Tag: 买房移民

2013年9月28日西班牙投资移民法令颁布以来，转眼间已经到了第一批投资登陆西班牙的中国移民们更新有效期为两年的居留卡的时候。

目前权威媒体上关于投资移民居留未来如何更新操作信息非常有限，国内的移民中介的为了其自身的宣传目的，往往会夸大事实，做出不实承诺。因此广大读者对西班牙投资居留的可靠理解还停留在之前公布的一些基础的法律条款上，诸如：

1. 满足投资五十万欧元及以上价值房产和其它的一些基本要求后，就可以办理移民手续；
2. 首次换发的投资居留卡是两年；
3. 两年后更新后的居留卡为五年。

近来西班牙中国律师事务所接到了不少有意办理西班牙投资移民和已经在西班牙取得了正式投资移民身份的客人的多次来电来函咨询，大家表示纷纷表示，媒体目前公布的基本信息远远不能解答大家在实际生活中遇到的一些疑问，如：

未来投资居留卡更新需要满足什么条件？西班牙政府大选是否会影响投资居留的效力？如果两年内没有在西班牙居住，是否有权拿五年的居留卡？为了保留移民身份，是否需要每年都登陆一次西班牙？五年的居留卡是永久居留吗？主申请人的父母及成年后的儿女是否可以一起申请办理移民？

应广大客户要求，西班牙中国律师事务所季奕鸿主任律师就大家广泛关注的重点问题走访了目前负责办理投资移民相关行政手续的西班牙政府部门，就投资移民后的更新和换发问题和政府的工作人员就最新的行政受理办法交换了意见。我所对目前大家关注的几大问题统一做出整理解答：

一、投资居留卡更新需要满足什么条件？

答：投资移民居留更新最重要的条件是要能证明五十万欧元以及以上房产依然在投资移民主申请人的名下；申请人及其家庭成员无犯罪记录并且能够提供相关的经济收入类和医疗保险类证明。

二、西班牙政府大选是否会影响投资居留？

答：在投资移民正式获批后，申请人就获得了在西班牙合法居留的权利。合法居留权是公民的基本权利，不管西班牙政府的选举结果如何，都无权剥夺外国公民在西班牙已经获得的合法居住权，因此西班牙政府大选不会影响既得的西班牙居留。但是在未来经济恢复后，不排除西班牙政府会在2-3年后取消以刺激西班牙复苏经济为目的的购房移民政策。

三、为了维持投资居留，申请人及全家需要每年至少入境西班牙一次，天数不限，是这样吗？

答：在实际的投资移民居留更新操作中，目前已没有需要投资移民申请人及家人每年入境至少一次的要求。也就是说在拿到第一次的正式投资移民居留卡后，申请人及其家庭成员只需要在两年后换发居留卡时亲自来西班牙更换新卡即可，在不需要更新居留的情况下，无任何入境西班牙或者在西班牙居住的要求。

四、如果两年内没有在西班牙居住，是否有权换发五年的居留卡？ 

答：无论是否在西班牙境内居住，第一次两年居留卡到期后只要满足更新条件，可以直接更新为五年的居留卡，此居留的类型依然是投资移民居留。 

五、两年后换出五年的居留卡是永久居留吗？

答：两年后换出的居留卡是有效期为五年的投资移民类别的居留卡，并非五年长期居留卡（俗称的永居）。如需要申请长期居留卡，需要在过去五年内满足申请永久居留的条件（五年内累计出境时间不能超过10个月，单次最长出境时间不能超过6个月以及其它条件），则可以在五年后申请转为永居。即2年（投资居留）＋5年（投资居留）＋5 年（符合条件后换发永居）。获得西班牙五年永居后，则更换居留不再依附于房产，五十万欧元投资房产可以自由卖出。

六、如果投资移民申请人未来一直不会在西班牙居住，拿的是何种类型的居留呢？

答：如果申请人和其家庭成员一直没有在西班牙居住的需要，那么未来更新的居留的类型将一直为投资移民居留，居留的换发期将会是2年（投资居留）＋5年（投资居留）＋5年（投资居留）＋5年（投资居留）……这种情况下，为了保证其投资居留可能正常更新，主申请人名下的五十万欧元的投资需要长期保留。

