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新加坡4月組屋轉售交易量創下過去兩年來新高，整體轉售價格也止跌回升。

新加坡房地產交易信息網站SRX昨天公布的預估數據顯示，今年4月總共有1610個新加坡組屋轉手，比3月的1349個增加近兩成，這也是組屋轉售成交量自今年3月以來第二次增加。

新加坡4月組屋轉售交易量創兩年新高

 

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ERA產業主要執行員林東榮指出，隨著組屋轉售價逐步趨穩，以及政府縮減預購組屋供應，更多買家轉而購買轉售組屋。因此，4月組屋轉售交易量得以延續3月的上升勢頭。

他也重申，3月到7月是為全年轉售市場定調的關鍵時期，如果這壹勢頭能延續到下個淡靜期，即農歷七月到來前，今年全年將有1萬8000至2萬宗轉售交易，走出去年僅有1萬7300個單位成交的低谷。

智信研究與咨詢總監王伽勝則認為，盡管買家對轉售組屋的需求有所增加，但賣家無法再像過去那樣可以漫天要價，因為買家的購買力已受到每月償還貸款比率（MSR）的限制。

“如今大部分買家只會購買那些價格實際、自己負擔得起的組屋，不會接受賣家開出的高價。”

林東榮也認為，轉售組屋的高溢價時代已經結束，今後大部分交易都將以接近估價的價格成交。

4月整體轉售價出現回升

整體組屋轉售價在今年首三個月連續下滑後，上月以預估數據來看，終出現回升。4月整體組屋轉售價較3月微升0.2％，主要是因為三房和四房式組屋轉售價分別上升0.3％和0.9％。五房式和公寓式組屋轉售價則分別下滑0.8％和2％。

與去年同期相比，上月組屋整體轉售價下跌了6％，同2013年4月的頂峰相比則下挫11％。

林東榮預測，組屋轉售價接下來幾個月還將持續下跌，但跌幅將會放緩，整體轉售價有望在今年底穩定下來，全年跌幅小於5％。

SRX報告也指出，成熟組屋區的組屋轉售價在4月上漲0.6％，但非成熟區的轉售價則下跌0.2％。

王伽勝說，成熟市鎮的單位更保值，除了因為地理位置更優越，也因為這些市鎮空地有限，新組屋和公寓項目較少。相比之下，許多在非成熟市鎮興建的私宅近兩年來陸續竣工，這些單位的買家大部分是附近的組屋住戶。他們在搬進新家時轉售組屋，加大非成熟組屋區的轉售組屋供應量，從而對轉售價造成下行壓力。

反映組屋轉售價與周邊組屋近期轉售價差距的TOX（Transaction Over X-Value）中位數，上月從負3000元微升至負2000元，但仍維持在負數，顯示多數買家所付的價格低於同類組屋近期的售價。

