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专家预测：未来3年澳洲房价大跌 仅一城幸免

德高望重的市场研究集团BIS Shrapnel 6月29日公布了《2015-2018年住房前景》（Residential Property Prospects）报告，预测全国最强劲的2个澳洲房地产市场——墨尔本和悉尼的房价在未来3年将遭受打击。

报告的作者、BIS Shrapnek的高级经理齐古马尼斯（Angie Zigomanis）表示，但市场换挡尚需一些时日。
 
“未来12个月，买家回流房市的机会比较大。在某些地区的单元房市场，我怀疑买家已经占上风。未来12个月的情况可能大体如前，但之后就会发生变化。”
 
“这是市场的正常作用──市场繁荣，大家都跳进来，然后开始大举建设，市场变得供过于求，于是开始纠正。”
 
除布里斯班之外，全国其他首府城市的买家还可能占比较有利的地位。公寓可能会遭到最严重的打击，尤其是现在购买了墨尔本等热门市场中的楼花项目的人，他们可能会面临双重打击，因为他们是在市场处于高峰时买的，但要等到市场疲弱后才能拿到钥匙。
 
报告指出，海外移民从2012-2013财年的237,500人减少至2014年的18.4万人，而同期住房建设数量达到破纪录的21万套。还有另外20万套将在2015-2016财年动工。
 
齐古马尼斯称，那些期待房产大升值的日子已经开始结束，过去几年那种繁荣景象将消失。“我们预测某些城市的房价将缺乏动力或者下跌。”
 
澳洲房地产买家中介协会（Real Estate Buyers Agents Association）的主席帕克（Jacque Parker）称，未来几年墨尔本和悉尼的房价下跌不会令她意外，她说这些市场的房价减速对于想买房子的人都是好消息。
 
然而，澳洲房地产研究所（Real Estate Institute of Australia）辩称，澳洲没有经济因素可能会改变现状。主席桑德斯（Neville Sanders）称在墨尔本和悉尼之外，全国的房地产市场都非常稳定，他觉得这种状况会持续。
 
预测未来3年澳洲房价普降，但布里斯班除外
 
以下是BIS Shrapnel对各大城市的预测：
 
 
悉尼房价增长未来12个月将减速，可承受力被推向极限。缺乏供应和投资者需求将使悉尼下财年的房价增速减至7%。2018年6月前的2年房价将下跌4%，整体3年的增幅在2%左右。但报告称经过通胀调节后，房价实际下跌6%。
 
 
强劲移民未来3年将继续推动房价，但独立屋的价格在2015年6月至2018年6月预测只增4%。未来12个月将增长5%，随后2年将收缩。按实质计算，墨尔本房价在此期间将下跌4%。
 
 
“按实质计算，布里斯班房价依然低于5年前，所以我们认为这个市场现在非常便宜。”齐古马尼斯称。
 
预测未来3年布里斯班的房价将增长13%。黄金海岸（Gold Coast）和阳光海岸（Sunshine Coast）的预测也类似，分别为13%和12%。汤士围（Townsville）未来3年将增长3%，凯恩斯（Cairns）增长11%。
 
