海外 | 歐洲前景不明朗 資金投向亞洲美國

在英國脫歐公投震驚世界一個月後,MSCI世界指數已迅速回升至公投前水平,若單看環球基准指數僅上升1.2%的表現,可能會忽略股票回報存在重大的區域差異,反映英國脫歐對不同地區和行業板塊產生的不同影響。

亞洲和美國在英國脫歐公投之後表現一直領先環球股市,自6月23日起計,MSCI亞洲(除日本以外)指數急漲4.5%,美國標普500指數上升2.9%,大幅跑贏歐元區藍籌50指數(-2.2%)和德國DAX指數(-1.1%)。

筆者預期亞洲和美國因經濟增長前景穩健,對歐元區的貿易倚賴程度較低,直接承受英國脫歐風險蔓延的影響有限,可望在未來六個月繼續跑贏環球指數,筆者建議投資者在股票投資組合中增持亞洲和美國股票。

英國脫歐對不同地區造成的政經影響存在根本性差異,導致環球資金流向出現明顯轉變。在過去一個月,資金從歐洲流出,轉投美國、亞洲及新興市場。在過去連續兩周,美國交易所掛牌股票基金共吸納了184億美元資金流入,對比歐洲的股票基金兩周內共錄得120億美元資金流出。

踏進7月以來,外資對亞洲和環球新興市場股票的投資興趣明顯增加,在截至7月15日的一周內,亞洲市場的外資淨買盤總額達51億美元,創了自2014年4月以來每周外資淨流入亞洲股市金額的新高,相對今年上半年外資淨流入亞洲股市的220億美元總額,外資流入速度大幅提升。

歐洲前景不明朗,資金投向亞洲美國

地緣政治風險上升 抑制歐洲股市表現 

雖然英國政府迅速完成改組,由前內政部長特雷莎·梅(Theresa May)繼任首相領軍成功組成新內閣,支持歐洲股市回升,但反彈很可能只屬短暫,因為英國和歐盟的脫歐條款談判將會非常艱巨,加上未來一年歐元區地緣政治事件頻繁,對歐洲股市構成重大不明朗元素。

有鑒於歐元區在英國公投後的政治風險上升,加上經濟復蘇前景不明朗,筆者不建議在現水平吸納歐洲股票,特別是區內地緣政治風險將在10月前大升,因10月奧地利將重選總統,同月匈牙利將就歐盟實施移民配額進行公投,此外意大利的憲制改革公投也在10月舉行。

目前意大利的民意調查顯示,支持和反對憲制改革的比率極為接近,如公投結果反對憲制改革,意大利總理倫齊已表明會辭職,然後進行大選,正當市場憂慮意大利銀行危機可能蔓延之際,意大利政局因10月公投而不穩,無疑令歐洲股市雪上加霜。

聯儲局料年內不加息 有利亞洲美國市場

考慮到英國脫歐所帶來的政經不明朗因素,美國聯邦儲備局很可能對利率政策抱持更審慎態度,我們預期聯儲局今年不會加息,明年也只會加息一次。

我們預測美國10年期國債收益率將在明年中降至1.4%,意味著環球主要政府債券收益率將在更長時間處於低位,美國延遲加息對亞洲和美國的股票和債券市場均利好。在超低息環境持續下,筆者相信高收益資產將提供理想回報,特別看好新興市場美元債券、亞洲投資級別企業債券、美國高息債券和高股息股票。

展望2016年下半年,筆者預期亞洲股市在年底前仍有上升空間,因為亞洲區內的基本因素良好、盈利動力穩健和估值具吸引力,央行寬松政策持續,加上結構性改革的催化劑和環球資金回流高增長的亞洲國家,均有利亞洲區股市表現。

看好印度印尼菲律賓 增長前景強勁

在亞洲股票的投資組合中,我們對印度印度尼西亞菲律賓這三個內需帶動的國家持偏高比重,因為這三個亞洲新興市場的增長前景強勁,盈利由內需帶動,抗跌力較強,並受惠於結構性改革的正面進展和基礎建設投資的快速增長。

筆者最看好新加坡,因盈利抗跌力較強,而且股息率是亞洲區內之冠,在東南亞股市中估值較其他市場有吸引力。不過,投資者應注意新興市場的投資表現可能較有波動,並且可能因美元轉強和避險情緒上升而導致價格波動。

(作者是彙豐私人銀行董事總經理兼投資策略亞洲區主管)

(據聯合早報)

中國人爆買海外房產 在日本置業真的能資產保值嗎?

高投資回報率、匯率優勢、永久產權是投資者購置海外房產時著重考慮的幾個重要問題,而至於購買之後如何轉售、持有房產期間每年應交付多少費用、繼承遺產稅是多少……這些細節又有多少買房人在海外投資之前就對其有深刻理解?

中國富人全球爆買不停歇 影響全球樓市漲跌?