七、如果主申请人不在西班牙居住，但是其配偶或者子女在西班牙长期居住后是否可以获得永居？

答：可以。在五年期间如果主申请人因工作原因需要留在国内，而其配偶和子女因为在西班牙长期居住或者上学而满足了申请五年长期居留的条件，那么期满后可以依法申请转为五年长期居留（俗称的永居），不再依附主申请人。其过程为：2年（投资居留）＋5年（投资居留）＋5 （符合条件后换发永居）。

于此同时，没有在西班牙居住的主申请人则需在保留五十万欧元投资的前提下，继续更新其本人的投资居留，即2年（投资居留）＋5年（投资居留）＋5年（投资居留）＋5年（投资居留）……

八、更新居留的时候需要主申请人和其家庭成员都到场吗？还是主申请人自行前来更新即可？

答：因为更新西班牙居留卡需要所有的卡片持有人亲自到场采集指纹，故所有的投资居留卡所有人都需要亲自来西班牙办理居留卡的更换手续。

九、主申请人的父母及成年后的儿女是否可以一起申请办理移民？

在2015年7月28日政府发布的对¨创业者法案¨的修改条例里明确指出了对投资移民申请人的子女年龄要求的放宽，过去要求申请人的子女未满18岁，而新法案中明确指出了成年的未婚子女只要经济上尚未独立也可获得居留。新法案也加入了父母申请政策，在经济上依赖于申请人及其配偶（包括事实配偶pareja de hecho）的双方父母均可以获得居留。

需要注意的是，目前的投资移民法案虽然明确了关于成年子女和主申请人父母双方父母的移民权，但是办理其移民手续的具体要求还没有做出明确地说明。

鉴于西班牙政府有修改和更新投资移民受理程序的相关行政规定的权力，又由于每个申请人的经济情况和家庭条件各有不同，西班牙中国律师事务所不保证上述文章内容适用于所有的投资人。

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季律师解析西班牙房产投资

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自2013年西班牙开放五十万欧元投资移民“黄金签证”的项目以来，随着国内投资者在西班牙买房移民热度的高涨，市面上雨后春笋般的涌现了众多的西班牙投资移民“中介”，但专业水平和最重要的商业良心可谓良莠不齐。

我们从业的这两年见到过不少国内投资者被一些不良中介（有些还只是“介绍人”，连营业执照更别说资质都没有）诈骗的案例。诈骗的方式主要利用你看不见的“隐性消费”，更让人厌恶的是有些中介或中间人虚高房价，且数额还不菲。我们接手过的客户曾被诈骗的案例有些虚高房价甚至达到了20万欧元（约150万人民币左右）之多。这些被骗的案例还屡见不鲜。

您在投资移民的过程中，应当注意哪些方面呢？

1、有些公司宣传有多少多少年的移民经验，而实际上，西班牙有黄金签证投资移民项目不过是2013年的事情，再有经验算来也不过是两年多三年不到的经验。非盈利性移民政策比如人才技术移民等类型移民政策西班牙一直有，但在2013年西班牙黄金签证政策出来之前，国内也从来没有任何一个机构推介宣传过。宣传有十几年几十年的丰富移民经验基本是不可能的。

2、宣传百分之百的成功率，保证百分之百的成功率，这种数据基本也是为了博得眼球，目前西班牙移民政策分两种：50万欧元投资移民和非盈利性移民政策。比较容易成功的是第一种50万欧元投资移民项目也就是黄金签证，这个的成功率是非常高的，但是但是但是重要的事情说三遍，您要是提供的材料不合法不全面，或者材料有假，谁都不可能保证百分之百的成功率，西班牙可跟睁一只眼闭一只眼的葡萄牙不一样，也正因为葡萄牙政府配合着不良中介浑水摸鱼，现在葡萄牙投资移民政策已经被迫叫停了。

