Tag: 旧金山买房

導言：2015年，美國各大城市的排名再次面臨洗牌。紐約仍然穩坐頭把交椅，但它最強大的競爭者既不是芝加哥也不是洛杉磯，而是歷史上鮮有躋身最重要城市排名的舊金山灣區：全球最大規模的高新技術企業扎堆的地區。同時，舊金山是美洲華人最為密集的聚居地，自然成為全球華人最關注的美國房市。為此，我們刊登太平洋聯合公司的報告，逐步介紹舊金山灣區各個區域的最新房市情況，本期介紹的是舊金山北灣的馬林縣（Marin County）。

舊金山灣區地區分布

一、了解馬林縣（舊金山大都市統計區）

富裕的舊金山郊區的近郊住宅區有總體上保存完好、令人滿意的舊房產。該區房產供應有限，又有一流的學校，因此在這一市場進行長期投資相對比較安全。

1、區域界定

我們在馬林縣區域內的房地產市場包括下列地區：貝爾韋代雷、科特馬德拉、費爾法克斯、葛蘭布易、肯特菲 爾德、拉卡斯伯、米爾山谷、諾瓦托、羅斯、聖安塞爾莫、聖拉斐爾、索薩利托以及蒂伯龍。下方圖表中的銷售數據包括這些社區內的獨棟住宅。

馬林縣縣城聖拉斐爾（San Rafael）

 

2、經濟狀況

就業下降：馬林縣距舊金山僅一橋之隔，卻是一處僻靜的郊區。該區的就業人口基數只有112,000人，去年就業增長穩健，新增就業人口1,900。我們預計未來短期內的就業勢頭良好。

高薪部門發展：就舊金山大都市統計區（MSA）總體來說（聖馬特奧市、舊金山和馬林縣），收入較高的部門——金融、信息和專業與商業服務——至關重要，並在過去的三年裡經歷了巨大的發展。在大都市統計區內，這些部門從2011年到2014年新增就業人口超過68,500。

高就業人口數：在勞動力儲備中，只有3.1%的人口找不到合適工作。

經濟富裕，勢頭良好：馬林縣非常富裕，2014年中等家庭年收入100,700美元。近期工資穩健增長，預測未來幾年的勢頭將非常強勁。

馬林縣就業和平均收入趨勢預測

 

3、人口統計數據

緩慢而穩定：馬林縣人口數略高於25萬，合計106,000戶住戶。歷史上該區房價較高且一般情況下人口增長比較緩慢，因此預計未來人口增長將非常緩慢。

數據說明：馬林縣每年約有2,000名新增居民，或每年約有新增住戶1,000戶，預計住戶數量的增長速度將略快於人口增長速度。

馬林縣人口和家庭趨勢和預測

二、馬林縣房產市場最新概況

1、馬林縣房價

房價水平：馬林縣在任何給定年份的新建房產數量都極少。因此，供給不足，環境吸引力以及高收入都意味著新房房價會持續居高，去年價格中位數為160多萬美元。

房價走勢：我們的伯恩斯房價系數（BHVI）對整個銷售市場的價格上漲做出了預估。目前，舊金山大都市統計區（MSA）的伯恩斯房價系數顯示去年房價上漲了6.9%，最近價格上漲將絕對的零售價推向異常水平，因此我們預計未來幾年的房價漲幅將趨向和緩。

支付能力：盡管按揭利率較低，但舊金山大都市統計區目前的支付水平仍低於其長期的基准。具體就馬林縣而言，中等收入的家庭需要拿出其收入的56%以購買中等價格的轉售房產，要購買一處中等價格的新房產，他們需要花費97%的收入，非常不可行（馬林縣的新建房產非常有限，因此中等定價可能會大幅波動）。

伯恩斯房價指數趨勢和預測——舊金山大都市統計區

 

2、2015年馬林縣房市三大發展趨勢

轉售量始終如一：去年12個月內，馬林縣的轉售量約為3,500套。以大都市統計區為單位，我們預計2016到2017年的銷售量將會增長1%到2%。

技術公司將填補缺失的工作機會嗎？：消防員基金保險公司宣布，今年夏天他們為了節省租金而停用了位於諾瓦托的700余名員工的辦公室，遷往佩塔盧馬以北12英裡處。這破壞了當地的就業局面，而有關誰將使用馬林這座500,000平方英尺辦公綜合樓的問題也出現了謠傳。一些位於硅谷的公司開始打探消息，包括谷歌出資的生物技術公司Calico。據諾瓦托經濟發展官員表示，到2015年底將確定新的承租人。盡管只是謠傳，但據說其他技術公司為了靠近核心灣區並享受低廉的租金，也在窺視馬林縣。

