投資意大利田園大宅 逍遙生活一步到位

風光旖旎的義大利一直都是不少人夢寐以求的理想居住地，濃郁的地中海風情，悠久的歷史文化，獨具特色的美食吸引著來自世界各地的人們到此遊覽、觀光。如今，去義大利的理由還多了一個，那就是投資房地產。

經濟復蘇正是投資好時機

作為歐元區第三大經濟體的義大利，自2011年下半年被捲入歐洲主權債務危機以來，成為受危機衝擊最為嚴重的歐元區國家之一。

不過，經濟合作與發展組織近日發表的最新經濟形勢評估報告顯示，歐元區的經濟正在走出衰退，顯露復蘇勢頭。根據義大利國家統計局的最新發佈資料，義大利今年第二季度的國內生產總值（PIB）降幅小於預測，工業生產再次上升，經濟學家和政府成員都認為義大利遭遇的最嚴重的經濟衰退正在緩解。這無疑對於投資者是一個重大的利好消息。

意中商會理事、義大利世通集團主席安德列曾在採訪中透露，相對于其他的歐盟國家，義大利的房價還算比較穩定，漲跌幅度一般不會太大。受歐債危機影響，2011年義大利房價跌了1.8%，2012年跌了3.6%。

而且，相對於其他國家明確清晰的購房移民政策，義大利是歐洲各國購房移民政策中較特別的一國，它對歐盟外的人士購買義大利房產的總值不作限制，但卻對擬申請居留人士的收入做出高限制，申請居留許可的人士必須提供年收入不低於3.1萬歐元的非工資性收入證明。因此，在義大利購買房產的門檻並不高，但獲得長期居留的門檻卻不低。

藝術古城陶冶典雅好氣質

住宅位於山坡之上，盡享無邊的田園美景

這次介紹的這套名為“Fattoria Monte”的復古大宅連土地位於山頂之上，距著名的歷史古城佛羅倫斯（Florence）僅15公里。站得高望得遠，該住宅所處的地勢較高（海拔約300米），享有全方位無遮擋美景。

佛羅倫斯是歷史名城，古跡隨處可見。

名城佛羅倫斯是義大利托斯卡納（英文：Tuscany，義大利文：Toscana）大區的首府，“佛羅倫斯”還曾有個美麗的名字，就是依義大利語被翻譯為”翡冷翠”。佛羅倫斯坐落在亞平寧山中部、阿爾諾河（Arno）河谷，四周環抱著丘陵。

這是一個頗具紳士格調的城市，充滿和諧與優美、莊嚴與秩序，星羅棋佈的村莊和鄉間別墅點綴在環抱城市的平緩山坡上。雖然城市規模很小，人口僅三十八萬，但市內街道到處是敞著門的工匠店鋪，傳統市場保留至今，非常具有古典氣息。

翻開歷史，這是一個曾經如此輝煌的城市。偉大先驅詩人但丁、科學家伽利略、政治理論家馬基雅弗利以及天才藝術家達芬奇和米開朗基羅、藝術巨匠多納泰羅、菲利溥-利波等都在這裡生活過。佛羅倫斯是文藝復興的傳統和藝術的寶庫，整個城市至今保留著文藝復興時的風貌。如今的佛羅倫斯擁有40多個博物館、美術館，60多座宮殿和許多大小教堂、廣場，居住在這裡，等於每天沉浸於藝術氛圍中，不自覺培養出優雅的藝術氣質。

古典大宅打造商住一體化

“Fattoria Monte”復古大宅正位於佛羅倫斯北部地方。據該房產的經紀介紹，這裡在大約11世紀的古代時期，是由當時的名門望族庫迪家族所控制，他們在附近的山上修建了大量的城堡作為保衛作用。如今這座房產最古老的一部分——位於住宅中庭位置的塔樓正是當時修建的，雖然只剩下遺址。方型的大宅則始建於16世紀，同樣歷史悠久。

方型的大宅始建於16世紀，歷史悠久風格古典。
地下室是油坊和存放油桶的地方，用於生產橄欖油。
室外還有一個文藝復興風格的教堂
山頂平地上還新建了一個享有全方位美景的露天游泳池

大宅除了可以用於居住，更是具備商業運作所需的一切設施。在塔樓的第一層是油坊、存放油桶的地下室以及其他房間，主要用於生產當地特產：橄欖油和葡萄酒。

室外是兩個大型倉庫及一個小教堂，教堂的正面及室內均為文藝復興風格，古樸而典雅。此外，還有幾處老式馬廄（現為迎賓室）和一個古老的燃木烤爐，用於烘制麵包。馬廄頂部是農舍，內配多個大型壁爐，冬季可取暖。

該大宅環境優美，可改建成鄉村旅館
透過窗戶可極目遠眺山野美景
大宅門前有車道連接，方便且隱私
該物業還包括兩個葡萄園及一片含1000棵橄欖樹的橄欖林

據知，所有住屋和農用建築全部經過翻修，只需簡單修整便可經營成鄉村旅館或度假村，成為提供住宿及婚慶、會務和活動舉辦地的場所。此外，還建有寬大的專業級廚房及寬敞的儲物間，山頂平地上近期還建成了一個享有全方位美景的游泳池，更添樂趣。

除此之外，業主還對住宅所在的山頭擁有全部產權，包括兩個葡萄園及一片含1000棵橄欖樹的橄欖林。對於追求自然田園生活的人士來說，既可以收穫夢寐以求的生活環境，又可以因地制宜經營商業，可謂一舉兩得。

而且該房產所處的蒙特鎮（Monte）面積不大，環境清幽，遠離外界喧囂，但仍靠近鎮區，各種生活所需如銀行、郵局、商店、藥店、公交網站等場所一應俱全。雖完全置身于自然美景之中，卻未遠離現代化街市。正是投資人士的理想之選。

欲進一步瞭解該物業詳情，請點擊：http://www.juwai.com/6099610.htm

 

（本文內容資料由客戶提供）

美國頂尖房產經紀解答購房常見問題

一、我是中國人，可不可以在美國買房？在美國買房有什麼限制嗎？

答案是：可以。任何外國人都可以在美國買房子。

美國是一個移民國家，是歡迎外國人在美國投資或購置房產，在買房方面幾乎沒有任何的限制。但是在賣房的時候，在利潤賦稅上可能會有一些不同。請參考買賣須知中的房屋增值稅及外國人扣稅的說明。

二、 在美國買房是必需人到美國才能買嗎？

理論上你不必親自到美國就可以買房。但是在看房、選房的過程中，你如果能親自選擇是最好的。在我們的案例中，有的投資人委託他的朋友幫他看房， 他從朋友給他的資訊、圖片等資料中做出判斷，選定房子。這是足不出戶購置美國房產的一種範例。如果你對我們公司有足夠的信任，你也可以委託我們公司來執行 購房的全過程。當然所有的購房檔我們會用網上簽字的方式或者用快遞的方式郵寄到中國讓你簽字。現在大約有一半的銀行接受這種網上簽字的方法，只要有 Email的地方，都可以簽字，無論你在世界的哪一個地方，都可以完成在美國買房的過程。

三、 在美國購置房產和在中國買房程式上有什麼不同？

在美國買房的整個過程中，要經過一層一層的手續，比較複雜，也比較嚴謹。也就是說，在房產過戶中的詐欺、違約的機會率會降至最低，整個買賣的程式你可以參考買房指南中的美國購房流程與步驟。雖說過程比較複雜，但在美國的經紀人，都是需要取得各州的專業房地產的執照，才能為客人做買賣交易服務，整體水準很高，職業道德相對于國內房產仲介素質要好得多。如果你能選擇一個負責任、有經驗的經紀人作你的買方經紀，其它事情你就不必太擔憂了。一個好的經紀人，會一步一步引領你走，所有在交易過程中可能發生的情況，他都會在事前告訴你。