 
按实质计算，阿德莱德的独立屋和单元房中价未来3年将下跌7%。
 
 
珀斯的房价将延续下跌趋势，按通胀调节后，未来3年将下跌10%。
 
 
未来3年预测房价增长4%，实际下跌4%，单元房中价实际下跌10%。
 
 
经通胀调节后，堪培拉房价预测下跌5%。单元房预计也不能幸免，实际跌幅将达10%。
 
 
未来3年独立屋价格预测整体下跌2%，实际房价下跌10%。单元房实际下跌12%。
 

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第一季度澳洲房价稳增1.6％ 悉尼依然领涨

随着历史最低利率点燃州府城市强劲的房屋价值收益，今年第一季度澳洲房价稳固上涨，伴随而来的是市场对房地产泡沫的担忧。

根据澳洲统计局（ABS）公布的数据，今年第一季度澳洲州府城市住宅房地产加权平均价格增长1.6%，在过去一年里上涨6.9%。

最近，市场对悉尼和墨尔本可能出现投机性房市泡沫的担忧逐渐膨胀，低利率环境促使城市房地产投资活动激增。

相比上一季度，今年第一季度悉尼房价攀升3.1%，在过去一年里飙涨13.1%。与此同时，墨尔本房价在该季度上升0.6%，同比增长4.7%。

此外，经济专家提出新的警告称，当现在的房价泡沫破裂的时候，房地产市场将遭遇一场“血洗”。

在提交给一个议会审查的文件中，LF Economics表示，由于价格再次反映经济基本面时会严重下跌，几乎可以肯定房地产市场将面临一场“大血洗”。

澳储行（RBA）和澳洲审慎监管局（APRA）一直表示，他们正监视房地产市场活动。多家银行最近采取措施取消或削减了投资者借贷折扣。

此前，财政部秘书长John Fraser告诉议会委员会，悉尼明显处于房市泡沫中，而RBA行长史蒂文斯表示，市场部分地区的房价是“疯狂的”。

第一季度布里斯班房价环比增长0.4%，同比上扬3.9%；阿德莱德房价比上季度增加0.7%，比去年同期增长2.5%；堪培拉房价在第一季度增长1.1%，同比上涨3%；霍巴特房价上扬0.5%，在过去一年里攀升1.9%；该季度珀斯房价环比下滑0.1%，同比下降0.3%，走向衰退的矿业繁荣给房价带来压力；达尔文房价环比下跌0.2%，同比下滑0.4%。

ABS表示，住宅平均价格在第一季度增长了8400澳元，达到57.61万澳元；住宅数量在该季度增加了3.82万套。

今年第一季度澳洲州府城市房价上涨1.6%

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专家预测：悉尼、墨尔本房价将再涨一年半载

专家预测悉尼和墨尔本的房价将继续上升

房地产行业专家预测，悉尼和墨尔本的房价在未来6至12个月将继续上涨。

据《先锋太阳报》报道，接受澳洲房地产研究所（Australian Property Institute）第34次《房地产方向调查》（Property Direction Survey）的房屋估价师、基金经理、金融家和分析师中，有超过一半人认为悉尼和墨尔本的房地产市场已经步入或者正在步入泡沫期。超过一半受访者还认为南部州份的房价会继续上升。

澳洲房地产研究所新州分部的副主席缪尔（Ian Muir）称，四分之三的受访者认为墨尔本的房价在未来半年至一年将继续攀升。“换言之，这2个城市的住宅价格被视为距离价格周期峰值还有一段时间。”

调查预测布里斯班要到2017年才能达到周期峰值。受访者称低利率是住房需求和外国投资的一个重大驱动力。“大部分受访者认为低利率是推高布里斯班和珀斯住房需求和价格的主要动力，但对于悉尼和墨尔本，这个观念没有如此强烈。”缪尔说。负扣税被视为推动布里斯班和珀斯房市投资的一个更重要的因素。

行业专家认为外国投资法规的变化可能会影响未来的房地产市场。此外还可能影响房地产市场的因素包括中国经济减速和失业率上升。

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布里斯班房市有所降温 Q1房屋中位价跌2万

根据昆士兰房地产协会（REIQ）公布的新报告，今年第一季度，布里斯班高端住宅的销售下滑导致该城市的房屋中位价格从60万澳元下降到58万澳元。

第一季度是布里斯班房市一年当中的最大淡季

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6月9日公布的“市场监测”（Market Monitor）显示，按照目前58万澳元的中位价，布市的房屋中位价在过去5年里攀升了15.1%。

相比前一季度，今年第一季度的总体房屋销售增速放缓，100万澳元以上房产的销售数量相比去年第四季度减少了85处，而35万澳元以下房产的销售数字保持稳定。

报告称，“随着市场可购性房产的销售提升，大布市地区的销售中位价值在某种程度上下滑了，布市的中位价格跌至60万元以下。在去年第四季度高端住宅销售上升之后，第一季度可购性市场在布市抢走风头也不足为奇。”

REIQ首席执行长Antonia Mercorella说道，从传统上来说，第一季度是一年当中的最大淡季。

在黄金海岸地区，第一季度房屋中位价上涨2.2%至53.15万元，在过去五年里增长3.4%。

报告称，“有证据显示，该地区正走向更好的时期，全年房屋中位价格相比一年前有望攀升6.4%。”

对于昆州中部受到严重打击的资源中心城镇，房屋销售或将趋于稳定。

在单元房市场中，第一季度只出售了13套单元房，“几乎没有投资者活动”。单元房中位价格在过去5年里下滑了10.7%，但独立房屋中位价格增长了2.5%。

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投资自住俱佳 投资者争抢布里斯班北部郊区房产

由于本地和外来投资者竞相追逐资产增值，澳大利亚布里斯班北部郊区的房价将继续攀升。布里斯班是澳大利亚昆士兰州府城，位于澳大利亚本土的东北部，北缘阳光海岸，南邻国际观光胜地黄金海岸市。

澳大利亚房地产集团Raine & Horne的Chermside郊区负责人Kim McHardy称，悉尼和墨尔本的投资者积极在布里斯班北部郊区抢购房子。2015年，来自这两个城市的投资者数量翻了三倍。

该房产集团指出，自去年秋季起，投资活动激增已经引起了Chermside、Chermside West、Geebung、Aspley、Stafford、Kedron等郊区的房价攀升了8%左右。