3、不要相信所谓的学区房！西班牙并没有真正意义上的中国概念里的“学区房”。在国内很多城市你需要上好的基础教育学校，就需要户口在那附近才能有资格入读这些好的学校，然而在西班牙除了完全免费的公立学校有“就近入学”的限制之外，半公半私的和私立学校完全不受就近入学的政策限制。而据西班牙那儿商务投资移民部的经验，让“新移民”给子女选择私立学校和半公半私学校的占绝大多数，只有极少部分选择入读公立学校。所以我说，在西班牙并不存在国内人理解的“学区房”。当然，周围都是学校的房子还是有的。

4、并非所有的中介公司均能拿到西班牙房产代理权（西班牙语简称API），这些中介或者是中间人没有相关资质，并非专业的西班牙移民或者房产公司，完全不受法律保护。

5、你选择的“律师”很可能不是真正的律师！就算他有律师从业资格证书编号，也不见得就是你要找的专业移民律师，律师楼里有专门做账的；处理离婚纠纷案件的也是律师啊！

6、如果你多了一个环节是通过国内的移民中介再联系到的境外西班牙服务方，你更需要仔细考量一下你的房价会不会虚高了很多。

7、一些公司和个人通过售卖一些难评估对比价格的房产，利用消费者不了解西班牙房产市场，虚高房价。还有一些中介会将偏远地区的房产硬性推荐给投资者，因为偏远地区的楼盘在网上没有相关的销售信息和价格，方便操控虚高价格。

综上所述，西班牙那儿商务投资移民部建议广大投资者，若想找到一家专业诚信的靠谱中介公司做到以下几点:

1、在选中介公司之前，问清楚西班牙公司全称，办公室位置，与西班牙本土的合作关系。很重要的一点，有没有API资格证（西班牙房产代理权）。

2、在办移民业务选择律师时，务必要记下律师从业资格证书编号。

3、亲自实地考察当地生活和房产，不要道听途说。

4、直接找在西班牙本地的公司，缩短环节跳开国内移民中介。

5、选择价格透明的房产销售公司。你如何知道中介所报的房产价格是否真的透明？！如何在西班牙找到价格透明的房源：请微信咨询Linna。

6、尽量不要选择所谓的“一站式”服务，虽然对于投资来说更简单操作一点，但实际上增加了很多隐形成本。建议可以从买房和移民两个环节单独考虑，买房找房产公司职业经理人，移民找本土有律师从业资格的移民专业。

7、律师费用是支付给律师公司的，同理买房的费用也是支付给房产公司的，不要支付给个人。

记住羊毛出在羊身上的不变真理，当中介公司做出低于市场价格赠送家具车库，报销您的出国考察费用，免费提供法律服务等等承诺的情况下，一定要记起羊毛出在羊身上的真理，三思而后行，多比较多对比，货比三家永远是硬道理！最后，Linna敬告广大投资者，祝福您能在西班牙安居乐业。

琳娜Linna专栏全集

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去泡沫化以后的西班牙房价基本已经跌至谷底，随着西班牙经济转好，加之西班牙移民政策的推波助澜，西班牙房地产市场迎来曙光，不少外国投资者来到西班牙“淘房产”。那么，西班牙房地产究竟有何吸引力？在大家摩拳擦掌准备“占领”西班牙的同时，也有人质疑，投资西班牙真的靠谱吗？现在是否“抄底”西班牙的好时机？

精明的投资者在采取行动前必先做足功课，所以居外请来了西班牙著名买家代理——物业搜寻者（The Property Finders）总监芭芭拉•伍德（Barbara Wood）进行深度分析和解读，帮助大家全面地理解西班牙房市；再听听Barbara对2016年西班牙投资前景的展望，在猴年出击投资自然更得心应手。

