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近兩年，一些歐洲國家推出的“黃金簽證”吸引了不少人。政策涉及的各類投資中，購買不動産門檻較低，受中國人偏愛。國人腰包鼓了，投資渠道豐富了， 于國于民都是好事，但被“黃金簽證”吸引到歐洲的中國投資客有人享福，也有人上當。投資被騙、貪腐被查等案例，同時揭示出海外投資的複雜性，需令國人提高警惕。

誰在歐洲買房？

2012年，葡萄牙向歐盟以外的外國人發放權限更大的簽證，吸引外 國人到當地進行購買地産等投資，這項正式名稱是“黃金居留許可計劃” 的政策也叫“黃金簽證”，等同于“變賣居留權”。歐債危機中，采取類似做法的還有塞浦路斯、希臘、匈牙利、拉脫維亞、西班牙等，目的很簡單，吸引外資，緩 解政府財政困境。

從數字上看，“黃金簽證”確實吸金，葡萄牙尤其收穫大。截至今年2月底，葡萄牙政府用“黃金簽證”吸引外資逾13億歐元，希臘收入超過2億歐元。塞浦路斯地産開發協會數據顯示，過去兩年地産行業吸引外資超過10億歐元。

根據官方統計，希臘近兩年來有500多名外國人獲得“黃金簽證”，俄羅斯人最多，有185人；其次是中國人，119人；埃及人以33人位居第三。截 至2月底，通過購買不動産獲得葡萄牙“黃金簽證”的有2088例，中國人占1777例，遠高于位列第二、僅有74例的巴西。塞浦路斯目前約有1500名中 國人通過投資拿到當地永久居留權。

青睞“黃金簽證”的中國人又是哪些人呢？大多是北京上海等一綫城市的中産階級，年齡基本40多歲，百分之六七十帶著孩子，他們看中的是塞國的教育。

優質教育和晚年安樂是大部分中國人在歐洲買房的動機，投資目的主要是提升生活品質。但今年年初，外媒報道在葡萄牙的一名中國投資客竟是被通緝的貪官，也曝出“黃金簽證”的黑色一面。

歐洲買房有風險

2014年年底，葡萄牙政府因“黃金簽證”爆出醜聞，導致內政部長辭職；同時，中國投資者聲稱在葡買房被騙的消息也見諸報端。這些都提醒著相關中國投資人：歐洲買房畢竟是遠距離大額投資，存在經濟風險、政策風險和文化困境。

如何避免風險？

要找經過認證的房地産公司，多聽取法律專家意見，小心那些聲稱自己辦事效率高的人。

投資海外還不能忽視語言和文化差异。當地分析人士認爲，語言困難不僅影響投資人的决斷，而且會影響購房人移民後的生活，例如葡萄牙就有不少人獲得居留後便打道回府，因爲難忍在异國他鄉無親無故的寂寞。

語言困境在塞浦路斯會好一些，因爲那裏曾是英國殖民地，當地英語教育水平較高，但風險猶存，尤其是涉及塞島北部地區的話就更麻煩。

2014年有中介 推出移民塞島北部項目，僅僅數萬歐元的費用和簡單手續吸引了不少中國人，可據中國駐塞浦路斯大使館提醒，塞浦路斯北部地位特殊，不被國際社會承認，房産産權關係較爲複雜，實屬不宜投資之地。

另外，除了瀏覽中國人在網上分享的購房經驗貼，每個開發商的情况都不能忽視，對于開發項目、資金實力、是否欠銀行貸款或國家稅款等信息都要明察。

“黃金簽證”既然是歐洲國家爲解困而出的新政，政策變動的風險也是事實。例如馬耳他政府迫于輿論壓力于2014年提高了購房入籍的門檻，希臘本想讓外國購房者滿7年後獲得公民身份的法案也因爲新政府上臺懸而未决。

葡萄牙“黃金簽證”貪腐案之後，非但沒有收緊簽證政策，還擬將政策擴大到科研和文化領域。可以預見，歐洲國家對外國投資、尤其是中國投資的需求短期內不會改變。但對“不差錢”的中國人而言，如果認爲只是有錢就可在歐洲享福的話，那就錯了。不管在歐洲或是中國，打造優質生活更需要金錢之外的投入。