Kim McHardy说，目前，售价在45万至50万澳元、建于20世纪60年代的三居室，格外吸引外地投资者的关注。”

“在过去的几个月，越来越多的人意识到布里斯班代表房地产的真正价值，我们已经看到在当地买房的跨州投资者数量正在大幅上升。”他还指出，Chermside强劲的住房市场预期将提升投资者对当地公寓的兴趣，与悉尼和墨尔本的公寓单元相比，Chermside的公寓单元价格非常实惠，且入住率较高。

“现在仍然可能以低于34万澳元的价格，在Chermside买到一套两居室的公寓，还能获得340澳元/周的租金。”此外，郊区还有很多便利设施，对买家和租户都很有吸引力。

布里斯班北部郊区Chermside房价攀升了8%左右

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Chermside是一个商业枢纽，与布里斯班中心商务区的距离恰到好处，离机场和布里斯班港口只有20分钟车程，距黄金海岸和阳光海岸也只有50分钟车程。

“Chermside还有西田购物中心（Westfield Chermside）——南半球最大的购物中心之一，”Kim McHardy说，“大规模的零售商业区，加上优越的地理位置，对于澳大利亚南部昆士兰州的聪明投资者来说，这里的确很诱人。”

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澳洲各省城近郊最低房价区全披露

尽管澳洲省会城市周围的区房价大多数都很高，但并不是每个区的房价都已经涨破了天。

越靠近大城市的市中心，澳洲房价越高。不过，在澳洲各省会城市方圆10公里之内，仍然能找到一些房价低廉的区。

据澳洲新闻网报导，尽管省会城市周围的区房价大多数都很高，但并不是每个区的房价都已经涨破了天。

澳洲房地产数据分析公司（CoreLogic RP Data）列出了每个省的省会城市10公里范围之内的房价最低廉的区。当然，所谓的“廉价”只是相对于每一个省而言。

尽管澳洲省会城市周围的区房价大多数都很高，但并不是每个区的房价都已经涨破了天

霍巴特的Clarendon Vale区，房价中位数156,078澳元，是澳洲所有省会城市中距离市中心10公里范围内最廉价的区。澳洲房地产网站上目前有该区的五个房产广告，价格在15万至20万澳元之间。

阿德雷德附近最廉价的区是Dry Creek，距市中心10公里。这里的中位数房价是244,847澳元。目前网站上该区有三处房产，其中价格最低的是一处三卧室两浴室的房，要价33.9万至35.9万澳元，地址1 Gum Ave。

布里斯班最廉价的区是距市中心9公里远的Rocklea，其中位数房价是353,030澳元。目前市场上该区有七处房产，价格在35万至40万澳元之间。

在珀斯，这样的区是距市中心7公里远的Osborne Park，中位数房价为431,036澳元。目前市场上该区有12处房产。其中要价最低的是49.9万澳元的位于101 Cruikshank Lane的三卧室的villa房，靠近火车站，房内新刷漆，竹地板。

达尔文的Malak区，距市中心10公里，中位数房价569,447澳元，是市区附近最廉价者。该区目前有14处房产上市。其中最廉价者是要价51万至53万澳元的三卧室房子，其土地面积800平米，面对公园，有两个储藏棚、一个鱼塘。地址9 Magdelene Court。

墨尔本最廉价的区是Bellfield，距离市中心9公里，中位数房价是582,573澳元。目前市场上有三处房产，其中要价最低的是一栋三卧室的独门独院房，地址21 Poplar Cres，期望买家出价在60万至63万澳元。该房临近公园、绿地、运动场，土地面积613平方米。房内有中央供暖系统、警报器、抛光木地板。

在悉尼，距离市中心9公里远的Turrella是最廉价的区，其中位数独立房价格为839,676澳元。是各省会城市近郊最廉价区中的最昂贵郊区。目前澳洲房地产网站上有该区的12处房产，但其中没有一栋是独门独院的房子。

悉尼市中心方圆10公里之内公寓房价格最低廉的区是Eastlakes，中位数公寓房价为484,487澳元。目前市场上最廉价的公寓房之一要价54万澳元的两卧室套房，地址是4/27 Mascot Drive，是一栋总共有12套房的小楼中的一套。

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澳大利亚大城市房价六个月来首次下跌

澳大利亚主要城市的房价在5月份出现了6个月以来的首次下跌，其中悉尼繁荣的房地产市场也在本月的数据中失去了一点动力。不过分析人士称，下跌的趋势应该只是暂时。

根据CoreLogic RP Data组织最新发布的澳洲房价指数数据，澳大利亚大城市的房地产价值在5月份下跌0.9%，除了达尔文和堪培拉以外各城市的房价都出现下跌。