四、 在美國的房子有哪幾種種類？

在住宅房屋方面，通常分成獨立屋、共渡屋(Condo)、城市屋（Town House）。獨立屋在美國房屋裡面最多的一種，所謂獨立屋，是在某一塊土地上只有這一棟房子。美國的房屋產權是包括土地及建築物，這種形態在中國稱為別墅。但別墅並不是正確的解釋，因為獨立屋有新有舊，有豪華也有破爛，對於年代久遠、破爛的獨立屋來說，稱不上是別墅，只能叫做獨立屋。別墅可以稱為豪華的 獨立屋。共渡屋通常是一排相連的房子，有五棟、十棟甚至更多，你可以擁有其中的一棟，它可以是一層、二層或是三層的形式。城市屋和共渡屋的差別不大，通常 來說城市屋是比較豪華的，它通常由二棟或三棟構成。城市屋的房子一般為一層或二層，很少用到三層。共渡屋和城市屋所擁有的土地只是建築物所佔據的那部分，有時會有小部分的院子。關於獨立屋和共渡屋、城市屋的區別你可以參考我們拍攝的影片“美國房子的種類”。

五、 在美國有像中國一樣的公寓房嗎？

在美國也有類似中國的公寓房，不同的是，這種一棟建築物裡面有很多住戶的形態，在美國都是整棟地購買，作為投資用的商業房。所以這種公寓群是屬於商業建築，由投資者整棟購買，分間出租而不是出售。

六、 在美國有哪些物業可以投資？

除了上面所提到的住宅房屋以外，在美國還有倉庫、辦公樓、購物中心、公寓群、旅館、土地可以進行投資。

七、 在各種投資專案中，投資風險如何？

投資風險最低的是住宅房屋，因為住宅房屋是需求性的，只要人口增加，就有需求。商業性建築通常投資風險比較高，因為它受市場影響比較大，例如辦 公樓在經濟好的時候，出租率會高，經濟不好的時候，出租率就會下降。倉庫也是一樣，在經濟好的時候，貨品流通快，倉庫的價格也會水漲船高，而經濟不好時，貿易量減少，對倉庫的需求會降低。投資風險最大的是土地，投資回報最大的也是土地，一塊不毛之地，如果被開發的話，它會在一夜之間暴漲，同樣它也可能閒置 五十年無人問津，當然毫無任何利潤可言。總之，投資回報率越高的投資風險可能越大。

八、 在美國買房可以買新房嗎？

美國每年新建房屋只占整個房屋買賣的百分之十幾，不是房屋買賣市場的主體。美國建造的房屋，一般使用壽命都在六十年以上，如果房屋保養完善，使 用上百年也不是什麼奇怪的事情。新房的地點可能會在新開發的區域或比較偏遠的地方，在同一地區，新屋可能在價格上會高於舊屋。另外購置新屋可能需要庭院的 修建及室內裝潢。這是一筆不小的花費，而購置舊屋，很多東西前面的屋主都已做好，相對之下可以節省很多。

九、 聽說在美國買房價錢便宜，但持有成本比較高，到底有多高呢？

答：我也看到在國內網站的博客上面有人提到這個問題，也有人解釋這個問題。現在我在這裡澄清一下，讓大家避免誤解。在美國擁有任何房子真正的持有成本只有房產稅。

房產稅在美國各個州各個地區都不同，一般在1%-3%， 在加州是 1%-2%。新開發的區域，地產稅會高一些。以加州現在的房屋平均中間價約三十萬美金，它每年的房產稅在$3000到$6000之間。

美國的房子通常分為獨立屋、城市屋（連排屋），除了房產稅之外，還有哪些可能發生的費用？

1． 房屋保險

在加州，一般的區域，一棟三十萬到五十萬的房子，它的房屋保險費每年通常在$600到$900之間，在加州由於地震災害比較多，地震險是單獨加保的。在其它州可能也有一些天然災害，例如龍捲風或是水災。你想要你的房子得到保障，就要購買房屋保險。很多人在國內買房都不買保險，頭腦中沒有買保險這個概念。買不買保險，其實是你自己的選擇，但在美國如果你是貸款買房，銀行一定要求你買保險才能貸款給你。

2． 房屋的另一項持有成本是庭院的維護，例如減草，在加州每月需要$50到$70。但在美國有一半以上的家庭都自己有割草機，自己維護庭院，運動、健身，又省錢。

3． 如果你買的是城市屋（連排屋），你會有一個社區費（國內稱物管費），費用一般在一百五十塊到三百五十塊之間，費用的高低取決於社區內各種公用高施費用的分 攤。有社區費的城市屋，社區費中已經包含火災保險部份，不必另外再買火險。因為房子是相連的，如果一家著火，其它人也會受災，所以他們的火險是共同承擔 的。

十、 在美國買房需要支付多少傭金給經紀人？

在美國無論是買房還是賣房，傭金都是由賣主支付的，所以你在美國買房不必支付任何傭金給經紀人，除非你們另有協議。

十一、到美國買房需要準備哪些檔？

現金買主需要準備的檔

1． 有效的護照和簽證

2． 準備好購房資金證明（國內銀行中英文版的存款證明）

3．在美國當地銀行開設的帳號

如果你想用現金購房，準備以上三項就可以了。

貸款買主需要準備的檔

1．有效的護照和簽證

2．工作證明、工作收入 （單位或街道開具證明，交由公證公司翻譯）

3、自付款部份的資金證明（中英文版的銀行存款證明）

4. 在美國當地銀行開設的帳號

十二、我的購房資金如何匯到美國？

如果你在中國或美國設有公司，資金的匯入或轉出應該沒有問題，如果你是以個人名義匯款，你會受到外匯管制的限制，無法將資金整筆一次匯出，而需 要分批匯款。這樣你需要更多的時間，早作準備，如果你在美國的銀行已設有一個帳戶是最好不過的。所以在你購房之前如果有機會來美國考查或觀光的時候，順便 開設一個帳戶，會對你以後的購房投資有很大幫助。如果沒有，你也可以使用信得過的朋友的銀行帳戶。關於具體的匯款手續，你可以諮詢當地的銀行有關你的外匯需求。

十三、應該選擇在哪裡買房？

如果是自住，要按照你的需求（例如靠近你工作或是讀書的地方），通常選擇車程距離不要超過半小時的城市。要考慮的因素還有學區的好壞以及房屋分租給其它人的可能性。

如果是投資，需要考慮你比較熟悉的地方或是靠近親朋好友的地方，以便在需要的時候有人可以幫助照顧。另外還要考慮投資回報率。購買比較新的房子，可以減少維修的頻率和費用。建議你和經紀人討論。

十四、可以預期在美國房屋的增值有多少？

在長期的統計中，扣除所有持有成本例如地稅、物價上漲，房屋的增值率在5-6%。這是比較客觀保守的估計，目前美國的房價是處於低谷，今後的這幾年，房價的漲幅可能會超過這個數字，也許會超出不少。美國房價的週期通常在十五年左右，每一次房價的下跌，都會有一個實質性的經濟因素，而不是單純房價 的起伏。

十五、在美國購置的房產對我移民美國有幫助嗎？

這是兩件完全不同的事情，美國買房和你移民美國無關, 移民局不會因為你買了美國房子而核准你永久居留權。有一些廣告把在美國購房和移民混為一談，不可相信, 也許有一些投資移民案的項目, 是投資計畫案相關於某些建築專案，但這與購置你個人的房產是根本不同的概念。建議你請教移民律師。

