旧金山东湾

独享旧金山湾全景紧邻顶级学府所在地伯克利| 美国

伯克利（Berkeley）位于旧金山东湾，是全球知名的低碳生态都市，曾入选美国十大最佳退休城市榜首。伯克利也是一座富有自由气息和国际色彩丰富的学院之城，不仅有着著名的加州大学伯克利分校，还有世界性的研究院，以及图书馆、美术馆、剧院、植物园、体育场等。这套风格优雅的奢华大宅名为“白金汉宫”，位置绝对优越，坐落在著名的克莱蒙特山，这里私密独享，幽静惬意，是最宜居的地区。您可以在家里俯瞰旧金山湾的壮丽美景，从此饱览迷人而充满魅力的城市风采。

花园环境尤其宜居舒适，人杰地灵尽享名校风采

生活在这里，您将体会到最为自在又贴近自然的生活方式。这套豪宅所在的伯克利，市内环境优雅，分布着大量的自然公园、花园，先进的“步行口袋”城市设计，使人们可步行上班、购物并娱乐，十分宜居。旧金山湾区是美国加利福尼亚州北部的大都会区，这里是美国西岸仅次于洛杉矶的最大都会区，该地也是美国人均所得最高的地区之一，同时也是中国人最爱的美国购房区域之一，有人说旧金山湾区集中了全国大概一半以上的精英人物，可见其人杰地灵。

伯克利定制式顶级豪宅“白金汉宫”，独享180度旧金山湾美景 | 美国 — 这套风格优雅的奢华大宅名为“白金汉宫”，位置绝对优越，坐落在著名的克莱蒙特山，这里私密独享

这套豪宅位于东湾，较于湾区其他地方，东湾的房价性价比更高，气候却是最宜人的；没有旧金山的冷，也没有南湾的热。伯克利市也是美国顶级学府伯克利大学所在地，因为这里有非常独特的人文气息，人杰地灵。众所周知，加州大学伯克利分校是美国的一所顶尖的公立研究型大学，位于旧金山东湾伯克利市的山丘上，为世界上最杰出及最享负盛名的学府之一。享受舒适氛围，又体验到名校风采，住在这里可谓是最佳置业选择。

尽享旧金山湾180度壮丽景观，定制式豪华装修品质非凡

这处大宅周围十分安静，但是有丰富的绿色植物点缀这套豪华房产，让这里既有清新雅致的感觉，又不会被人打扰，私密独享。步入室内，您绝对会被风格非凡的的定制式风格所迷住。独一无二的开阔式设计感觉，与奢华高端的家具摆件，都彰显了主人的尊贵身份和绝佳品位，令人印象深刻。

大宅在当地也是珍贵的物业，因为它位置的唯一性，也因为它内部每个细节设计都体现了无与伦比的品质和生活追求。4卧4卫的空间布局，本身就非常适合多人口家庭入住，每个人都有独立空间。设计师还利用了大幅玻璃窗让室内更为明亮通透，随时可以欣赏户外让人惊叹的旧金山湾美景。

这里的定制式风格尤为独特，各种装修材料和家具都从世界各地进口，品位非凡。极为宽敞的三层平面拥有近5，000平方米的布局，在这里还加入了很多艺术设计，呈现了独一无二的优雅风范。而现代化风格也保障了生活的最大舒适度，无论是宽敞的厨房还是温馨卧室，气派的浴室，都采用了一流材质来装修。

在这里您还拥有一座秘密花园，被精心打造的庭院为这套住宅带来更多生机与朝气。茂盛的果树、本地和外来植物还将为你的餐桌常年提供新鲜的蔬菜。这套豪宅可谓是当地的建筑精品，也是值得收藏的瑰宝，拥有它，不仅将获得可以享受旧金山湾超级景观的顶级住宅，还将从此为您和家人带来顶尖加州生活方式。

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（本文内容资料由客户提供）

责任编辑：Shelly Du

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美国 | 2016年第二季度旧金山湾区房地产报告——旧金山

