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房地產經紀公司ERA產業主要執行員林東榮認為，新加坡國際學校和當地學校一樣，都屬於設施類別，有助提高周圍房地產的吸引力。但是，因為國際學校滿足的是外國家庭的需要，對房屋價格與租金的影響不比其他設施來得顯著，比如地鐵站或購物商場等。

             加拿大國際學校的開設似乎沒有對附近共管公寓的租金帶來太大的影響

兩年前，位於巴西立第三通道和伊萊雅路（Elias Road）交界處的一片綠林計畫興建海外家庭國際學校（Overseas Family School），消息傳出後，週遭居民議論紛紛。

有居民不滿這一片綠色地帶將要消失，並擔心這所能容納4800名學生的國際學校，將帶來龐大的車流量和噪音，影響原本的生活素質和隱私。不過，也有居民相當歡迎這家國際學校的進駐，並認為它能對周邊的房價起提升作用。

國際學校進駐的地段是否對周邊地區的房屋市場起著扶持作用？一些受訪的分析員認為，國際學校對附近的私人共管公寓或有地住宅市場，雖然有提升作用，不過影響力並不太大。

分析師：近地鐵站房租更高　　

房地產經紀公司ERA產業主要執行員林東榮認為，新加坡國際學校和當地學校一樣，都屬於設施類別，有助提高周圍房地產的吸引力。

“房地產靠近國際學校的屋主會發現，有較多外國人感興趣，因此房子會比較容易出售或出租。而且，有些外派人員還因國際學校而願出較高價錢，因此屋主可從這群特定的人中賺取較高的租金。”

“但是，因為國際學校滿足的是外國家庭的需要，對房屋價格與租金的影響不比其他設施顯著，比如地鐵站或購物商場。”

不過，不是任何靠近國際學校的房子，都能吸引到外國人購買或租用。智信研究與諮詢總監王伽勝指出，想要住靠近國際學校的外派人員都是帶著家人一起過來的，因此只有大型單位（1300平方英呎到1500平方英呎）的屋主才可能受惠；兩臥房式或更小的單位就沒那麼搶手。靠近國際學校的房地產租戶主要來自國際學生的家庭、外派人員以及國際學校的教職員。

他說，國際學校頂多只能稍微提高那一帶的定位，如果地點離地鐵站很遠，或是不方便，中小型單位就難以吸引單身租戶。“這些租戶完全不需要國際學校，也不會因為地點定位較高而願付更高的租金。”

近國際學校未必享有溢價　　

更重要的是，目前市場上的私宅供應量大，外派人員的選擇相當多，即使是在國際學校一公里範圍內的房子，也未必能享受太多溢價。

王伽勝認為，屋主與其要求更高的租金，不如利用國際學校的賣點來鎖定租戶。他說：“我認為，因為附近有國際學校而受惠的屋主會利用這個優勢來鎖定租戶，而不是要求較高的租金。”他相信，屋主的一種做法是要求較長的租約，如兩年或三年。在租金上揚之前，得先有租戶把市面上剩餘的單位都租用下來，這樣租金才有望上漲。

以往，跨國企業會給駐外僱員提供房屋津貼，外派人員向來都被視為付得起較高租金的租戶。但隨著跨國企業縮減駐外僱員的津貼，有的外派人員甚至得自己負擔部分費用，接下來，靠近國際學校的房屋租金是否會受影響？分析師認為，其實外派人員也可選擇租下政府組屋，以節省開銷，但若是級別較高的僱員，他們仍偏向私宅。

林東榮說，現在的外派人員可能會與屋主協商，要求壓低租金，否則索性租用離國際學校較遠的房子。“無論如何，租金增幅還是會受影響。”

王伽勝說，那些租不起郊區私人共管公寓的人，還可租用附近的政府組屋，居住空間可能更大、更寬敞。“如果有外派人員租不起靠近國際學校的私宅，他們通常會租附近比較舊的公寓，或租更小的單位。”

國際學校啟用刺激周邊私人公寓成交量

房地產交易網站SRX對幾家國際學校統計的數據顯示，幾家名牌國際學校在啟用前的幾個月，似乎能夠刺激周圍一公里範圍內的共管公寓成交量增加；不過，它們對於實際成交的價格或租金，並沒有起到太大的提升作用。

以位於白沙的海外家庭國際學校為例，2014年距離這所學校一公里範圍內，每個季度只出租652至768個共管公寓單位。但在這所學校於2015年中啟用之前，周圍一公里範圍內出租的共管公寓單位，突然於2015年第二季躍升將近三成，至941個單位。

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（據聯合早報報導）

位於新加坡義順的私宅項目北園公寓（North Park Residences）至今已售出605個單位，佔整個項目的三分之二，其中小型單位已售罄。

          北園公寓（North Park Residences）至今已售出三分之二，小型單位已售罄

北園公寓共有920個住宅單位，目前已推出800個。發展商星獅地產（Frasers Centrepoint）說，小型單位（studio）與一臥房式單位已全部售出，兩臥房式則已售出六成以上。