SMART運行：SMART列車將為鐵路通勤者提供可與擁擠的101公路相媲美的選擇，101公路從索諾馬縣向北，延伸進馬林縣，終點位於拉克世博。SMART目前正在試運行，以便檢查車載系統與運營需求，2016年預計有幾處站點將開放。SMART的乘客需要在拉克世博乘渡船到舊金山工作，但這勢必會減輕101公路的壓力，馬林縣的房地產對在舊金山工作的人來說將更具吸引力。

從馬林岬角（Marin Headlands）眺望金門大橋的景觀

三、2015年Q4馬林縣房市數據分析

第四季度太平洋聯合公司在馬林縣有大量買家，但能提供給他們的房地產數量則遠遠不夠——這已經成為近幾年來整個舊金山灣區的存留問題。但是有一個顯著的變化，2015年下半年，買家開始在談判中取得優勢。他們很少表現出緊迫感，更願意放過具有吸引力的房地產，等待未來幾周與幾月的市場變化。

2015年全年售價上漲，年初迅速攀升，到第四季度有所緩和。購房需求居高不下，賣家繼續享受大量優勢。私人買賣協議——針對未出現在當地房源共享系統（MLS）且未進行競價的房地產——不再常見。

馬林縣房產中等銷售價位（2014年12月—2015年12月）

 

馬林縣月度可售房源量（2014年12月—2015年12月）

 

馬林縣房產平均市場停留期（2014年12月—2015年12月）

 

馬林縣線下交易的房源百分比（2014年12月—2015年12月）

 

馬林縣房產銷售價位與初始價格的百分比（2014年12月—2015年12月）

 

2014年與2015年第四季度馬林縣房產就銷售金額、銷售數量、待售期和中等銷售價四方面的比較

 

2016年的市場預期

馬林縣仍是對買家有吸引力的目的地。寒冷的氣候可能會在一月和二月影響銷售量，但我們預計，有繁榮的舊金山灣區經濟做輔助，春天與夏天的市場將會非常繁忙。利率仍然很低，且利率的進一步增長也不大可能對馬林縣的房地產銷售造成影響。

 

馬克•麥克勞林專欄全集

舊金山灣區房地產精英太平洋聯合國際分享投資寶典

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本文系居外網度獨家稿件，未經授權，不得轉載，否則將追究法律責任。

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導言：2015年，美國各大城市的排名再次面臨洗牌。紐約仍然穩坐頭把交椅，但它最強大的競爭者既不是芝加哥也不是洛杉磯，而是歷史上鮮有躋身最重要城市排名的舊金山灣區：全球最大規模的高新技術企業扎堆的地區。同時，舊金山是美洲華人最為密集的聚居地，自然成為全球華人最關注的美國房市。為此，我們刊登太平洋聯合公司的報告，逐步介紹舊金山灣區各個區域的最新房市情況，本期介紹的是範圍包含大部份俗稱“東灣”——舊金山灣區東部地帶的阿拉梅達縣（County of Alameda）。

舊金山灣區地區分布

一、了解阿拉梅達縣（東灣大都市統計區）

得益於與舊金山和硅谷之間便利的交通連接，阿拉梅達縣為通勤者提供價格相對實惠的住房機會，也為在當地工作的人們提供品質優良的住房。與該地區的核心城區相比，本縣多數地方是家庭居住，因此擁有一流學校的地區更具有吸引力。

1、經濟狀況

穩固的就業增長：2014年，阿拉梅達縣就業人口數量超過721,000，到年底計劃再增加16,600。過去三年內，就業人數增長了3%左右，我們預計未來就業人數還會繼續穩步增長，到2018年增速放緩。

部門發展：在過去的一年裡，專業與商業服務和休閑與接待部門的就業增長最大。•穩固的就業：阿拉梅達縣失業率為4.2%，低於全國平均失業率5.1%。

豐厚的收入：2014年，阿拉梅達縣中等家庭收入為75,600美元，高於全州和全國的基准，但低於舊金山灣區的其他地方，例如舊金山或聖何塞。近兩年來，收入水平提高了4%以上，預計2018年以前收入水平將繼續以強勁的勢頭增長。

阿拉梅達縣就業和平均收入趨勢預測

 