导言：旧金山湾区九县6月的中间房价再次打破纪录，涨至75.5万美元，反映出目前湾区的房市正处於“房价高丶供应少”的情况。就业强劲和超低利息的持续依然有力地支撑着房市，不过春季房市紧迫感减弱，买家变得更为挑剔和谨慎。因刚需买房意志坚定的购房者不再需要在市场上屡败屡战，现在通常很快就可以拿下满意的新居。让我们来逐一看看旧金山湾区各个区域的最新房市情况，本期介绍的是加州（人口）第四大城市旧金山。

旧金山湾区地区分布

旧金山区域界定

旧金山区域细分

旧金山被划分为10个不同的区域，其中的每一个区域都包含几个不同的社区：

区域1: Inner Richmond, Central Richmond, Outer Richmond, JordanPark/Laurel Heights, Lake, Lone Mountain, Sea Cliff.

区域2: Outer Sunset, Central Sunset, Inner Sunset, Outer Parkside, Parkside, Inner Parkside, Golden Gate Heights.

区域3: Pine Lake Park, Merced Manor, Lake Shore, Lakeside, Stonestown, Merced Heights, Ingleside, Ingleside Heights, Oceanview.

区域4: Balboa Terrace, Diamond Heights, Forest Hill, Forest Hill Extension, Forest Knolls, Ingleside Terrace, Midtown Terrace, Miraloma Park, Monterey Heights, Mount Davidson Manor, Sherwood Forest, St. Francis Wood, Sunnyside, West Portal, Westwood Highlands, Westwood Park.

区域5: Buena Vista/Ashbury Heights, Clarendon Heights, Cole Valley/Parnassus Heights, Corona Heights, Duboce Triangle, Eureka Valley/Dolores Heights, Glen Park, Haight-Ashbury, Mission Dolores, Noe Valley, Twin Peaks.

区域6: Alamo Square, Anza Vista, Hayes Valley, Lower Pacific Heights, North Panhandle, Western Addition.

区域7: Cow Hollow, Marina, Pacific Heights, Presidio Heights.

区域8: Downtown, Financial District/Barbary Coast, Nob Hill, North Beach, North Waterfront, Russian Hill, Telegraph Hill, Tenderloin, Van Ness/Civic Center.

区域9: Bernal Heights, Central Waterfront/Dogpatch, Inner Mission, Mission Bay, Potrero Hill, South Beach, South of Market, Yerba Buena.

区域10: Bayview, Bayview Heights, Candlestick Point, Crocker Amazon, Excelsior, Hunters Point, Little Hollywood, Outer Mission, Mission Terrace, Portola, Silver Terrace, Visitacion Valley.

旧金山房产市场最新概况

经过几年急速的价格上涨与漫天要价，旧金山的市场在第二季度逐渐趋于正常化。销量仍然稳固，但房产在市场上的滞售时间比以往几个季度更长——特别是城市北部街区与广受欢迎的诺伊谷地区。主要原因是很多卖家抱有不切实际的期望，并相应地对房产定价过高。因此，相较于去年第二季度，今年的价格战有所减少，降价也更加普遍。

2016年第二季度的销售速度不像2015年第二季度一样繁忙，但变化程度并不明显。在高端房产市场，很多希望购买大房产的买家驻足观望，不确定其现有房产是否足以购买他们的目标房产。总之，尽管旧金山市场仍向卖家倾斜，但正在缓慢地向更加平衡的状态发展。

