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美國房產稅詳解每年支付更有增值作用不影響房產投資

壹、在美國買房，為什麼要交房產稅

美國的土地基本都是私有的，壹旦交易產權歸個人所有，因此，政府需要通過征收房產稅來保障政府材政來源，以建公立學校、社區建設、修市政設施等公共配套設施。據統計，美國房產稅占到美國稅收收入的70%，是美國最為重要的稅種之壹。

相比較而言，中國的土地產權都屬於政府所有，個人買房後只擁有壹定期限的使用權，而這個使用權已經在買房時支付過了，自然不應該再征收房產稅。

 房產稅的用途：房產稅有明確的用途，主要用於當地學區、警察、消防、衛生等公共設施的建設和維護，本地公務人員（如消防員、警察）的管理開支。學區內的小學、初中、高中，從建校舍，設備，老師的薪水都是由學區稅收支付。住在學區內，可免費就讀公立學校的原因就在於此。所交的房地產稅裏，不僅繳納了學費，同時也付了免費校車接送的車資。

美國房產稅不會影響投資，反而具有保值增值作用

二、美國房產稅怎麼征收？

房產稅的征收包括兩大要素：稅率和房產估價。稅率由各州政府自行確定，各州稅率並不壹致，通常經濟發達地區的稅率較低，而欠發達地區較貴。

 房產估價 房產估價是征收房產稅的基礎。美國各街道、社區都設有壹個房屋估價組織，進行相關估價工作。估價壹般按購房時的房價確定，房價越貴，房產稅越高。而隨著房屋狀況的變化，如年久失修、擴建或改建，房產價值也隨之而變動，房產估價自然相應變化。這時業主可提出申訴，增減房產值。

Tips：房產估價的計算方式並不統壹，壹般按房產總價、估價比率，或房屋租金計算。

案例1 賓夕法尼亞州的費城，其房地產名義稅率達8.26%，然而，政府僅對房地產估值的32%進行征稅，並且房地產估價僅為其市場價值的70%，因此實際所要繳付的稅率僅1.85%。

案例2 紐約曼哈頓公寓的房產稅稅基是根據其租金來估算的，壹定租金的房屋相對有壹定數額的房地產稅。但也並非租金越高，房地產稅越高。在曼哈頓上東區的派克大道上的壹套780萬美金的房屋，每個月的租金大約是23,700美金，每年的房地產稅大約是25,068美金，大約只占其價格的0.32%。

房產稅率 由各州政府根據自身情況制定，稅率壹般為0.8-3%。在經濟比較發達的加利福尼亞州，房產稅為1.1%；而在經濟不算發達的內六地區如得克薩斯州，房產稅為3%，而有意思的是，在夏威夷州，稅率只有0.25%，比其他州都低，這是壹個特例。

Tips：熱門城市房產稅

紐約市 0.3-1%

舊金山 1.159%

波士頓 1.188%

洛杉磯 1.25%

 征收周期 按照美國法律規定，房產稅屬於材產稅，因此每年都要繳納，壹般分上、下半年兩次繳納。

三、房產稅不會影響投資，反而具有保值增值作用

從房產稅的用途可以看出，房產稅使得業主可以享受良好的治安、美麗的環境、優質的教育等配套設施。事實上，高房產稅使得所在地區的生活環境、教育資源更好，從而吸引更多人購買當地房產，促進了房產價值的上漲。

本次美國房市危機中，華人集中的地區，如洛杉磯的阿凱迪亞、爾灣等地的房價堅挺，不降反而上漲，當地的良好的教育資源、治安環境起到了重要的作用，而這壹切，都源自當地業主繳納的房產稅。可以說，房產稅被確確實實地轉化為物業及周邊社區保值增值的投資，又怎麼會影響投資呢？

從長遠投資的角度而言，房產稅也並不是壹筆巨大的開銷。例如在西雅圖購買壹個1百萬美元的房子，每年交大約1萬美元的房產稅，交30年就是30萬美元。可是房子在30年之後已經絕對不止130萬。根據歷史規律，應該至少可以賣到4百萬美元。

本文系居外網獨家稿件，未經授權，不得轉載，否則將追究法律責任。

瓦努阿圖水療度假村最美珊瑚島上絕無僅有的投資良機

遠離現實生活、盡情放鬆並享受島嶼幽居的理想之地，是都市人夢寐以求的休閒度假方式。感受平和、寧靜、富有當地特色且現代化的精緻體驗，同時能夠完完全全地放鬆身心——這就是很多人迷上水療度假的原因。投資瓦努阿圖境內埃法特島上的水療度假村，將是一次絕無僅有的良機，深受歡迎的海灘美景加上舒展身心的水療方式，讓越來越多投資者把目光投向這片土地。

埃法特島，多元文化下的世外桃源

居外此次介紹的物業是一處風景獨特的水療度假村，名為“海濱塔瑪努”（Tamanu on the Beach），位於南太平洋瓦努阿圖境內。這處獨特的水療度假村位於埃法特島（Efate Island）上，距離瓦努阿圖首都維拉港市（Port Villa）僅25分鐘車程。

著名的珊瑚島埃法特島(Efate Island)是瓦努阿圖的一個獨特而引人注目的標記，海岸線崎嶇綿長，內島上擁有青翠的熱帶雨林、綿延的田園以及河流瀑布，而遠離塵囂的海灘、湖泊，都使它更能吸引忙碌的都市人。作為首都維拉港市所在地，說埃法特島風景如畫絕非誇張，舉起相機隨便按下快門便是一張明信片。由於埃法特島先後受到美拉尼西亞、英國、法國和亞洲文化的多重影響，造就了絕妙的多元文化。

那裡的海底有“森林”、“沙漠”、“山峰”，還有“草原”，如果潛入海底細細觀看，就會發現景象跟陸地相差無幾，只不過構成“森林”的是珊瑚樹，構成“山峰”的是海底白砂，而“草原”自然就是綠茵茵的海底植物。由於沒有什麼污染，這裡的海水清澈見底，在海面上就能看見許多海牛、海龜正悠閒地在海底徜徉。埃法特島除了可參觀原住民部落、傳統市集與文化博物館等特色景點，還可以探索熱帶雨林、乘坐木筏欣賞瀑布以及附近的村落、觀看原住民的狩獵方式與舞蹈表演、搭遊艇出海海釣等——豐富多彩的文化特色和民俗風情令這裡別具一番情調。

值得一提的是，瓦努阿圖郵局成立了一家與眾不同的官方郵局，它是世上唯一的在水下辦公的郵局。浮潛者和潛水人士都可從位於Hideaway島水下3米處的水下郵局投寄特製的“防水名信片”。

度假天堂埃法特島由於是國際機場和首都維拉港所在的島嶼，因此得以快速發展，是世界各地遊客趨之若鶩的著名島嶼。白天在海邊嬉戲，感受這個度假天堂裡的種種風情，晚上享受舒緩水療，然後趁著星空在海灘上小酌幾杯——令人興奮的現代生活與寧靜清幽的熱帶豪華在這裡融為一體，讓所有人從繁忙的生活中解脫出來。

“海濱塔瑪努”水療度假村，絕世美景中難能可貴的投資機遇

本物業共佔據5.5英畝（約2.23公頃）風景如畫的熱帶林地，連接一條綿長私密的白沙海灘。在這片遠離塵囂的清淨地，熱帶植物搖曳生姿，與細幼白沙與寬大的草坪，一同勾織出絕妙的畫卷。

度假村內建有6幢寬敞的待客別墅，別墅外幾米處即是原生態沙灘，每幢別墅均自帶戶外浴室。步入別墅內，濃郁的熱帶風情撲面而來，無論是藤制家居桌椅，還是輕紗幔帳籠罩著的高級大床，都透露一股讓人身心舒暢的愉悅感。仿佛頓時可以放下庸碌的世俗生活，在這世外桃源間舒展身心。

整個度假村還擁有寬敞的涼亭式戶外餐廳，在這裡用餐不僅可以品嘗享譽全球的美食，還擁有絕美的自然海景風光——一邊慢慢享受美味佳餚，一邊任由清新海風吹得人漸漸酥軟放鬆，絕對可以徹底放鬆、重煥活力。

這個地理位置絕佳的度假村，配有全套經營和品質管制系統，帶有合同期截止2015年的旅遊團派遣合同，這也為投資者提供了不可多得的卓越投資機會。

埃法特島上處處是風光，原始神秘的文化風俗、美不勝收的海底世界、甜蜜浪漫的境界，夢幻仙境一般的環境早已讓這片土地受到世界各地人們的關注。同時，由於這個度假天堂是國際機場和首都維拉港所在的島嶼，因此得以快速發展，是旅行者和名人們趨之若鶩的著名島嶼。因此其投資潛力非常巨大，未來的升值空間亦相當巨大，相信投資這裡的水療度假村，將是非常明智且不容錯過的人生選擇。