2、人口統計數據

增長穩定：近年來，阿拉梅達縣的人口增長率在1%到1.7%之間。這意味著在過去五年裡，該地區新增居民人數超過了112,000。未來幾年人口增長將保持穩固的勢頭，每年的增長率在1.2%到1.5%之間。

住戶組成數增長：隨著千禧一代開始搬離該區，一般來說，住戶組成數會有所提高，住戶數量的增長會超過人口增長。我們預計到2018年底，將有35,700戶新增住戶。

阿拉梅達縣人口和家庭趨勢和預測

二、阿拉梅達縣房產市場最新概況

1、阿拉梅達縣房價

房價水平：阿拉梅達縣的新房定價中位數為848,000美元，比2014年提高了10%。

房價走勢：我們的伯恩斯房價指數（BHVI）對整個銷售市場的價格上漲做出了預估。目前，東灣大都市統計區的伯恩斯房價指數顯示去年房價上漲了10.1%。盡管漲價幅度較高，但較2012年與2013年的增長百分比有大幅降低。約翰•伯恩斯房地產咨詢公司（JBREC）預計，2018年之前房價的增長會有所減緩。

支付能力：盡管低按揭利率使阿拉梅達縣的支付能力維持在歷史正常水平，相對較高的房價對一般收入者來說仍然是一個負擔。收入中等的家庭需要拿出53%的收入用於購買一處中等價格的轉售房產，要購買一處中等價格的新房產，他們需要花費65%的收入。

伯恩斯房價指數趨勢和預測——東灣大都市統計區

 

2、2015年阿拉梅達縣房市四大發展趨勢

轉售量最終呈上升趨勢：2013年與2014年阿拉梅達縣的房產轉售量每年大約下降5%，當最近又上升了4%，達到16,300套。以大都市統計區為單位的預測數據表明，2018年之前，銷售量將保守增長0.5%到2.0%。•投資活動放緩：投資者正在購買東灣大都市統計區16%的房產，較2013年最高的31%有所下降。主要原因是房價升高，因此房屋出租收益減少，投資者開始將目光轉向其他地區。

特拉斯擴張經營：特斯拉汽車公司已宣布將出租在費利蒙的舊Solyndra汽車廠。公司已擁有附近的前新聯合汽車制造公司工廠，招收員工近6,000人。特拉斯將利用另外500,000平方英尺以“隨著產量的提高擴大制造車間並建立更多的工程實驗室”。與現在設在街邊的汽車工廠一樣，這次新的努力可能會另外增加1,000個工作崗位。

沿580號州際公路向東推進：近幾年都柏林已經成為巨大的新房地產市場，而利弗莫爾的市場也開始發展。在過去兩年多的時間裡，都柏林在建的項目數量有所下降，但即將啟動的WallisRanch與隨後DublinCrossing的市場推廣將改變這一狀況。同時，利弗莫爾復興的市中心以東出現新社區，著名的LivermoreLabs綜合大樓以北出現了一個大型的KBHome多街區社區（VineyardCrossing）。此外，SheaHomes即將進入市場，社區位於利弗莫爾北部，名為Sage，共有住房460多套。考慮到都柏林泡沫的定價，這種需求遷移合乎情理，只要存在價格差，這種需求遷移就會繼續。

老地方新活動：阿拉梅達縣西南部，大致從海沃德向南延伸至費利蒙，這裡通常屬於城郊環境，被大規模擴建。海沃德已有了顯著發展，而擁有優質學校的費利蒙也出現了各種新建社區。現在費利蒙啟動了一些大型的住宅區（例如，萊納房產開發的溫泉項目），將包含上千套新房產。同時，聯合市與紐瓦克等地方近幾年沒有新的房地產活動，但最近新建的房地產銷量勢頭強勁（例如，紐瓦克的TrumarkHomes與K.Hovnanian，聯合市的Pulte）。還有在次級地區相當大型的計劃開發項目，可能會使該地成為主要區域新房產的溫床。

阿拉梅達縣範圍包含大部份俗稱“東灣”的舊金山灣區東部地帶

三、2015年Q4東灣房市數據分析

整個2015年，買房者在太平洋聯合公司的東灣地區始終面臨著房地產供應嚴重短缺的問題。第四季度，掛牌上市的房地產數量略有上升，但受到湧入買家的搶購，致使供應量與年初時一樣勉強。在這種情況下，房價出現了兩位數增長，買家繼續報出高於要價的價格，合適且定價公正的房地產仍然吸引了多方競價。

