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私宅租用需求減少及供應量增加，造成新加坡非有地私宅租金連續九個月下滑，10月份私宅租金比之前一個月下跌0.4％。

租用需求減少及供應量增加，造成私宅租金連續九個月下滑

分析師認為，私宅租金市場疲弱走勢預料會持續至明年，今明兩年的私宅租金下跌幅度可高達10％。

博納集團（PropNex Realty）總裁伊斯邁（Ismail Gafoor）說：「除非政府放寬引入外來人才措施，提高私宅租用需求，否則今年私宅租金預計將下跌5％，而且明年也會繼續相同跌幅，兩年加起來的私宅租金跌幅預計達10％。」

根據房地產交易網站SRX發佈的數據顯示，與去年同期相比，10月份私宅租金下跌5.7％。與2013年1月的高峰期相比則跌13.7％。

領跌的為核心中央區（CCR）和中央區以外（OCR）的私宅項目，租金同樣下跌0.8％。但其他中央區（RCR）私宅租金卻上揚0.4％。

就交易量方面，出租私宅單位數量從9月份的3542個單位，減至10月份的3448個，跌幅為2.7％。

ERA產業主要執行員林東榮表示，私宅租金持續下跌是意料中事，因為目前私宅供應量高，有更多完工的私宅項目推出市場。另一方面，私宅租用需求卻因外來人力緊縮措施而一直趨軟。此消彼長之下，私宅租金自然面對下行壓力。

尤其是代表大眾私宅的中央區以外私宅項目，截至今年第三季，預計有超過9000個大眾私宅單位完工並推出進場，單是大眾私宅供應量就相當於新加坡過去10年來年均1萬零863個單位的私宅供應量。

大眾私宅租金今年初至今已下跌6.6％，遠遠高出核心中央區（下跌1.9％）和其他中央區（下跌1.1％）的私宅租金跌幅。

林東榮說：「由於大多私宅項目都位於中央區以外，所以大眾化私宅租金下跌壓力也是各類別私宅中最大的。」

展望私宅租賃市場前景，林東榮預測私宅租金將繼續下跌至2017年。屆時，完工私宅數量應回覆正常，私宅租金也預料逐步回穩並上揚。

另一方面，在組屋租賃市場，10月份組屋租金環比下跌0.5％。四房式組屋下跌幅度最大，報1.2％，三房式租金則下跌0.5％。至於五房式和公寓式組屋租金則上揚0.1％和1.1％。

10月份出租的組屋單位預計有1602個單位，較9月份的1652個，減少了3％。

伊斯邁認為，組屋租金已進入鞏固階段，下來波動幅度不會太大。這是因為組屋租金一般比私宅低，相對私宅的「抗跌性」也比較強。

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（據聯合早報網報導）

新加坡政府在管理土地供應時，將根據人口和經濟因素來採取中期規劃，並鼓勵具競爭力和透明化的房地產環境，從而確保房地產市場的良好運作。

王瑞傑的講話，暗示降溫措施短期內不會做出調整

財政部長王瑞傑昨晚在新加坡產業發展商公會（REDAS）第56屆常年晚宴上強調，政府在必要時將採用有針對性的審慎監管和財政措施，以平衡房地產市場的週期發展，促進市場在中期內的可持續發展。

王瑞傑說：「在新加坡，我們不時經歷房地產市場的起伏不定，但總的來說，房地產市場波動並沒導致我國廣泛經濟的波動。」

王瑞傑的這番話，呼應之前國家發展部長黃循財表示降溫措施有助穩定市場的講話，暗示降溫措施短期內不會做出調整。

政府在2013年推出總償債率（TDSR）限制和多項降溫措施，以降低房價猛漲所帶來的房地產泡沫風險。這些措施取得成效，促使本地房價過去兩年持續下跌。

去年私宅價格下跌4％，是自2008年以來首次出現全年下跌的情況。從2013年第三季的巔峰算起，私宅價格至今累積跌幅達8.0％。

談到房地產市場的可持續發展，王瑞傑表示，房地產商、業主和政府有共同利益，必須確保穩定和可持續的房地產市場。

他進一步指出，2007年至2008年美國次貸危機和隨之而來的全球金融危機給全球敲響警鐘，提醒投資者全球信貸和房地產泡沫的危險，以及資產價值可能已跟經濟基本面脫鉤的風險。