需求推動消費力,冷觀中國人海外爆買歷程:日本的電器、泰國的零食、歐洲的奢侈品,買空機場免稅店……這些也早不是什麽新鮮事。2015年中國出境遊客人均消費近1萬人民幣,而這個龐大的群體,在境外消費數字高達1.5萬億人民幣,這相當於深圳去年全年的GDP總量。

購買“海外商品”,眼見已遠遠不能滿足不斷壯大的中國富裕層在全球資產配置的需求。國內壹線城市房價暴漲、限購政策多變,也將部分高凈值人群的資產擠向海外,購置海外不動產成為他們的投資首選。

除了北美以及澳洲,亞洲房產也愈加受到矚目。而多年來壹直被視為“崩盤樣本”的日本樓市,從2014年至今房價漲幅高達30%。這難道也和中國人爆買有關系?

日本房價兩年漲30% 和中國人有什麽關系?

日本權威房產數據平臺信義房屋發布報告顯示:2015年境外投資者在日本房產市場共達成交易79.5億美元,占比22%。排名前四買家為:美國(43.3億美元,54%),中國香港(16.9億美元,21%),新加坡(6.4億美元,8%)、中國大陸(3.4億美元,4%)。

整體而言,目前外國人在日本買房的占比仍偏低,在房地產市場,海外資本只能算是錦上添花。而近兩年日本的房價上漲,主要還是由於:本國人首套房購置稅費降低、日元走勢強勁帶來的不動產升值、央行維持存儲利率不變等調動日本內需的政策推動。

而在東京從事房屋中介交易的林先生告訴筆者,由於成功申請到了2020年的奧運會主辦權,政府對於在日華人以及大陸華人在日本大城市產生更多的購房行為充滿期待。新房超過5%、二手房超過10%的租金回報率對中國投資者來說充滿吸引力。

100萬人民幣購置東京都內公寓,面積不會超過30㎡

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重重稅費疊加 100萬東京公寓升值前景幾何?

和其他國家相比,日本買房後還需繼續繳納相關費用:

  1. 全國標準稅率1.4%/年;
  2. 城市規劃0.3%/年(200㎡以上需交付);
  3. 出售持有5年以內的房產時,升值部分需要繳納所得稅和居民稅分別為30%和9%;
  4. 贈與以及遺產稅10%-55%。

如果為孩子上學購買100萬人民幣的東京公寓,四年順利升值30%,轉售時需要交付4年共6.8萬(100萬X1.4%X4年)的固定資產稅、11.7萬的所得稅以及居民稅(升值30萬X30%+30萬X9%),共18.5萬人民幣。這其中並不包括相關物業費用。

而超過5年再出售,房價穩升、節省稅收支出自然是理想狀態,但是買房人依舊要面對日元匯率浮動風險。

日本置業再轉售成難題 地震海嘯不得不防!

同時,因為日本的物業折舊率非常高,中介公司會對二手房進行非常嚴格的價格評估,壹個不幹凈的廚房就會使整體售價打折扣。

更不用提木質“壹戶建”高昂的修理費用。盡管購買城中公寓折舊率稍低壹些,但是仔細斟酌壹下筆者提供的購房案例,是否合算買房人自有評估。

同時,在地震海嘯多發的日本置業,不購買自然災害保險政府不負責賠償任何業主損失,所以對於置業目標城市、地段,投資者還需做出全面評估。

互聯網資訊綜合整理

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東南亞房產投資藏陷阱 別只看投報率

“投資一定有風險,基金投資有賺有賠,申購前應詳閱公開說明書”,一句耳熟能詳的廣告詞,也切中投資海外不動產潛藏陷阱,在包租、高投報及低投資門檻的誘人條件下,海外不動產法令規範、當地行情、購屋習慣、政經局勢、利率及彙率,都是投資海外不動產前須考量的風險。

民眾購買國內、海外不動產最大不同處在於安全性,以國內“不動產經紀業管理條例”規定代銷、房仲業者須提供的“不動產產權說明書”來看,東協國家完全沒有相關規範,由業者自行制定規格,並沒有一套制式化版本,形成海外交易灰色地帶,容易衍生糾紛。

東森房屋國際不動產中心總經理廖麟鑫表示,海外不動產交易潛藏風險,供需是決定房市價格走勢最主要理論,也是海外投資最重要參考指標,空屋率及新建案數量,是重要參考數據。

民眾購買國內、海外不動產最大不同處在於安全性。圖為馬來西亞吉隆坡的房源。

此外,坊間業者所說的高租金投報率動輒5~6%,大多指的是稅前的名目投報率,若扣除持有稅、管理費等,甚至是外國人特別稅,剩下的稅後實質投報率恐大打折。

此外,廖麟鑫指出,中國台灣房貸利率約2.1%,日本約2.5~2.8%;東協國家相對較高,馬來西亞約4.5%、柬埔寨8~10%、泰國、菲律賓約5~6%,當租金投報率低於當地銀行貸款利率,需謹慎考慮。

大師房屋海外事業處處長蔡詠綸表示,東協國家並無實價登錄,業者頂多只能提供類似國內房仲的民間交易行情,國人不易得知真正成交行情,除非向當地熟人探聽,否則只能選擇有品牌、高知名度開發商,才不會胡亂定價。

而當地人購屋習慣也很重要,有些國家會排華,像馬來西亞有分馬來區及華人區,若買錯不同區域,轉售將出現問題。

目前很多海外糾紛來自出租,業者包租年限過後租不出去,蔡詠綸認為,要避免此問題發生,購屋前一定要了解當地市場是否有真正居住需求,若需求強勁,有時不包租投報率反而更高。

(據中時電子報)

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2015年 上半年亞洲10大城市房價排行 中國香港居首位

天天抱怨房價太貴,根本住不起!不過,世界那麼大,放眼一看,亞洲鄰居們的房也不便宜啊!

