最近十年，大多倫多地區的房地產市場異常火爆，幾乎所有類型的房屋至少都翻了一番，根據多倫多地產局的數據，從2000年至今，多倫多房價平均上漲了127%。僅僅從2006年以來，多倫多的房價都上升了50%以上。正是這股持續火熱的有利可圖的行情，非加拿大永久居民(以下統稱為非居民)在加拿大投資房產的意向也日趨強烈，其中主要原因是加拿大房地產市場成熟、穩健和穩步上升，同時還有加國國情、加拿大移民政策，目前美元走強，加元持續走弱，貸款利率低下，海外熱錢湧入等因素。
海外投資 ： 非加拿大永久居民 如何投資房地產呢？
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一.什麼樣的人被定義為加拿大非居民
加拿大非居民包括：目前持學生簽證在加拿大求學的人;目前持工作簽證在加拿大工作的人;申請省提名移民、正在審批過程中還未拿到移民身份的人;目前持旅遊簽證在加拿大探親的人，從來沒有到過加拿大的外國居民等等。
簡而言之，只要對加拿大感興趣，不論購房者是什麼身份：旅遊者、持工簽的外來工，一個從未去過國外的中國公民，也無論你是否將來有意移民加拿大，還是有意將孩子送到加拿大先求學後移民，或者就是將孩子送到加拿大求學，將來不需要拿加拿大的任何身份的18歲 以上的學生，都可像加拿大永久居民一樣，在加拿大貸款買房。值得注意的是，如果投資者只是以保值增值財富為目的，單純投資加拿大房地產，在加拿大沒有任何 社會聯繫，也不打算有任何其他的聯繫，希望人在國內就能把所有的購屋手續全部辦完的話，目前這種投資者不能申請貸款買房，但是可以全款購房。
二.目前加拿大房地產市場所具備的優勢
加拿大是排在美國之後第二名的移民和留學的首選國家，每年吸引大量來自世界各地的移民，其中包括超過二十萬從中國來的各類移民;同時加拿大名校云集，擁有世界級大學及多所大專院校，吸引了世界各國的留學生前來就學，也包括大量的中國留學生，特別是2009年底中國和加拿大終於簽訂了特許旅遊目的地協議(Approved Destination Status, 簡稱ADS)，使更多內地買家(非居民)有機會可以申請旅遊簽證來加拿大買房投資。
加拿大的房地產業主是房屋和土地的終身合法擁有者，與中國70年產權不一樣，只要每年繳納地稅，加拿大房地產所有權是永久性的，同時加拿大的私人財產是神聖不可侵犯的，你甚至可以以一塊錢的價格將你的房地產轉讓給子孫後代。
加拿大是七大工業發達國家之一，曾連續4年被聯合國評為「世界上最適宜居住的國家」，而多倫多躋身北美4大都市之一，與紐約、洛杉磯、芝加哥齊名，且被多次評為全球最適宜生活、工作以及投資的城市之一;況且多倫多目前房價同國內一線二線城市相比較，仍然有相當的空間，這其中蘊含了潛在的購買力和升值潛力。
加拿大土地遼闊、資源豐富、氣候宜人、空氣清新、人口密度低;加上政治清明、人民善良、社會安定、法制健全，特別適合人類居住，在世界上的形象和平友好，投資比較安全;同時投資加拿大房地產具有政策優勢，貸款利率比其它歐美國家低，投資風險較小;作為國際性大都市，外國人或非加拿大居民可以自由買賣加拿大房地產。
鑑於以上原因，加拿大正日益成為海外人士(非居民)投資房地產的首選之地。
三.加拿大對非居民投資房地產的政策法規
根據加拿大聯邦政府《公民法》，非加拿大居民亦能夠購置、擁有和出售房地產，其要遵守的規定與條件與加拿大居民或公民相同。然而該法律也賦予了各省權力，對非公民與非永久居民，或由其控制的公司和社團購置土地進行限制。
在安省，《外國僑民房地產法》給予非公民擁有或出售房地產的權利。但是，按照《外省公司管理法》，在安省以外司法管轄區內組建的公司必須取得許可後方能在安省購置、擁有或轉讓房地產，不過這樣的許可證比較容易獲得。
四.非居民在加拿大貸款買房的相關規定
加拿大銀行監管當局規定所有大銀行在處理非居民貸款申請的時候，必須把貸款人的還款能力納入考量。因此貸款經理在處理貸款申請時，有兩個選擇，第一個方法是驗證貸款人提交的收入證明，看其是否符合銀行的相關規定;第二個方法是考查要買的房子的市場出租價值，如果潛在的租金收入超過房子的相關費用(按揭還款，地稅，管理費等等)，那麼這個貸款就可以被批准。
在加拿大房屋貸款有兩種形式，一種是直接貸款，比如：購買100萬加元的房子，直接貸款60%; 還有一種做法叫「信用額度產品Line of Credit」，即先一次性付清100萬，然後以房屋為抵押，再貸出60%。對於非居民，絕大多數的貸款會批成後一種。
