Tag: 李峻铭

牛年刚至，在此恭祝各位牛年身体健康，心想事成，生活愉快！在新春期间，大家都不约而同会评估一下牛年的楼市走势。

牛年的特点是小阳春提早来临，所以在新春期间，无论一手或二手成交都比往年显着增加！这跟疫情导致中国香港人无法外游、唯有留港消费不无关系，也令到市场上的评论一致向好！乐观者甚至估计住宅楼价今年可升高达 15%。

笔者也不反对，在全球各国央行大力量化的背景下、疫苗又开始注射、经济即将重啓的乐观情绪，有助进一步推高资产价格的预期。

不过，笔者也要提醒大家，中国香港的情况并非一面倒乐观。除了经济因素，政治形势也是影响楼价的重要因素，尤其是 BNO 签证移民会令多少港人移民？又会令多少物业被抛售？以上因素都会令住宅楼价有重大影响。

根据英国内政部的估计，大约有 32 万人会在未来 5 年计划移民英国。因为有资格申请 BNO 的人口有 290 万，若连同直系亲属，可以高达 540 万人移民。以蓝黄四六比例计算，便有 324 万人有机会考虑移民，估计真正会落实的又不会高於 10%，即有 32.4 万人左右会落实移民。

以 32.4 万人计算，平均 3 个人一个家庭， 5 年内共有 10.8 万个家庭移民，平均每年有 2.16 万个家庭。第一个问题是：这类家庭拥有物业的比例？以笔者国际物业部同事的汇报，有关英国移民置业的查询实在不少，但以年轻人占比较大，经济实力一般，在英国当然考虑租住物业多於自置物业。

中国香港整体有一半家庭拥有自置物业，所以笔者估计这类移民英国的家庭会低於 50% 的平均数。大家不妨大胆估计是 30% 至 40%，每年便有 6,480 至 8,640 个住宅单位，因 BNO 移民而放在市场出售。以 2020 年二手住宅有 41,000 宗成交计，占比为 15.8% 至 21%，这个数字对楼价的影响就可大可小！

如果楼市兴旺，就以新春前的市况来说，问题不大。额外 20% 的供应，只会令楼价上升的速度减慢而已；但一旦市况逆转，例如新冠病毒变种、疫苗失效等负面因素出现，额外 20% 的供应就会有颇大压力。

这 20% 的额外供应，若是 1,000 万以下的物业，因需求强大，消化问题也相当容易；反之，若是属 2,000 至 5,000 万的中价物业，因首期要求高，需求已经长期积弱，发展商一手也有大量存货。若要急售套现移民，唯有割价，笔者就不甚乐观，对市场的冲击，就会明显加大！

 

“真心待您”李峻铭与您全析香港房产市场

如需咨询或有疑问，欢迎随时发邮件至：editorial@juwai.com，我们会尽快为您解答！

本文系居外网独家稿件，未经授权，不得转载，否则将追究法律责任。

本文发布时，刚好是农历年三十了。牛年转眼又到，笔者提早向各位读者拜个早年：祝愿牛年疫情早退，各位都身体健康，生活重回正轨，投资得心应手。

回说上星期笔者提到股市出现“散户大战巨人”的Gamestop大挟仓事件。再过了一星期， Gamestop上周五收市价已经跌至63.77美元，比最高峰483美元只馀下13.2%。在高位即跌了86.8%，不少评论也怀疑今次实情是大户对撼，只是不少大户化身为散户，令事件更浪漫，也吸引了不少散户参与，结果一旦收手不及，相信不少散户也已招致损失！

至於楼市，似乎并没有受到股市的大上大落所影响。往年一旦踏入春节假期前後，一方面大批港人出外渡假，同时，留港人士也要准备过年的聚会、购买年货、布置家居等等因素影响，所以看房活动难免受到影响。