十六、如果把房子出租得到的租金需要交稅嗎？

按照美國的稅法，你是需要交稅的。請參考“買賣須知”裡面的租賃報稅部分。

十七、能不能舉一個實際的例子來解釋，我房子出租的租金到底要交多少稅。

假設一棟價值50萬美金的房產，一年的租金收入有3萬6千美金， 扣除物業費，房地產稅，基本維修，水電費，及折舊共2萬美金，則此出租房產淨收入為1萬6千美金，根據聯邦稅率它符合，在8500美金內上繳的稅率為 10%，剩下的7500美金需要繳的稅率為15%，  兩個加起來為1975美金。

十八、我怎樣知道我要買的房子的地產稅是多少？

在美國各州、各地的地產稅率都不相同，加州的地產稅一般在1.2%-2.0%，包括了縣、市及地方的稅。在購房之前，你可以參考屋主的稅率，請 你的經紀人幫你換算出來。如果你要知道確切的數位，需要花一點時間到縣級地稅單位去查明。這個稅率可能每年會不同，詳情請參考“買賣須知”中“關注房地產 稅”部分。

十九、在美國買房子出租的租金回報率好不好？

在美國各個不同的地方，房子出租的回報率都不盡相同。在加州，我們自己手上實際案例的統計，房子出租的毛租金收入在7%-8%，淨租金回報率在 5%-6%。從租金回報率來說，比中國要高出好幾倍。

二十、在美國賣房賺的錢需要交稅嗎？

如果你賣房的時候，已經有美國居民的身份，你可能符合美國的房產優惠政策，在個人二十五萬、夫妻五十萬利潤之內，自住房免稅。細節部分可諮詢專業會計師。

二十一、外國人在美國買房後把房屋賣出，外國人在賣房的時候是否會被預扣資本利得稅？

是的，根據1980年外籍人士房地產投資法案 (Foreign Investment in Real Property Tax Act of 1980, FIRPTA)，當非居民外籍人士出售美國房產時，需要預先扣留賣價的10%作為此房產的資本利得稅的預扣。預扣由過戶公司從賣價的款項中直接提交給美國國稅局。加州對資本利得要求預扣為3.33%, 所以外籍人士賣房後總共被預扣13.33%

二十二、我在賣房子被預扣資本利稅得13.33%是否在年度報稅的時候能夠退還部分？

可以。根據持有時間的長短，如果是短期持有，即一年以內，則資本利得稅等同於個人所得稅的稅率。如果是長期持有，即一年以上，則資本利得稅為15%。

Grace專欄全集請瀏覽：

美國頂尖房產經紀Grace熊傳授投資房產寶典

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加拿大出租投資方式多樣化 四套攻略教你一網打盡(二)

第三部分：投資出租物業(下篇)

這一篇，繼續和大家介紹常見的在加拿大投資出租物業的方式，適用人群及相應的投資攻略。出租物業投資者有的看中的是其保值，增值潛力，有的是資產回報率(ROI)及儲蓄功能，瞭解自己的投資目標、收益率、投資期、風險度是一個非常重要步驟。以下提供的一些投資出租房的方式，是我個人工作的一些總結，未必盡錄，僅供參考。

3. 以租養地，看中地皮升值潛力

適宜人群：資本較多；對房市熟悉，敏感；有較高的風險承受力
投資目的：看重地段，社區的升值潛力
投資攻略： 購買黃金地段的舊屋，先以租養房，等待時機轉手。

無論哪個城市，都有所謂的黃金地段，通常是鬧中取靜，環境優美，成熟富庶的社區。這些社區擁有這個城市獨一無二的地理位置，房價也相對較高，特別是改造更新過的時尚，多功能的豪宅。對當地社區熟悉的：舊屋改建商(House Flipper)， 房地產仲介， 小建築商或裝修公司業主都喜歡留心這樣的機會。一旦此社區有價位合適的舊屋讓出，他們會先買下出租，等待合適時機，或直接轉手或改造後掛牌上市。

現在也有不少經濟實力較好的移民，在未打算長期定居加拿大時，已經先投資買下當地好地段的舊房，交給出租物業管理公司打理，待自己長住時再進行徹底改造。

這種類型的出租，通常租金回報要求不是很高，主要用來抵銷房屋的日常開銷和維護費用。關鍵是此地段和新房的增值潛力，在房市好的時候，此種投資非常活躍。

注意：加拿大對主要住所的面積有一定限制。一般說來，所占的土地面積不能超過0.5公頃或1.25英畝。按正方型地塊來算，差不多就是233英尺X 233英尺，或者71米X 71米。如果土地面積超標，必須要有足夠的理由顯示你主要住所需要這麼大面積是必須的，否則你的住宅將不能保持主要住所的性質。

4. 投資多單位的出租物業

適宜人群：對當地出租市場已有了解，資本雄厚，瞭解稅務，法律，融資基本常識
投資目的：看重租金收入，現金流及物業的保值，增值能力
投資攻略：購買物業前需做好物業，法律，稅務的全面調查。購買後，如同一份全職工作，如自己有正業，建議使用專業管理公司

買房出租，首先要考慮的是市政的規劃(Zoning)，規劃分很多等級，從獨立屋(Single family)到雙拼(Duplex)，三拼(Tri Plex)，四拼(Four Plex )等等。一棟整體物業可出租給兩個家庭為Duplex；可出租給三個家庭為Tri Plex，依此類推。一般來說，四拼以下的，屬於民用住宅(Residential)；四拼以上的，就屬於商用住宅(Commercial)了。

以空置率考慮， 從4、5個單位的物業開始上手，空置風險較2、3個單位的物業反而小，因為一般情況下，幾戶租客同時搬走的情況發生比率低，所以現金流相對穩定。

我的Tips：

如果選擇投資一幢中小型出租公寓(Multi-Units Apartment)：

1)要看外觀是否吸引租客，設施是否滿足現今租客的要求：比如足夠停車位，有洗衣，烘乾等設施。

2)地段是否接近公共交通，商場，學校或醫院 ；物業所在社區的安全排名；該地段的物業升值潛力。

3)查看經過會計師審核的近幾年財務報表，瞭解該物業的現金流，地稅，折舊，查看收入，支出是否合理 。

4)做物業檢測(inspection) ，查看物業的各種系統是否運作良好,是否有結構性的大問題，近5年的設備更新清單，物業是否有蟲害(Bed Bugs)或黴菌(black mold)的問題。

5)查看物業的消防及Hydro的檢查報告，查看是否是政府批准的合法出租物業 。

6)瞭解現在的租客，確定此社區是否是你喜歡投資的客戶群，是否過去有過投訴。

7)計算資本回報率，諮詢你的理財師和稅務師，研究各種融資的的機會及方式。

最後，對新房東的兩點建議：

1)請建議你的租客購買租客保險(Tenant Insurance)；建議房東購買協力廠商責任險，保額最少為100萬，

2)採用標準的租賃合同文本，根據房東，房客，物業情況增加相應附加條款，比如：允許的實際租住人數、維護責任劃分、轉租或分租、提前退租、續租、定期房屋檢查等專案說明，以保護雙方的利益。

以下資訊摘錄自加拿大CMHC(Canada Mortgage and Housing Corporation)2013春季房屋租賃市場報告，以供參考：

1)加拿大主要大城市中，空置率最低的是愛德門頓(Edmonton)1.2%和卡爾加里(Calgary)1.2%;

2)其他主要城市的空置率：科隆納(Kelowna)4.8%，溫哥華(Vancouver)2.9%；維多利亞(Victoria)3.4%；多倫多(Toronto)1.6%。

3)加拿大主要大城市中，平均兩睡房公寓月租金最高的是溫哥華(Vancouver)$1255；卡爾加里(Calgary)和多倫多並列第二$1202.