第四季度十一月的銷售速度仍然強勁，隨著節日季節臨近，十二月速度逐漸減緩。總體來說，低利率、高租金與繁榮的地區經濟不斷吸引買家來到東灣。

區域界定

我們在東灣區域內的房地產市場包括下列地區：奧克蘭地區（郵編代碼為94602、94609、94610、94611、94618、94619和94705的區域）、阿拉梅達、奧爾巴尼、埃爾塞裡托、肯辛頓以及皮埃蒙特。下方圖表中的銷售數據包括這些社區內的獨棟住宅。

美國加州州立大學東灣分校

 

東灣房產中等銷售價位（2014年12月—2015年12月）

 

東灣月度可售房源量（2014年12月—2015年12月）

 

東灣房產平均市場停留期（2014年12月—2015年12月）

 

東灣線下交易的房源百分比（2014年12月—2015年12月）

 

東灣房產銷售價位與初始價格的百分比（2014年12月—2015年12月）

 

2014年與2015年第四季度東灣區房產就銷售金額、銷售數量、待售期和中等銷售價四方面的比較

 

2014年與2015年第四季度東灣不同價格範圍的房產就銷售金額、銷售數量、待售期和中等銷售價四方面的比較

 

2016年的市場預期

由於舊金山灣區的高薪酬與大量的就業機會，我們期待今年將是東灣房地產市場的忙碌之年。美聯儲最近決定提升利率，這有可能在未來幾月刺激猶豫不決的買家。畢竟按歷史水平來看，2016年初的利率仍然非常低。

 

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本文系居外網度獨家稿件，未經授權，不得轉載，否則將追究法律責任。

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導言：2015年，美國各大城市的排名再次面臨洗牌。紐約仍然穩坐頭把交椅，但它最強大的競爭者既不是芝加哥也不是洛杉磯，而是歷史上鮮有躋身最重要城市排名的舊金山灣區：全球最大規模的高新技術企業扎堆的地區。同時，舊金山是美洲華人最為密集的聚居地，自然成為全球華人最關注的美國房市。為此，我們刊登太平洋聯合公司的報告，逐步介紹舊金山灣區各個區域的最新房市情況，本期介紹的是東灣的康特拉科斯塔縣。

舊金山灣區地區分布

 

一、了解康特拉科斯塔縣

盡管聖拉蒙、伯克利、康科德與裡士滿等地是當地主要的就業中心，但康特拉科斯塔縣主要是通勤者房地產市場。新舊金山灣區捷運系統（BART）的鐵路線將給加州4號公路沿邊的房地產投資帶來極大的影響，當地很多買家都在盡力求購一處房產。

區域界定

我們在康特科斯拉縣的房地產市場包括下列地區：阿拉莫、布萊克霍克、丹維爾、迪亞布羅、拉斐特、莫拉加、奧林達、普萊森特山、聖拉蒙以及核桃溪。

經濟狀況

• 穩固的就業增長：2014年康特拉科斯塔縣的就業人口接近344,000，到年底計劃新增7,900人。即2015年就業人口穩健增長約2.3%。盡管就業勢頭良好，但我們預計到2018年增長會有所減緩。
• 部門發展：在過去的一年裡，教育與衛生服務和專業與商業服務部門的就業增長最大。
• 穩固的就業：康特拉科斯塔縣失業率為4.4%，低於全國平均失業率5.1%。
• 高收入：2014年康特拉科斯塔縣中等家庭收入接近82,000美元，收入數據相對較高，遠遠高於國家基准5.2萬美元。去年收入增長迅猛，預計在未來幾年都將保持強勁態勢。

康特拉科斯塔縣就業和平均收入趨勢預測

 

人口統計數據

• 增長穩定：近年來，康特拉科斯塔縣的人口增長率穩定在1.2%到1.5%。這意味著過去五年中，每年新增居民約14,700人。但是，預計人口增長趨勢在2018年以前將有所減緩。
• 住戶組成數增長：隨著千禧一代開始搬離該區，一般來說，住戶組成數會有所提高，住戶數量的增長會超過人口增長。我們預計到2018年底，將有23,000戶新增住戶。

康特拉科斯塔縣最引人注目的自然地標迪亞布羅山（Mount Diablo）

二、康特拉科斯塔房產市場最新概況

1、康特拉科斯塔房市

房價水平：康特拉科斯塔縣的新房定價中位數為601,250美元，比2014年提高了17%；

支付能力：盡管低按揭利率使康特拉科斯塔縣的支付能力維持在歷史正常水平，但相對較高的房價仍然略顯昂貴。 中等收入家庭需要拿出36%的收入用於購買一處中等價格的轉售房產，要購買一處中等價格的新房產，他們需要花費43%的收入。