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葡萄牙移民高級專員Pedro Calado日前在壹個研討會中發言強調，外來移民對扭轉葡萄牙人口萎縮的趨勢十分重要，並且指出，華人在葡的創業率是葡萄牙人的三倍。

而且對於外來移民的不利傳言，例如工作和社保的問題，都可以用事實來澄清。

外來移民填補人口空缺

葡萄牙移民高級專員Pedro Calado指出，在本國人員流出及主要自2009年以來外來移民減少的雙重影響下，目前葡萄牙的人口處於負增長階段，幸好外來移民的到來已大幅度填補了葡萄牙的人口空缺。

有分析研究指出，葡萄牙將會在未來再流失兩百萬居民，所以葡萄牙的人口問題令人擔憂。

在發言中，移民高級專員引述了歐洲統計局的壹份統計報告，指所有歐洲國家在目前人口負增長的情況下，均不能忽略外來移民的作用。

數據反駁不實傳言

據真實的統計數據顯示，葡萄牙的外來移民對所有人來說，無論是人口、經濟還是文化方面，都是壹筆極為重要的財富。

目前，外來移民婦女只占葡萄牙總人口的3.7%，但她們為葡萄牙提供了10%的生育率。其中華人婦女的生育率最高，平均每千名華人婦女之中就生育了106.2個子女，幾乎是葡萄牙婦女生育率的三倍(平均每千名葡國婦女生育37.8個子女)。

“有傳言說，外來移民就是到葡萄牙搶工作崗位的，但事實就是很好的澄清手段。”葡萄牙移民高級專員指出，61%的外來移民是工作活躍群體，比葡萄牙本國居民的47%要高，而且外來移民做老板的比例從之前的1.4%上升到5.2%，與葡萄牙本國居民日漸下降的創業率相反。其中，在葡華人移民群體做老板的比例達到42%，是所有族群之中最高的。

葡萄牙移民高級專員最後指出，也有部分傳言說外來移民交社保金額很少，但是根據官方數據，即使去除所有的津貼，外來移民每年支付的社保金也超過2.5億歐元。

近年來，海外置業逐漸成為了中國投資者偏愛的投資方式。而西歐邊緣的小國葡萄牙由於推出了買房移民政策，受到了越來越多中國投資者的追捧。中國人通過買房移民葡萄牙，其實多半是看中這個國家房產市場的大好前景，為了獲取投資回報。在葡萄牙租房的人主要有三類，分別為本國居民、外國常住居民和度假遊客。

葡萄牙本國居民

根據2013年的統計數據，葡萄牙人口總數約為1320萬。據悉，大約800多萬葡萄牙人生活在城市裏，如裏斯本、波爾圖等大型城市。因此在這樣的城市裏進行投資，相對而言出租率會比別的地方要高壹點。

西方人對擁有自己的房子並沒有中國人那麽熱衷，事實上，他們很多都是租房居住的。在葡萄牙，將近70%的公民是有自己的住房的，這個比例不低，不過也要註意，這個比例高的壹個重要原因是農村人口自有住房率極高，側面拉高了這個數據，所以在城市裏，特別是大城市裏超過三分之壹的本國人還是需要租房的。壹方面每年有很多的大學生及留學生有壹定的租房需求，另壹方面很多職業白領需要租房，歐債危機使得他們的買房增加了難度，因此租房是很好的過度方式。因此，學生多和白領多的地方是壹個維持不錯出租率的好選擇。裏斯本和波爾圖都有著名大學，周圍的住宅值得考慮。而裏斯本有還有世博區CBD區，這些寫字樓相對集中的地方白領租客的需求量也會比別的地方高。

需要註意的是，如果妳選擇是以租給葡萄牙本國人為目標，妳的房子位置就要很便捷，方便他們上下班或購物生活，而妳的租金未必會有租給旅遊者的高，但是妳的空置率會低，找到長租的租約也會相對容易。

外國常住居民

葡萄牙屬於歐盟國家。根據歐盟的制度，歐盟成員國的公民又叫歐盟公民，他們有權利自由選擇歐盟內部任意的國家進行居住、工作、生活。所以每個國家都有很多的歐盟其他國家公民在自己國家生活工作不受過多限制。在葡萄牙，也有很多的其他歐盟公民生活居住在這裏，他們中大部分還沒有自己在該國的獨立住房，因此他們也是租房的主力群體。

