看房时，不愿意看到房子里边住着租客，即使这个买家本来就是要买来出租的。空置也不太好，除非空置的房子非常新，或者布置的很温馨，好像有人住着。最好是房子的主人住在里边，房子有人气，这其实呼应了前边的说法。

房子有租客住着，最不好出售。买来自住的买家尤其不愿意看到房子被用来出租用。另外一个重要的原因是：根据“房东和租客法案”，有租客住着的房子，售房期间，预定展示必须要给租客24小时书面通知，展示时间不可以超过晚上8点。实际上也是如此。很多租客要求必须24小时提前通知，并且偶尔会以晚上招待客人为由拒绝展示。当然，也有一些租客比较配合，只需要3小时，甚至2小时提前通知即可。

租客不可以在合理时间段拒绝客人看房，房东可以据此对租客发出驱逐通知。

但租客可以选择在潜在买家看房子时留在家里，并且租客没有责任和义务像主人卖屋时那样总是将家里收拾的窗明几净。租客住的房子，不一定脏，乱是一定的。

租客住着的房子，出售期间不能做OPEN HOUSE ，除非租客同意。但是租客没有责任和义务同意，通常也不会同意。想想看，做OPEN HOUSE的时候，要求主人事先将房子收拾好，洗手间的毛巾，卧室的床，摆放的恰到好处，然后在外边停留至少两个小时。即使是自己的房子出售，有时候都觉着很麻烦，何况是和你的房子收益没有半毛钱关系的租客。

如果客人看房时租客在家，恰逢租客心情不好，或者和房东闹别扭，那么，你无法保证你的租客会对潜在买家说些什么。比如，小区不安全，夜里过往车辆噪音影响睡眠，等等。

有的租客甚至向房东抱怨有人看房后东西丢失，要求赔偿。

另外，租客如果签的是一年的租约，房东要在租约到期前60天发出通知，请租客搬走。如果是月租，任何时间可以提前60天发出通知。如果房东的房子在租客还没有到搬走日期前售出，房东要和买家签署相关文件，保证租客到期搬出。或者，买家如果愿意继续将房子出租，并且愿意接受现有租客，那么，卖家需要提供他与租客签的租房协议。

一般来说，买家通常都不愿意接受租客继续租住的条件，即使买家的目的也是买来这个物业出租。因为，作为买家，原来的租客并不是他亲自挑选的，很多租客的事情并不了解，万一遇到一个问题租客，得不偿失。这就阻止了一部分潜在买家的购买欲，从而限制了房屋尽快并顺利出售。

综上所述，房屋出售期间，最好将租客请出物业。

凡事有利就有弊，租客搬走的弊端是什么？ 不言自明，当然是财务上的损失。如果房子是在好卖的区域，空置时间短，一切好说。如果是比较难卖的CONDO单位，或者地段或区域不算上乘的物业，房屋也许要空置很久。先且不说保险方面的问题，但是这每个月的租金损失，就是很大一笔开销。卖家要从其它渠道来偿付这个物业的贷款，地税，保险，取暖或制冷等各项开支。尤其CONDO单位，每个月还要加上一大笔物业管理费。

我目前帮助销售的一个CONDO物业就是这样，理想状态当然是租客搬出。我坚持的卖房理念也是租客搬出才可以上市出售。但是，由于市场大势，我们的单位在上市一个月后，没有售出。我的客户坚持不住了，把这个单位短期分租给两个学生。短住的租客更不爱护房子，卫生一团糟，年轻人熬夜不起早，买家看房子时中午12点，居然还在睡觉。

没办法，屋主经济压力太大，我也只好听之任之。

可是，我心里还是很焦急。这无异于饮鸩止渴：单位越乱就越不好出售，越不好出售就必须要靠租客打开销，恶性循环。

所以，我的观点是：只要经济过得去，一定要把租客的问题在房屋上市出售前解决掉。就是说，让房屋整齐，干净，靓丽的展示在所有买家面前，不要让买家有任何不必要的由租客引起的担心。

舍不得孩子套不得狼，这点魄力还是要有的。

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