首先，非居民需要在加拿大開立銀行賬戶。既然是貸款買房，就要每月付月供款，沒有銀行賬戶，就沒法支付貸款本息。雖然加拿大各大主要商業銀行在中國都設有分行或辦事處，可以幫助開戶，但這種賬戶通常需要在加拿大境內激活，才可以用於支付。
其次，非居民不能在加拿大有不良信用記錄。多年在加拿大留學或工作的非居民，如果已經造成了不良信用記錄，則按揭貸款申請很難成 功。非居民可以在加拿大沒有信用記錄，但不能有不良記錄。例如，持訪問簽證的非居民，在加拿大境內並沒有信用記錄，這種情況是可以申請到按揭貸款的，但如 果有不良信用記錄，就很難申請了。因此，無論是否是加拿大居民，都需要保持良好的信用記錄，養成按時償付信用卡賬單，繳納各項公用事業費的好習慣。
第三，非居民需要有足夠的首付款。非加拿大居民可以在加拿大的一些金融機構申請到按揭貸款，但首付款比例通常比加拿大居民高。持有工作簽證，有收入的非居民是例外，此類申請人最多可以申請到房價90%的按揭貸款。沒有收入的非居民最多可能申請到房價65%的按揭貸款。
第四，非居民可以授權加拿大境內的親友代理完成按揭貸款。委託第三方交收房產，需要在律師行見證下籤署POWER OF ATTORNEY(POA)，即《委託授權書》。最重要的是找到同意通過委託授權書籤署貸款文件的銀行，此類銀行並不多，即使同意，銀行對交易的細節也會有嚴格要求。因此，持訪問簽證的非居民最好在離境之前搞清楚銀行的相關要求，以及交易過程中的注意事項。
第五，非居民需要做好加拿大銀行賬戶的管理和安排。地產交易中，有兩個重要環節需要從銀行賬戶中支取款項，一是支付買房定金，二是 在產權交接之前支付首付款餘款。一些持訪問簽證的購房者，無法滯留至房產交收，因此需要事先做好與銀行的約定，以便在需要支付款項時順利完成交易。
五.大多地區房地產市場的現狀及價格走勢
在加拿大的房產市場，有兩種類型非常具有代表性：其一是 Freehold House(包括Townhouse)，這類房產由於供需之間的不平衡，新屋建設速度慢，佔有土地面積大，尚存的土地資源稀缺，無任何管理費用等因素，表現出的結果是房價每年以百分之八到十的速度逐年遞增。尤其在好的社區和熱點學區，房價的增值就更加可觀，價格選擇由40萬至幾百萬、上千萬不等，海外大手筆賣家都是瞄準這種類型。
特別值得一提的是，加拿大近年來翻建風盛行，加拿大主要城市包括溫哥華，卡爾加里、愛民頓及多倫多的豪宅交易活躍，且數字激增。例如在大多地區的許多豪宅區，購買300萬元以下老房子買家的主要目的是將舊屋拆掉，改建成價值500萬元甚至上千萬元的豪宅。就自住者來說，買舊房進行重建，為新建房屋付出的總費用，要遠遠低於該新房的市場價格，而且投資人可以根據自己的喜好和需求來設計建造自己想要的房型，房屋建造的環節經過自己親手把關，質量也會更為放心;對於投資的人士來講，重建就是為了讓物業增值，翻建後的房產市場價格高，售出後便能輕鬆賺取幾十萬甚至是一二百萬的利潤。
另一種具有代表性的類型是Condo：這類產品的特點是投資額小，出租率高，投資管理容易，但每月必須向管理公司繳納幾百元乃至上千元的管理費，價格選擇從20多萬至50、60萬 不等。選擇此類產品一看地段、二看價格、三看開發商，地段選擇大多在市中心金融區、大學區、地鐵沿線等，好的地段無論在購買市場上還是租賃市場上都存在穩 定的需求。這種類型的購買者主要是留學生、在是中心上班的工薪族以及剛參加工作的年輕人，還有部分資金不太充裕的投資者。
如果家有未來上大學的子女，這類投資產品更是一箭雙鵰，既省了自家子女的住宿費，還可以讓租客承擔部分養房費用，白得套房子，何樂而不為啊!購買現房即將交用的房產，資金可以很快回收，而購買3-4年以後交用的房產，不僅價格便宜，分期分次的投入，簡直就像長期存款，對自己的資金壓力不大。只是近幾年來，多倫多市中心的Condo的建造數量已創新高，所以希望以租養房的投資者應該避免在尚未成熟的區域購房，未來租房客仍將聚集在現有租房火爆的地區。
所以，在多倫多房屋市場一片繁榮的表象下，各種類型的房產在市場的需求下其實是漲跌互見的，但凡在多倫多生活超過三年的朋友都會非常明顯地感受到大多地區House的升值幅度，簡直就像一列高速奔馳的列車，而且目前這趟列車仍然燃料十足地疾馳奔跑。如果您已經乘上了這趟列車，那麼恭喜您，您的資產還將穩鍵增長。
六.非居民投資加拿大房地產的操作過程
非居民可以通過多種方法在加拿大投資房地產：本人可以在加拿大實地考察時購買看中的房地產;或簽署授權書委託在加親友或有經驗的房地產經紀代為購買;通過具有居民身份的子女或親友購買;非居民和加拿大居民共同購買(讓成年後的留學生子女首先成為加拿大稅務居民);可通過加拿?