這些危機嚴重打擊美國經濟，導致美國住宅市場崩潰並迅速波及金融體系，進而造成美國以致全球經濟衰退。

王瑞傑說：「土地是任何一個國家稀缺的資源，特別是如新加坡的彈丸小國。因此，我們必須善用土地資源，從而產生最大的社會與經濟效益。這意味我們必須把新加坡打造成宜居城市，也意味我們的土地政策必須促成一個充滿活力和有競爭力的經濟體，讓國人能享受優質生活。」

在昨天的晚宴上，王瑞傑也肯定新加坡產業發展商公會與其會員為塑造我國環境景觀，把新加坡發展為一個有吸引力和宜居的城市所做出的努力。這包括提倡再循環和無障礙通行設計，朝綠色建築前進，以及親樂齡和殘疾人士的設施等。

業者對前景持續擔憂

另一方面，新加坡產業發展商公會會長陳佩強代表發展商，繼續對接下來的房地產供需失衡情況和利率上揚提出擔憂。

他指出，2012政府售地計劃下的發展項目至今還有3000多個單位未售出。今年發展商推出的7500個新單位，未售出單位預計多達四成。與此同時，發展商又繼續面對土地、建築和運營成本的上揚。

陳佩強說，若房價大跌，不可能不會影響到產品的素質和一些運營上的要求。我們在打造優質環境方面已取得長足進展，不應開倒車，必須繼續向前邁進。

陳佩強也在晚會特刊中，呼籲政府實施房地產措施時，能針對當前疲弱房市尋求更適當平衡。

他表示，有市場分析師預測，下來六個月的私宅空置可能將近12%。此外，公會最近的一項調查中，發展商預計降溫措施和激增供應將導致房價從高峰期下調10%至15%。

陳佩強說：「新加坡經濟情緒低落、供需失衡情況加劇和空置率上揚等風險因素，都造成房價持續下跌。」

產業發展商公會的常年晚宴今年在濱海灣金沙舉行，今年晚會的主題是「超越SG50——國家建設的合作」。近700名嘉賓出席了晚宴。新加坡產業發展商公會的會員包括房地產發展商、諮詢顧問、金融機構及設計師等。

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（據聯合早報網報導）

新加坡碧山一帶四通八達，名校也多，近年來有好幾個私宅項目陸續竣工，但租賃活動並不活躍，租金也持續下滑。

            剛竣工的晴宇（Sky Habitat）中位數租金是這一帶項目當中最高的

今年6月剛竣工的私人共管公寓晴宇（Sky Habitat）的中位數租金是這一帶項目當中最高的。根據市區重建局的統計數據，該項目今年第三季的中位數租金為每平方英呎3.94元。

其周邊私宅項目多數沒有租金記錄。這意味著它們的租賃交易少於10宗，沒有收錄在市建局的系統內。這可能反映這一帶的租賃需求疲弱，或是多數買家買來自住，而不是出租。

有租金記錄的都呈下滑趨勢

其中，有租金記錄的Tresalveo、Rafflesia與碧山8（Bishan 8）租金都下滑。

根據市建局的數據，靠近瑪麗蒙地鐵站的Tresalveo今年第三季的中位數租金為每平方英呎3.55元，同比下滑2.8％。去年與前年的租金同比也下滑。

市建局的租約記錄顯示，截至9月底，該項目過去一年來共有87個單位出租，租金介於每平方英呎2500元至7500元，單位面積最小的為500至600平方英呎，最大的為2500至2600平方英呎。