面積較大的單位相對賣得比較慢，三臥房式與四臥房式單位目前售出一半以上，五臥房式單位則售出了三成。

星獅地產行銷總經理傅志平說：“隨著明年第一季北園公寓新示範單位的完成，我們將推出剩餘的單位。”

北園公寓超過一半的單位是小型單位。在920個單位中，59％屬一臥房式與兩臥房式單位（540個），34％屬三臥房式單位（310個）。較大的四臥房式與五臥房式單位佔7％（70個）。

星獅地產首次開放示範單位時曾表示，這是為了迎合想出租單位買主的需求。

北園公寓建成後將坐落於納福城之上。納福城結合了購物商場、住宅、民眾俱樂部，以及冷氣巴士轉換站，總樓面預計達133萬平方英呎。這些設施將由一個地下道連接到義順地鐵站。

目前已有的納福坊（Northpoint）將來將與納福城銜接在一起。納福坊也是由星獅地產發與管理。

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（互聯網資訊綜合整理）

新加坡市區重建局上週五發佈的第三季房地產數據顯示，新加坡私宅市場表現持續疲弱，整體私宅價格環比下跌1.3％。

      根據橙易產業的研究報告，高檔私宅在今年上半年銷量較去年同期增加了五成以上

不過在各類非有地私宅項目中，代表高檔私宅市場的核心中央區僅下跌1.2％，表現比代表中檔私宅的其他中央區（RCR，跌1.6％）及代表大眾私宅的中央區以外（OCR，跌1.6％）來得好。

事實上，從今年初至第三季，高檔私宅價格下滑2.2％，跌幅較中檔私宅（3.9％）和大眾私宅（3.8％）低，是當前疲弱市場中表現相對較好的私宅類別 。

根據橙易產業（OrangeTee）的研究報告，位於核心中央區、價格超過400萬新元的高檔私宅，價格和交易量有逐步上揚的趨勢，顯示高檔私宅市場漸有起色。

今年上半年交易量同比增五成以上

該研究報告顯示，這類豪華公寓去年上半年陷入低谷，交易量只達108個單位。但在去年下半年，它的交易量開始回彈，上揚16％至125個單位。今年上半年，豪宅交易量增加至165個單位，較去年同期增加了五成以上。

豪宅公寓價格也出現回彈，從去年下半年的2195新元中位數尺價，在今年上半年增加4％至2284新元。

橙易研究與諮詢部高級經理黃顯洋表示，在降溫措施持續生效和市場疲弱的情況下，豪宅交易量的穩定增長意味著不少買家認為，當前的豪宅價格已跌至吸引人的水平而選擇進場。

他說：“市場已發現近期有關高檔私宅的詢問有所增加。上述數據更說明了許多投資者一直都很關注價格逐漸走低的豪宅，特別是跟金融風暴前高峰期2773新元的中位數尺價相比，目前的豪宅價格明顯下跌了18％。”

與倫敦紐約中國香港高檔私宅價格差距擴大

仲量聯行（JLL）的一份研究報告也顯示，自降溫措施和總償債率政策出台後，本地高檔私宅與倫敦、紐約和中國香港等投資者所關注的高檔私宅的價格差距越來越大。特別是跟中國香港高檔私宅項目相比，2007年，中國香港高檔私宅價格比新加坡高41％，在2015年此差距拉開至165％。

如果跟倫敦市區的高檔私宅相比，它和新加坡高檔私宅價格的差距，從2007年的70％擴大至今年的92％。紐約高檔私宅價格也領先新加坡，目前價格比本地高出八成以上。只有東京高檔私宅價格因日元疲弱的關係，跟新加坡的差距從2008年的比我國高出30％，縮小到去年的14％。

仲量聯行研究與諮詢部新加坡董事王德輝表示，新加坡作為全球化都市，具有良好的經濟基本面、穩定的政治環境、可靠的法律框架和透明度高的市場，所以它的高檔私宅項目仍然吸引許多投資者。

他說：“如前所示，本地高檔私宅價格跟中國香港、倫敦和紐約的差距已逐漸擴大，這也使本地高檔私宅價格變得更具吸引力。 ”

法國巴黎銀行（BNP Paribas）分析師張剛禾則從供需角度，指出高檔私宅市場潛能更大。

他表示，根據市區重建局的數據，高檔私宅是各類別私宅項目中供應量最低的。今年預計有1萬1818個私宅單位推出市場，其中高檔私宅有1170個單位，佔總供應量的10％。反觀大眾私宅則有7319個單位，佔總供應量的63％。

張剛禾說：“從這些數據來看，高檔私宅的積累庫存似乎比較少，部分原因是高檔私宅需求疲弱，所推出的新項目因而減少 。展望未來，相比大眾市場和中檔私宅，高檔私宅供應增長預計是最平穩的。”