欲進一步瞭解該水療度假村詳情，請點擊：http://www.juwai.com/7172022.htm

（本文內容資料由客戶提供）

在加拿大生活離不開個人信用記錄理財師教您如何快速建立及更好使用

随着国内越来越多的朋友使用信用卡，办理各种贷款，大家对个人信用的重要性也开始有所了解。那么，在加拿大该如何有效快速的建立自己的信用记录(Credit History)？加拿大的信用分数(Credit Score)通常是怎么划分的？哪些地方会需要使用或调查你的信用分数？

一、信用记录的定义，用途及评分

1. 什么是信用记录(Credit History)？

正如中国的老话，有借有还，再借不难。简单的说，信用记录是记录你各种借款及还款是否按时，按额的信息记录。

加拿大的信用评分系统从60年代开始普及，最初目的是帮助银行，融资公司能够快速准确的评估需要借款的客户信用额度(creditworthiness)。现在加拿大有三大国家级别的信用机构：Equifax, Experian 和 TransUnion，负责建立，维护，跟新信用记录。有关的信用信息通过你所使用的信用卡公司，银行，零售商及各种融资，贷款机构反馈至三大信用机构之一。三大机构将你的公众信息及相关信息记录编辑到消费信用报告上。随着时间的推移，信用评分系统延伸运用到了多个不同的行业。现在的信用评分是由银行，保险公司，雇主，房东和公共事业公司共同评估。

2. 信用记录的用途有哪些呢？

首先，在加拿大建立良好的信用记录主要可以帮助你在加拿大获得贷款比如：个人信用贷款，商业贷款，学生贷款，抵押贷款比如汽车，房屋贷款或申请各种具有不同功能的信用卡：比如积分，返现或打折。

通常要获得加拿大银行的房屋贷款(mortgage)需要个人信用分数(Credit Score)：580分以上；普通的个人贷款(Standard Loan or Line of Credit) 一般需要：650分以上。

你的信用分数(Credit Score)还决定你贷款时将要支付的利率。特别是普通的个人贷款(Standard Loan or Line of Credit) 信用分数越高，利息越低。如果你的信用分数低于银行的最低要求，一些小规模的融资金融公司可能会接受你的房屋，个人或其他贷款的申请，但是通常需要支付较高的利率。

其次，你的信用分数(Credit Score)还决定你购买保险时需要支付的保费(Premium)。信用分数越高，购买某些保险时保费会相对便宜，比如汽车保险和房屋保险。保险公司查看你的信用记录，是否按时支付保费并不是他们的主要目的，他们查看索赔记录来评估提供给你保险的风险度。保险公司使用的信用评分系统为：保险信用分数(Insurance Credit Bureau Scores )或保险风险分数(Insurance Risk Credit Scores)和银行，金融机构的不同。

其他常需要用到信用记录的情况有：

在加拿大租房，房东通常会查看未来房客的信用记录来决定是否将房子出租给你。
在加拿大申请工作时，雇主通常会调查你的信用记录，作为考核的一部分。
想要获得某些政府部门颁发的执照或许可证时(licence or permit) ，申请者也会被要求查看其信用记录。

哪怕简单的银行开户，比如开办支票(cheque account) 或者储蓄账户(savings account)，你的信用记录也会被查询，因为银行需要根据你的信用记录决定给你提供多少的帐户透支保护(Overdraft protection)和即用现金额 (access to fund)。

由此可见，尽快建立起良好个人信用对在加拿大安居乐业是十分有用和必要的。

3. 加拿大信用机构是如何评分的？

加拿大三大信用机构的评分是建立在Equifax信用评分模型上(Equifax Credit Score Model)，用来评分的信息来自这三大信用机构。各个加拿大银行和金融机构使用的评分可能略有不同，但是总的框架是相似的。

信用记录主要由5大部分综合评分组成：还款记录 Payment History (约占35%)；欠款数额 Amounts Owned(30%)；信用产品种类 Type of Credit Used(15%)；新申请的信用产品 New Credit(10%-12%)和已经拥有的信用记录时段 Length of Credit History(5%-7%) 。

Equifax的信用评分，一般在280到850分之间。

280 – 559 差(Poor)
560 – 659 中(Fair)
660 – 724 良(Good)
725 – 850 优(Excellent)

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二、建立良好的信用记录的攻略

1. 一定要准时，按额支付你的帐单，这是最重要也是最主要建立自己信用记录的办法。

每次帐单的欠款数额最好做到全额支付(whole Balance) ,　如果手头紧，至少支付账单所要求的最低还款额(Minimum Payment)。

一次延迟付款可能会留在你的信用记录上两年，如果多次迟付甚至被催款机构(collection Agencies)讨要，那么会被记录7年。破产(bankruptcies) ，抵押迫买(foreclosure)，欠税(tax) , 法院判决(judgments)等记录危害最大而且可能被记录10年。

2. 定期检查自己的信用记录。每年你可以有一次免费向信用机构要求邮寄自己信用记录的机会，查看自己的信息是否有出入并及时纠正很重要。特别要查看你的家庭住址(Mailing Address); 社保卡号码(Social Insurance Number);迟付款项(Late Payments);错误的信用记录(Errors in your credit accounts) .

3. 尽早建立起你的信用记录，不要随意关闭你已经使用多年的信用产品帐户，因为它是你长时间建立信用的历史证明，比如自己的第一张信用卡。

4. 不要在短时间短内，多次查询自己的信用记录。

有些客人为了比较利率，选择了在多家金融机构，同时申请贷款，这样会造成短时间段内多次查询，常发生在客人购买汽车，房屋时。也有些客人因为被一家银行拒绝贷款，转而连续寻求多家不同金融机构贷款，但是这些行为会伤害你的信用分数。

5. 不要拥有太多数量的信用产品，或者信用产品保持过高的欠款额。

常见的情况比如因为不同的信用卡提供各自的优惠：比如累积里程数，返还现金，积累点数或者提供折扣，一些客人手头上便有了十几张不同公司的信用卡。这样既不方便管理也不利于你的信用评分。另外，不要让你的信用产品欠有过高的款额，金融机构会担心过度消费，他们喜欢见到你有很多的剩余额度可以使用，欠额最好可以控制在限额的35% 以下，不要超过50%。比如你的信用卡限额为1万加币，每月的账单最好控制在＄3500 以下。

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三、关于建立信用记录常见的误区

1. 认为自己在中国，美国，澳洲，欧洲或其他国家建立的信用记录可以在加拿大使用。

经常有客人因为工作，学习的原因已经拥有了良好的中国，美国或者欧洲的信用记录，以为加拿大的金融机构可以直接挪用或参考。虽然维萨(Visa)，万事达卡(MasterCard)，美国运通卡(American Express) 是全球范围的企业了，可惜到目前为止，这些公司在其他国家建立的个人信用资源还未实现与加拿大银行共享，所以你也许使用了在美国申请的维萨许多年，然而到了加拿大你需要重新申请加拿大的维萨以便开始积累在加拿大的信用记录。

2. 认为自己是单纯的存款客户不需要贷款，不重视建立个人信用。

一些客人认为建立个人信用只适用于需要融资，贷款的客人，自己有着大额的存款，所以拒绝一切信用产品。比如信用卡( Credit Card)，个人信用贷款(Line of Credit) , 帐户透支保护 (Overdraft protection)等等。殊不知，信用记录还有如上所述的多项其他用途。拥有太多的信用产品与不拥有，不使用任何信用产品一样都是不值得建议的行为。如果阅读加拿大三大国家级别的信用机构：Equifax, Experian 和 TransUnion的官方网站，你会惊奇的发现，他们通常建议拥有至少4种不同的信用产品比如信用卡，学生贷款，房屋贷款，汽车贷款，个人贷款等。

3. 家庭使用信用产品总是在一方名下或者虽然联名申请，但是总是同一方为主申请人。

一些家庭习惯将帐单，信用卡，贷款都集中在一个人的名下，有的因为收入原因，有的为了方便管理。也有一些家庭，申请的信用卡，贷款虽然是联名的但是主申请人都是同一方：丈夫或者妻子的名下，另一方没有自己名下单独的帐单或信用产品。这样的行为也是会有弊端，为什么呢？常见的例子：比如一对老夫妻，先生拥有一份高薪的工作，太太负责在家照顾孩子，料理家务。所有的信用卡，房屋贷款，水电煤帐单等财物方面的事情都由先生负责。先生不幸去世后，太太来银行申请自己的信用卡才发现自己的信用记录是空白的。所以如果所有的帐单，信用产品都只集中在一方名下，或主申请人都在一方名下，即使另一方也负责还款，但是积累的信用记录都集中在主申请人这一方。

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四、专业Tips

1. 登陆后应尽快查询各大银行的新移民或学生项目(Program)，申请你的第一张加拿大信用卡，这是最方便和快捷的建立自己信用记录的方法。

如果你是新移民或者留学生，加拿大的六大银行(CIBC，RBC，BMO，TD，Scotiabank, National Bank) 都有针对新移民和留学生设计的特别产品。比如学生或新移民的信用卡，虽然限额可能不高，但是容易申请成功，而且通常没有年费。很多留学生和新移民因为刚登陆没有稳定的工作和收入，未及时申请信用卡，这样即耽搁了早日建立自己的信用记录，也错过了较容易申请成功的时机。还有些学生和新移民不熟悉加拿大的金融体系，刚登陆便尝试在商场或小金融机构申请信用卡，因为这些地方通常没有针对新移民或学生的产品，当查看到你的信用记录是空白，自然被拒绝的机率就高了。如果你第一次申请被拒绝，最好等待三个月后再申请。

2. 新移民家庭的每位成年家庭成员都申请自己的信用卡。

这样可以让家庭每位成员都可以尽快地建立起自己的信用记录，方便以后买房，租房，就职，做生意，申请房屋贷款，学生贷款等。

3. 使用信用机构或银行提供的可以帮助保护个人信用的产品或服务，保护自己的个人信息，防止身份盗窃(Identity theft).