靠近萊佛士書院與初級學院的Rafflesia，第三季中位數租金為每平方英呎3.50元，同比下滑7.6％。

此項目有43個單位出租，租金介於每平方英呎2900元至4500元。

碧山8的第三季中位數租金為每平方英呎3.08元，同比下滑4.5％。去年的租金同比也下滑。

截至9月底，該項目過去一年來共有57個單位出租，租金介於每平方英呎3000元至4500元。

晴宇除了是新項目，也是目前最靠近碧山地鐵站與第八站購物商場（Junction 8）的私宅項目，旁邊也有體育館與游泳池。

市建局租約記錄顯示，截至9月底，晴宇共有77個單位出租，租金介於2750元至7100元，單位面積最小的為700至800平方英呎，最大的為1700至1800平方英呎。

該項目由凱德集團發展，屬於99年地契項目，共有509個單位，目前已售出374個。

2012年4月，項目以每平方英呎平均1700元的要價推出，創下市郊公寓價格的新記錄，是當時市郊地區最昂貴的私人共管公寓。

它的旁邊是還未竣工的私宅項目晴景（Sky Vue），同樣是凱德集團旗下的項目，地契年限同樣為99年，預計後年建成。

凱德集團前年推出項目時，應市場情況把價位定於晴宇之下，首階段推出的單位價格介於每平方英呎1380元至1550元，單位面積顯著縮小，雙臥房式與更小的單位佔項目所有694單位的七成以上，最小單位的面積為484平方英呎。

碧山離市區不遠，地點適中，生活設施相當齊全。交通方面有碧山與瑪麗蒙兩個地鐵站，可在南北線與環線上往來，而且位於中央快速公路旁邊，方便直接通往市區。

購物商場有交通便利的第八站，以及離地鐵站較遠的碧山北購物商場。休閒設施則有碧山和諧公園、碧山活躍鄰里公園、公共游泳池、體育館與體育場。

此外，這一帶也有多所名校，包括萊佛士書院與初級學院、公教中學，以及國專長老院中小學。

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（據聯合早報網報導）

新加坡房地產市場持續趨軟，賣方蒙受虧損的私宅轉售交易越來越多，今年第三季的虧損交易更是過去三年來最多的一次。

                               今年第三季約有7%的私宅轉售交易使賣方蒙受虧損

根據房地產交易信息網站SRX整理的數據，今年第三季共有103宗私宅轉售交易是在賣方蒙受虧損的情況下進行，佔交易總數的7％。

過去五個季度，虧損交易持續增加，雖然去年第四季的數量環比略減，但整體仍呈上行趨勢。

仲量聯行研究與諮詢部新加坡董事王德輝受訪時說，按賣方買房的年份而定，他們可能受到市場週期陷入低谷與降溫措施的雙重影響。

他說：「2008年買房的人會受到兩者的影響。如果是2011年與2012年買房的人，可以較為確切地說，他們是受降溫措施的影響。」

2007年至2008年，新加坡樓市處於高峰期，後來隨著美國引發的全球金融危機而陷入低谷。

2013年，樓市再度狂熱，致使政府推出更多降溫措施來抑制房價，限制房貸的總償債率（TDSR）就是那時推出的。

SRX的數據顯示，今年第三季虧損出售的私宅，多數是2007年與2011年買的，分別有34宗與29宗交易。

王德輝指出，數據顯示虧損交易持續增加，意味著越來越多人已做好虧本出售私宅的心理準備。他也認為，這顯示賣方面對某些壓力，使他們不得不在虧損的情況下脫售房地產。「一般上，人們不會做這種事。如果可以避免，他們不會虧本賣。」

他說，今年經濟不景氣，經商環境困難重重，多少會影響人們的持守能力。此外，有些人單靠房租收入來應付房貸，而現在的租賃市場又供過於求，租金下滑，租戶難求，也可能導致他們棄守。

