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上周贝壳找房（以下简称“贝壳”）及链家的创办人左晖先生突然去世的消息，震动了整个业界。“2021新财富500富人榜”於5月13日发布，左晖以2,220.3亿元人民币的财富，压倒了所有国内发展商的传统大亨，以地产中介的身份成为中国房地产新首富。在香港有 KOL更比喻此为“施永青先生财富多过李嘉诚先生”，完全不可以想像！

左晖财富急升源於贝壳在美国上市，市值已达到4,500亿港元。长和股票市值只是2,345 亿，国内发展商恒大物业市值只有1,400亿港元。贝壳的经营模式被看好，才有这麽高的估值。

中国的房地产中介，在2000年才开始起步，最初运作模式是参考香港的地产业界。但自 2010年提出“真房源”策略，令链家突围而出，左晖坚持要做难而正确的事，并且只聘用新人任职，挂除行业固有的恶习。链家逐渐形成了自己独有的企业文化，也因而成为北京最成功的地产中介，经他们成交的北京二手房，市占率超过50%，实在是一项惊人的成绩。

2014年开始，链家开始为全国发展布局，而笔者公司也有幸於当年率同全体经理到北京交流，得到左晖的“左右手”练一刚先生及其同事热情款待。笔者的公司全港首创的“4＋1置业保障”的概念，也是由这次交流中获得灵感而诞生！

回想当天，练先生告诉笔者，链家会朝向平台式方向发展，当时笔者不以为然。直到 2018年左晖搭建的平台贝壳找房上线了。贝壳除了链家外，还集合市场上其他的行家一起服务客户，令以往代理间大家互相竞争的格局，一下子转变成互相合作的局面。这项转变的成功，有赖链家一向行之有郊的分工制度，及精准的IT系统。他的视野高远，执行力强，令笔者及不少业界人士都佩服万分。

今年4月23日，左晖写了一封信。信中表示贝壳的使命是“有尊严的服务者，更美好的居住”。地产代理中介要获得客户尊重，必须创造足够的价值。笔者公司的愿景是令地产代理成为值得信赖的行业，尊重及信赖也是异曲同工。

左晖无疑是为中国的房地产经纪行业带来了经天动地的改变，也为行业带来了尊严及荣耀。相信大家都会永远怀念他！

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一篇来“亲子王国”论坛以《为了楼房患上抑压》为题的发文，成为了近日中国香港的网上热话。

文中描述一对夫妻，育有一子，於十多年前以 180 多万港元“上车”（购房），直至两年后以 300 多万港元卖出。卖楼后一直租屋，其间搬了数次地方后，已感到身心俱疲。估计由於夫妻二人一直不肯承认自己当初的“错误决定”，认为楼价终有一日会下跌，结果夫妻二人先后患上抑郁症，亦需靠抗抑郁药控制。

这种“上车后、下车、望楼价下跌再上车”的情形，在现实生活中是屡见不鲜。但现实上，专家也很难确定楼市的走势，何况自 2008 年各国大量“放水”的情况下，楼价不断破新高，大幅下跌的情况亦未曾发生。

除了上述“赌博性”的卖楼原因外，在生活需要的层面上，也有卖楼的需要。例如家庭成员多了，需要更大的活动空间，那是换楼的需要。当今银行贷款政策非常严格及僵硬，大部份业主都需要先卖出自住物业，银行的压力测试才能通过。当前最大的风险是卖楼后，与购买新物业前的日子差距，一旦日子拖延太久，楼价又不断跃升，业主自然大失预算了。往往又觉得楼价升得太高了、太快了，逐渐产生先租后买的念头。待两年租约到期后，再购买新居所时，结果又跌入“下错车”一族，从此无法再上车！

另一个新兴的原因，就是因移民而卖楼。上星期跟大家分析过，移民前将所有资产沽出折现，才可以省回大笔的资产增值税【移民卖房早安排 税务繁复要小心｜居外专栏】。所以，笔者也发现不少打算移民的朋友，也会选择先卖出中国香港的物业，但移民外地并不一定成功，笔者经历过香港的 97 移民潮，身边也有不少好友，移民数年后，最后选择回香港生活。一旦卖出了所有物业，回港又变成“无壳蜗牛”，就是双重损失了！