很多加拿大银行都提供可以帮助客人保护自己信用的产品或服务，比如 CIBC有 CreditSmart 的服务，一旦出现情况，客人可以选择电话，邮件或者短信通知。

CreditSmart Personal Spend Manager(个人消费管理服务)，客人可以设置预算通知，当自己的信用卡接近限额，或者有超过一定数额的消费交易时，会收到银行通知。
CreditSmart Credit Report Alerts(信用报告警告服务)，一旦客人的信用报告发生重要的更改，便会通知客人注意。
CreditSmart Fraud Alerts(诈骗警告服务)，一旦信用卡有可疑未经授权交易时，会尽快通知客人。
CreditSmart Indentity Theft Assistance(身份盜用援助服务)，一旦怀疑自己的身份被盗用，可迅速致电银行获得指导和帮助。

以下是加拿大TransUniton 和 Equifax 两大信用机构的联系电话，一旦发现身份被盗或者信用报告有误，可直接致电寻求帮助：

TransUnion Canada: 1-866-525-0262
Equifax Canada: 1-800-465-7166

现在你已经知道了如何在加拿大建立起良好的信用记录，下一步安居乐业，就让我给你介绍下如何聪明的选择各种贷款，特别是各种加拿大房屋贷款。学问多多，请继续关注吧！

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Liya CHEN简介

现任加拿大帝国银行宏才服务资深理财师，拥有7年的投资理财经验。以让客人在加拿大生活高枕无忧为努力的目标，Liya一直为客户提供卓越的个性服务，根据客人的财务状况、投资目标及其风险承受能力，量身定制各种投资计划。她擅长于战略财务规划、退休规划、财富管理、投资组合管理、投资策略和咨询资产配置、保险、融资分析和组合等，并以丰富卓越的专业知识进行全面透彻的研究分析，定能为每一位加拿大房地产投资者提供强而有力的支持。

Liya CHEN专栏全集请浏览：

理财师畅谈在加拿大投资买房的种种要诀

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入住葡萄牙松崖「雙享」完美假期和投資移民

稱得上度假天堂的地方，無不是椰林樹影水清沙幼，葡萄牙最南端的阿爾加維也不例外。多種旅遊元素的疊加讓阿爾加維成為酒店、度假村的群落，屢獲殊榮的松崖度假村就是其中最富盛名之一，曾連續六年被評為歐洲最佳旅遊勝地。如果，你的家就位於這樣一個世界頂級度假村內，是不是足夠誘人？

全方位五星級度假體驗

阿爾加維(Algarve)是《紐約時報》2012年世界最佳旅遊地之一，也是歐洲富人最喜愛的度假勝地之一。一年3000小時的充足陽光，15℃的冬季平均氣溫；200公里的綿長海岸線上遍佈100多個沙灘及豪華溫泉浴場。更令人驚奇的是大自然的鬼斧神工，暗紅色的砂岩在大西洋風浪雕琢下變成懸崖、拱門、蝕洞等形態各異的奇岩異石；這裡還有最好的海鮮，擁有葡萄牙最多的米其林級餐廳。

如果你是個完美假期愛好者，那麼位於阿爾加維的松崖度假村(Pine Cliffs Resort)絕對是聰明之選。當你的飛機在阿爾加維地區首府法魯機場停穩，30分鐘的車程後你就到達了松崖：漫步于這個占地面積80公頃，擁有280間高級公寓、別墅和俱樂部的度假村中，大西洋吹來的溫潤海風拂面，純淨清甜的空氣清神，Aldeia Das Acoteias自然保護區內如茵綠草養眼，一切都顯得如此愜意。

這裡不僅能滿足你關於美好假期的一切設想，還能讓你享受最頂級的社交生活方式。松崖的開發商是興建了迪拜棕櫚島的IFA集團，裝修和管理則交由旗下的五星級豪華酒店品牌「喜達屋」全面負責，兩大巨頭的合作帶來的是全方位的奢華高端體驗。

男士可以在全歐洲景色最美最具挑戰性的9洞高爾夫球場上盡興揮杆，在舒適的網球場上與朋友切磋球技，在賽馬場體驗一把歐洲古老的貴族運動；女士可以和閨蜜一起做美容Spa，蒸桑拿，泡土耳其浴，或者到精品店盡情血拼；對孩子來說，這裡一樣不會讓他們覺得無聊，6個月至12歲的孩子能在專人陪護下學習高爾夫、游泳等多種體育運動，更討他們歡心的是7000平米的海盜港兒童樂園；玩累了，一家人聚在豐盛的餐桌前，讓世界各地的風味美食俘獲挑剔的味蕾。

安心樂游輕鬆移民

貪戀悠長假期的人或者乾脆動了要在松崖一直住下去的念頭，度假村內的S504號高級公寓便能讓你夢想成真。公寓位於園林式花園包圍之中，俯瞰高爾夫球場，不遠處是超大游泳池，更有私家小道通往海灘，便捷的地理位置讓你出於幽靜、享于繁華。

163.60平米的室內空間包含3臥2衛及廚房、餐廳和客廳，裝修風格簡約大氣，傢俱設施一應俱全，室內的能源控制、火情檢測、自動滅火系統以及室外的視頻安防監控系統等一系列智慧科技裝備為居家生活構築起一道360度無死角安全防線。

因為這套公寓已含在度假村的國際租賃專案之列，作為業主，你不僅可以免費使用6個游泳池、1個沙灘會所、健身房、網球場，並享有高爾夫球場、12個餐館及酒吧種種優惠折扣；而且每年還可免費享用度假村提供的12個禮拜自用全套服務：每日更換毛巾被褥、打掃房間等專業日常家政服務，讓你從繁瑣家務中解放出來，安心享樂。

如果你認為這就是你能擁有的全部，那就錯了，作為這套永久產權公寓的主人，你還獲得了一把通往歐洲的金鑰匙，你和你的家人有資格通過快速通道辦理葡萄牙5年期居留許可，居留許可期滿後還能申請葡萄牙綠卡。有了它，自由出入歐洲(申根)國家不再是夢，暢享生活的同時完成移民夢想，這筆投資再划算不過！

欲進一步瞭解該公寓詳情，請點擊專屬頁面：http://www.juwai.com/6570969.htm

（本文內容資料由客戶提供）

投資意大利田園大宅逍遙生活一步到位

風光旖旎的義大利一直都是不少人夢寐以求的理想居住地，濃郁的地中海風情，悠久的歷史文化，獨具特色的美食吸引著來自世界各地的人們到此遊覽、觀光。如今，去義大利的理由還多了一個，那就是投資房地產。

經濟復蘇正是投資好時機

作為歐元區第三大經濟體的義大利，自2011年下半年被捲入歐洲主權債務危機以來，成為受危機衝擊最為嚴重的歐元區國家之一。

不過，經濟合作與發展組織近日發表的最新經濟形勢評估報告顯示，歐元區的經濟正在走出衰退，顯露復蘇勢頭。根據義大利國家統計局的最新發佈資料，義大利今年第二季度的國內生產總值（PIB）降幅小於預測，工業生產再次上升，經濟學家和政府成員都認為義大利遭遇的最嚴重的經濟衰退正在緩解。這無疑對於投資者是一個重大的利好消息。

意中商會理事、義大利世通集團主席安德列曾在採訪中透露，相對于其他的歐盟國家，義大利的房價還算比較穩定，漲跌幅度一般不會太大。受歐債危機影響，2011年義大利房價跌了1.8%，2012年跌了3.6%。

而且，相對於其他國家明確清晰的購房移民政策，義大利是歐洲各國購房移民政策中較特別的一國，它對歐盟外的人士購買義大利房產的總值不作限制，但卻對擬申請居留人士的收入做出高限制，申請居留許可的人士必須提供年收入不低於3.1萬歐元的非工資性收入證明。因此，在義大利購買房產的門檻並不高，但獲得長期居留的門檻卻不低。

藝術古城陶冶典雅好氣質

這次介紹的這套名為“Fattoria Monte”的復古大宅連土地位於山頂之上，距著名的歷史古城佛羅倫斯（Florence）僅15公里。站得高望得遠，該住宅所處的地勢較高（海拔約300米），享有全方位無遮擋美景。

名城佛羅倫斯是義大利托斯卡納（英文：Tuscany，義大利文：Toscana）大區的首府，“佛羅倫斯”還曾有個美麗的名字，就是依義大利語被翻譯為”翡冷翠”。佛羅倫斯坐落在亞平寧山中部、阿爾諾河（Arno）河谷，四周環抱著丘陵。