當年的高檔私宅熱潮

按地區來看，高檔私宅今年第三季的虧損交易最多，共計54宗，平均虧損為47萬1595元或12％。

中檔與大眾私宅的虧損交易分別為25宗與24宗，前者平均虧損為15萬9230元或9.5％，後者平均虧損為14萬3282元或7.9％。

SRX的數據顯示，在54宗虧損的高檔私宅交易中，幾乎一半（20宗）是在2007年買的。

智信研究與諮詢公司總監王伽勝說，本地樓市在2007年經歷了一股高檔私宅熱潮，許多外國人因為對高檔私宅的增值潛能有信心而入場。

王伽勝說：「2005年到2006年，政府推廣新加坡為時尚生活樞紐。濱海灣一帶正在發展，又有綜合度假村。因為有這些正在進行以及將來會進行的計劃，高檔私宅吸引了許多外國人。」

他說，早在2003年到2004年，濱海灣一帶就已經開始發展私宅，政府也積極在中央商業區發展住宅，種種因素逐漸形成當年的高檔私宅熱潮。

此外，王德輝指出，股市在2007年正逢牛市，許多人套現後就來買房。當年，新加坡樓市有80多種國籍的外國買家入場，房地產熱潮由此可見一斑。

「那時候買房的人現在就無法回本。」

郊區私宅投資者受惠

另一方面，在今年第三季獲利的轉售交易中，絕大部分屬於迎合大眾市場的郊區私宅單位，獲利的幅度也最大，共計611宗，平均賺取31萬8734元或45％。

相比之下，中檔與高檔私宅的獲利交易分別僅有293宗與212宗，前者平均賺取37萬3027元或43％，後者平均賺取56萬零655元或41％。

獲利的郊區私宅多數是在2010年買入，共計124宗。

王伽勝指出，2010年是郊區私宅的轉捩點，在那之前，對郊區私宅有興趣的買家不多。「2010年開始，郊區私宅的走勢截然不同，買家感興趣的程度也完全不一樣了。」

他說，當年利率低，降低了借貸成本，組屋轉售價格又上揚，許多組屋屋主自然會想賣掉組屋，提升至私人共管公寓。

他補充，私宅投資者可能已逐漸意識到，要從租金賺取回報其實沒那麼容易，即使以好價錢買到私宅，也未必租得出去，而即使租得出去，也未必能碰到理想的租戶。

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（據聯合早報網報導）

受房價進一步下滑刺激，新加坡10月份的非有地私宅轉售交易量相比9月上升9.8％，預計達505個單位。

                          10月交易量也與去年同期的504個單位旗鼓相當

這是非有地私宅轉售交易量持續下跌五個月以來，首次出現環比增長。10月交易量也與去年同期的504個單位旗鼓相當，顯示私宅轉售交易仍有頑抗力。

根據房地產交易信息網站SRX最新數據，10月份的非有地私宅轉售價較9月下滑0.6％，較去年10月則下滑2.6％。

其中，核心中央區（CCR）私宅轉售價環比下滑1.1％、中央區（RCR）環比下滑0.5％、中央區以外（OCR）則下滑0.4％。

10月份的非有地私宅的轉售交易溢價（Transaction Over X-Value，簡稱TOX）中位數，也較9月下滑4000元，至負3000元。

轉售交易溢價如果是正數，意味著買家是以比預計市價更高的價格購買房子；轉售交易溢價如果是負數，則反之。

9月份的非有地私宅轉售交易溢價是1000元。

儘管轉售交易溢價中位數在10月又跌入負數的範圍，但距離今年初的負1萬元，以及去年兩度的負2萬元，還有一定距離。

新加坡28個郵區當中，10月份溢價最高的三甲地區依次是：第2郵區（安順和丹戎巴葛，8萬元）、第12郵區（馬里士他、大巴窯和實龍崗，6萬元）以及第21郵區（武吉知馬上段和烏魯班丹，3萬9000元）。

預計全年6000個單位轉手

溢價最低的三個區依次是：第11郵區（華登園、諾維娜和湯申，負5萬8000元）、第17郵區（洛陽和樟宜，負5萬5000元）、第23郵區（武吉班讓和蔡厝港，負4萬8000元）。

針對非有地私宅轉售交易量為何會上升，ERA產業主要執行員林東榮表示，他觀察到越來越多的買家傾向於在轉售市場購買自住型房子，因為轉售房的價格較低、面積也較新房來得大。