在今年上半年中，新加坡和中國買家是豪宅市場的主要買家，前者購買了57個單位，後者買了31個單位，分別佔了豪宅市場交易量的35％和19％。

黃顯洋表示，中國買家對豪宅需求的上揚，主要是這時期人民幣兌新元相對堅挺，而且投資新加坡房地產也可達到投資多元化。

但他也指出，由於同時期印尼盾匯率走低，削弱印尼買家的購買力，使得向來是豪宅市場中堅力量的印尼買家比率有所減少，只佔豪宅市場交易量的8%。

中國買家需求繼續支撐豪宅市場

他說：“在印尼盾匯率穩定或政府調整額外買家印花稅（ABSD）前，印尼買家需求預計不會在短期內回彈。至於中國買家需求，除非中國經濟出現硬著陸，否則中國買家需求在短期至中期將繼續支撐本地豪宅市場。”

王德輝也認為，ABSD是私宅市場回升的一大阻力，特別是外國買家為主的高檔私宅市場。但他表示，當前政府調控措施人為地抑制私宅市場發展，所以當政府放寬降溫措施、市場逐漸正常化後，私宅價格也應恢復到較合理水平。

他說：“從現在高檔私宅下調程度來看，如果政府在房地產政策上做出有利於市場的調整， 高檔私宅市場很可能會強力回彈，為投資者帶來可觀的投資回報。”

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（互聯網資訊綜合整理）

儘管當地政府現階段不打算放寬降溫措施，新加坡私宅價格仍可能進一步下調，但分析師認為最壞的時期已過，看好房地產板塊。

儘管新加坡私宅價格可能進一步下調，但分析師依然看好房地產板塊

新加坡財政部最近向媒體表示，現階段沒有必要延長私宅必須在五年內完工的期限，令房地產發展商對大選後降溫措施鬆綁的期待落空。證券分析師認為，隨著更多單位推出市場，發展商將會讓步削價；但整體而言，房地產板塊仍受看好，特別是凱德集團（Capitaland）和城市發展（City Development）。

根據發展商合格證書條例，凡有外國股東的發展商（包括所有上市公司），必須在五年內完成所發展的私宅項目；並在取得臨時入夥證（TOP）後的兩年內，賣出所有單位，否則得繳付罰金。

房價可能進一步下調

一旦逾期沒有“清貨”，所有未售出單位將按比率來繳付罰金，第一年的延長費相等於土地價格的8％、第二年提高至16％、第三年則高達24％。

馬來亞銀行金英證券分析師王致浩表示，2013年額外買方印花稅（Additional Buyer Stamp Duty）實施以來，在政府售地計畫（GLS）推出的項目，在2016年第四季逾期未售的私宅單位預料會有32個，到了2017年會激增至3022個。因此，房價有進一步下調的可能，尤其是大眾私宅市場。

王致浩表示：“我們預測2016年政府還是會放寬降溫措施，雖然銷量不會馬上回彈，但對發展商來說是去掉肩上的一個重擔。”

他認為發展商已挨過降溫措施的最壞時期，因此給予“加磅”評級；但僅給予華聯企業“持守”評級，目標價為1.92元，昨天閉市價是1.795元。被多名分析師建議“加磅”的房地產股包括凱德集團、城市發展和永泰控股。

大華繼顯分析師預測，在最壞的情況下，私宅單位因滯銷而必須繳付罰金，大型發展商的賬面價值將減少2％至7％，如凱德集團和城市發展的賬面價值會減少5％。中型和小型發展商則承受較大風險，賬面價值可損失13％至21％，如喜敦控股（Heeton Holding）和星控股（Sing Holdings）分別會損失20.7％和20.5％的賬面價值。

分析師認為，大型發展商有足夠“銀彈”來承擔可能面對的罰金。目前的房地產股價，其實也已經將這些負面因素考慮在內，因此維持“加磅”評級。

星展唯高達分析師陳偉祥認為，發展商營收相當穩定，因為發展商都要“清貨”，而且商業項目做得不錯；只是辦公樓和零售方面業務表現疲弱，可能會拉低盈利。

陳偉祥認為房地產股還是相當有吸引力，因為這個板塊的股價資產淨值比（P/NAV）的0.72倍，接近股價重估淨資產淨比 （P/RNAV）的0.6倍。

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（互聯網資訊綜合整理）

4月份新加坡房地產市場繼續降溫，由於缺乏利好消息刺激轉售私宅市場，加上受降溫措施的持續影響，是導致4月份轉售私宅價格繼續面對下行壓力的原因。
　　
但他們也表示，轉售私宅價格接下來應不會有大幅波動，所以期待轉售私宅價格大跌的買家，將很難尋得符合他們預期價位的私宅項目。

私人公寓市場

新加坡私人公寓市場4月份的銷售每尺均價為1246 psf，相較3月的1206 psf 上升了3.3%。與去年同期相比略微下降0.7%。

銷售交易總量為944宗，相比3月份的912宗略微增加了3.5%，但與去年同期相比則下降了15.3%。

租賃市場

新加坡私人公寓市場4月份的出租每尺均價為3.67 psf，相較3月的3.57 psf 上升了2.8%.相較去年同期的3.84psf則下降了4.4%。

銷售交易總量為5365宗，相比3月份的5250宗增加了21.9%。相較去年同期的4809宗也增加了11.6%。

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