這是一個頗具紳士格調的城市，充滿和諧與優美、莊嚴與秩序，星羅棋佈的村莊和鄉間別墅點綴在環抱城市的平緩山坡上。雖然城市規模很小，人口僅三十八萬，但市內街道到處是敞著門的工匠店鋪，傳統市場保留至今，非常具有古典氣息。

翻開歷史，這是一個曾經如此輝煌的城市。偉大先驅詩人但丁、科學家伽利略、政治理論家馬基雅弗利以及天才藝術家達芬奇和米開朗基羅、藝術巨匠多納泰羅、菲利溥-利波等都在這裡生活過。佛羅倫斯是文藝復興的傳統和藝術的寶庫，整個城市至今保留著文藝復興時的風貌。如今的佛羅倫斯擁有40多個博物館、美術館，60多座宮殿和許多大小教堂、廣場，居住在這裡，等於每天沉浸於藝術氛圍中，不自覺培養出優雅的藝術氣質。

古典大宅打造商住一體化

“Fattoria Monte”復古大宅正位於佛羅倫斯北部地方。據該房產的經紀介紹，這裡在大約11世紀的古代時期，是由當時的名門望族庫迪家族所控制，他們在附近的山上修建了大量的城堡作為保衛作用。如今這座房產最古老的一部分——位於住宅中庭位置的塔樓正是當時修建的，雖然只剩下遺址。方型的大宅則始建於16世紀，同樣歷史悠久。

大宅除了可以用於居住，更是具備商業運作所需的一切設施。在塔樓的第一層是油坊、存放油桶的地下室以及其他房間，主要用於生產當地特產：橄欖油和葡萄酒。

室外是兩個大型倉庫及一個小教堂，教堂的正面及室內均為文藝復興風格，古樸而典雅。此外，還有幾處老式馬廄（現為迎賓室）和一個古老的燃木烤爐，用於烘制麵包。馬廄頂部是農舍，內配多個大型壁爐，冬季可取暖。

據知，所有住屋和農用建築全部經過翻修，只需簡單修整便可經營成鄉村旅館或度假村，成為提供住宿及婚慶、會務和活動舉辦地的場所。此外，還建有寬大的專業級廚房及寬敞的儲物間，山頂平地上近期還建成了一個享有全方位美景的游泳池，更添樂趣。

除此之外，業主還對住宅所在的山頭擁有全部產權，包括兩個葡萄園及一片含1000棵橄欖樹的橄欖林。對於追求自然田園生活的人士來說，既可以收穫夢寐以求的生活環境，又可以因地制宜經營商業，可謂一舉兩得。

而且該房產所處的蒙特鎮（Monte）面積不大，環境清幽，遠離外界喧囂，但仍靠近鎮區，各種生活所需如銀行、郵局、商店、藥店、公交網站等場所一應俱全。雖完全置身于自然美景之中，卻未遠離現代化街市。正是投資人士的理想之選。

欲進一步瞭解該物業詳情，請點擊：http://www.juwai.com/6099610.htm

（本文內容資料由客戶提供）

美國頂尖房產經紀解答購房常見問題

一、我是中國人，可不可以在美國買房？在美國買房有什麼限制嗎？

答案是：可以。任何外國人都可以在美國買房子。

美國是一個移民國家，是歡迎外國人在美國投資或購置房產，在買房方面幾乎沒有任何的限制。但是在賣房的時候，在利潤賦稅上可能會有一些不同。請參考買賣須知中的房屋增值稅及外國人扣稅的說明。

二、 在美國買房是必需人到美國才能買嗎？

理論上你不必親自到美國就可以買房。但是在看房、選房的過程中，你如果能親自選擇是最好的。在我們的案例中，有的投資人委託他的朋友幫他看房，他從朋友給他的資訊、圖片等資料中做出判斷，選定房子。這是足不出戶購置美國房產的一種範例。如果你對我們公司有足夠的信任，你也可以委託我們公司來執行購房的全過程。當然所有的購房檔我們會用網上簽字的方式或者用快遞的方式郵寄到中國讓你簽字。現在大約有一半的銀行接受這種網上簽字的方法，只要有 Email的地方，都可以簽字，無論你在世界的哪一個地方，都可以完成在美國買房的過程。

三、 在美國購置房產和在中國買房程式上有什麼不同？

在美國買房的整個過程中，要經過一層一層的手續，比較複雜，也比較嚴謹。也就是說，在房產過戶中的詐欺、違約的機會率會降至最低，整個買賣的程式你可以參考買房指南中的美國購房流程與步驟。雖說過程比較複雜，但在美國的經紀人，都是需要取得各州的專業房地產的執照，才能為客人做買賣交易服務，整體水準很高，職業道德相對于國內房產仲介素質要好得多。如果你能選擇一個負責任、有經驗的經紀人作你的買方經紀，其它事情你就不必太擔憂了。一個好的經紀人，會一步一步引領你走，所有在交易過程中可能發生的情況，他都會在事前告訴你。

四、 在美國的房子有哪幾種種類？

在住宅房屋方面，通常分成獨立屋、共渡屋(Condo)、城市屋（Town House）。獨立屋在美國房屋裡面最多的一種，所謂獨立屋，是在某一塊土地上只有這一棟房子。美國的房屋產權是包括土地及建築物，這種形態在中國稱為別墅。但別墅並不是正確的解釋，因為獨立屋有新有舊，有豪華也有破爛，對於年代久遠、破爛的獨立屋來說，稱不上是別墅，只能叫做獨立屋。別墅可以稱為豪華的獨立屋。共渡屋通常是一排相連的房子，有五棟、十棟甚至更多，你可以擁有其中的一棟，它可以是一層、二層或是三層的形式。城市屋和共渡屋的差別不大，通常來說城市屋是比較豪華的，它通常由二棟或三棟構成。城市屋的房子一般為一層或二層，很少用到三層。共渡屋和城市屋所擁有的土地只是建築物所佔據的那部分，有時會有小部分的院子。關於獨立屋和共渡屋、城市屋的區別你可以參考我們拍攝的影片“美國房子的種類”。

五、 在美國有像中國一樣的公寓房嗎？

在美國也有類似中國的公寓房，不同的是，這種一棟建築物裡面有很多住戶的形態，在美國都是整棟地購買，作為投資用的商業房。所以這種公寓群是屬於商業建築，由投資者整棟購買，分間出租而不是出售。

六、 在美國有哪些物業可以投資？

除了上面所提到的住宅房屋以外，在美國還有倉庫、辦公樓、購物中心、公寓群、旅館、土地可以進行投資。

七、 在各種投資專案中，投資風險如何？

投資風險最低的是住宅房屋，因為住宅房屋是需求性的，只要人口增加，就有需求。商業性建築通常投資風險比較高，因為它受市場影響比較大，例如辦公樓在經濟好的時候，出租率會高，經濟不好的時候，出租率就會下降。倉庫也是一樣，在經濟好的時候，貨品流通快，倉庫的價格也會水漲船高，而經濟不好時，貿易量減少，對倉庫的需求會降低。投資風險最大的是土地，投資回報最大的也是土地，一塊不毛之地，如果被開發的話，它會在一夜之間暴漲，同樣它也可能閒置五十年無人問津，當然毫無任何利潤可言。總之，投資回報率越高的投資風險可能越大。

八、 在美國買房可以買新房嗎？

美國每年新建房屋只占整個房屋買賣的百分之十幾，不是房屋買賣市場的主體。美國建造的房屋，一般使用壽命都在六十年以上，如果房屋保養完善，使用上百年也不是什麼奇怪的事情。新房的地點可能會在新開發的區域或比較偏遠的地方，在同一地區，新屋可能在價格上會高於舊屋。另外購置新屋可能需要庭院的修建及室內裝潢。這是一筆不小的花費，而購置舊屋，很多東西前面的屋主都已做好，相對之下可以節省很多。

九、 聽說在美國買房價錢便宜，但持有成本比較高，到底有多高呢？

答：我也看到在國內網站的博客上面有人提到這個問題，也有人解釋這個問題。現在我在這裡澄清一下，讓大家避免誤解。在美國擁有任何房子真正的持有成本只有房產稅。

房產稅在美國各個州各個地區都不同，一般在1%-3%，在加州是 1%-2%。新開發的區域，地產稅會高一些。以加州現在的房屋平均中間價約三十萬美金，它每年的房產稅在$3000到$6000之間。

美國的房子通常分為獨立屋、城市屋（連排屋），除了房產稅之外，還有哪些可能發生的費用？

1．房屋保險

在加州，一般的區域，一棟三十萬到五十萬的房子，它的房屋保險費每年通常在$600到$900之間，在加州由於地震災害比較多，地震險是單獨加保的。在其它州可能也有一些天然災害，例如龍捲風或是水災。你想要你的房子得到保障，就要購買房屋保險。很多人在國內買房都不買保險，頭腦中沒有買保險這個概念。買不買保險，其實是你自己的選擇，但在美國如果你是貸款買房，銀行一定要求你買保險才能貸款給你。