他說：「今年迄今的轉售交易有4987個，預計全年會有6000個單位轉手。」

智信研究與諮詢公司總監王伽勝說，房價下跌是吸引買家購買轉售房的主要原因。

根據SRX數據，2014年1月至今，非有地私宅轉售價已累計下滑7.6％。今年以來的累計跌幅則是1.7％。林東榮估計，全年的累計轉售價跌幅將是約2.5％。

欣樂國際（SLP）執行董事麥俊榮則更悲觀。他認為，全年的非有地私宅累計轉售價跌幅會介於3.8％至4.5％，而若降溫措施沒有顯著調整，明年的跌幅會介於3％至5％。

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（據聯合早報網報導）

新加坡房價持續下跌，組屋屋主購買私宅比率卻有上揚趨勢，顯示有更多組屋屋主趁著私宅價格走低的機會，提升為私宅屋主。

組屋屋主在首九個月交易量佔新私宅交易量的71％

根據智信研究與諮詢通過市區重建局房地產資訊系統（URA Realis）整理的數據顯示，今年首九個月，以政府組屋為註冊地址的屋主，所購買的私宅單位估計多達5517個，這佔私宅總交易量的54％。

以新私宅項目而計，組屋屋主在首九個月估計購買多達4080個單位，佔新私宅交易量的71％。

過去三年佔私宅交易量近半

從整體趨勢來看，組屋屋主購買私宅比率從2007年佔私宅交易量的22％，上揚至2010年的34％水平，過去三年更上升至佔私宅交易量近一半。

智信研究與諮詢總監王伽勝表示，上述數據包括一部分買家住址“不詳”（Not applicable）的交易，雖然不代表這些買家都擁有政府組屋地址，但這個數據依然是一個很好的指標，反映房市疲弱的時候，更多的組屋屋主決定購買私宅。

王伽勝說：“組屋屋主向來對位於市區外的大眾私宅感興趣，現在不少私宅項目也調整至更合理的價格水平，促使這些組屋屋主進場購買。”

他以今年銷量較高的兩個私宅項目峰景苑（High Park Residences）和North Park Residences為例，指出這兩個私宅項目地點優越，價格又相當合理，符合組屋提升者的負擔能力，所以都取得不俗的銷售成績。

位於盛港的峰景苑，目前賣出1245個單位，佔該項目的九成單位，銷售中位數尺價是941元。位於義順環路的North Park Residences，目前賣出599個單位，佔該項目六成以上單位，銷售中位數尺價為1290元。

戴德梁行（DTZ）研究部東南亞區域主管李乃佳也同意說，組屋屋主購買私宅比率近年來確實有上揚趨勢，但他認為這並非令人意外的事情。“因為根據我們過往經驗，當房市不好時，反而會有更多組屋屋主購買私宅。”

他進一步解釋說，購買私宅的組屋屋主主要有兩類，一是買來自住的組屋提升者，另一則是投資型買家。從現在市場一臥房和二臥房單位較熱賣的情況來看，他認為投資型買家顯然佔比更大。

根據戴德梁行數據，組屋屋主購買的私宅價格一般不超過100萬新幣，面積則為82平方米，一些比較受歡迎的地區有義順、三巴旺、後港和榜鵝等地區。

李乃佳說：“房市看似很靜，但如果你到一些示範單位參觀的話，你會發現不少項目的示範單位還是很熱鬧，特別是一些靠近地鐵站、定價比較合理的大眾私宅項目，往往能吸引到一批精打細算的組屋屋主。”

ERA產業主要執行員林東榮則表示，組屋提升者需求一向穩定，即便是當前總償債率（TDSR）措施發揮作用，不少組屋屋主仍有充裕經濟能力，付清了組屋房貸，並準備提升成為私宅屋主。

他認為，一方面是組屋屋主的經濟能力提升，很多家庭月入超過1萬新幣。另一方面，發展商調整私宅價格，一些私宅單位價格從50萬新幣起跳，也讓組屋屋主更有能力投資私宅項目。