在4月交易量超過10宗的建屋局市鎮中，裕廊東的TOX最高，為正7000元。實龍崗則以負1萬4000元的TOX，成為TOX最低的市鎮。

在辦公樓與混合用途房地產交易的推動下，新加坡大宗房地產交易額今年第壹季環比上揚18％，達36億元。

根據戴德梁行（DTZ）的最新報告，安盛保險大廈（AXA Tower）的銷售額占了大宗交易的32％。

新加坡大宗房地產交易額第壹季環比上揚18％

投資管理公司貝萊德（BlackRock）以11億7000萬元將這棟位於珊頓道的辦公樓賣給以鵬瑞利置地集團為首的財團。

市場對混合用途房地產的興趣也頗為濃厚，投資額環比上揚34.4％至3億2400萬元。

反觀大宗住宅房地產，在降溫措施仍未解除的氛圍下，投資者保持謹慎態度，投資額環比下滑14.5％至8億5600萬元。

戴德梁行指出，今年第壹季的大宗住宅交易主要為111 Emerald Hill的16個單位，以7500萬元售出。

政府在第壹季共售出四幅地段，投資額環比上揚15％，達7億8100萬元。盡管如此，與去年第壹季相比，政府地段投資額其實減少了壹半以上。

另外，投資者對店屋仍有興趣。根據市區重建局的買賣禁令數據，去年第四季與今年第壹季六個月內，店屋投資額約為3億5800萬元。

日本船運公司川崎航運（K Line）今年初以4280萬元售出位於柏成街的六間店屋，是第壹季最大宗的店屋交易。

戴德梁行研究部副主管李乃佳指出，根據研究行去年第四季的“公允價值指數”，新加坡房地產的價錢比英國、澳大利亞與東京來得稍微昂貴。

“盡管如此，對分散投資組合與長期增長機會有興趣的投資者，仍覺得新加坡有吸引力。”

房地產投資信托 首季交易活動仍活躍

投資者方面，戴德梁行指出，為了趕在印花稅豁免優惠於3月31日截止之前完成交易，房地產投資信托今年第壹季的交易活動仍然活躍。

房地產投資信托的投資額環比上揚2％，達6億零700萬元，主要交易包括樟宜機場皇冠假日酒店與The Kendall。

華聯酒店信托（OUE H-REIT）以4億9500萬元買下樟宜機場皇冠假日酒店及酒店擴建項目，預計今年底竣工，每年預計可帶來4.6％的收益；騰飛房地產投資信托（A-REIT）也以1億1200萬元（每平方英尺618元）買下The Kendall。

戴德梁行表示，私募基金偏向於投資非傳統房地產類別，如工人宿舍。盡管Homestay Lodge這家工人宿舍的地契只剩14年，基金管理公司Pamfleet仍以1億2700萬元買下它。該宿舍共有6000個床位，占兩幅地段，總面積為20萬平方英尺。

房地產公司的交易活動也相當活躍，凈收購額環比上揚33.8％，達7億2100萬元，在壹些大宗交易中也是財團的主導者，如安盛保險大廈的交易。

然而，海外房地產的投資活動也增加了。戴德梁行指出，旅店置業合資收購倫敦現有的兩棟辦公樓與壹棟住宅建築，價格為6億2740萬元；吉寶置業也在倫敦買下壹棟價值1億8750萬元的九層樓高永久地契辦公樓。

騰飛酒店信托以89億日元（約9869萬新元）買下日本大阪中央區的壹家酒店；凱詩物流信托則以7400萬元在澳大利亞買下三個工業房地產。

新加坡私宅價格繼續走軟，在今年第壹季環比下跌1.0％。這是私宅價格連續六個季度下滑，累計跌幅達到5.9％。

私宅交易量也連續三個季度下滑，在第壹季僅售出了2655個單位，是2008年第四季以來的最低。

新加坡首季私宅量價繼續走低

 

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分析師認為，從第壹季的走勢來看，今年私宅價格預料會延續2014年的跌勢，全年跌幅介於4％和8％。

高力國際研究與咨詢部主管謝岫君表示，在房價不斷下跌和嚴格房貸措施影響下，市場買氣已遭受挫折，如今再加上房貸利率可能比市場預期更早上漲，以及私宅供應量上揚等擔憂，造成市場氣氛更加低落。

新加坡豪宅下跌速度可能加快

她說：“發展商和私宅單位賣方現在面對的是對私宅價格越來越敏感的買家，私宅價格預計會繼續走軟，在2014年下跌4％的情況下，今年會進壹步下跌5％至8％。”

她還表示，豪宅市場所面對的阻力最大，下跌速度可能加快，跌幅或從去年的7.4％加劇至15％。

根據市區重建局（URA）昨天公布的數據顯示，整體私宅價格從2013年第四季起開始下滑，今年第壹季的私宅價格指數為145.5點。累計下來，自政府宣布推出總償債率(TDSR）房貸限制後，私宅價格從2013年第三季的高峰已下滑了5.9％。

此外，從各類型的非有地私宅價格來看，較受買家歡迎的大眾化私宅（中央區以外，OCR）和中檔私宅（其他中央區，RCR）的跌勢似有加快跡象，跌幅分別從去年第四季的0.8％和1.3％，在第壹季擴大至1.1％和1.7％。