多角度解读西班牙房地产市场

1、西班牙经济环境

经济走势“大上大落”   牵动房市发展

走出两次衰退低潮，2015年西班牙经济复苏终有起色，可是房市规模比高峰期时要缩水63％，经济危机对西班牙楼市的打击有多大还是可见一斑。西班牙房市要恢复到经济崩溃前的盛况固然最好，但至少找回某种平衡也仍有很长的路要走。正如IMF强调，西班牙经济隐藏着“深层结构性问题”，包括就业持续不稳定丶失业率居高不下，人口外流和长期人口减少，西班牙房地产市场需要被仔细审视。

延伸阅读：认识当前西班牙经济的亮点与不明朗因素

2、海外买家

没了海外买家  西班牙房产市场会怎样？

答案是：规模大缩水。西班牙各地区的数据显示，海外买家在西班牙房地产市场扮演重要的主角。2015年第三季度统计数据证实，西班牙62％的房产交易发生在内地地中海沿岸地区和岛屿，准确的说就是海外买家前往的地方。鉴于2015年绝大多数房产交易都发生在极少数的黄金地段，Barbara预计该地区房价上涨压力将在2016年持续，因为国际买家需求的膨胀将与黄金地段高质量库存的短缺形成矛盾。

延伸阅读：西班牙几个外国买家主导的地区市场及其量价走势分析

3、“3W”原则

透视西班牙的海外房地产市场

我们已经从数据得知，海外买家是西班牙房市构成举足轻重的一大部分，现在是时候更加深入地了解市场的运作。究竟这些海外买家从哪里来？他们最爱买什麽房产？最受海外买家欢迎的西班牙黄金地点又是哪里？Who丶What丶 Where的“3W”原则让你把西班牙的海外房市看个通透。

• Who——买家是谁？

世邦魏理仕指出，西班牙房地产投资位列全球第6名，其中31%投资来自海外。在国外投资者中，来自欧盟的买家占比又一次超过60%，其中英国买家最多。海外购房者一般一开始是作为游客，受高尔夫旅游吸引，去年中国游客数量增长30%。

• What——买什么？

早在多年前，黄金地段最好的位置就已经被占据，转售为主的趋势将延续到2016年。现在活跃在市场上的海外买家通常会在黄金地段寻找高质量的房产，对大多数售不出的库存新房最不感兴趣。比起新建房来，成品房的价格成本很有竞争力，尤其是公寓和联排别墅，它们会更宽敞，地段更好。

• Where——什么地点？

2015年西班牙大多数的房地产交易集中在地中海沿海群岛，海外买家占这些地区的所有房地产买家的30%至60%。除了2015年交易量最高地段安达卢西亚（Andalucía）之外，西班牙其实在内陆地区和大西洋沿海也有不少黄金地段，同样以壮丽的海景和纯正的西班牙风情吸引海外买家。

延伸阅读：深入掌握西班牙海外房市的“3W”法则

洞悉2016西班牙房地产投资机会

1、西班牙黄金居留签证

买房就能移民  或带动房市热销

西班牙黄金居留签证始於2013年底，最便宜的方式是购买价值不低于50万欧元的房产。签证推行初期反应惨淡，尤其是与葡萄牙相比，尽管门槛一样，後者的效果却要好得多。2015年7月，葡萄牙签证政策突然暂停，以待进一步的立法。同期，西班牙政府宣布放宽签证的一些限制和“加码”移民及家属的权利，相信时间会证明改革後的方案是否提升吸引力。

延伸阅读：葡萄牙“黄金签证”丑闻缠身急停 西班牙50万欧买房移民升温

2、黄金投资法则

2016年西班牙房产投资致富实用锦囊

目前西班牙房价回暖，但即使是在上升地区，房价水平仍然低于2004年，再加上世界其他地区的动乱，预测2016年来自海外的买家将会越来越多。Barbara总结，在过去8年的房市跌岩中，总会有房产和地段供不应求。所以她建议 2016年买家不要痴迷于新建房产，可以首先看看同类型的二手房，通过彻底的搜索，买家仍然可以发现一些真正物美价廉的房产。至于黄金法则：永远都是地段为上。

延伸阅读：2016年西班牙房产投资致富“Do’s”和“Don’ts”