但林東榮也指出，組屋屋主的需求仍無法解決當前私宅供應大增的問題。

市建局數據顯示，過去兩年本地私宅市場進入了完工高峰期。今年第四季預計會有6296個新私宅單位（包括執行共管公寓，簡稱EC單位）完工，全年完工的新私宅單位預計為2萬2414個。明年估計還有大約2萬7149個新私宅單位會完工。

林東榮說：“從供需情況來看，組屋提升者勉強只能給私宅價格提供一些支撐，並不足以吸納龐大的私宅供應。事實上，除非市場出現不可預期狀況，促使需求大增，否則仍需更長時間，才能使現在供應過剩局面回覆到平衡狀態。”

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（據聯合早報網報導）

新加坡租金市場持續疲弱，市區重建局的第三季數據顯示，所有房地產種類的租金都全線下滑。不過，大多數私宅租金似乎已放緩下跌的腳步，而辦公樓和零售店舖的租金卻繼續加速下跌。

             大多數私宅租金似乎已放緩下跌的腳步，而辦公樓和零售店舖則加速下跌

市區重建局的數據顯示，今年第三季，新加坡整體私宅租金跌幅由上一季的下跌1.1％縮減至0.6％。

當中，只有代表大眾化共管公寓的中央區以外（OCR）租金跌幅由1.0％加速至1.1％。其他地區的跌幅都放緩，核心中央區（CCR）由下跌1.3％改善至下跌0.4％；其他中央區（RCR）由下跌1.1％改善至下跌0.8％。有地住宅租金也由下跌1.0％改善至下跌0.1％。

仲量聯行（JLL）研究與諮詢部新加坡董事王德輝指出，今年第三季的共管公寓租金指數下跌0.7％，比第二季的1.1％跌幅有所改善。不過，首三季的租金市場卻比2014年同期來的疲軟。

第三季共管公寓空置率升高至9.1％

他說，第三季的共管公寓空置率也由去年第三季的8.2％，進一步升高至9.1％。

這顯示大量新完工的公寓單位並沒有及時被租用市場“吸收”，這相信與政府限制外籍勞工的政策有關。

市建局昨天公佈的數據顯示，今年第四季預計會有6296個新私宅單位（包括執行共管公寓，簡稱EC單位）完工，這將帶動2015年全年完工的新私宅單位提高至2萬2414個。這相當接近去年完工的2萬3298個單位的水平。

過去兩年來，新加坡私宅市場進入了完工高峰期。明年估計還有大約2萬7149個新私宅單位會完工。

不過，由於政府已經減少供地，因此，截至第三季的潛在私宅供應量已經由第二季的6萬1237個單位，減少至5萬8348個單位；其中2萬2456個單位未售。在EC方面，潛在供應量則有1萬4540個單位，其中6897個未售。

在商業房地產方面，第三季的辦公樓租金跌幅也從第二季的2.6％進一步跌至2.9％。這拖累今年首三個季度的跌幅達到5.4％。

王德輝說：“這反映了現有的辦公樓租用市場——經濟前景不明朗促使商家持謹慎態度，對空間的需求較為節制。”

不過，在辦公樓買賣方面，賣方卻似乎還是較有議價的空間，因此扶持價格相對平穩。市建局的數據顯示，新加坡辦公樓價格在今年第二季環比上漲0.3％後，但第三季整體價格再度回跌，跌幅為0.1％。

截至今年第三季，新加坡辦公樓的空置率從第二季的9.8％減少至9.6％,目前市場上共有90萬8000平方公尺的辦公樓面正在進行工程。

新加坡零售樓面的租用市場在第三季同樣沒有起色，租金跌幅從0.5％擴大至2.0％。

市建局的數據顯示，儘管零售樓面的租金跌幅擴大，不過整體零售空間的價格卻略有改善，相比第二季下跌0.5%，第三季零售空間的價格環比下跌0.3％。

截至今年第三季，新加坡零售空間的空置率為7％，比第二季的7.2稍好，目前市場上約有78萬6000平方公尺的零售空間正在施工。

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（據聯合早報報導）