但今年明显不同，疫情令绝大部份港人留港消费，看房活动及成交宗数也没有减缓下来。据报道，上周末十大成交屋苑二手成交也达20宗左右。

连一手发展商也极少在春节时开售新盘，今年却又破例，差不多每个周末都有新盘开售。上周末更有四个盘同时发售。周日华懋集团在观塘安达臣道全新项目 – 安峯，以呎价港币2.03万元开价，并预计在20号（年初九）进行首轮销售。笔者估计其他发展商也会提早开售新盘或重售货尾，争取春节的旺期，楼市在一手及二手都热闹的情况下，小阳春已经提早来临，可谓所言非虚。问题是此情况，会否长期延续，甚至会否达至价量齐升？施永青先生扬言料今年楼价升幅15%。

笔者倾向比较保守。在疫情下，不少行业生意受到严重打击，失业率也会继续上升。只要疫情一天不去，全球经济仍在困难之中。而且，中国香港的物业销情仍只集中在1,000 万或以下的物业。楼价一旦超过1,500万，销售绝不容易。加上，移民人数肯定上升，当中又有不少会沽售物业套现，承接力很关键。所以，笔者不敢看楼市看到太好。15%升幅，似乎过份乐观。

如果疫苗能顺利接种及有效，经济在下年会有望复苏，楼价升5%，可能是较务实的估计！

 

“真心待您”李峻铭与您全析香港房产市场

如需咨询或有疑问，欢迎随时发邮件至：editorial@juwai.com，我们会尽快为您解答！

本文系居外网独家稿件，未经授权，不得转载，否则将追究法律责任。

踏入2021年，住宅市场无论一手、二手也非常旺盛。周末十大屋苑成交保持20多宗；一手方面，头炮启德MONACO，首轮145伙不足六小时火速售罄。

买家眼见去年经济在疫情及社会运动双重打击下，仍然保持平稳。今年疫苗开始接种，大家自然憧憬经济下半年会开始好转，再加上拜登上任，声称会再加大力度派钱。全球放水的情况，随时变本加厉，利率持续低企，银纸缩水，自然是合理的联想。

今次升浪的特点是成交量大增的同时，成交价并没有被大幅拉升。笔者也发现不少业主因准备移民而出售物业，这批业主求售心切不会抬价，也做成买卖双方就价钱的分歧收窄，成交更容易成功。

去年二手住宅成交量超过41,000宗，较前年上升近15%。这是林郑放宽按揭保险政策带来的效果，买家可以利用更少的首期上车，令真正买家安居乐业。

在移民潮的背景下，二手供应会增加，楼价大幅上升机会微。政府应该要好好利用此真空期，去进一步改革房屋及土地政策。

将按揭保险门槛放宽至1,500万以下物业，会进一步释放购买力，激活换楼链。此外，银行的“加3厘”压力测试也应调整。

长远来说，改革土地供应制度才是问题的核心。中国香港并不缺乏土地，大量闲置农地、棕地、郊野公园等等，原因只是政府的官僚文化，缺乏想像力、魄力及执行力。

今次疫情，再次反映国内政府的执行能力及问责制度均比中国香港强。一旦有社区爆发，必定有官员问责下台，用同一准则的话，中国香港应该有不少官员应该下台了！

在当今的政治气候之下，中央的政府会就控制疫情及土地供应制度加强问责，也将会是中国香港楼价长远发展的领先指标。

 

“真心待您”李峻铭与您全析香港房产市场

如需咨询或有疑问，欢迎随时发邮件至：editorial@juwai.com，我们会尽快为您解答！

本文系居外网独家稿件，未经授权，不得转载，否则将追究法律责任。

刚踏入 2021 年，正是投资者回顾 2020 年的投资回报的好时机，也是为 2021 年投资作准备。

以物业售价来说，中国香港的最新整体住宅物业指数为 173 点，跟 2020 年 1 月公布相同，即是原地踏步。在疫情当道，经济不景的背景下，大家可能觉得不升不跌已经是万幸，但放眼世界，全球主要经济体的住宅物业价格都是上升的！

最夸张的是新西兰，其 10 月份楼价中位数升幅竟达 19.8%；澳洲最新第二季的 8 大城市楼价指数上升 6.2%；英国 10 月份的 Halifax 楼价指数升幅有 7.5%；欧盟 27 国楼价指数在 2020 年第一季上升 5.6%丶第二季上升 5.2%；加拿大楼价指数在 10 月份也上升了 3.9%；而美国的 Case-Shiller 楼价指数在 2020 年也一直上升，最新 9 月份也上升了 6.6%。