Barbara Wood专栏全集：

房产名人Barbara分享西班牙投资置业经验心得

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西班牙移民签证始于2013年底，稍微落后于有类似计划的其他大多数国家，目的是为了鼓励非欧盟居民投资西班牙。投资者可采取的移民西班牙的途径有几条，最便宜的方式是购买价值不低于50万欧元的房产。我想，西班牙以为俄罗斯和中国买家会有很大兴趣，因为已经启动并运行过同样计划的国家，如塞浦路斯（Cyprus）、马耳他（Malta）和葡萄牙，已经有过经验。然而，西班牙计划开始后不久，俄罗斯市场掉下悬崖，中国炒房团要来的迹象很微弱，至少人数不如预期。

事实上，最初西班牙黄金居留签证来自各国的反应惨淡，尤其是与葡萄牙相比，尽管门槛一样，后者的效果却要好得多。因此，2015年夏天，西班牙政府宣布，签证将额外覆盖签证持有人的未婚同居者、年满18岁的成年子女和父母，赋予他们就业及使用健康和教育体系的权利。不像某些国家的方案，西班牙不要求最少居住天数，续签也可以在西班牙之外进行，适合那些短期内不打算获取永久居留权，但要买房出租或需要寻求资金避风港的人。

政府统计数据显示，截至2015年8月，已有217.3万欧元注入西班牙经济，其中34%来自房产购买。时间会证明改革后的方案是否会提升吸引力。但是，除非中国放松外汇管制，我认为近期中国买家不会暴增。中国现行的外汇管制比以前更严格，作为中国国家主席习近平打击腐败和洗钱行动的一部分，个人购买外汇额度是每年5万美元，尽管个人境外汇款的额度是每天5万美元。显然，要么中国买家有在国外持有外币的需要，要么他们必须找到绕开管制的方式。最近中国政府表明，外汇管制或从2017年起有所放松。西班牙2015年第三季度海外买家数据显示，按国籍分，中国买家在第二季度增长了26％。在此期间，我的亚洲市场同事Pei Ching Eh与中国银行的北京和上海分行进行了沟通，办公室反映，他们对用于海外买房所用的外汇出口不乐观。

据传西班牙银行密切监视资金来源，被中国买家视为“不友好”。也许葡萄牙银行更加放松，这就解释了为什么葡萄牙房地产市场如此微小，做得似乎却比西班牙要好得多。这也有助于解释为什么2015年7月葡萄牙签证政策突然暂停以待进一步的立法，检察官宣布，他们计划起诉前内政部长和前边防警察负责人，他们涉嫌在发放黄金签证过程中贪污和洗钱。在政策暂停之前，葡萄牙签发了2,420个签证，收件人列表中最多的是中国人、巴西人和俄罗斯人。也许西班牙做得并没有那么糟。

延伸阅读：猴年开运必备！2016西班牙房产投资特辑

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根据西班牙权威媒体《国家报》的统计，自2013年10月以来西班牙已经送出了700份以上的黄金投资居留，按照每个投资人一家三口的常规比例来计算，至少有两千多人已因在西班牙投资50万欧元以上的房产获益而移居欧洲。投资移民人数之首为中国居民，其余则分别来自俄罗斯和阿拉伯国家。其中最早的一批移民在今年年底就将首次更新为期两年的投资居留卡。

2014年是西班牙投资移民法案生效的第一年，虽然西班牙政府和华文媒体不遗余力的大力宣传，但是真正前来投资的人数还是低于西班牙政府的预期水平。经过一年的酝酿，2014年年底以来，西班牙投资移民人数特别是中国居民投资的人数出现了50%以上的大幅增长。一方面是通过相关的媒体报道，西班牙自然、阳光、宜居的环境被更多的国人了解；另一方面则得益于最早移居西班牙的中国投资人现身说法对西班牙的力赞，西班牙人民热情好客的感染力，以及西班牙优质的生活和投资环境。与其他欧洲移民国家相比后，西班牙脱颖而出，一跃成为目前中国居民移居欧洲的最佳意向国家。