一旦您决定把香港的物业都卖出，笔者也奉劝大家，必须在外地重新置业。虽然因为外国地大物博，整体楼价的升幅会比香港慢，但有一些移民热门的集中地或城市，升幅也可以很厉害！一旦错失置业时机，又会变成另一种形式的“下错车”。

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一位刚毕业的年轻人最近加入笔者公司一间位於豪宅区的分行，由於地区关系，该分行的大部分物业交易额都是2000万港元或以上，对於没有社会工作经验的年轻人来说，困难自然不言而喻。

新人关系，他主力从事租务的生意，两个月过去了，结果促成三宗租务成交，并成功将一名租客变买家，更促成了一宗买卖！在豪宅区的分行，即使有经验的同事，一年半载才促成一宗买卖，也是司空见惯。

以新人来说实是难能可贵，更重要的是成功并非侥幸！他斗心极强，绝不放过任何机会，遇到不明白的也死缠烂打、不耻下问、向有经验的同事取经、弥补自己经验不足的缺点。当然，年轻人从小就在网络世界生存，对网络营销更加得心应手，善用自己的优点，自然不愁生意！

其实，这种现象并非说分行独有。公司内每年每月都有不少新人入职，新人缺乏经验及知识，但有心态及冲劲，旧人往往也因缺乏心态，结果越做越差，甚至离开公司丶离开行业。新人并非每个都能成功适应，但每年的“最佳营业员”头 20 位，有三分之一都是入职未够两年的新人。能够持续换血，才是生存之道！

站在公司的层面上，也是必须与时并进。地产代理界正在数码转型，得网络、得天下！在国内的胜负结果，已经充份证明其重要性。各位中小型行的老板，大家准备好未？

笔者住在郊外，门前有一棵大树，全年都很茂盛，任何季节都是常绿。有一天笔者发现在树的旁边，有大量从树上掉下来的黄叶，令笔者明白，树之所以能够保持常绿，并不是树叶不会变黄；反而是不断放弃黄叶，重新长出新的绿叶。

无论个人或公司，甚至整个社会，要保持心态、斗志，与世界变化接轨。新陈代谢丶汰弱留强，是自然的定律，要保持竞争力，才得以成为常绿的树。

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最近笔者在网上讨论群组，见年轻人在讨论应该等租住公屋好，还是努力储首期、买私楼，哪个选择是最好？

笔者第一个反应是，当然是买私楼！可能因为笔者从事地产代理业多年，有利益偏见；更有可能是笔者创业的第一桶金，便是靠卖楼套现。如果当年不是及早置业，也没有今天的事业！所以买私楼，最大的好处自然是拥有自己的资产，而且长远跟通胀挂鈎，可以保值。在当今资产主义下的中国香港，似乎是必然的道理！

但赞同租住公屋的人士，就认为一间自住的物业，即使如何升值，也没有太大意义——物业的价值只是纸上富贵。但为了置业，付出的代价却很大。一间600万元的物业付一成首期，在当今低息的年代，每月便要供款22,264港元。家庭收入即使5万，扣除供款、管理费，差饷及地租等等杂费，还未计要交税，可用支出只馀下2万左右。

但若放弃置业的念头而轮候公屋，一个300呎、三至四人、位置新界的公屋租金大约由 1,870至2,470港元不等。公屋三人家庭的收入限额是24,410港元；四人家庭的限额是
30,950港元。扣除租金後，可用支出比买私楼更多。背负着供楼压力的一族必须有5 至 6 万元以上的工资才足够，工作压力自然大，天天怕公司裁员减薪。相反，2万多元的工作，两公婆做最担心反而是工资太高，超出申请资格。工作自然更加轻松，正所谓“做亦可，不做亦可！”。这种生活，何等逍遥快活！笔者想深一层，发觉也不无道理。如果甘心一世淡泊、不求发围、轻轻松松，对一般打工族，也是一项选择。

所以，路始终是自己选择点行，不过，这次讨论也带出，租住私楼最蚀底。公屋到手一世无忧，有一生居住的保障。相反，私楼每两年就加租，甚至迫迁，替业主供楼最不智。更进取的路是利用自住楼宇的升值，套现做另一层楼宇的首期。当你拥有多层收租物业，资产升值就有助更快达到财务自由，甚至实现梦想！