 

Liya CHEN簡介

現任加拿大帝國銀行宏才服務資深理財師，擁有7年的投資理財經驗。以讓客人在加拿大生活高枕無憂為努力的目標，Liya一直為客戶提供卓越的個性服務，根據客人的財務狀況、投資目標及其風險承受能力，量身定制各種投資計畫。她擅長於戰略財務規劃、退休規劃、財富管理、投資組合管理、投資策略和諮詢資產配置、保險、融資分析和組合等，並以豐富卓越的專業知識進行全面透徹的研究分析，定能為每一位加拿大的房地產投資者提供強而有力的支援。

 

多倫多好房推薦

多倫多1室3臥1衛新開發的住宅
多倫多1室4臥4衛的住宅

 

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理財師暢談在加拿大投資買房的種種要訣

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加拿大買房自住：挑對省城房型 住得舒適又省稅

陸陸續續的身邊人開始咨詢關於加拿大的房產投資信息。本人不是房產代理，但作為銀行從業人員和對房產的熱愛，與大家看一下需要注意的事項，個人觀點僅供參考。

投資加拿大房產的目的可以主要分為：自住，度假，出租，所以我的文章也相應的分為三大主題，分期發布。

第一部分：購買自住房(上篇)之選房

首先和有興趣投資加拿大房產的朋友談談投資自住房。

在加拿大你主要在哪處房產居住，那通常這處房產就是你的主要自住房(Principal Residence)。

一、自住房房型的選擇

別墅(Single house)通常是華人家庭的首選：寬敞，多樣式，高隱私度。但由於加拿大人工貴，效率較慢，如果暖氣，管道，熱水什麼壞了，需要耐心等待，還有帳單金額也通常不菲。冬季需要自己掃雪，夏季需要割草，整理花園。如果達不到當地政府標準：如掃雪晚了，院子草太高，會收到罰單和整頓通知。

由於以上原因，很多老人，學生，留守媽媽在加拿大會選擇公寓(Apartment)。公寓有物業管理公司打理，不用操心維修和維護。很多公寓都有健身房，地下暖氣停車，有些甚至自帶游泳池和洗車點，方便業主。

還有比較流行的是雙拼別墅(Duplex)和聯體別墅(Townhouse)。這幾年由於房價的上漲，工作也繁忙起來，很多當地年輕家庭會選擇此類型。這樣的房型售價較獨立別墅便宜，既可以享受到樓房上上下下的樂趣，讓孩子有足夠空間玩耍學習，又可以讓社區的物業(Condominium)承擔一部分的工作：如有的物業會負責社區公共部分的掃雪，有的會負責庭院綠化，房屋維護。每處物業都可能不同，因為是由此處物業居民投票決定的。

二、自住房地點的選擇

華人常關心的是家庭需要，語言文化，氣候，城市設施，大城市是首選。那哪些城市被我們所熱愛呢？

第八位: 密西沙加(Mississauga-大多倫多地區)
第七位：蒙特裡爾
第六位：本拿比(大溫哥華地區)
第五位：卡爾加裡
第四位：列文治(大溫哥華地區)
第三位：馬克漢姆(Markham-大多倫多地區)
第二位：溫哥華
第一位: 多倫多

加拿大2012年12月份8大城市的平均房價以供參考：

以下是華人購買自住房的熱門區域介紹(這四大區域涵蓋了加拿大華人人口前八的城市)：

1. 大溫哥華地區(Great Vancouver Area)

大溫區有21個市鎮，最大城市是溫哥華，行政中心則在本那比(Burnaby)。華人較集中的是列治文市(Richmond)，有色人種占全市的59%，其中大部分是90年代移民加拿大的中國香港、臺灣和中國大陸移民。

大溫哥華地區平均房價(從2009年1月至2013年9月)

2. 大多倫多地區(Great Toronto Area)

加拿大人口密度最高的都會區。按安大略省政府規劃部門的定義，大多地區的人口在2011年全國普查時為6,054,191人。除了多倫多市之外，大多地區還包括皮爾區、約克區、杜林區和荷頓區四個地區自治體。

大多倫多地區的房價資料(從2009年1月至2013年9月)

3. 卡爾加裡(Calgary)

1941年這裡發現了豐富的石油和天然氣，從此該市得到了迅速的發展。世界上眾多的石油公司都在這裡設有常駐機構，很多大的石油公司的總部就設在該市，因此卡爾加裡也被稱作加拿大的能源中心。

卡爾加裡的房價資料(從2009年1月至2013年9月)

4. 蒙特利爾(Montreal)

是加拿大第二大城市，坐落於加拿大渥太華河和聖羅倫斯河交匯處。它是魁北克省最大的城市，法語居民占多數，體現出獨特的法國文化底蘊，被認為是北美的「浪漫之都」。如果希望孩子可以說流利的英文及法語，蒙特利爾為不二之選。

三、稅務及就業機會的考慮

作為理財師，此文想提醒大家被眾多華人選擇定居點時忽略的稅務因素。加拿大稅法複雜，各省之間區別也很大，加拿大稅法經常修改，本文只是點到為止，如有個案請諮詢稅務律師或專業報稅財務師。

1. 消費稅

大溫地區屬於卑斯省(BC)，自2013年4月1日後，卑斯省消費稅由PST(Provincial Sales Tax省消費稅)和GST(Goods and Services Tax聯邦消費稅)組成。GST為5% ； PST多為7%。如購買家電，服飾，化妝品在卑斯省需要繳納消費稅12%。如果買新房繳納GST5%和2%的過渡稅。建屋材料徵收12%消費稅。

大多地區屬於安大略省(ON)，收取HST協調銷售稅(harmonized sales tax)。HST包含了GST， 安省現在的消費稅為13%。

魁北克和蒙特利爾兩大城市屬於魁北克省(Quebec)，GST：5% ， PST：9.98%，消費稅：14.98%

埃爾伯塔省(AB)的消費稅最低，只收取GST：5%，加上就業率高，卡爾加裡(Calgary)和愛德蒙頓(Edmonton)成為近5年人口增長最快的兩個城市。

2. 個人所得稅

大多數成年的加拿大公民和常住居民在每年4月30日之前，必須向加拿大稅務部(Canada Revenue Agency ,簡稱CRA報稅，當然可以請專業人士幫你報稅，但是自己一定要對聯邦和所在省的稅法有一定瞭解，保留相關的憑證，以便核實。加拿大個人所得稅包括聯邦稅(Federal Tax)和省稅(Provincal Tax)兩大部分組成。每年聯邦稅徵收率對每個納稅人是統一的，但省稅則各省之間不同，所以說對大部分人來說你選擇的定居點決定了你交多少稅。

下面用2012年稅率以安大略省為例子給大家一個概念：

  • 如你居住在多倫多，2012年你的需報稅收入是2萬加幣，那你需交稅$1912。平均稅率(Average tax rate)為9.56%，最高稅率(Marginal Tax rate)為20.05%；
  • 如果需報稅收入是7萬加幣，那你需交納$15,140。平均稅率(Average tax rate)為21.63%，最高稅率(Marginal Tax rate)為32.98 %。
  • 如果需報稅收入是100萬加幣，那你需交納$451,427。平均稅率(Average tax rate)為45.14%，最高稅率(Marginal Tax rate)為47.97 %。