西班牙投资移民政策在一年多后走出了一片前景光明的道路，在越来越多的国人选择投资西班牙的同时，个别不法中介和个人浑水摸鱼，使得一些前来西班牙购买房产的中国投资者蒙受了经济损失。一连两期专栏，西班牙中国律师事务所汇集了一年半以来中国投资者要求维权的几个经典实例，希望能够帮助广大读者更加安全、放心地进行投资。

实例一、

北京人关先生今年五月份携妻子来西班牙瓦伦西亚考察非营利移民房产。夫妻二人在市中心转悠时看到一家西班牙咨询公司挂着可用中文提供移民咨询服务的广告牌，于是便进去询问。一位西班牙人在中文翻译的陪同下向他们解释了移民流程，承诺该公司为客户提供看中房产次日签约，一个月办好移民手续的服务。关先生查看了该公司的房源资料，发现其提供的海边别墅条件好，价格也合理。这时该西班牙人提出只要关先生先缴纳2000欧元的先期服务费用既可开始帮他们办理手续。在关先生支付了2000欧元的费用以后，果不其然，对方第二天就把关先生中意的一套别墅的房东约到了办公室商谈，谈妥了相关条件后，关先生夫妇向对方支付了身上的全部现金8000欧元并签署了定金合同，因为该别墅全价为23万欧，于是张先生并在合同上约定待回国后5日内补足剩余的1.5万欧元，共计10%的2.3万欧元定金，并在剩余的25天内付清购房余款。次日该咨询公司的中方工作人员带关先生签署了授权书授权西班牙工作人员帮助他办理后续的所有手续。对方还宽慰关先生事情都已将办好，只要他回国后将全款汇来，就等着拿居留即可。

事情办妥后，张先生夫妇心情大好，在西班牙游玩几日后就回到了中国。回国后，该公司的中国工作人员通知关先生他们已经在当地一家银行为关先生办妥了开户手续，让关先生尽快把剩余的1.5万欧元打过来。因为金额不大，关先生在国内银行办理了小额换汇手续当天就把这笔钱打了出去。随后的一个星期，关先生在亲友的帮助下兑换了余下的20多万欧元汇到了自己西班牙的银行账户上，但是却迟迟不能入账。焦急地等待了一个多星期后，西班牙方答复说银行需要关先生提供在中国收入的双认证文件。可是定金合同约定的一个月时间已经过去了大半，关先生在之前毫不知情的情况下不可能在剩余的5天时间内准备出所有需要的文件。关先生提出是否可以和房东商量延期，该西班牙公司开始变得十分强硬，说此事纯属关先生私人原因和自己无关，房东要求到期终止合同，之前的定金将不予退换。之后，关先生多次致电该公司的这名中方顾问，对方手机已处于关机状态，西班牙公司则声称因关先生自己不能履约所以此事已经了结，材料也已经销毁，将不再对这件事情负责。这时候关先生夫妇才预感事情不对，于是联系上季奕鸿律师进行求助。

经过我们的分析：整件事情可能是对方设下的一个骗局，该公司针对中国客户喜欢手续快、一条龙服务的心理，骗取关先生在不了解买房流程的情况下签下30日付清全款的合同，该西班牙公司算准关先生之后会因没有做好文件的准备而无法按期付款，逐和房东合谋吃定关先生定金和手续费近3万欧元。目前我所已协助关先生联系西班牙开户银行设法取消西班牙公司对其账户的管理权，将后续的20余万欧元退回，避免给关先生造成更大的损失。

季奕鸿律师想提醒大家，目前西班牙投资移民法律完善，获批率高，投资人遇到的问题往往存在于购买房产的环节。一定要认准办理购房和移民手续的机构的资质，最好能够和律师直接交流，确认其基本信息。

下一期专栏，西班牙中国律师事务所将会分享另外两个中国人投资移民西班牙的案例，让大家避免不慎堕入海外投资者容易掉进的陷阱。

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