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2021年首季刚过去，反映住宅楼价的城市领先指数报180.33点，比去年底的176.22点，上升2.3%，上升幅度并不明显，但成交的宗数却大幅上升！2021年首季一手住宅成交 3,669宗，比去年同期的2,262宗上升62%。而二手住宅成交宗数为14,923宗，比去年同期的8,537宗，上升了74.8%。由于成交量大升，也带动佣金的上升，中原地产及笔者公司所获的首季佣金，也同时破了历史新高！

过去两年，中国香港的楼价都是窄幅上落，在170至180点之间运行。今季上升至180.33 点，已经算是一个突破。这种形势与全球放水，及各国大城市楼价都大幅上升的背景下，香港住宅楼价无疑是太弱势！也令不少人怀疑：香港住宅楼价是否已经见顶？

最近笔者也留意到网上有一篇《七大冧市（意即崩盘）因素》的贴文，七大因素包括：一，人口减少；二，信心危机；三，港人大量外移；四，内地买楼客源大减；五，货币供应；六，住宅供应大增；七，承受力已达极限。

文中提及的一些因素，无疑是真实的写照，也反映中国香港楼市的困境，但大部份因素都只有短暂的影响，并不具长远的影响力。例如：死亡人口4.98万，比出生人口的4.31万，死亡人口比出生人口多出6,700人。但香港从来都是移民城市，自然人口减少已经存在很久。另一个因素，结婚人数大跌36%，相信只是疫情关系，令结婚人数短暂受影响而已。一旦通关，数字就会回复正常。

笔者留意到移民外地人数增加，才是令楼价表现欠佳的重要影响因素！根据笔者观察，今次移民以BNO去英国为主流，尤其是30至40岁的年轻人。他们一腔热诚，未有充足预备便去闯一下世界。但现实是残酷，中国香港华人在英国的发展机会有限，随着现实生活细节越来越多报导，笔者大胆预计，移民去英国的人数只会越来越少。五年後，更加不少会回流香港，对香港楼市的冲击只是短暂的。

相反，根据一国际测量师行的报告指出，截至2021年3月24日，中国香港一手住宅1,000万以下的有2,141宗，比去年上升17.3%；1,000至2,000万有1,917宗，比去年同期上升2.7 倍；而2,000万以上的有347宗，比去年同期上升1.1倍。

由于“林郑Plan”只惠及1,000万以下的物业，1,000万以上的一向成交困难。而今季成交却异军突起，反映富有阶层在国安法及选举制度下仍然对中国香港楼市投下信心一票！他们的动态及取向，令笔者相信今年的住宅楼市会越来越好，上升10%应该是一个合理的估计。

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上周笔者以投标形式购入马鞍山新盘Silversands一个顶层连天台的特色单位，有报章以破新高价来形容此次交易。事实上，马鞍山另一个楼盘峻源去年有特色单位以8,480万成交，面积达2,677平方呎，呎价为31,677港元，这才是历史新高！

当然笔者购入的单位以呎价31,028港元成交，也绝不便宜。为什麽高价入市？这成为本周笔者经常被问及的问题！

笔者现在居住于清水湾，一栋三层高的洋房，每天经常要在屋内上落楼梯。随着年纪越来越大，渐渐感到吃力。所以一直想找一个一层过的大平层，供退休后之用。由于内子有种植的嗜好，所以有花园或天台，才是理想之选。要具备环境优美、景观开扬、交通及购物便利等等条件，实际并不容易！

虽然Silversands的质素确实符合本人的要求，但价格一直是阻力。销售部同事不断游说物业因属楼花，未能提供现场实景参观。一旦落成，肯定不少买家会抢购、有钱都未必买到，尤其是下半年通关在即，这类特色单位肯定时国内豪客的至爱，同事劝笔者尽快决定！这也许是事实，峻源的历史新高成交，也是在现楼开放时，一批买家参观之后，才成功出售。据说，在短短几天的入标时间，也有4份标书竞争，以8千多万在马鞍山买一个分层单位，都可算出乎意料之外！

刚巧笔者在网络上，见到一条视频是名设计师梁志天先生在2014年经本公司买入的西贡村屋。当年作价1.3亿，呎价达到6.19万，破尽村屋的纪录。视频中见重建后的村屋，当然美仑美奂、别树一格，毫无保留地显出设计师的功力！根据同事了解，梁先生也花了几年时间在西贡找寻他的海边Dream house（梦想之家），并花上天文数字的价钱，才能夺得“心头好”。