如果就比較華人定居熱點的三個省：安大略省，卑斯省，埃爾伯塔省，以2012的稅率為例子，

  • 三省中低收入者和中等收入者(2012需納稅收入不超過12萬加幣)，稅率最低的是卑斯省。
  • 三省中高收入者(2012需納稅收入超過13萬加幣)稅率最低的是埃爾伯塔省。
  • 如果2012年你的需納稅收入是100萬加幣，那麼居住在埃爾伯塔省，需要交納$376,270； 和選擇居住在安大略省相比，你省了$75,157在個人所得稅部分。

當然稅法很複雜，每年都可能有變化，各個省都有自己的特點，所以根據自身情況請教稅務律師或專業報稅財務師將得益匪淺。

下面是(Canada Revenue Agency ,簡稱CRA)提供的2013年聯邦稅率的資訊：

  • 需報稅收入至$43,561徵收15%
  • 需報稅收入從$43,562到$ 87,123部分徵收22%
  • 需報稅收入從$87,123到$135,054部分徵收26%
  • 需報稅收入超過$ 135,054的部分徵收29%

以下摘錄了CRA提供的2013年安大略省，卑斯省，埃爾伯塔省稅率資訊：

埃爾伯塔省

  • 需報稅收入徵收10%

卑斯省

  • 需報稅收入至$37,568徵收5.06%
  • 需報稅收入從$37,569到$75,138部分徵收7.7%
  • 需報稅收入從$75,139到$86,268部分徵收10.5%
  • 需報稅收入超過$86,269到$104,754部分徵收12.29%
  • 需報稅收入超過$104,754的部分徵收14.7%

安大略省

  • 需報稅收入至$39,723徵收5.05%
  • 需報稅收入從$39,724到$79,448部分徵收9.15%
  • 需報稅收入從$79,449到$509,000部分徵收11.16%
  • 需報稅收入超過$509,000的部分徵收13.16 %

如需查詢其他省的稅率可查看CRA的官網：http://www.cra-arc.gc.ca/

下一篇本人會介紹在加拿大購房的程式，喜歡的朋友繼續關注吧。

本文圖示資訊來自於CREA(The Canadian Real Estate Association)。

 

Liya CHEN簡介

現任加拿大帝國銀行宏才服務資深理財師，擁有7年的投資理財經驗。以讓客人在加拿大生活高枕無憂為努力的目標，Liya一直為客戶提供卓越的個性服務，根據客人的財務狀況、投資目標及其風險承受能力，量身定制各種投資計畫。她擅長於戰略財務規劃、退休規劃、財富管理、投資組合管理、投資策略和諮詢資產配置、保險、融資分析和組合等，並以豐富卓越的專業知識進行全面透徹的研究分析，定能為每一位加拿大的房地產投資者提供強而有力的支援。

 

卡爾加裡好房推薦

卡爾加裡1室5臥5衛特別設計建築的住宅
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理財師暢談在加拿大投資買房的種種要訣

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加拿大度假房自住出租均具優勢 六大投資好區推介

第二部分：投資購買度假房

終於在寫這篇時可以加上點自己的偏好了。和多數人壹樣，我也夢想每到長周末(加拿大三天連休的周末)或年假時，逃離繁忙、喧囂的大城市，在自己鐘情的風景旖旎的地方小憩壹番。如果可以把自己的家也搬過去就更完美了，既享受了良辰美景又不失舒適、熟悉，這就是度假房的優勢。

同時，購買度假房，也是壹種越來越普遍的投資方式，雖然以個人，家庭享受為主，但如果能夠抵銷通貨壓力，保值，具有增值潛力甚至創造出租收入，何樂而不為？　

加拿大銀行理財顧問Liya CHEN

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下面，本人為大家介紹值得壹看的加拿大六大度假房集中區(排名不分先後，或有個人偏好在其中，僅供參考)：

1. 班芙，賈斯珀國家公園(Banff & Jasper)

精華詞：山景，湖景，原生態，冰川，瀑布，野生動物，滑雪

位於加拿大的落基山脈東側，這兩個毗鄰的國家公園1984年列入了聯合國教科文組織指定的世界遺產。特殊的自然美景，獨特的冰川沖積地質，周圍各具特色的小城鎮，每年吸引了2百到５百萬的遊客，尤為難得的是這兩個國家公園精心打造和維護的人與自然之間的平衡。

如果妳是背包客，喜歡登山，攀巖，探險妳會愛上這裏；如果妳是浪漫主義者，喜歡對月當歌，妳會留在這裏。Banff , Jasper 旅遊季節高峰在每年的七月和八月。冬季有滑雪，雪板，狗拉雪橇等項目，夏季可以享受徒步，山地自行車，登山，溫泉，餐飲和購物。

雖然在Banff, Jasper直接購買度假房是不錯的選擇，因為這兩個公園小鎮的出租房的空置率始終低於1%，但是要滿足其居住條款，也就是允許在公園購買地產的條件卻比較苛刻：需要在Banff， Jasper生活、居住，擁有小生意或者工作五年以上，這要求讓想直接購買這兩處度假屋成為了挑戰。

投資攻略：關註坎莫爾(Canmore)小鎮，特別是政府劃分的遊客區聯體別墅和公寓

坎莫爾小鎮離班芙鎮約15分鐘的車程，位於Banff公園南面，離卡爾加裏約壹小時的車程。小鎮發展成熟，生活便利，風景優美，群山圍繞，關鍵投資此處的度假房，沒有居住條件要求，但是購買度假房時需要關註政府的劃分區域:

  • 住宅區(Residential zoning )不能用於短期出租，因此租客需要每次居住超過28天，適合自由職業者，退休階層，留守媽媽。
  • 度假住宿區(Vacation accommodation zoning )只允許日租或者按周結算，最長每次租客可居住不超過28天。
  • 遊客區(Tourist home zoning) 是最靈活，適宜的度假屋區段，此區允許短期和長期不同的出租需要。此劃分區的聯體別墅也會有較高的出租回報率。

Canmore的度假房租金回報是比較高的，普通的60到70平方米壹室壹廳加壹書房的套間，租金為加幣＄1200／月；如果是三室壹廳的套房，租金可達加幣＄2000／月。

2013年1月，Canmore 的獨立屋平均售價為82萬加幣，公寓的平均售價為26萬加幣，壹室壹廳的酒店公寓可能16萬加幣就可以入手。酒店公寓有專業物業管理，可替業主打理出租業務，相對輕松簡單。Canmore的地稅也有優勢，另外其處於埃爾伯塔省，所以沒有土地轉讓稅。

2. 尼亞加拉湖地區(Niagara-On-The-Lake)

精華詞：瀑布，葡萄園，湖景，老鎮，高爾夫

投資策略：有特色的老式別墅

2013年1月平均房價：21萬３千

高級別墅旺季平均租金：加幣 $5000／周

吸引大家來到尼加拉瓜(Niagara)區，除了那迷人的葡萄園，宜人的氣候還有風景優美的高爾夫球場。投資客已將目標從原來的尼加拉瓜瀑布延伸至了尼加拉湖區域。　　

尼亞加拉湖地區有天然的地理優勢，靠近國際機場，近市中心和美國壹橋相隔。尼亞加拉湖地區的季節性比較強，壹年吸引大概30萬遊客，旺季為每年六到九月，其次是4、5、10、11月份。冬季是淡季，所以1月份增加了冰酒節。尼亞加拉湖地區的老鎮屬於國家壹級文物區，老城區的老別墅很多都被改為了家庭旅館。

3. 卑斯省維多利亞 (Victoria, BC)