2．房屋的另一項持有成本是庭院的維護，例如減草，在加州每月需要$50到$70。但在美國有一半以上的家庭都自己有割草機，自己維護庭院，運動、健身，又省錢。

3．如果你買的是城市屋（連排屋），你會有一個社區費（國內稱物管費），費用一般在一百五十塊到三百五十塊之間，費用的高低取決於社區內各種公用高施費用的分攤。有社區費的城市屋，社區費中已經包含火災保險部份，不必另外再買火險。因為房子是相連的，如果一家著火，其它人也會受災，所以他們的火險是共同承擔的。

十、 在美國買房需要支付多少傭金給經紀人？

在美國無論是買房還是賣房，傭金都是由賣主支付的，所以你在美國買房不必支付任何傭金給經紀人，除非你們另有協議。

十一、到美國買房需要準備哪些檔？

現金買主需要準備的檔

1．有效的護照和簽證

2．準備好購房資金證明（國內銀行中英文版的存款證明）

3．在美國當地銀行開設的帳號

如果你想用現金購房，準備以上三項就可以了。

貸款買主需要準備的檔

1．有效的護照和簽證

2．工作證明、工作收入（單位或街道開具證明，交由公證公司翻譯）

3、自付款部份的資金證明（中英文版的銀行存款證明）

4. 在美國當地銀行開設的帳號

十二、我的購房資金如何匯到美國？

如果你在中國或美國設有公司，資金的匯入或轉出應該沒有問題，如果你是以個人名義匯款，你會受到外匯管制的限制，無法將資金整筆一次匯出，而需要分批匯款。這樣你需要更多的時間，早作準備，如果你在美國的銀行已設有一個帳戶是最好不過的。所以在你購房之前如果有機會來美國考查或觀光的時候，順便開設一個帳戶，會對你以後的購房投資有很大幫助。如果沒有，你也可以使用信得過的朋友的銀行帳戶。關於具體的匯款手續，你可以諮詢當地的銀行有關你的外匯需求。

十三、應該選擇在哪裡買房？

如果是自住，要按照你的需求（例如靠近你工作或是讀書的地方），通常選擇車程距離不要超過半小時的城市。要考慮的因素還有學區的好壞以及房屋分租給其它人的可能性。

如果是投資，需要考慮你比較熟悉的地方或是靠近親朋好友的地方，以便在需要的時候有人可以幫助照顧。另外還要考慮投資回報率。購買比較新的房子，可以減少維修的頻率和費用。建議你和經紀人討論。

十四、可以預期在美國房屋的增值有多少？

在長期的統計中，扣除所有持有成本例如地稅、物價上漲，房屋的增值率在5-6%。這是比較客觀保守的估計，目前美國的房價是處於低谷，今後的這幾年，房價的漲幅可能會超過這個數字，也許會超出不少。美國房價的週期通常在十五年左右，每一次房價的下跌，都會有一個實質性的經濟因素，而不是單純房價的起伏。

十五、在美國購置的房產對我移民美國有幫助嗎？

這是兩件完全不同的事情，美國買房和你移民美國無關, 移民局不會因為你買了美國房子而核准你永久居留權。有一些廣告把在美國購房和移民混為一談，不可相信, 也許有一些投資移民案的項目, 是投資計畫案相關於某些建築專案，但這與購置你個人的房產是根本不同的概念。建議你請教移民律師。

十六、如果把房子出租得到的租金需要交稅嗎？

按照美國的稅法，你是需要交稅的。請參考“買賣須知”裡面的租賃報稅部分。

十七、能不能舉一個實際的例子來解釋，我房子出租的租金到底要交多少稅。

假設一棟價值50萬美金的房產，一年的租金收入有3萬6千美金，扣除物業費，房地產稅，基本維修，水電費，及折舊共2萬美金，則此出租房產淨收入為1萬6千美金，根據聯邦稅率它符合，在8500美金內上繳的稅率為 10%，剩下的7500美金需要繳的稅率為15%，兩個加起來為1975美金。

十八、我怎樣知道我要買的房子的地產稅是多少？

在美國各州、各地的地產稅率都不相同，加州的地產稅一般在1.2%-2.0%，包括了縣、市及地方的稅。在購房之前，你可以參考屋主的稅率，請你的經紀人幫你換算出來。如果你要知道確切的數位，需要花一點時間到縣級地稅單位去查明。這個稅率可能每年會不同，詳情請參考“買賣須知”中“關注房地產稅”部分。

十九、在美國買房子出租的租金回報率好不好？

在美國各個不同的地方，房子出租的回報率都不盡相同。在加州，我們自己手上實際案例的統計，房子出租的毛租金收入在7%-8%，淨租金回報率在 5%-6%。從租金回報率來說，比中國要高出好幾倍。

二十、在美國賣房賺的錢需要交稅嗎？

如果你賣房的時候，已經有美國居民的身份，你可能符合美國的房產優惠政策，在個人二十五萬、夫妻五十萬利潤之內，自住房免稅。細節部分可諮詢專業會計師。

二十一、外國人在美國買房後把房屋賣出，外國人在賣房的時候是否會被預扣資本利得稅？

是的，根據1980年外籍人士房地產投資法案 (Foreign Investment in Real Property Tax Act of 1980, FIRPTA)，當非居民外籍人士出售美國房產時，需要預先扣留賣價的10%作為此房產的資本利得稅的預扣。預扣由過戶公司從賣價的款項中直接提交給美國國稅局。加州對資本利得要求預扣為3.33%, 所以外籍人士賣房後總共被預扣13.33%

二十二、我在賣房子被預扣資本利稅得13.33%是否在年度報稅的時候能夠退還部分？

可以。根據持有時間的長短，如果是短期持有，即一年以內，則資本利得稅等同於個人所得稅的稅率。如果是長期持有，即一年以上，則資本利得稅為15%。

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美國頂尖房產經紀Grace熊傳授投資房產寶典

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加拿大出租投資方式多樣化四套攻略教你一網打盡(二)

第三部分：投資出租物業(下篇)

這一篇，繼續和大家介紹常見的在加拿大投資出租物業的方式，適用人群及相應的投資攻略。出租物業投資者有的看中的是其保值，增值潛力，有的是資產回報率(ROI)及儲蓄功能，瞭解自己的投資目標、收益率、投資期、風險度是一個非常重要步驟。以下提供的一些投資出租房的方式，是我個人工作的一些總結，未必盡錄，僅供參考。

3. 以租養地，看中地皮升值潛力

適宜人群：資本較多；對房市熟悉，敏感；有較高的風險承受力
投資目的：看重地段，社區的升值潛力
投資攻略：購買黃金地段的舊屋，先以租養房，等待時機轉手。

無論哪個城市，都有所謂的黃金地段，通常是鬧中取靜，環境優美，成熟富庶的社區。這些社區擁有這個城市獨一無二的地理位置，房價也相對較高，特別是改造更新過的時尚，多功能的豪宅。對當地社區熟悉的：舊屋改建商(House Flipper)，房地產仲介，小建築商或裝修公司業主都喜歡留心這樣的機會。一旦此社區有價位合適的舊屋讓出，他們會先買下出租，等待合適時機，或直接轉手或改造後掛牌上市。

現在也有不少經濟實力較好的移民，在未打算長期定居加拿大時，已經先投資買下當地好地段的舊房，交給出租物業管理公司打理，待自己長住時再進行徹底改造。

這種類型的出租，通常租金回報要求不是很高，主要用來抵銷房屋的日常開銷和維護費用。關鍵是此地段和新房的增值潛力，在房市好的時候，此種投資非常活躍。

注意：加拿大對主要住所的面積有一定限制。一般說來，所占的土地面積不能超過0.5公頃或1.25英畝。按正方型地塊來算，差不多就是233英尺X 233英尺，或者71米X 71米。如果土地面積超標，必須要有足夠的理由顯示你主要住所需要這麼大面積是必須的，否則你的住宅將不能保持主要住所的性質。

4. 投資多單位的出租物業

適宜人群：對當地出租市場已有了解，資本雄厚，瞭解稅務，法律，融資基本常識
投資目的：看重租金收入，現金流及物業的保值，增值能力
投資攻略：購買物業前需做好物業，法律，稅務的全面調查。購買後，如同一份全職工作，如自己有正業，建議使用專業管理公司

買房出租，首先要考慮的是市政的規劃(Zoning)，規劃分很多等級，從獨立屋(Single family)到雙拼(Duplex)，三拼(Tri Plex)，四拼(Four Plex )等等。一棟整體物業可出租給兩個家庭為Duplex；可出租給三個家庭為Tri Plex，依此類推。一般來說，四拼以下的，屬於民用住宅(Residential)；四拼以上的，就屬於商用住宅(Commercial)了。