笔者也曾经就价格向专业测量师朋友了解。基本上，他们都同意这是一个合理市价。理由是始终是特色单位，价格高一点是无可避免；如果合用的话，就物有所值！所以简单一句，便令笔者作出购买的决定。

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去年春节，新冠病毒开始大规模爆发，到现在疫苗开始接种，刚好整整一个年头。笔者上次外游离港是2020年的2月份。换句话，中国香港的旅客也消失了整整一年。旅游旺区店铺十室九空，可能太夸张，但吉铺（意为空铺）多过营业中的店铺，也是所言非虚。

问题是当疫苗广泛被接种，大部份人都可以重新从事各式各样的商业活动，工商物业的租金及售价，又能否回复疫情前的水平？疫情加速了互联网的威力，会议固然可以透过网上进行，讲座、授课的观众群，更可藉网上推展至外地，不需要受到地域或场地的容量限制，反而有所得益。

所以写字楼的需求，肯定大大减少。据报渣打银行也计划大幅减少租用面积，更多部门实行在家工作。不过笔者觉得中环一线写字楼的影响是短暂，租金回落是无可避免。但疫情後国内公司必会继续落户中国香港，尤其是中美的角力，中国香港在金融业的角色，仍然无法替代。金融业利润高，要“靓地址”见客，优质位置自然吃香。相反，二丶三线写字楼的租客，考虑成本效益更敏感，影响或会更大！餐饮业以往是商铺的主力租客，在限聚令的影响下，外卖成为餐厅的救命草。民生铺位除了有水丶有电外，门口能够停到电单车，方便外卖平台接送网上订单，也会成为新竉儿！

在旅游旺区的商铺，疫情过後也不愁生意。在中国锐意推动内循环的影响下，到中国香港购物旅游将会出现报复性反弹。长期来说，需求也是有增无减！况且，中国香港的零售楼面，每年都只有低单位数的增长，供应远远追不上需求的增长，旺区靓位有限，持有物业的业主也非常有实力，肯割价的物业少之又少，仍然不失其投资价值。

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刚刚跟一位亲友谈起外地置业，他跟笔者吐了不少苦水。原来他三年前在中山投资一个住宅楼花盘，现在已经入伙，并取得房产证。他一心以为可以出售获利，向代理查询时，才发现他当年是高价入货。三年过後，市价跟三年前差不多。更要命的是，他早年在中山已经拥有一座别墅。这个物业就不是他在中山的唯一住宅，丧失了税务的宽免资格。即使售出，税率可能达到楼价的20%。

笔者亲友更祸不单行，他在中山也购入了一个商铺，却变成了烂尾楼。产权出现问题，收不到房产证，又收不到合约上订明的租金，结果要到公安报警。据网上新闻报导，公安已经拉人，等待法院处理，但资金能否取回，机会似乎就很渺茫。

上述发生的置业悲剧，非国内市场独有，在英国也发生多次类似案件。作为一个普通市民，很难去分辨那个项目会出现问题。这个应该是代理的责任，在销售一个项目之前，尽责审查是重要工作，可惜在中国香港从事海外物业，无须领牌，当中代理公司质素也是良莠不齐。

除此之外，代理在整个买卖流程中，也担当很重要的角色。由处理合约、贷款申请、收楼验楼、家俬装修、出租管理等等。工作繁重，当中还涉及很多法律及税务知识，一个诚信可靠、负责任的代理，可以令整个流程畅顺。

相反，笔者也收到不少客户反映，帮国内经纪买楼，买楼后，经纪就消失了，完全找不到其他人协助后续工作，令买家头痛不已。过往海外物业销售重点都在物业本身而已，对代理公司的服务，却着墨甚少，展销会上也只谈物业的优点，其实售后服务同样重要！

笔者最近在电视的黄金时间中发现不少海外物业代理广告出现，虽然近年电视广告费已经大幅调低，但仍是所费不少，也证明海外置业的市场仍然兴旺，竞争也越来越激烈！值得高兴的是，从最近的电视广告中，笔者发现代理公司也开始做品牌宣传，强调代理公司本身的优点。但是笔者仍然觉得未到位，因为“诚实”、“可靠”本是作为优秀代理的基本要求。

总而言之，代理公司必须做到令客户放心安心，才是成功的第一步。而作为消费者，在甄选物业的同时，选择代理也不能掉以轻心，必须委托诚实可靠的代理，才能令置业得心应手。

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