精華詞：海景，花園，建築，人文

維多利亞位於溫哥華島的最南端，是卑詩省省會，擁有加拿大最溫和的海洋氣候，夏天溫暖舒適，冬天最壞也通常只是小雨的天氣。這裏的溫和氣候使之成為植物天堂，成為著名的花園城市。維多利亞以英國女皇的名字命名，很多加拿大退休的老人都移居於此，享受其溫暖的氣候與舒適的生活環境。

維多利亞與溫哥華隔壹內港，乘坐大約2小時的渡船可到達。這裏充滿了濃郁英式氣息，紅色雙層公共汽車與馬車在道路上往來穿梭，美麗的吊籃懸掛在街道兩旁，英式建築隨處可見，每年五月的維多利亞節是最熱鬧的時候。

2013年10月，大維多利亞地區，獨立屋的的價格約為48萬5千加幣，近維多利亞市區的獨立屋平均價格為54萬8千加幣左右，公寓平均價格為28萬3千加幣左右，聯體別墅為39萬3千左右，海景別墅價位多在1百萬加幣以上。

2012年4月CMHC(Canada Mortgage and House Corporation)提供的數據，維多利亞市區單間公寓的平均租金為$669/月，壹室壹廳為$809/月，二室壹廳為$1046/月，三室房型平均租金：$1295/月。需要註意這是長期租客的平均月租金。

4. 卑斯省科隆納 (Kelowna, BC)

精華詞：湖景，水上運動，葡萄園，高爾夫，滑雪，雪地摩托

科隆納地處卑斯省東部，位於迷人，神秘的奧卡納幹湖(Okanagan Lake)東岸，是奧卡納幹區的行政中心。離溫哥華約400公裏，離美加邊境約150公裏。科隆納擁有國際機場，服務超過壹百萬人次每年。科隆納市面積為214平方公裏，人口約11萬7千。奧卡諾根湖，地處歐肯納根山谷中，湖形狹長，面積351平方公裏。據印第安人傳說，湖中存在壹種叫奧古布古的水怪。

科隆納夏季炎熱，冬天溫和，是加拿大最適宜居住的城市之壹。2011年的普查， 90%的當地居民認為科隆納是最棒的居住地。夏季7，8月份，科隆納的平均溫度可達：27.4攝氏度，此時是享受水上活動的大好時機，美麗的奧卡納幹湖成了水上運動愛好者的天堂：劃船，釣魚，遊泳，快艇，水上摩托。壹天激烈運動後，享受著美食，品嘗著當地酒莊的美酒，快樂似神仙。 科隆納有許多國際知名的酒莊，其高爾夫球場也吸引著世界各地高爾夫愛好者。科隆納的農業發達，喜歡農家樂的朋友，也可以去參觀果園看看當地富庶的農場生活。冬季，可滑雪，科隆納附近壹小時車程有三大滑雪場。不會滑雪沒問題，壹定要去試試雪地摩托，好刺激。

根據CMHC2012年秋季的報告，科隆納市的空置率為4%左右；2012年10月單間公寓的平均租金為：$592/月，壹室壹廳為$750/月，二室壹廳為$927/月，三室房型平均租金為$1131/月。需要註意這是長期租客的平均月租金。

5. 卑斯省惠斯勒 (Whistler, B.C.)

精華詞：海景，山景，原生態，滑雪，山地自行車，登山

惠斯勒位於卑斯省的沿海山脈，太平洋與溫哥華之間，是冬季運動愛好者的天堂。2010奧運會和冬季殘奧會就在此地舉行。惠斯勒山地區擁有世界上最好的滑雪場地。

惠斯勒是為數不多，旺季較長的旅遊勝地。夏季美麗的山景與冬季舉世聞名的滑雪場地，使惠斯勒成為了幾乎壹年四季都在繁忙接待遊客的旅遊勝地。唯壹較淡的月份是6月份和10月份。在這裏可以享受滑雪，山地自行車，登山，徒步旅行等，同時這裏也經常舉行各種節日活動。

如果希望有壹處可以創收的度假屋，可以看看惠斯勒的房產市場。惠斯勒同溫哥華壹樣，2012、2013年來公寓的銷售數量有所下降，但價格穩定在35萬加幣左右。

酒店公寓比較熱銷，因為海天高速公路的開通，很多卑斯省居民選擇在這購買他們的度假房。這的租賃市場以短期為主，公寓和聯體別墅占了其中的65%。惠斯勒的常駐居民有1萬多人，但每年吸引的遊客有2百50萬人，並且吸引了1萬1千戶人家在此購買了度假房。

6. 哈裏法克斯省布雷頓角(Cape Breton, Halifax)

精華詞：山景，海景，湖景，賞楓葉，原生態，野生動物

布雷頓角島風景如畫，歷史悠久。有山有海，山海碧連天，旅遊景點豐富主要有Cabot Trail 、Ceilidh Trail 、Fleur-de-lis Trail 、Marconi Trail 和Bras d’Or Lake Scenic Drive。

布雷頓角島於2011年6月成為了聯合國教科文組織世界生物圈保護區。野生動物，自然美景讓這裏成為了購買度假屋的不錯選擇。每到假期，度假出租屋很快被預定滿。Bras d’Or Lake 是島上最熱門的選擇。

在過去十年裏，這的度假出租屋空置率很低，特別是在5月份至10月份的旺季，房間通常被提前就預定了。這裏較多的是度假小木屋，平均房價為15萬加幣，平均租金為670／月，當然可以看到海景的度假屋價位會高，相應的租金也高。

布雷頓角島是有名的登山，賞楓葉，觀鳥，劃船的旅遊勝地。投資這裏的度假屋需要有耐心，適於長期持有。這裏的房產不容易經受大蕭條恐怕也很難炙手可熱，屬於穩步增值性。

 

Liya CHEN簡介

現任加拿大帝國銀行宏才服務資深理財師，擁有7年的投資理財經驗。以讓客人在加拿大生活高枕無憂為努力的目標，Liya壹直為客戶提供卓越的個性服務，根據客人的財務狀況、投資目標及其風險承受能力，量身定制各種投資計劃。她擅長於戰略財務規劃、退休規劃、財富管理、投資組合管理、投資策略和咨詢資產配置、保險、融資分析和組合等，並以豐富卓越的專業知識進行全面透徹的研究分析，定能為每壹位加拿大的房地產投資者提供強而有力的支持。

 

加拿大度假房推薦

溫哥華威士拿10室5臥6衛特別設計建築的住宅
科隆納2臥3衛的住宅

 

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理財師暢談在加拿大投資買房的種種要訣

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投資昆士蘭置業熱區 全家樂享動感生活

提起昆士蘭，人們腦海中最先跳出來的畫面就是陽光、沙灘和海。作為澳洲著名的度假聖地，昆士蘭不但擁有黃金海岸、大堡礁國家公園等風景名勝，而且處處綠蔭掩映，遍灑新鮮空氣和明媚陽光。因此，這裡適合休閒度假的大宅，別墅也成為了海外置業者們難以割捨的心頭好。

高價值的黃金居住區域

這座位於熱門置業區域卡布魯克（Carbrook）的古典大宅是海外投資者的最佳選擇

昆士蘭有許多風格典雅、豪華舒適的房產可供海外置業者們選擇，而這座位於熱門置業區域卡布魯克（Carbrook）的古典大宅顯然是其中的佼佼者。

作為澳洲炙手可熱的置業區域之一，卡布魯克坐落於洛根河岸。雖然它只是是昆士蘭州洛根市的一個郊區，但便捷的交通、齊全的設施以及優美的風景讓它廣受海外投資客的青睞，成為近年來價值潛力逐步呈現的新興貴族地區。