反觀價位較高的高檔私宅（核心中央區，CCR）和有地私宅，價格跌勢有所放緩，分別下跌了0.4％和0.9％。

對此，仲量聯行東南亞研究部主管蔡炎亮表示，大眾化私宅跌幅擴大，可能是因為少了組屋提升者的需求支撐。

他進壹步指出，組屋轉售價和成交量繼續走低，分別下跌1％和10.8％，多少影響了大眾化私宅的表現。

除了私宅價格下滑外，第壹季私宅租金也繼續下跌，跌幅達到1.7％，比之前壹個季度來得大，顯示租賃市場疲弱情況加劇。

高檔私宅租金跌幅最大，達到1.9％，其次則為大眾化私宅（1.8％）和中檔私宅（1.6％）。

智信研究與咨詢總監王伽勝指出，過去壹年有多個私宅項目竣工，租賃市場供應增加，使到租戶選選擇更多，形成私宅租金的下行壓力。

鑒於今年竣工私宅項目增加，他預料今年私宅租金會下跌5％至7％。

展望下來私宅市場走勢，萊坊咨詢與研究部主管陳姳潓表示，很多買家都采取觀望態度，等著房價進壹步下調。房貸利率今年可能上揚也是潛在買家關註的事項。她預測第二季的新私宅成交量介於1000個單位至1500個單位，全年私宅價格跌幅則為3％左右。

辦公樓租金增幅放緩

另壹方面，根據市區重建局的季度報告，本地辦公樓租金增幅出現放緩趨勢，零售空間租金更轉升為跌。這無疑紓緩了本地企業所面對的租金成本壓力。

報告顯示，辦公樓租金漲幅從去年第四季的1.7％，在今年第壹季放緩至0.6％。至於零售空間，第壹季租金下跌0.3％，扭轉之前壹個季度的0.5％漲幅。

但高緯環球研究主管李敏雯表示，市場對優質辦公樓空間的需求依然強勁，特別是金融、科技和法律行業，因此辦公樓空間租金維持良好上揚勢頭，今年甲級辦公樓漲幅可達6％。

對於零售空間租金表現，李敏雯則不表看好，認為本地零售業受到勞動力緊縮、成本上揚和旅客人數減少等因素影響，表現不如預期，預計今年零售空間租金也會走軟。

（壹）新加坡的投資優勢

新加坡經濟屬於外向型經濟，是全球著名的轉口貿易和金融中心，吸引投資是其基本國策。在世界銀行發布的《全球經商環境報告》中，新加坡連續八年名列榜首，在其他的有關投資環境的評價指數中，新加坡也均名列前茅。新加坡投資環境的吸引力主要有以下幾個方面：

（1）地理位置優越：位於海上交通咽喉要道，擁有天然深水避風海港，是全球著名的轉口貿易中心。

（2）基礎設施完善：擁有全球最繁忙的集裝箱碼頭、服務最優質的機場、亞洲最廣泛的寬頻互聯網體系和通訊網絡等等。

（3）政治社會穩定：新加坡社會治安良好，是世界上犯罪率最低的國家之壹，社會政治環境穩定。

（4）商業網絡廣泛：新加坡產業結構優化程度高，所覆蓋的產業類型豐富，可投資的範圍廣。

（5）融資渠道多樣：新加坡是全球著名的國際金融中心，是全球資本的重要集散地之壹。

（6）法律體系健全：新加坡法律體系健全，且有比較完備的申訴體系，為投資者提供了法制保障。

（7）政府廉潔高效：新加坡政府以高效廉潔著稱，為外來投資提供快捷高效的服務和相對公平的投資環境。

（8）優惠政策支持：新加坡推出多種促進經濟發展優惠政策，且外資企業基本上可以和本土企業壹樣享受。

除了以上優勢外，中新之間也簽訂了壹系列的協議，保護雙方的投資安全。1985年11月，簽署了《關於促進和保護投資協議》；1986年4月，簽署了《避免雙重課稅和防止漏稅協議》；1999年10月，簽訂了《經濟合作和促進貿易與投資的諒解備忘錄》、《海運協定》、《郵電和電信合作協議》、《成立中新雙方投資促進委員會協議》。2008年10月，雙方簽訂了《中國-新加坡自由貿易協定》和《關於雙邊勞務合作的諒解備忘錄》。

