买房合同 – Page 2

泰國物業所有權之法律稅務詳解

在泰國這個美麗的熱帶天堂購買壹套高級公寓，是很多中國人擺脫寒冷冬天的理想之地，離開物價驚人的祖國，放眼世界來尋找夢想的養老之地。泰國為中國人提供了許多輕松愉快的生活優勢，包括美麗的海灘，美味的食物，友好熱情的泰國人，世界壹流的醫療保健體系以及價格便宜的房地產。

許多中國人來泰國購買公寓的原因也各有不同：作為養老之所，作為第二個家或作為投資用途等等。對於那些想永久居留在泰國的中國人來說，能夠擁有壹所夢想中的房子是人生中壹件重要的事情，而公寓是許多中國人和外國人比較喜歡居住的地方，因為那裏有較少的房子維護和讓人操心的相關法律問題。

法律架構

在泰國，中國人可以用自己的名字百分之百合法擁有壹套公寓，根據泰國法律外國人持有自由保有公寓權是最為安全的方法，如果同壹公寓項目中外國人超過了百分之四十九的定額，那麽可能需要簽訂壹份租賃合同。

法律和財務策劃

在妳簽署任何押金協議或合同之前，您應該坐下來與律師或法律顧問討論相關的法律程序。妳需要知道有關中國人在泰國購買公寓的正確法律程序。記住，妳在使用積蓄購買房產時必須仔細計劃這個過程中的每個步驟，現在個別銀行為外國人提供了高達百分之七十的融資去購買壹套公寓，還款期可長達二十年。

土地權屬調查

在簽訂契約之前，妳應該在土地註冊處全面翻查地契記錄。妳需要確認賣方是否已經處理好了土地的法定所有權，搜索土地的法定所有權將追查到第壹個擁有土地的法定所有權的人，不要相信任何人說已經經過檢查了，您的律師會進行土地的法定所有權調查並將為妳提供壹份全面的調查報告和壹份英文版的地契復印件。

專業性審核

每次財務交易都需要壹些某種形式的專業性審核，代表買方以確認這是壹個穩健的投資。當妳購買了壹家股票上市公司的股票或共同基金時，妳通常會研究這家公司的歷史和業績或資金狀況，而當妳從開發商那裏購買了壹套房子也是如此，您應該跟前面的買家核實壹下，看看他們對建築質量和建築期限是否滿意。如果妳沒有足夠的時間花在檢查開發商的歷史上，可以通過開發區附近的當地律師了解或調查開發項目與其它們的董事及他們的聲譽等等。

押金

當壹套房子滿足了妳的期望並對之感到滿意時，妳將被要求支付壹定的押金以顯示妳購買的誠意，而作為報答，賣方將為妳保留該套房產單位，並起草購買合同等法律文件進入執行程序。除非妳在押金協議書上明確寫明了壹條“逃避”條款，例如“須有明確的所有權”或者“須有合同條款上的協議”否則, 押金不予退還。

持續費

過戶費為物業註冊值的百分之二，印花稅為註冊值的百分之零點五，只應付可免征營業稅。預扣所得稅為物業估值的百分之壹如果在五年內出售，營業稅為物業估值的百分之三點三，這無論對個人和公司都可適用。

關於泰國房產過戶及購房合同轉讓條例說明

在泰國，為了更好的價格，壹般泰國房產投資者和房產開發商在房產未建或在建時就簽訂購房合同（購買期房），當房產項目建成後，完全法律生效為法律承認的公寓單元之後，賣方，及買方將在土地辦公室註冊產權轉讓手續，從而獲得重新頒發的以買方為戶名的契約（房產證）（之前的房產證及產權完全屬於開發商）。

買方可以要求將房產證戶名過戶為他自己的名字或其他法律人（產權轉移)，為了準備過戶和驗證行為法律有效性，買方需將產權轉移行為在60天前告知賣方（開發商）。

買方有責任準備必要的房產過戶文件，如果房產證戶名為外籍人士，買方需準備以買方名義的泰國銀行海外外匯匯款文件（泰國外幣兌換轉賬表），這是泰國法律所規定的公寓過戶時必要文件。

買方可將此房產合同轉讓給其他人

泰國房產正式過戶註冊前，買方可要求將他在此協議列出的所有權益轉讓給第三方，並證明並無欠款。

當此房產合同轉讓時，買方同意支付房產售價的0%給賣方；（壹般在泰國合同轉讓開發商不收取費用，或收取房價2%的費用）

關於泰國房產轉讓要審核的文件。

物業的契約稱地契，核對名字，地點，面積等。
物業的法律文件，顯示該物業的公共區域的費用已經全部支付清楚的，這點對購買公寓的人來說很重要。
買賣雙方的身份文件的復印件、護照或者身份證。
如果買或賣方是外籍人士，需提供入境記錄復印件、購買合同。
外籍買方在泰國的開戶行出具的證明文件，證明其購房款已經從境外匯入。