卡布魯克所在的洛根市北面與昆士蘭首府布里斯班接壤，南面與著名旅遊勝地黃金海岸相鄰，居民不管是前往商業中心購物還是去風景區休閒度假都非常方便。孩子們要在卡布魯克上學也沒有問題，因為這裡擁有兩所私立學校和一所公立學校，教育品質令人讚歎。

特別值得一提的是，卡布魯克擁有一個令人興奮的纜車滑雪公園，而整個澳洲只有三個這樣的滑雪公園。另外，卡布魯克的高爾夫球場也十分有名，球場裡竟然還養著數十條鯊魚，非常適合喜歡刺激與挑戰的玩家。

高標準的簡約古典大宅

這樣一個充滿趣味的卡布魯克，時時刻刻都能激發起人們生活的樂趣，就連這裡的房屋也充滿了卡布魯克特有的風格。

該房屋按照昆士蘭州最高標準建造而成，品質十分過硬。
透亮的窗戶設計讓每個房間都擁有舒爽宜人的自然對流風

這座氣勢恢宏的房屋極具古典風味，米白色的建築外觀掩映在鬱鬱蔥蔥的綠樹之中，平緩的屋頂設計看上去簡約大氣。房屋建造在地勢較高的緩坡之上，占地面積約有2.2公頃，戶外空間相當開闊。特別值得一提的是，這座房屋是由奮勇住宅開發公司（Courage Homes）按照昆士蘭州最高標準建造而成的，房屋品質十分過硬。

由於是平層結構，這座房屋的內部看上去非常明亮乾淨，3米高的挑高空間讓整個室內顯得自由通透，透亮的窗戶設計讓每個房間都擁有舒爽宜人的自然對流風。從房屋內放眼望去，無邊的蔥翠綠蔭撲面而來，筆直的松柏，茂盛的棕櫚，矮小的灌木，盛開的花朵，無不傳遞著大自然的快樂幸福！

室內裝飾簡潔樸實
紫色花紋地毯凸顯古典情懷

住在這裡，每天都能欣賞到絕美風景，出行也極為方便快捷，只需10分鐘的車程就能到達風景名勝黃金海岸（Gold Coast）和陽光海岸（Sunshine Coast）；只需30分鐘的車程就能到達中心商務區和布里斯班國際機場（Brisbane International Airport）。出行與出遊都無憂，居住自然更加輕鬆自在。

超齊全的高端房屋配備

太陽能游泳池和旁邊的簡易酒吧都很適合全家人在此聚會、嬉戲。
蔥翠的花園和整潔的草坪一直綿延至屋後，足夠空間讓小孩子玩耍

除了絕美的風景，齊全而豪華的設施配置是房屋不可或缺的靈魂要素。在這座大宅的庭院裡，有一個大大的太陽能游泳池，池邊還建有一間簡易的酒吧間，很適合全家人在這裡聚會、嬉戲。

若是游泳太久失去了興致，旁邊就是採用泛光燈照明的網球場，可以直接在酒吧間換上一身運動裝，和朋友們到網球場打上幾局。或者，你也可以只是慵懶得躺在池邊的躺椅上，享受溫暖的日光浴，眺望遠處綠蔭環繞的水塘、寶塔等賞心悅目的景致。蔥翠的花園和整潔的草坪一直綿延至屋後，再也不用擔心小孩子和家裡的寵物沒有地方玩耍了。

寬大的主臥室陳設精美，鋪設著高檔地板
臥室都配有浴室，非常舒心方便

戶外這麼美，室內也要相得益彰。房屋的室內設計由設計師蘇西•伯恩斯（Suzie Burns）負責，風格十分獨特。寬大的主臥室陳設精美，鋪設著高檔地板，附設有寬敞的衣帽間、配備水療浴缸的套內浴室以及舒適的休息區。除了主臥室之外，這座房屋還有另外4間大大的臥室以及4間設施齊全的浴室，每一間都十分注重私密性，既方便又保險。

廚房與用餐區緊緊相連，方便一家人使用
多媒體室可以作為私人影院，也可作為會議室

在空間分割上，設計師充分考慮了家庭生活的需要：客廳非常寬敞，四周運用了多個窗戶設計，明亮的光線照進整個客廳，充滿陽光的溫暖；書房則配備了投影儀，即使要在家裡開個小型會議也不成問題；廚房與用餐區緊緊相連，白色的島台設計既方便女主人烹飪，又能當作休閒的吧台使用，一舉多得。

除此之外，這座房屋還建有多個儲物區和寬大的洗衣房，洗衣房內配有大空間衣櫃，並且帶有專門的存衣室，方便全家人的使用。整座房屋全部覆蓋有廣播系統、風管式空調和安保系統，讓你住得安全又放心。

幸福的生活要與親愛的家人一起分享，昆士蘭這座房屋擁有令人驚歎的超大居住空間，也許就是你現在所需要的。

欲瞭解更多詳情，請點擊專屬頁面：http://www.juwai.com/6518527.htm

 

（本文內容資料由客戶提供）

 

 

 

在英國買房費用比想象的更便宜 印花稅是大頭

買房中必須支付的費用，是最重要的買房成本。目前，英國已成為國內買家海外買房的重要市場，為此，居外網將為大家詳細列舉在英國買房，都有哪些費用項目，以及費用多少。幫助大家更好地完成在英國買房大業。

在英國買房必須支付的費用列表

1、  Agent中介費用

 國內買家在英國買房，通常需要agent的幫忙，買家提供購房需求，讓agent進行搜尋，從而找到房產進行交易。

 費用：房產總價1%

 2、  房屋評估及勘測鑒定 Surveyor’s fees

 一旦買家選定房源，按照英國房市的規定，必須安排第三方評估檢驗機構，對房產進行檢驗，包括房源質量、房價評估、物業貸款狀況等方面，最後提供房屋勘測鑒定報告Home Condition report 及房屋綜合評估報告Home information pack (HIP)。

 費用：耗時2—3周，通常評估收費在300英鎊左右

 3、  印花稅 Stamp Duty Land Tax (SDLT)

 在英國買房，印花稅是最為重要的英國房產交易稅，也是數額最大的費用支出。通常，必須在房產交易完成的30天內繳納。印花稅由英國稅務部門征收，根據房屋的產權、用途不同，征收標准也有所區別（見下表）。

 值得注意的是，英國房產印花稅的征收標准並非固定不變的，而是不定期更新，目前使用的就是從2012年3月22日開始，沿用至今的征收標准：

一般居住用途物業的印花稅征收標准 非居住用途物業（商業）的印花稅征收標准

英國買房交易印花稅計算器：http://www.hmrc.gov.uk/sdlt/calculate/calculators.htm

如果您想了解關於更多英國印花稅的相關詳情，可參閱其官網介紹：

http://www.hmrc.gov.uk/sdlt/index.htm

 印花稅的相關注釋

A、為防止炒房現像，現在執行的最新印花稅稅率，針對“特殊個人”（purchased by certain persons including corporate bodies，指的是特定人及公司或組織）設立了15%高額稅費。

 B、商業地產的定義。按照印花稅的官方解釋，凡非居住用途的物業，便確認為商業地產，包括以下：

  • 商業物業，如商店、辦公室；
  • 農業土地
  •  森林
  • 任何非居住用途的地產物業等
  •  一次性購買6處或以上居住用途物業，也被看作商業用途交易

 C、關於印花稅中的弱勢區域（Disadvantaged areas）  大家在官方印花稅的介紹頁面上，可以看到關於針對弱勢區域印花稅的征收細則，這裡做一個解答。 

按照現在英國的福利制度，英國本地居民居住的很多房子都是由政府提供的，類似國內廉租房、經濟適用房，其所在區域就稱之為弱勢區域（Disadvantaged areas）。這些特別的房產在買賣時，也需要繳納印花稅，但顯然不能和正常的商品房相提並論。不過，目前這類弱勢區域的房產，國內購房者是無法購買的。