以空置率考慮，從4、5個單位的物業開始上手，空置風險較2、3個單位的物業反而小，因為一般情況下，幾戶租客同時搬走的情況發生比率低，所以現金流相對穩定。

我的Tips：

如果選擇投資一幢中小型出租公寓(Multi-Units Apartment)：

1)要看外觀是否吸引租客，設施是否滿足現今租客的要求：比如足夠停車位，有洗衣，烘乾等設施。

2)地段是否接近公共交通，商場，學校或醫院；物業所在社區的安全排名；該地段的物業升值潛力。

3)查看經過會計師審核的近幾年財務報表，瞭解該物業的現金流，地稅，折舊，查看收入，支出是否合理。

4)做物業檢測(inspection) ，查看物業的各種系統是否運作良好,是否有結構性的大問題，近5年的設備更新清單，物業是否有蟲害(Bed Bugs)或黴菌(black mold)的問題。

5)查看物業的消防及Hydro的檢查報告，查看是否是政府批准的合法出租物業。

6)瞭解現在的租客，確定此社區是否是你喜歡投資的客戶群，是否過去有過投訴。

7)計算資本回報率，諮詢你的理財師和稅務師，研究各種融資的的機會及方式。

最後，對新房東的兩點建議：

1)請建議你的租客購買租客保險(Tenant Insurance)；建議房東購買協力廠商責任險，保額最少為100萬，

2)採用標準的租賃合同文本，根據房東，房客，物業情況增加相應附加條款，比如：允許的實際租住人數、維護責任劃分、轉租或分租、提前退租、續租、定期房屋檢查等專案說明，以保護雙方的利益。

以下資訊摘錄自加拿大CMHC(Canada Mortgage and Housing Corporation)2013春季房屋租賃市場報告，以供參考：

1)加拿大主要大城市中，空置率最低的是愛德門頓(Edmonton)1.2%和卡爾加里(Calgary)1.2%;

2)其他主要城市的空置率：科隆納(Kelowna)4.8%，溫哥華(Vancouver)2.9%；維多利亞(Victoria)3.4%；多倫多(Toronto)1.6%。

3)加拿大主要大城市中，平均兩睡房公寓月租金最高的是溫哥華(Vancouver)$1255；卡爾加里(Calgary)和多倫多並列第二$1202.

Liya CHEN簡介

現任加拿大帝國銀行宏才服務資深理財師，擁有7年的投資理財經驗。以讓客人在加拿大生活高枕無憂為努力的目標，Liya一直為客戶提供卓越的個性服務，根據客人的財務狀況、投資目標及其風險承受能力，量身定制各種投資計畫。她擅長於戰略財務規劃、退休規劃、財富管理、投資組合管理、投資策略和諮詢資產配置、保險、融資分析和組合等，並以豐富卓越的專業知識進行全面透徹的研究分析，定能為每一位加拿大的房地產投資者提供強而有力的支援。

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理財師暢談在加拿大投資買房的種種要訣

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加拿大買房自住：挑對省城房型住得舒適又省稅

陸陸續續的身邊人開始咨詢關於加拿大的房產投資信息。本人不是房產代理，但作為銀行從業人員和對房產的熱愛，與大家看一下需要注意的事項，個人觀點僅供參考。

投資加拿大房產的目的可以主要分為：自住，度假，出租，所以我的文章也相應的分為三大主題，分期發布。

第一部分：購買自住房(上篇)之選房

首先和有興趣投資加拿大房產的朋友談談投資自住房。

在加拿大你主要在哪處房產居住，那通常這處房產就是你的主要自住房(Principal Residence)。

一、自住房房型的選擇

別墅(Single house)通常是華人家庭的首選：寬敞，多樣式，高隱私度。但由於加拿大人工貴，效率較慢，如果暖氣，管道，熱水什麼壞了，需要耐心等待，還有帳單金額也通常不菲。冬季需要自己掃雪，夏季需要割草，整理花園。如果達不到當地政府標準：如掃雪晚了，院子草太高，會收到罰單和整頓通知。

由於以上原因，很多老人，學生，留守媽媽在加拿大會選擇公寓(Apartment)。公寓有物業管理公司打理，不用操心維修和維護。很多公寓都有健身房，地下暖氣停車，有些甚至自帶游泳池和洗車點，方便業主。

還有比較流行的是雙拼別墅(Duplex)和聯體別墅(Townhouse)。這幾年由於房價的上漲，工作也繁忙起來，很多當地年輕家庭會選擇此類型。這樣的房型售價較獨立別墅便宜，既可以享受到樓房上上下下的樂趣，讓孩子有足夠空間玩耍學習，又可以讓社區的物業(Condominium)承擔一部分的工作：如有的物業會負責社區公共部分的掃雪，有的會負責庭院綠化，房屋維護。每處物業都可能不同，因為是由此處物業居民投票決定的。

二、自住房地點的選擇

華人常關心的是家庭需要，語言文化，氣候，城市設施，大城市是首選。那哪些城市被我們所熱愛呢？

第八位: 密西沙加(Mississauga-大多倫多地區)
第七位：蒙特裡爾
第六位：本拿比(大溫哥華地區)
第五位：卡爾加裡
第四位：列文治(大溫哥華地區)
第三位：馬克漢姆(Markham-大多倫多地區)
第二位：溫哥華
第一位: 多倫多

加拿大2012年12月份8大城市的平均房價以供參考：

以下是華人購買自住房的熱門區域介紹(這四大區域涵蓋了加拿大華人人口前八的城市)：

1. 大溫哥華地區(Great Vancouver Area)

大溫區有21個市鎮，最大城市是溫哥華，行政中心則在本那比(Burnaby)。華人較集中的是列治文市(Richmond)，有色人種占全市的59%，其中大部分是90年代移民加拿大的中國香港、臺灣和中國大陸移民。

大溫哥華地區平均房價(從2009年1月至2013年9月)

2. 大多倫多地區(Great Toronto Area)

加拿大人口密度最高的都會區。按安大略省政府規劃部門的定義，大多地區的人口在2011年全國普查時為6,054,191人。除了多倫多市之外，大多地區還包括皮爾區、約克區、杜林區和荷頓區四個地區自治體。

大多倫多地區的房價資料(從2009年1月至2013年9月)

3. 卡爾加裡(Calgary)

1941年這裡發現了豐富的石油和天然氣，從此該市得到了迅速的發展。世界上眾多的石油公司都在這裡設有常駐機構，很多大的石油公司的總部就設在該市，因此卡爾加裡也被稱作加拿大的能源中心。

卡爾加裡的房價資料(從2009年1月至2013年9月)

4. 蒙特利爾(Montreal)

是加拿大第二大城市，坐落於加拿大渥太華河和聖羅倫斯河交匯處。它是魁北克省最大的城市，法語居民占多數，體現出獨特的法國文化底蘊，被認為是北美的「浪漫之都」。如果希望孩子可以說流利的英文及法語，蒙特利爾為不二之選。

三、稅務及就業機會的考慮

作為理財師，此文想提醒大家被眾多華人選擇定居點時忽略的稅務因素。加拿大稅法複雜，各省之間區別也很大，加拿大稅法經常修改，本文只是點到為止，如有個案請諮詢稅務律師或專業報稅財務師。

1. 消費稅

大溫地區屬於卑斯省(BC)，自2013年4月1日後，卑斯省消費稅由PST(Provincial Sales Tax省消費稅)和GST(Goods and Services Tax聯邦消費稅)組成。GST為5% ； PST多為7%。如購買家電，服飾，化妝品在卑斯省需要繳納消費稅12%。如果買新房繳納GST5%和2%的過渡稅。建屋材料徵收12%消費稅。

大多地區屬於安大略省(ON)，收取HST協調銷售稅(harmonized sales tax)。HST包含了GST，安省現在的消費稅為13%。

魁北克和蒙特利爾兩大城市屬於魁北克省(Quebec)，GST：5% ， PST：9.98%，消費稅：14.98%

埃爾伯塔省(AB)的消費稅最低，只收取GST：5%，加上就業率高，卡爾加裡(Calgary)和愛德蒙頓(Edmonton)成為近5年人口增長最快的兩個城市。

2. 個人所得稅

大多數成年的加拿大公民和常住居民在每年4月30日之前，必須向加拿大稅務部(Canada Revenue Agency ,簡稱CRA報稅，當然可以請專業人士幫你報稅，但是自己一定要對聯邦和所在省的稅法有一定瞭解，保留相關的憑證，以便核實。加拿大個人所得稅包括聯邦稅(Federal Tax)和省稅(Provincal Tax)兩大部分組成。每年聯邦稅徵收率對每個納稅人是統一的，但省稅則各省之間不同，所以說對大部分人來說你選擇的定居點決定了你交多少稅。

下面用2012年稅率以安大略省為例子給大家一個概念：

如你居住在多倫多，2012年你的需報稅收入是2萬加幣，那你需交稅$1912。平均稅率(Average tax rate)為9.56%，最高稅率(Marginal Tax rate)為20.05%；
如果需報稅收入是7萬加幣，那你需交納$15,140。平均稅率(Average tax rate)為21.63%，最高稅率(Marginal Tax rate)為32.98 %。
如果需報稅收入是100萬加幣，那你需交納$451,427。平均稅率(Average tax rate)為45.14%，最高稅率(Marginal Tax rate)為47.97 %。