旧金山县单独家庭住宅中等销售价位（2015年6月—2016年6月）

旧金山县公寓中等销售价位（2015年6月—2016年6月）

旧金山县单独家庭住宅月度可售房源量（2015年6月—2016年6月）

旧金山县公寓月度可售房源量（2015年6月—2016年6月）

旧金山县单独家庭住宅平均市场停留期（2015年6月—2016年6月）

旧金山县公寓平均市场停留期（2015年6月—2016年6月）

旧金山县单独家庭住宅线下交易的房源百分比（2015年6月—2016年6月）

旧金山县公寓线下交易的房源百分比（2015年6月—2016年6月）

旧金山县单独家庭住宅销售价位与初始价格的百分比（2015年6月—2016年6月）

旧金山县公寓销售价位与初始价格的百分比（2015年6月—2016年6月）

2015年与2016年第二季度旧金山县区独立屋就销售金额丶销售数量丶待售期和中等销售价四方面的比较

2015年与2016年第二季度旧金山县区公寓就销售金额丶销售数量丶待售期和中等销售价四方面的比较

2015年与2016年第二季度旧金山县不同价格范围的独立屋就销售金额丶销售数量丶待售期和中等销售价四方面的比较

2015年与2016年第二季度旧金山县不同价格范围的公寓就销售金额丶销售数量丶待售期和中等销售价四方面的比较

旧金山房市前景预期

尽管旧金山的房地产需求旺盛，但我们预计在今年接下来的时间内，市场会更加趋于正常化，即使针对夏季末期典型的减速进行调整。全球经济的不确定性，包括英国公投脱离欧盟组织的负面影响与中国金融市场的紧缩，都可能导致这种平静趋势的节奏与深度扩大。

马克•麦克劳林专栏全集

旧金山湾区房地产精英太平洋联合国际分享投资宝典

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美国 | 2016年第二季度旧金山湾区房地产报告——马林县

旧金山湾区地区分布

马林县的购房者在第二季度采取更加谨慎的策略，没有上一季度典型的紧迫感。购房者较少参与价格战，很多购房者都拒绝将就达不到其理想的房产。一些卖家发现他们的房产在市场上的滞售时间增长，因此考虑将其出租等待明年出售。

即便如此，一流且定价合理的房产仍然广受关注并吸引了多方竞价。售价100万美元到300万美元的房产销售量最高。与旧金山湾区的其他地方一样，马林县的房产储量持续紧张，降低了多数潜在买家的负担能力，他们正在等待价格稳定从而能够搬迁落户。

马林县房产中等销售价位（2015年6月—2016年6月）

马林县月度可售房源量（2015年6月—2016年6月）

马林县房产平均市场停留期（2015年6月—2016年6月）

马林县线下交易的房源百分比（2015年6月—2016年6月）

马林县房产销售价位与初始价格的百分比（2015年6月—2016年6月）

2015年与2016年第二季度马林县房产就销售金额丶销售数量丶待售期和中等销售价四方面的比较

房市前景预期

尽管我们预计，像以往一样，秋季的房产活动会有所好转，但2016年剩余的时间可能不会像以往几年那样繁忙。即将到来的美国总统选举将带来诸多不确定性，也可能会使更多购房者变得谨慎，但无论全球或国内的政治局势如何，马林县富有经验的房地产专家都不会恐慌。

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美国 | 2016年第二季度旧金山湾区房地产报告——东湾

旧金山湾区地区分布

东湾区域界定

广义上的东湾包括康特拉科斯塔县以及阿拉米达县全境，狭义则泛指两县滨临旧金山湾的城市，包括最北的列治文丶奥伯尼丶伯克利丶爱莫利维尔丶奥克兰丶阿拉米达丶海沃德丶联合市丶纽华克丶以及费利蒙。东湾的华人社区传统上以奥克兰华埠为中心，但近年来在其他小城市也发展了华人购物中心。

相较於湾区其他地方，东湾的房价比较便宜。

东湾房产市场最新概况

第二季度东湾的销售活动与去年同期类似——非常繁忙。事实上，作为2016年最活跃的一个季度，第二季度销量有所下滑。六月份，我们发现市场轻微地向购房者倾斜，多方竞价减少，价格调整增多。尽管如此，东湾市场仍以卖方主导，约80%的房产销售涉及多方竞价，且以高于原价的价格售出。

在该地区最受欢迎的街区内的理想房产仍以最高价格出售。在过去几个季度中，适宜步行且靠近旧金山湾区捷运系统（BART）站点的房产最受购房者欢迎，售价在800,000美元到100万美元的房产销售情况良好。与其他太平洋联合公司的地区不同，东湾的卖家大多数都在房源共享系统（MLS）登记，这有助于确保他们收到来自急切的购房者的最佳价格。