4、法律上的相關費用 Solicitor’s or Conveyancer’s fees

  • 律師費 Legal Fees

在英國，有明確的法律條款規定，買房時，雙方必須聘請律師，並由律師完成相關交易、法律條款。為此，在英國的各大城市有眾多專門的房產律師，聘請起來相當便利。這部分費用不可避免。 

費用：律師費用的多少取決於以下因素，房產價格、耗費的時間、難易程度，額外的時間成本。總的來說，佣金為房產總價的0.5—1%範圍內。

  • 土地登記/注冊費 Land Registry Rees

 這項費用相對於中國的契稅，也是政府規定、必須繳納的費用，通常在辦理土地登記時候繳納，具體收費標准如下：

英國土地登記費收費標准
  • 當地政府物業及社區管理報告 Local Authority Searches

Local Authority Searches是英國房產交易手續中，必須的一個法律環節。在此程序中，許多重要文件都必須由律師代表買房，向當地政府的管轄機構Local Land Charges Team申請辦理（此機構一般不接受個人申請）。

 費用：本項費用大約在十幾英鎊到一兩百英鎊之間。不同地區的Local Land Charges Team，不同程度的報告要求，不同的交易物業等，其收費也有所不同。

 

本文在撰寫過程中，感謝英國基石房產公司(Cornerstone Realty)提供資料，協助完成。

阿德萊德：澳洲人自選的最宜居城市

由澳洲房地産委員會進行的全國《我的城市：人民裁決》（My City: The People’s Verdict）調查顯示，阿德萊德（Adelaide）連續第3年被評爲澳洲最宜居城市，因爲這裏的人們買得起房、生活質量好，而且城市環境幹淨。在總分100分的宜居分數中，阿德萊德獲得63.6分。這次調查由600名當地人對他們所在城市的17個方面進行打分。

就全國來看，共有5842人參與調查，阿德萊德的分數領先于堪培拉、候巴特、紐卡素和吉隆，其他主要首府城市的排名是，布裏斯班（第6）、墨爾本（第7）、柏斯（第8）、悉尼（第9）和達爾文（第10）。

阿德萊德該爲自己的成就自豪，並立志成爲“世界上最好的小城市之壹

阿德萊德市長韋德裏（Jay Weatherill）稱，阿德萊德該爲自己的成就自豪，並立志成爲“世界上最好的小城市之壹”。

調查詢問了參與者對他們所在城市各個方面的看法，其中包括幹淨度、安全性、醫療和公共交通等。

布裏斯班的居民認爲他們的城市生活成本適中、天氣好、幹淨而且不受汙染，但覺得它的就業、經濟機遇、文化娛樂和市容設計較差。

墨爾本自2011年起，排名下降了三位，但在文化娛樂方面的得分依然很高，市民認爲它的市容設計吸引人，而且各種族人們相處融洽，不過覺得它的氣候、交通和安全性不佳。

悉尼倒數第二，市民認爲他們的城市生活成本太高、環境有汙染、交通擁擠，但它在就業機會、氣候和文化現象方面得分較高。

柏斯的幹淨度、氣候和就業機會都比較好，但在文化現象、可負擔性和住房方面較差。

各主要城市排名：

阿德萊德

堪培拉

候巴特

紐卡素

吉隆

布裏斯班

墨爾本

柏斯

悉尼

達爾文

投資英國學生公寓 調查測評不可忽視

據房產投資專家Colin Murphy介紹，從前許多對沖基金和壹般項目的投資者都轉向了英國學生公寓這壹回報率較高的項目。盡管優質物業日益稀缺，越來越多大學因專註研究和教育而不再涉足房產開發，但投資者對於學生公寓的需求卻並未減弱。不過，建議投資者在購買學生公寓時，調查測評萬不可忽視。

首先是確保物業所有權（最好是已還清貸款）和規劃許可壹清二楚。這兩個文件可以通過網上向英國當地政府購買。

接下來是核查承建商的公司賬戶，業績記錄，項目所在位置，當地經濟狀況，並確保大學，交通樞紐及該區的餐飲酒吧等設施的距離跟開發商宣傳資料所宣稱的吻合（通常查看google地圖和google街道景便能知道個大概了）。

隨後應該詳細分析建築規格，銷售合同，管理合同，相關法律事務所以及維護成本。

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不良信號

-承建商只是購置了這塊地皮而並沒有真正的所有權

-規劃許可證還未正式獲批或已遭拒絕，申請人要求上訴

-發展商只願意先投資壹小部分在項目上，其余的錢要等銷售啟動後才能落實

-項目預計學年中竣工

-開發商首次承建學生公寓項目

-負責監管建築維修和租賃事宜的管理公司是新成立的，沒有任何這方面的經驗（要管理壹幫18-20歲的年輕人可不是鬧著玩的！）

-項目距最近的大學/最受歡迎的學生酒吧/主要公交車站步行超過10-15分鐘。

綜上所述，基本的調查測評可以展現出各種重要問題，而這些問題是無法從宣傳資料中獲得的。

結論

盡管大多數宣傳手冊都用華麗的辭藻做出了美麗的承諾，但在實際操作中要避免錯誤獲得長期穩定的回報並非易事。

壹兩次成功只能說我們幸運，但能始終獲益的必定是那些花了大量時間進行調查研究的人。

總而言之，負責人的公司會客觀地向買家展示項目的優缺點，並及時提供詳盡的調查測評報告以供參考。

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Colin Murphy 簡介

Colin.Murphy，不僅是壹名房產投資專家，更是美國TORCANA房產投資公司總裁。Torcana公司致力於美國、英國和愛爾蘭的現金流物業的交易。 他們的服務項目有：尋找合適的房源、推廣、銷售已經售後管理。

Colin Murphy 專欄全集請瀏覽：

怎麽投資海外房產？看看美國房產專家Colin Murphy怎麽說

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馬來西亞留學策略之先投資再留學

目前辦理馬來西亞留學是工薪家庭子女的首選，也是眾多有錢人士的青睞目標。他們在辦理馬來西亞留學之前都不是太清楚相關流程以及條件，在投資之前還是需要詳細了解一下馬來西亞留學的項目優勢。

馬來西亞留學策略之先投資再留學

1、辦理馬來西亞留學無年齡限制，簽證率較高；

2、馬來西亞院校采用極其靈活的入學方式；免雅思托福、無需考試即可入讀；

3、留學馬來西亞是赴歐美國家留學的黃金跳板；

4、辦理馬來西亞留學無需經濟擔保；

5、馬來西亞擁有高水准的教育、世界公認文憑；

6、馬來西亞政府政策支持，中馬學歷互相認可；

7、馬來西亞留學無英語要求、全英文授課；

8、留學馬來西亞學費低廉，生活費工薪家庭也可負擔得起；

9、馬來西亞優美的環境、治安穩定；

10、馬來西亞交通便捷,旅游探親比較方便。

目前“以房養學”是一種趨勢，也是一種非常好的策略。馬來西亞房地產相對於國內、新加坡或中國台灣等地區都非常低，這也是目前馬來西亞成為國人海外投資熱點的最重要原因，根據2013年數據，馬來西亞房產的投報率高達6%，是非常好的投資項目，加上當地重大建設、投資案不斷釋出，每年經濟成長率平均都有5%好表現，在低房價、高投報的誘因下，才會出現國人海外不動產投資轉進馬來西亞，也是我們推薦您在馬來西亞先投資再留學的重要原因。