如果就比較華人定居熱點的三個省：安大略省，卑斯省，埃爾伯塔省，以2012的稅率為例子，

三省中低收入者和中等收入者(2012需納稅收入不超過12萬加幣)，稅率最低的是卑斯省。
三省中高收入者(2012需納稅收入超過13萬加幣)稅率最低的是埃爾伯塔省。
如果2012年你的需納稅收入是100萬加幣，那麼居住在埃爾伯塔省，需要交納$376,270；和選擇居住在安大略省相比，你省了$75,157在個人所得稅部分。

當然稅法很複雜，每年都可能有變化，各個省都有自己的特點，所以根據自身情況請教稅務律師或專業報稅財務師將得益匪淺。

下面是(Canada Revenue Agency ,簡稱CRA)提供的2013年聯邦稅率的資訊：

需報稅收入至$43,561徵收15%
需報稅收入從$43,562到$ 87,123部分徵收22%
需報稅收入從$87,123到$135,054部分徵收26%
需報稅收入超過$ 135,054的部分徵收29%

以下摘錄了CRA提供的2013年安大略省，卑斯省，埃爾伯塔省稅率資訊：

埃爾伯塔省

需報稅收入徵收10%

卑斯省

需報稅收入至$37,568徵收5.06%
需報稅收入從$37,569到$75,138部分徵收7.7%
需報稅收入從$75,139到$86,268部分徵收10.5%
需報稅收入超過$86,269到$104,754部分徵收12.29%
需報稅收入超過$104,754的部分徵收14.7%

安大略省

需報稅收入至$39,723徵收5.05%
需報稅收入從$39,724到$79,448部分徵收9.15%
需報稅收入從$79,449到$509,000部分徵收11.16%
需報稅收入超過$509,000的部分徵收13.16 %

如需查詢其他省的稅率可查看CRA的官網：http://www.cra-arc.gc.ca/

下一篇本人會介紹在加拿大購房的程式，喜歡的朋友繼續關注吧。

本文圖示資訊來自於CREA(The Canadian Real Estate Association)。

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理財師暢談在加拿大投資買房的種種要訣

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加拿大度假房自住出租均具優勢六大投資好區推介

第二部分：投資購買度假房

終於在寫這篇時可以加上點自己的偏好了。和多數人壹樣，我也夢想每到長周末(加拿大三天連休的周末)或年假時，逃離繁忙、喧囂的大城市，在自己鐘情的風景旖旎的地方小憩壹番。如果可以把自己的家也搬過去就更完美了，既享受了良辰美景又不失舒適、熟悉，這就是度假房的優勢。

同時，購買度假房，也是壹種越來越普遍的投資方式，雖然以個人，家庭享受為主，但如果能夠抵銷通貨壓力，保值，具有增值潛力甚至創造出租收入，何樂而不為？　

: 加拿大銀行理財顧問Liya CHEN

點擊圖片，閱讀Liya全部專欄

下面，本人為大家介紹值得壹看的加拿大六大度假房集中區(排名不分先後，或有個人偏好在其中，僅供參考)：

1. 班芙，賈斯珀國家公園(Banff & Jasper)

精華詞：山景，湖景，原生態，冰川，瀑布，野生動物，滑雪

位於加拿大的落基山脈東側，這兩個毗鄰的國家公園1984年列入了聯合國教科文組織指定的世界遺產。特殊的自然美景，獨特的冰川沖積地質，周圍各具特色的小城鎮，每年吸引了2百到５百萬的遊客，尤為難得的是這兩個國家公園精心打造和維護的人與自然之間的平衡。

如果妳是背包客，喜歡登山，攀巖，探險妳會愛上這裏；如果妳是浪漫主義者，喜歡對月當歌，妳會留在這裏。Banff , Jasper 旅遊季節高峰在每年的七月和八月。冬季有滑雪，雪板，狗拉雪橇等項目，夏季可以享受徒步，山地自行車，登山，溫泉，餐飲和購物。

雖然在Banff, Jasper直接購買度假房是不錯的選擇，因為這兩個公園小鎮的出租房的空置率始終低於1%，但是要滿足其居住條款，也就是允許在公園購買地產的條件卻比較苛刻：需要在Banff， Jasper生活、居住，擁有小生意或者工作五年以上，這要求讓想直接購買這兩處度假屋成為了挑戰。

投資攻略：關註坎莫爾(Canmore)小鎮，特別是政府劃分的遊客區聯體別墅和公寓

坎莫爾小鎮離班芙鎮約15分鐘的車程，位於Banff公園南面，離卡爾加裏約壹小時的車程。小鎮發展成熟，生活便利，風景優美，群山圍繞，關鍵投資此處的度假房，沒有居住條件要求，但是購買度假房時需要關註政府的劃分區域:

住宅區(Residential zoning )不能用於短期出租，因此租客需要每次居住超過28天，適合自由職業者，退休階層，留守媽媽。
度假住宿區(Vacation accommodation zoning )只允許日租或者按周結算，最長每次租客可居住不超過28天。
遊客區(Tourist home zoning) 是最靈活，適宜的度假屋區段，此區允許短期和長期不同的出租需要。此劃分區的聯體別墅也會有較高的出租回報率。

Canmore的度假房租金回報是比較高的，普通的60到70平方米壹室壹廳加壹書房的套間，租金為加幣＄1200／月；如果是三室壹廳的套房，租金可達加幣＄2000／月。

2013年1月，Canmore 的獨立屋平均售價為82萬加幣，公寓的平均售價為26萬加幣，壹室壹廳的酒店公寓可能16萬加幣就可以入手。酒店公寓有專業物業管理，可替業主打理出租業務，相對輕松簡單。Canmore的地稅也有優勢，另外其處於埃爾伯塔省，所以沒有土地轉讓稅。

2. 尼亞加拉湖地區(Niagara-On-The-Lake)

精華詞：瀑布，葡萄園，湖景，老鎮，高爾夫

投資策略：有特色的老式別墅

2013年1月平均房價：21萬３千

高級別墅旺季平均租金：加幣 $5000／周

吸引大家來到尼加拉瓜(Niagara)區，除了那迷人的葡萄園，宜人的氣候還有風景優美的高爾夫球場。投資客已將目標從原來的尼加拉瓜瀑布延伸至了尼加拉湖區域。　　

尼亞加拉湖地區有天然的地理優勢，靠近國際機場，近市中心和美國壹橋相隔。尼亞加拉湖地區的季節性比較強，壹年吸引大概30萬遊客，旺季為每年六到九月，其次是4、5、10、11月份。冬季是淡季，所以1月份增加了冰酒節。尼亞加拉湖地區的老鎮屬於國家壹級文物區，老城區的老別墅很多都被改為了家庭旅館。

3. 卑斯省維多利亞 (Victoria, BC)

精華詞：海景，花園，建築，人文

維多利亞位於溫哥華島的最南端，是卑詩省省會，擁有加拿大最溫和的海洋氣候，夏天溫暖舒適，冬天最壞也通常只是小雨的天氣。這裏的溫和氣候使之成為植物天堂，成為著名的花園城市。維多利亞以英國女皇的名字命名，很多加拿大退休的老人都移居於此，享受其溫暖的氣候與舒適的生活環境。

維多利亞與溫哥華隔壹內港，乘坐大約2小時的渡船可到達。這裏充滿了濃郁英式氣息，紅色雙層公共汽車與馬車在道路上往來穿梭，美麗的吊籃懸掛在街道兩旁，英式建築隨處可見，每年五月的維多利亞節是最熱鬧的時候。

2013年10月，大維多利亞地區，獨立屋的的價格約為48萬5千加幣，近維多利亞市區的獨立屋平均價格為54萬8千加幣左右，公寓平均價格為28萬3千加幣左右，聯體別墅為39萬3千左右，海景別墅價位多在1百萬加幣以上。

2012年4月CMHC(Canada Mortgage and House Corporation)提供的數據，維多利亞市區單間公寓的平均租金為$669/月，壹室壹廳為$809/月，二室壹廳為$1046/月，三室房型平均租金：$1295/月。需要註意這是長期租客的平均月租金。

4. 卑斯省科隆納 (Kelowna, BC)

精華詞：湖景，水上運動，葡萄園，高爾夫，滑雪，雪地摩托

科隆納地處卑斯省東部，位於迷人，神秘的奧卡納幹湖(Okanagan Lake)東岸，是奧卡納幹區的行政中心。離溫哥華約400公裏，離美加邊境約150公裏。科隆納擁有國際機場，服務超過壹百萬人次每年。科隆納市面積為214平方公裏，人口約11萬7千。奧卡諾根湖，地處歐肯納根山谷中，湖形狹長，面積351平方公裏。據印第安人傳說，湖中存在壹種叫奧古布古的水怪。

科隆納夏季炎熱，冬天溫和，是加拿大最適宜居住的城市之壹。2011年的普查， 90%的當地居民認為科隆納是最棒的居住地。夏季7，8月份，科隆納的平均溫度可達：27.4攝氏度，此時是享受水上活動的大好時機，美麗的奧卡納幹湖成了水上運動愛好者的天堂：劃船，釣魚，遊泳，快艇，水上摩托。壹天激烈運動後，享受著美食，品嘗著當地酒莊的美酒，快樂似神仙。科隆納有許多國際知名的酒莊，其高爾夫球場也吸引著世界各地高爾夫愛好者。科隆納的農業發達，喜歡農家樂的朋友，也可以去參觀果園看看當地富庶的農場生活。冬季，可滑雪，科隆納附近壹小時車程有三大滑雪場。不會滑雪沒問題，壹定要去試試雪地摩托，好刺激。

根據CMHC2012年秋季的報告，科隆納市的空置率為4%左右；2012年10月單間公寓的平均租金為：$592/月，壹室壹廳為$750/月，二室壹廳為$927/月，三室房型平均租金為$1131/月。需要註意這是長期租客的平均月租金。

5. 卑斯省惠斯勒 (Whistler, B.C.)