其中悉尼房价下跌0.7%，墨尔本房价下跌1.7%，布里斯班房价下跌0.8%，阿德莱德房价下跌0.2%，珀斯房价下跌0.5%，侯巴特房价下跌幅度最大，达到2.7%。

然而在截至5月31日的12个月内，澳大利亚整体房价上涨了9%，平均房价达到57万元。按照季度数据，在截至5月份的一个季度里，大部分城市的房价都出现上涨，悉尼房价上涨3.3%。

澳大利亚大城市的房地产价值在5月份下跌0.9%

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CoreLogic RP Data组织研究部门总监劳丽思（Tim Lawless）说，5月份的数据应该是此前每月强势上涨的房价自然矫正。

他说：“5月份出现的稍微较弱趋势，应该只是暂时的。其它市场数据，仍然预示悉尼和墨尔本两大城市房地产市场的走强。比如，拍卖清盘率保持历史高位，大城市房屋供给不足，特别是悉尼。”

不过公寓的价值上涨幅度比不上独幢屋，悉尼公寓价值在5月份下跌2.8%，墨尔本公寓价值5月份下跌2.5%。

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澳洲房价将腾飞两年：悉尼升20% 布里斯班涨14%

新研究指出，悉尼房价料将在未来两年内增长20%，使得当地房价中值突破100万元。布里斯班房价料将腾飞，但墨尔本和阿德雷德的房价增长价格大大减速，珀斯房价料将下跌——这是BIS Shrapnel的预测。

经济分析师说，悉尼和昆州东南部存在住房短缺的情况，尽管住房营建活动有所增加，但从长远来看，营建活动的提升空间有限。

未来两年，布里斯班的房价料将增长14%

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根据澳洲统计局（ABS）数据，悉尼房价在截至2月份的一年里增长了14%，BIS Shrapnel预计2014/15财年的增幅将达到13%，促使悉尼房价中值突破100万。2015-16财年料将进一步增长7%。

本财年，布里斯班的房价料将增长6%，2015-16财年的增幅料为8%，使得房价中值逼近60万元。

BIS Shrapnel认为，住房营建活动是比减息更重要的推动房价上涨因素。“对许多潜在借款人来说，是否进入房市的决定早已作出，房贷利率再降0.25%也不足以改变他们的打算。”该机构说，“这可能会鼓励某些摇摆不定的人出手买房，给市场带来温和的提振作用。”

“当前的交易活动已经奠定了自己的发展势头，并且有望再持续两年。”本财年墨尔本房价增幅料将大为减慢，仅为3%，下财年也仅为2%。阿德雷德市场料将放缓，本财年的增幅预计为1%，下财年为2%。随着矿业热潮放缓，珀斯将迎来房价下跌，BIS Shrapnel预测本财年房价将下降1%，下财年下降2%。

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澳洲首府城市房价2月增幅0.3%

虽然澳联储再一次降息，2月的澳洲房价增长明显减缓，悉尼的强劲市场走势以及其他地区平缓甚至下滑的房价，将全国首府城市房价增长幅度为0.3%。

悉尼房价增长为1.4%，房屋中位价已经触及68万，房屋价值在过去12个月增加了13.7%。根据CoreLogic RP Data数据，虽然在1月份出现了2.7%的增长，墨尔本房价在2月仅微升0.2%。

珀斯房价跌幅最大，下跌2.2%，更驱动季度下跌0.9%。布里斯班房价对比上月下跌0.8%。

RP Data调查员Cameron Kusher表示，虽然在1月降息之后，房屋清拍率非常高，但对澳洲房价数据的影响还需要一段时间体现。“在增长率方面，在12月的年增长率下跌到7.9%，目前的数据是8.3%，可以肯定市场会在一次升温。”他说。

3月初悉尼的房屋清拍率已经连续4周超过80%，全国首府城市的清拍率对比去年同期都高。

但经济分析认为，悉尼和墨尔本的市场强劲的年增长率会令澳联储在考虑降息或维持利率稳定的决策过程变得更复杂。汇丰银行（HSBC）警告，以目前的速度继续增长，会导致悉尼出现地产泡沫。

布里斯班房价环比微跌0.8%

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在悉尼的东区，Kirsty Angus需要为不断扩大的家庭换一个更大的房子，正在将位于Bondi的10年楼龄公寓出售。Angus表示，她认为房价只会不断上升，尤其是悉尼海滩周边的一线区域。“汇率进一步下降让我们有机会购房，如果澳联储再进一步降息，我们会考虑将大部分按揭转为固定利率，长远看来这样会更有安全感。”她说。

地产中介Ric Serrao将为Angus拍卖公寓房，他说放盘的房子不多，澳元汇率也低，这两个因素令房屋市场的需求非常高。他说：“我并不希望现在立即降息，我认为年末降息会帮助市场维持热度。

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