此房產合同轉讓（產權轉移）時買方的義務

當買方需將產權轉讓給他人時，買方需安排讓受讓人接受房產的所有權益，及如房產協議中列出的所有責任和義務。同時，買方需永遠保證此類轉讓不會導致外籍人占有比例超出泰國法律規定（意為泰國人產權絕對不可以轉換為外籍人產權），如有違反，賣方必須拒絕如此轉讓。

產權轉移登記手續費有兩種情況：

如果您買的房子是期房，在簽訂合同付首付款之日起，到交房的18－36個月的時間內，您可以自主轉讓房產，不需要交稅，只需要交更名費給開發商大約5000－50000泰銖不等的更名費。
如果您買的是現房，或者已經拿到房產證，從您拿到房產證之日起，不足5年，出售房屋您需要支付的費用：過戶費是交易價格的2%＋增值稅（交易價格的3.3%）；滿5年後出售，您需要支付的費用：過戶費（房子交易價格的2%＋增值稅（房子價格的0.5%）

在英国买房，必须聘请律师

英國的房地產市場經過多年的發展，已經形成極為完善、嚴密的體系。在英國，有明確的法律條款指出，要在英國買房，必須聘請律師，由律師協助完成交易。

為此，在英國的各大城市有眾多專門的房產律師，聘請起來相當便利。律師協助投資者完成房產交易過程，主要是代表購房者，與賣方溝通，完成房產交易上的法律文書。

通常，律師的傭金為房產總價的0.5%。

居外提醒：在整個英國房產交易過程中，以上流程都由律師全程陪同，並可包辦，投資者按照律師需求提供相應資料即可。此外，在英國買房時，也不需要像國內壹樣跑到專門的房產交易中心辦理，事實上，英國也沒有專門的房產交易中心這樣的機構。買賣雙方的律師協商、辦好相關法律即可，極為便利。從這個角度來看，在英國買房，找到壹個合適、服務好的律師極為重要！

在英國買房如何確保交易安全

英國房產歷經百年發展，已相當成熟、完善，在買房交易的各個環節都十分安全。大家熟知的房產交易過程中可能出現的欺詐欣慰和風險，幾乎都能避免。居外網將以常見的交易風險為例，介紹在英國買房時，如何確保交易安全。

1）交易金的挪用

在英國，購房款始終是由買賣方的律師經手，而不是直接從買家賬號匯入賣家賬戶，包括買方申請的銀行貸款，也是先轉賬到買方律師賬戶。購房資金必須在確認交易後，由買方直接匯入買方律師行的銀行賬戶，只有買方律師確認所有的法律手續已完成，才會將資金轉給賣方律師行。現金交易是不允許的。

房產律師必須有房產專業資格及專業保險，因此，律師私自挪用資金的案例幾乎為零。壹旦此類事情發生了，英國律師協會（每壹個律師都是其中的成員）有義務補償買家被騙取的資金。

2）房產註冊登記不屬實

在英國，房產賣家操作的欺詐案例很罕見，例如房產賣家不合法擁有所售房產，買方律師應該在國家地產登記局（UK Land Registry）查證該房主的註冊登記檔案時就可以發現。即使沒有發現，國家地產登記局也有相應對買家經濟上補償的相關政策。

當前，英國所有的房產在國家土地局有電子註冊，任何人都可以通過國家土地局進行房產信息的查詢。房產交易完成後，買方律師將幫助您向國家土地局進行登記。登記完成，您即成為房產的法定擁有者，即使丟失了房產證書，也不會對您的所有權產生任何影響。英國國家土地局的網站在：www.landregistry.gov.uk

3）期房騙局

在某些國家，曾有類似報道稱買家花巨資購買期房，或因為售房本身就是個騙局，或因為開發商破產導致期房始終未交工，從而使買家蒙受損失。理論上講，在英國買房也要承擔此類風險，但現實中英國發生期房欺詐的實例極為罕見。壹方面因為大部分的新建樓盤都是由實力雄厚的老牌大型開發商承辦。另壹方面因為押金壹般由第三方信譽公司保管，以防開發商不能兌現承諾。對於降低風險的最好答案就是專業的置業團隊的協助，從知名老牌開發商的樓盤中挑選心儀的房屋。

4）房屋質量問題

所購房屋有沒有潛在的建築缺陷，完全取決於買家在購房前是否聘請過專業的房屋評估鑒定師去排查可能存在的不安全隱患。在英國購買現房時，由第三方房屋評估鑒定師進行評估，是必須的程序，而且只有評估結果通過後，才能進行下壹步！

對於新建的房屋建築，幾乎所有的開發商都會提供10年的質量擔保，如圖所示。壹旦房屋質量有問題，房產開發商又解決不了的，國家房屋建築理事會（ National House Building Council ）會承擔相應責任。

5）相關法律條例的變更

據報道，在某些國家，有些新修法律條例嚴重影響了房產投資的價值。然而在英國就完全無須擔心此類問題，這要部分歸功於英國有完善的法律條例和公正獨立的法律機制，從而強有力的保護了買家的房產權益和其他相關利益。