精華詞：海景，山景，原生態，滑雪，山地自行車，登山

惠斯勒位於卑斯省的沿海山脈，太平洋與溫哥華之間，是冬季運動愛好者的天堂。2010奧運會和冬季殘奧會就在此地舉行。惠斯勒山地區擁有世界上最好的滑雪場地。

惠斯勒是為數不多，旺季較長的旅遊勝地。夏季美麗的山景與冬季舉世聞名的滑雪場地，使惠斯勒成為了幾乎壹年四季都在繁忙接待遊客的旅遊勝地。唯壹較淡的月份是6月份和10月份。在這裏可以享受滑雪，山地自行車，登山，徒步旅行等，同時這裏也經常舉行各種節日活動。

如果希望有壹處可以創收的度假屋，可以看看惠斯勒的房產市場。惠斯勒同溫哥華壹樣，2012、2013年來公寓的銷售數量有所下降，但價格穩定在35萬加幣左右。

酒店公寓比較熱銷，因為海天高速公路的開通，很多卑斯省居民選擇在這購買他們的度假房。這的租賃市場以短期為主，公寓和聯體別墅占了其中的65%。惠斯勒的常駐居民有1萬多人，但每年吸引的遊客有2百50萬人，並且吸引了1萬1千戶人家在此購買了度假房。

6. 哈裏法克斯省布雷頓角(Cape Breton, Halifax)

精華詞：山景，海景，湖景，賞楓葉，原生態，野生動物

布雷頓角島風景如畫，歷史悠久。有山有海，山海碧連天，旅遊景點豐富主要有Cabot Trail 、Ceilidh Trail 、Fleur-de-lis Trail 、Marconi Trail 和Bras d’Or Lake Scenic Drive。

布雷頓角島於2011年6月成為了聯合國教科文組織世界生物圈保護區。野生動物，自然美景讓這裏成為了購買度假屋的不錯選擇。每到假期，度假出租屋很快被預定滿。Bras d’Or Lake 是島上最熱門的選擇。

在過去十年裏，這的度假出租屋空置率很低，特別是在5月份至10月份的旺季，房間通常被提前就預定了。這裏較多的是度假小木屋，平均房價為15萬加幣，平均租金為670／月，當然可以看到海景的度假屋價位會高，相應的租金也高。

布雷頓角島是有名的登山，賞楓葉，觀鳥，劃船的旅遊勝地。投資這裏的度假屋需要有耐心，適於長期持有。這裏的房產不容易經受大蕭條恐怕也很難炙手可熱，屬於穩步增值性。

Liya CHEN簡介

現任加拿大帝國銀行宏才服務資深理財師，擁有7年的投資理財經驗。以讓客人在加拿大生活高枕無憂為努力的目標，Liya壹直為客戶提供卓越的個性服務，根據客人的財務狀況、投資目標及其風險承受能力，量身定制各種投資計劃。她擅長於戰略財務規劃、退休規劃、財富管理、投資組合管理、投資策略和咨詢資產配置、保險、融資分析和組合等，並以豐富卓越的專業知識進行全面透徹的研究分析，定能為每壹位加拿大的房地產投資者提供強而有力的支持。

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投資昆士蘭置業熱區全家樂享動感生活

提起昆士蘭，人們腦海中最先跳出來的畫面就是陽光、沙灘和海。作為澳洲著名的度假聖地，昆士蘭不但擁有黃金海岸、大堡礁國家公園等風景名勝，而且處處綠蔭掩映，遍灑新鮮空氣和明媚陽光。因此，這裡適合休閒度假的大宅，別墅也成為了海外置業者們難以割捨的心頭好。

高價值的黃金居住區域

這座位於熱門置業區域卡布魯克（Carbrook）的古典大宅是海外投資者的最佳選擇

昆士蘭有許多風格典雅、豪華舒適的房產可供海外置業者們選擇，而這座位於熱門置業區域卡布魯克（Carbrook）的古典大宅顯然是其中的佼佼者。

作為澳洲炙手可熱的置業區域之一，卡布魯克坐落於洛根河岸。雖然它只是是昆士蘭州洛根市的一個郊區，但便捷的交通、齊全的設施以及優美的風景讓它廣受海外投資客的青睞，成為近年來價值潛力逐步呈現的新興貴族地區。

卡布魯克所在的洛根市北面與昆士蘭首府布里斯班接壤，南面與著名旅遊勝地黃金海岸相鄰，居民不管是前往商業中心購物還是去風景區休閒度假都非常方便。孩子們要在卡布魯克上學也沒有問題，因為這裡擁有兩所私立學校和一所公立學校，教育品質令人讚歎。

特別值得一提的是，卡布魯克擁有一個令人興奮的纜車滑雪公園，而整個澳洲只有三個這樣的滑雪公園。另外，卡布魯克的高爾夫球場也十分有名，球場裡竟然還養著數十條鯊魚，非常適合喜歡刺激與挑戰的玩家。

高標準的簡約古典大宅

這樣一個充滿趣味的卡布魯克，時時刻刻都能激發起人們生活的樂趣，就連這裡的房屋也充滿了卡布魯克特有的風格。

這座氣勢恢宏的房屋極具古典風味，米白色的建築外觀掩映在鬱鬱蔥蔥的綠樹之中，平緩的屋頂設計看上去簡約大氣。房屋建造在地勢較高的緩坡之上，占地面積約有2.2公頃，戶外空間相當開闊。特別值得一提的是，這座房屋是由奮勇住宅開發公司（Courage Homes）按照昆士蘭州最高標準建造而成的，房屋品質十分過硬。

由於是平層結構，這座房屋的內部看上去非常明亮乾淨，3米高的挑高空間讓整個室內顯得自由通透，透亮的窗戶設計讓每個房間都擁有舒爽宜人的自然對流風。從房屋內放眼望去，無邊的蔥翠綠蔭撲面而來，筆直的松柏，茂盛的棕櫚，矮小的灌木，盛開的花朵，無不傳遞著大自然的快樂幸福！

住在這裡，每天都能欣賞到絕美風景，出行也極為方便快捷，只需10分鐘的車程就能到達風景名勝黃金海岸（Gold Coast）和陽光海岸（Sunshine Coast）；只需30分鐘的車程就能到達中心商務區和布里斯班國際機場（Brisbane International Airport）。出行與出遊都無憂，居住自然更加輕鬆自在。

超齊全的高端房屋配備

除了絕美的風景，齊全而豪華的設施配置是房屋不可或缺的靈魂要素。在這座大宅的庭院裡，有一個大大的太陽能游泳池，池邊還建有一間簡易的酒吧間，很適合全家人在這裡聚會、嬉戲。

若是游泳太久失去了興致，旁邊就是採用泛光燈照明的網球場，可以直接在酒吧間換上一身運動裝，和朋友們到網球場打上幾局。或者，你也可以只是慵懶得躺在池邊的躺椅上，享受溫暖的日光浴，眺望遠處綠蔭環繞的水塘、寶塔等賞心悅目的景致。蔥翠的花園和整潔的草坪一直綿延至屋後，再也不用擔心小孩子和家裡的寵物沒有地方玩耍了。

戶外這麼美，室內也要相得益彰。房屋的室內設計由設計師蘇西•伯恩斯（Suzie Burns）負責，風格十分獨特。寬大的主臥室陳設精美，鋪設著高檔地板，附設有寬敞的衣帽間、配備水療浴缸的套內浴室以及舒適的休息區。除了主臥室之外，這座房屋還有另外4間大大的臥室以及4間設施齊全的浴室，每一間都十分注重私密性，既方便又保險。

在空間分割上，設計師充分考慮了家庭生活的需要：客廳非常寬敞，四周運用了多個窗戶設計，明亮的光線照進整個客廳，充滿陽光的溫暖；書房則配備了投影儀，即使要在家裡開個小型會議也不成問題；廚房與用餐區緊緊相連，白色的島台設計既方便女主人烹飪，又能當作休閒的吧台使用，一舉多得。

除此之外，這座房屋還建有多個儲物區和寬大的洗衣房，洗衣房內配有大空間衣櫃，並且帶有專門的存衣室，方便全家人的使用。整座房屋全部覆蓋有廣播系統、風管式空調和安保系統，讓你住得安全又放心。

幸福的生活要與親愛的家人一起分享，昆士蘭這座房屋擁有令人驚歎的超大居住空間，也許就是你現在所需要的。

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