东湾房产中等销售价位（2015年6月—2016年6月）

东湾月度可售房源量（2015年6月—2016年6月）

东湾房产平均市场停留期（2015年6月—2016年6月）

东湾线下交易的房源百分比（2015年6月—2016年6月）

东湾房产销售价位与初始价格的百分比（2015年6月—2016年6月）

2015年与2016年第二季度东湾区房产就销售金额丶销售数量丶待售期和中等销售价四方面的比较

2015年与2016年第二季度东湾不同价格范围的房产就销售金额丶销售数量丶待售期和中等销售价四方面的比较

东湾房市前景预期

房产存量不足仍困扰着东湾，我们预计这一趋势在可以预测的未来仍会持续，因此卖家仍然处于优势地位。夏季末期的房产活动可能会逐渐减少，但我们预计，繁忙的秋季开始后，购房者数量不会短缺。

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旧金山湾区房地产市场报告系列——东湾／阿拉梅达县

导言：2015年，美国各大城市的排名再次面临洗牌。纽约仍然稳坐头把交椅，但它最强大的竞争者既不是芝加哥也不是洛杉矶，而是历史上鲜有跻身最重要城市排名的旧金山湾区：全球最大规模的高新技术企业扎堆的地区。同时，旧金山是美洲华人最为密集的聚居地，自然成为全球华人最关注的美国房市。为此，我们刊登太平洋联合公司的报告，逐步介绍旧金山湾区各个区域的最新房市情况，本期介绍的是范围包含大部份俗称“东湾”——旧金山湾区东部地带的阿拉梅达县（County of Alameda）。

旧金山湾区地区分布

一、了解阿拉梅达县（东湾大都市统计区）

得益于与旧金山和硅谷之间便利的交通连接，阿拉梅达县为通勤者提供价格相对实惠的住房机会，也为在当地工作的人们提供品质优良的住房。与该地区的核心城区相比，本县多数地方是家庭居住，因此拥有一流学校的地区更具有吸引力。

1、经济状况

稳固的就业增长：2014年，阿拉梅达县就业人口数量超过721,000，到年底计划再增加16,600。过去三年内，就业人数增长了3%左右，我们预计未来就业人数还会继续稳步增长，到2018年增速放缓。

部门发展：在过去的一年里，专业与商业服务和休闲与接待部门的就业增长最大。•稳固的就业：阿拉梅达县失业率为4.2%，低于全国平均失业率5.1%。

丰厚的收入：2014年，阿拉梅达县中等家庭收入为75,600美元，高于全州和全国的基准，但低于旧金山湾区的其他地方，例如旧金山或圣何塞。近两年来，收入水平提高了4%以上，预计2018年以前收入水平将继续以强劲的势头增长。

阿拉梅达县就业和平均收入趋势预测

2、人口统计数据

增长稳定：近年来，阿拉梅达县的人口增长率在1%到1.7%之间。这意味着在过去五年里，该地区新增居民人数超过了112,000。未来几年人口增长将保持稳固的势头，每年的增长率在1.2%到1.5%之间。

住户组成数增长：随着千禧一代开始搬离该区，一般来说，住户组成数会有所提高，住户数量的增长会超过人口增长。我们预计到2018年底，将有35,700户新增住户。

阿拉梅达县人口和家庭趋势和预测

二、阿拉梅达县房产市场最新概况

1、阿拉梅达县房价

房价水平：阿拉梅达县的新房定价中位数为848,000美元，比2014年提高了10%。

房价走势：我们的伯恩斯房价指数（BHVI）对整个销售市场的价格上涨做出了预估。目前，东湾大都市统计区的伯恩斯房价指数显示去年房价上涨了10.1%。尽管涨价幅度较高，但较2012年与2013年的增长百分比有大幅降低。约翰•伯恩斯房地产咨询公司（JBREC）预计，2018年之前房价的增长会有所减缓。

支付能力：尽管低按揭利率使阿拉梅达县的支付能力维持在历史正常水平，相对较高的房价对一般收入者来说仍然是一个负担。收入中等的家庭需要拿出53%的收入用于购买一处中等价格的转售房产，要购买一处中等价格的新房产，他们需要花费65%的收入。

伯恩斯房价指数趋势和预测——东湾大都市统计区

2、2015年阿拉梅达县房市四大发展趋势

转售量最终呈上升趋势：2013年与2014年阿拉梅达县的房产转售量每年大约下降5%，当最近又上升了4%，达到16,300套。以大都市统计区为单位的预测数据表明，2018年之前，销售量将保守增长0.5%到2.0%。•投资活动放缓：投资者正在购买东湾大都市统计区16%的房产，较2013年最高的31%有所下降。主要原因是房价升高，因此房屋出租收益减少，投资者开始将目光转向其他地区。