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（二）存在的壹些問題

盡管新加坡市場開放程度高，對於外資具有強大的吸引力，但還是存在著壹些值得關註的問題:

（1）新元非國際化：主要是限制非居民持有新元的規模。

（2）資源匱乏：新加坡自然資源短缺，部分水、氣資源依靠進口，受國際能源價格影響較大。

（3）勞動力成本趨高：新加坡勞動力供應不足，外籍勞務需求量大，勞動力成本逐年增加。

（4）《土地征用法》：凡為公共目的所需的土地，政府都可強制性征用。

（5）檢疫標準、環保準入標準高，違反懲罰重:新加坡對進口商品檢疫標準和程序十分嚴格；對境內企業的環保標準設定也很高，觸犯相關規定的懲罰力度極大。

（三）值得重點關註的領域

（1）生物制藥業：新加坡近年重點培育的戰略性新興產業，享受政府優惠政策，吸引了世界頂尖的生物制藥公司前來投資。

（2）物流倉儲業：新加坡擁有全球最繁忙的集裝箱碼頭、服務最優質的機場，航空、海運、陸路物流及倉儲業發達，是亞洲物流網的中心之壹。

（3）電子工業：電子工業是新加坡傳統產業之壹，占新加坡制造業產值的1/4以上，且逐年增加。電子工業覆蓋範圍廣，發展潛力大，壹直以來都是外來投資的集中領域。

（4）石化工業：新加坡是世界第三大煉油中心和石油貿易樞紐之壹，也是亞洲石油貿易定價中心，匯集了殼牌、美孚等知名化學公司及中石油、中石化等石化企業。

（5）精密工程業: 精密工程是新加坡發展高增值制造業的關鍵，全球70%半導體線球形焊接器是從新加坡運往世界各地，全球10%的制冷壓縮機產自新加坡。新加坡的制造和研發實力，以及親商環境使它在亞洲精密工程領域占有領先地位。

（6）旅遊業：旅遊業是新加坡外匯主要來源之壹。新加坡環境優美、文化多樣，旅遊資源豐富，吸引了年均千萬計的外國遊客。旅遊業市場巨大、產值高，是吸引外資的重要領域。

（7）資訊通信業：新加坡政府提出“智慧國2015”發展藍圖，將資訊通訊業列為提升新加坡知識競爭力的關鍵行業之壹，政府政策優惠，鼓勵外國投資。

（8）基礎設施建設：近年來，新加坡推出軌道交通建設計劃，在地鐵網絡擴展、高速公路系統建設等加大力度。此外，港口、機場等基礎設施的整修、重建、搬遷等也提上議事日程，前景廣闊。

（9）宇航業：新加坡提出“宇航業生產力合作計劃”，通過征求合作計劃書的方式，邀請合作團隊申請撥款基金，鼓勵外資進入，宇航業成為新加坡吸引外資的又壹重要領域。

新加坡《聯合早報》近日報道，新加坡政府發行新加坡儲蓄債券所得的資金，將和新加坡政府特別債券及新加坡政府債券壹樣，會用來進行投資。

新加坡政府發債所得資金將用作投資

根據政府債券法令，新加坡政府發行債券所得的資金不可用來資助國家建設。

根據財政部之前的聲明，新加坡政府發行債券所得，皆以政府存款存入新加坡金融管理局。當局進而通過外匯市場，將款項轉為國外資產。這些資產大部分屬於長期資產，因此交由新加坡政府投資公司（GIC）長期管理。政府投資公司並不擁有這些資產。

據了解，發行儲蓄債券所得的資金，預計不會讓GIC管理的資產顯著增加。