1、中國香港房價:13.4萬1平米

中國香港

還記得李嘉誠最近在中國香港的一個樓盤剛開售,就擠滿了搶購者,畢竟才買8.8萬,比周邊的二手房都便宜,沒有天理了。

2、日本東京房價:11.4萬1平米

日本東京

日本是寸土寸金的地方,地少人多,房子不貴才怪。目前,在日本30歲以後才買房是非常正常的事情,大多數人都是租房住,這就是血淋淋的現實。

3、新加坡房價:7.5萬1平米

新加坡

新加坡的發達程度匹配這個房價還算正常,而且新加坡還未買不起房子的人們建了大量的公共出租房,一定程度上控制了房價的上漲。

4、印度孟買房價:6.3萬1平米

印度孟買

孟買的房價居然超過首都新德里,位於印度房價之首。有多少印度貧民還等著救濟,可是房價卻如此遙不可及,中國人民也要甘拜下風了。

5、韓國首爾房價:5.7萬1平米

韓國首爾

韓國也不是想像中的天堂,不是家家戶戶都如偶像劇裡面的人們一樣住大宅院,更多的人們是蝸居在老城區。就是這個房價也要韓國普通人奮鬥好多年了。

6、中國台北房價:4萬1平米

中國台北

台北好一點的地段要在4.5萬以上。遠郊台北縣的房價就低了,根據地段從不到1萬元到3萬不等。需要說明的是,中國台灣買房包含土地,是永久產權。 這個價格對於台北市民的收入而言,房價還是相對高的。但是中國台灣台北是一個很市民化的城市,房價相對於中國香港,那是差了好幾個級別。

7、中國北京房價:3.8萬1平米

中國北京

首都的魄力還是超越上海的,北京的房價居高不下,每次只見打折聲,卻從來沒有真正的降過價,一直保持穩步攀升。隨著外來人口越來越多,我們將何處為家成了一個難題。

8、中國上海房價:3.07萬1平米

中國上海

上海的發展有目共睹,隨著世博的舉辦,迪斯尼即將落戶上海,上海自貿區的美好前景。上海的房價又是大跨步得向前走。還記得電視劇蝸居里面底層人民買不起房的辛酸嗎?

9、伊朗德黑蘭房價:3萬1平米

伊朗德黑蘭

在伊朗首都德黑蘭和其他一些城市,由於房產價格高企,許多市民的「購房夢」紛紛破滅。在首都德黑蘭,房價已至少上漲了20%到30%。德黑蘭北部的高層建築每平方米售價約4萬人民幣,即便是最便宜的公寓也要賣到每平方米1.5萬人民幣。

10、馬來西亞吉隆坡房價:2萬1平米

馬來西亞吉隆坡

總體來講沒中國貴,你要是在吉隆坡市中心買就貴,其實還是很便宜的,一個酒店式高級公寓不如在甲洞地區100平方米左右的就30多萬馬幣,而且配套很好的,游泳池健身房都有的。 馬來西亞房產分永久產權帶土地所有權和99年產權。

11、馬來西亞其他城市的房價也不算貴

馬來西亞其他城市

檳城房價均價在1.2萬;馬六甲就更便宜了,大概均價在3500元-4500元/平,而且面積大多都很大,都是別墅。

12、菲律賓馬尼拉房價:1.5萬至2.3萬之間

菲律賓馬尼拉

菲律賓最近似乎動盪不斷,搞得外國人都不敢去投資了,希望少些暴利,這樣房價才能穩定。這個房價對於當地居民也不算低啊!

13、泰國曼谷房價:1.5萬1平米

泰國曼谷

本來泰國經濟水平也一般般,房價自然也貴不到哪裡去,如今吸引了大量的外國人來購房,有一條是這麼規定的:外國人可在泰國購買組屋,使用年限90年。

14、越南河內房價飆漲超北京,貴的十幾萬一平米

越南河內

在河內、胡志明等越南一線城市,房價已經超過北京、上海,有的房子每平米高達幾十萬元人民幣。而目前越南的年人均收入剛剛超過1000美元,勉強進入中低收入國家。 面對高企的房價、物價水平,就連越南政府的司局級公務員都感到壓力很大,一些官員甚至在下班後自己經營咖啡館或者兼職工作。

15、朝鮮平壤房價:2千1平米

朝鮮平壤

在平壤部分地區,「商品房」的存在已經是公開的秘密,房價約為每平方米2000元人民幣。 在朝鮮的平民家庭,做私營貿易獲取收入維持家用已經成為慣例。丈夫在大學教書,老婆則去市場擺地攤,這對他們來說很正常。因為即使是2千1平米的房價,對於他們也是很難夠得著的。