如果妳也願意租給在葡萄牙工作生活的歐盟其他國家公民，妳要註意這些人以白領（如外企員工）和普通工人（如服務生）為主。交通便捷、租金不貴是他們所希望的，所以在交通主幹道和地鐵站附近的小戶型是他們非常喜歡的。他們的租約也會以中長約為住。

度假遊客

葡萄牙是著名的旅遊王國，每年都有幾百萬遊客前往度假旅行。不過，他們呈現明顯的潮汐性，每年5-10月葡萄牙旅遊旺季到來時，遊客會暴增，很多時候會出現壹房難求的情況。這時候的租金回報非常值得期待。這些遊客以歐盟內部遊客為主，因為歐盟有申根協議，歐洲二十多個國家之間是免簽證的，很多法國、西班牙等國人開車或者坐飛機直接就來海邊度假了。當然也會有壹部分葡萄牙北部地區的人，比如波爾圖等，因為那裏沒有海，所以夏天也希望來海邊。

如果妳準備租給度假遊客，那麽妳就要有準備，首先就是妳的度假公寓或度假別墅景色和位置要很好，最好的自然是海景的，出門就是海邊的房子最受歡迎，其次就是房間壹定要寬敞，因為歐洲人度假壹般全家出遊，而且壹玩就不是僅僅壹兩天，所以他們也不喜歡全家擠在酒店裏，希望有地方家裏可以聚會開派對等。海邊的房子房價本身就會高壹些，投資者最好實地去看看周邊的風景，因為即使是壹個小區，妳家的風景比鄰居的好，那麽妳的就會更好出租的。這個道理和海南購房類似。

葡萄牙財政部長瑪利亞·路易斯於12月2日在歐洲議會上表示，葡萄牙的“黃金居留許可計劃”投資移民政策對國家是有利的，不應該被暫停，葡萄牙政府將繼續力挺該政策，維護市場的良好運作。

自2012年葡萄牙“黃金居留許可計劃”出臺後，其50萬歐元購房移民政策便以勢不可擋之勢成為歐洲投資移民市場上的“新貴”，中國投資者更是成為其中最為踴躍的“搶房者”，該計劃不僅拓寬了投資者資產全球配置渠道，更給葡萄牙帶來超過10億歐元的投資收入，為其國內經濟的復蘇帶來了不可磨滅的積極影響。

然而，由於日前葡萄牙移民局局長，登記與公證處主席等政府高層人士因涉嫌在黃金簽證的發放過程中“挪用公款、濫用職權、貪汙受賄”等罪名被拘留，來自拉脫維亞的壹名議員在歐洲議會上對黃金移民政策提出了疑問，對此，葡萄牙財政部長瑪利亞·路易斯承認被捕者是罪有應得 ，應依法處理，但“黃金居留許可計劃”本身是對葡萄牙有利的，“它(黃金居留許可計劃)使得葡萄牙萎靡不振的房地產市場再次生機盎然起來”。

財政部長指出，“黃金居留許可計劃”還為葡萄牙各領域吸引了投資，在不扭曲市場經濟的前提下使得房地產市場這個龐大的經濟組塊恢復了活力。

當提及國家對投資來源的嚴格控制時，瑪利亞·路易斯指出，至今為止葡萄牙沒有理由停止黃金移民政策，也並未打算這麽做。

在歐洲經濟危機的大背景下，葡萄牙國家經濟日趨回暖，這多半要歸功於扮演十分重要角色的黃金居留政策。葡萄牙政府認可黃金居留政策給葡萄牙帶來的積極影響，在葡萄牙國內經濟復蘇到位前，葡萄牙政府對現行的投資移民政策不可能“說砍就砍”，此次“黃金簽證”所涉及的貪腐風波正在逐漸平息，葡萄牙政府正緊鑼密鼓地行動起來，壹方面堅決嚴懲涉案的相關人員，讓其受到法律的制裁;另壹方面，也在重新審視黃金移民審理流程的每壹個環節，查漏補缺，切實提高政府效能。

據悉，葡萄牙移民局已於近日正式發出招聘公告，為“黃金居留”項目加派人手，增招45人，切實提升該項目的審批速度。這壹舉措旨在進壹步優化“黃金居留”項目的同時，也能從根本上消除因審批速度而引發的“貪腐行為”，為黃金居留計劃長遠發展鋪平道路。