特拉斯扩张经营：特斯拉汽车公司已宣布将出租在费利蒙的旧Solyndra汽车厂。公司已拥有附近的前新联合汽车制造公司工厂，招收员工近6,000人。特拉斯将利用另外500,000平方英尺以“随着产量的提高扩大制造车间并建立更多的工程实验室”。与现在设在街边的汽车工厂一样，这次新的努力可能会另外增加1,000个工作岗位。

沿580号州际公路向东推进：近几年都柏林已经成为巨大的新房地产市场，而利弗莫尔的市场也开始发展。在过去两年多的时间里，都柏林在建的项目数量有所下降，但即将启动的WallisRanch与随后DublinCrossing的市场推广将改变这一状况。同时，利弗莫尔复兴的市中心以东出现新社区，著名的LivermoreLabs综合大楼以北出现了一个大型的KBHome多街区社区（VineyardCrossing）。此外，SheaHomes即将进入市场，社区位于利弗莫尔北部，名为Sage，共有住房460多套。考虑到都柏林泡沫的定价，这种需求迁移合乎情理，只要存在价格差，这种需求迁移就会继续。

老地方新活动：阿拉梅达县西南部，大致从海沃德向南延伸至费利蒙，这里通常属于城郊环境，被大规模扩建。海沃德已有了显著发展，而拥有优质学校的费利蒙也出现了各种新建社区。现在费利蒙启动了一些大型的住宅区（例如，莱纳房产开发的温泉项目），将包含上千套新房产。同时，联合市与纽瓦克等地方近几年没有新的房地产活动，但最近新建的房地产销量势头强劲（例如，纽瓦克的TrumarkHomes与K.Hovnanian，联合市的Pulte）。还有在次级地区相当大型的计划开发项目，可能会使该地成为主要区域新房产的温床。

阿拉梅达县范围包含大部份俗称“东湾”的旧金山湾区东部地带

三、2015年Q4东湾房市数据分析

整个2015年，买房者在太平洋联合公司的东湾地区始终面临着房地产供应严重短缺的问题。第四季度，挂牌上市的房地产数量略有上升，但受到涌入买家的抢购，致使供应量与年初时一样勉强。在这种情况下，房价出现了两位数增长，买家继续报出高于要价的价格，合适且定价公正的房地产仍然吸引了多方竞价。

第四季度十一月的销售速度仍然强劲，随着节日季节临近，十二月速度逐渐减缓。总体来说，低利率、高租金与繁荣的地区经济不断吸引买家来到东湾。

区域界定

我们在东湾区域内的房地产市场包括下列地区：奥克兰地区（邮编代码为94602、94609、94610、94611、94618、94619和94705的区域）、阿拉梅达、奥尔巴尼、埃尔塞里托、肯辛顿以及皮埃蒙特。下方图表中的销售数据包括这些社区内的独栋住宅。

美国加州州立大学东湾分校

东湾房产中等销售价位（2014年12月—2015年12月）

东湾月度可售房源量（2014年12月—2015年12月）

东湾房产平均市场停留期（2014年12月—2015年12月）

东湾线下交易的房源百分比（2014年12月—2015年12月）

东湾房产销售价位与初始价格的百分比（2014年12月—2015年12月）

2014年与2015年第四季度东湾区房产就销售金额丶销售数量丶待售期和中等销售价四方面的比较

2014年与2015年第四季度东湾不同价格范围的房产就销售金额丶销售数量丶待售期和中等销售价四方面的比较

2016年的市场预期

由于旧金山湾区的高薪酬与大量的就业机会，我们期待今年将是东湾房地产市场的忙碌之年。美联储最近决定提升利率，这有可能在未来几月刺激犹豫不决的买家。毕竟按历史水平来看，2016年初的利率仍然非常低。

马克•麦克劳林专栏全集

旧金山湾区房地产精英太平洋联合国际分享投资宝典

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