房價走勢：我們的伯恩斯房價指數（BHVI）對整個銷售市場的價格上漲做出了預估。目前，東灣大都市統計區的伯恩斯房價指數顯示去年房價上漲了10.1%。盡管增幅較大，但較2012年與2013年的增長百分比有大幅降低。約翰•伯恩斯房地產咨詢公司（JBREC）預計，2018年之前房價的增長會有所減緩。

2、2016年不利影響因素

雪弗龍裁減7,000工作崗位：十月份，位於聖拉蒙的雪弗龍公司宣布將裁減7,000個工作崗位。自2015年8月起，雪弗龍在舊金山灣區共有員工6,500人，3,200人位於聖拉蒙總部。盡管尚未確定這些失業人口中有多少位於舊金山灣區，但公司已經在2015年初裁減了該地的600名員工。

3、2015年康特拉科斯塔房市三大發展趨勢

2015年轉售量呈上升趨勢：2013年與2014年康特拉科斯塔縣的房產轉售量平均每年下降約7%，但最近又同比上升了 7.4%。以大都市統計區為單位的預測數據表明，2018年之前，銷售量將保守增長0.5%到2.0%

投資活動放緩：投資者正在購買東灣大都市統計區16%的房產，較2013年最高的31%有所下降。主要原因是房價升 高，因此房屋出租收益減少，投資者開始將目光轉向其他地區。

發展向東部推進：4號州際公路從匹茲堡延伸至布倫特伍德，這裡已成為新房產建築商的主要焦點，建築商希望以實惠的價格提供適合家庭居住的獨棟住房。大多數開發機遇位於這一次級市場以西，因此奧克利東部可能成為下 一個新建房產關鍵地點。Brookfield Homes及其合作伙伴DeNova Homes已經在奧克利東部的Emerson Ranch開始進行 銷售籌備。隨著這567套房產趨於尾聲，Emerson Ranch以東廣闊的東奧克利特別計劃區可能會成為下一個開發地。 該地區有大量的土地所有者，但有可能會形成一個具有凝聚力的廣闊藍圖，新建上千套房產。東奧克利地區以北的德爾塔灣最終將出售鄰水的高檔新房產，大部分在碼頭有自己的停泊水域。

伯恩斯房價指數趨勢和預測——東灣大都市統計區

 

康特拉科斯塔縣裡士滿（Richmond）的航拍照片

三、2015年Q4康特拉科斯塔縣/三谷地區房市數據分析

太平洋聯合公司2015年第四季度在康特拉科斯塔縣/三谷地區的市場活躍程度降低，銷量與掛牌出售的房地產數量都較上一季度有明顯下降。2015年第二季度的活躍程度最高，第三季度有所緩和，到第四季度進一步下滑。主要原因是市場的房地產儲量緊張。潛在的賣家都非常謹慎——受不斷上升的房價誘惑，准備將他們的房地產投向市場，但又不確定自己也成為買家後的前景。

買家也更加謹慎。經過最近幾年的瘋狂節奏，購房者普遍要花更長的時間在第四季度作出購房決策。他們會在報價前更加反復地檢查房產，也不大可能報出高價。但是受到舊金山灣區強勁的經濟勢頭與極低的利率的吸引，新的買家仍在陸續進入市場。

下方圖表中的銷售數據包括社區內的獨棟住宅。

康特拉科斯塔縣房產中等銷售價位（2014年12月—2015年12月）

 

康特拉科斯塔縣月度可售房源量（2014年12月—2015年12月）

 

康特拉科斯塔縣房產平均市場停留期（2014年12月—2015年12月）

 

康特拉科斯塔縣線下交易的房源百分比（2014年12月—2015年12月）

 

康特拉科斯塔縣房產銷售價位與初始價格的百分比（2014年12月—2015年12月）

 

2014年與2015年第四季度康特拉科斯塔縣區房產就銷售金額、銷售數量、待售期和中等銷售價四方面的比較

 

2016年的市場預期

即將到來的選舉年與未來利率增長的不確定性可能會使2016年第一季度的銷售活躍程度降低，但是舊金山灣區的經濟基礎仍然非常穩固。我們可以充分預計，買賣雙方在即將到來的春季將會活躍起來。

 

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