当然大湾区也不遑多让，以深圳升幅最厉害，在 10 月份升幅已达15.5%。

2020 年全球央行一齐放水救经济，令资金涌入资产市场，除了住宅物业，新经济股票也涨个不停！完全反映在低息的环境下，资金流量主宰了资产价格。而非实体经济或供应多少的因素。

但除了住宅之外，其他种类的物业市场，却又另一番光景。疫情更令公司运作模式大变革，在家工作（WFH）令写字楼需求大幅下降，旅客消失及遥距营商大行其道，商铺的租金及价格自然大幅下跌。中国香港在金钟的甲级写字楼也创下每呎 20,000 元的低价。相比 2019 年初每呎 60,000 元的高价成交竟下跌达三分之二，传统旅游旺区，租金下跌 90%，也不是稀奇的事。

展望 2021 年，疫情的发展固然主导经济，更重要的是影响投资者的信心。国内疫情受控，经济活动已恢复，大湾区住宅是稳健之选。澳纽、加拿大控制也不错，反而英国、美国、欧盟等较令人担心。一旦疫苗接种出现阻塞，效用成疑或副作用严重的话，大家的乐观情绪便会彻底改变，资产市场价格又会大幅波动。大家不要掉以轻心！

 

“真心待您”李峻铭与您全析香港房产市场

如需咨询或有疑问，欢迎随时发邮件至：editorial@juwai.com，我们会尽快为您解答！

本文系居外网独家稿件，未经授权，不得转载，否则将追究法律责任。

2020年转眼间又到尾声，本文见报时已经是圣诞前夕，又是时候回顾一下本年中国香港楼市，及展望来年趋势。

去年笔者曾预计2020年不同种类的物业，会出现不同的表现。工商铺大幅下跌，1,000 万以下住宅受惠政策平稳；而2,000万以上贵价楼就下跌。2020年的物业走势跟笔者的估计基本吻合。

当然，2020年绝对不是平凡的一年。由年初大家的焦点还在中美贸易战及社会运动，到 3月开始新冠肺炎爆发，对经济固然带来沉重的打击。各项不同类型资产都出现恐慌性抛售，连一向保守稳健的债券也急促下跌，利用低息做杠杆性投资，更被银行斩仓，令跌势加剧。最夸张的是原油期货，竟然跌至负37.63美元，而物业ETF，股价下跌超过一半的也比比皆是。

有评论认为这是雷曼2.0，结果又是美国联储局无限放水救地球。各国中央银行都将利率推至接近零，大量购买债券，令资产市场回复正常。美国股票甚至创出历史新高。物业市场当然也是受惠於资金充裕及低息环境支持，而且物业在今次大跌市中，表现是最平稳的环节。

所以2020年疫情令经济下滑，失业率上升，而疫情又带来低息又充足资金，楼市受到好坏参半的因素影响。

当然，英国推出居英权新方案，也令移民的风潮再起。笔者估计在2021年，移民因素也是利淡住宅楼市的主要因素之一。

笔者估计，2021年资金足及移民潮影响下，物业市场不会大跌。住宅市场会平稳，豪宅影响较大，一方面受移民潮影响，另一方面国内买家又因疫情未能到港。工商铺价格在 2020年大幅下跌後，2021年也会趋向平稳，在低位会吸引买家入市，相信成交量会上升。

笔者也需强调在市场平稳的背後，也隐藏着危险，着名投资趋势专家——占．罗杰斯（Jim Rogers）曾准确预测2008年雷曼兄弟金融风暴的发生，他在其新书——《危机时代》中预言：当今年代不平衡的状况，最终会引致战争。当今的状况正如1939年第二次世界大战爆发前夕类似。

所以笔者建议投资者，不要因利息超低而大做杠杆。战争一旦在台海发生，中国香港受到的影响之大，不言而喻。

 

“真心待您”李峻铭与您全析香港房产市场

如需咨询或有疑问，欢迎随时发邮件至：editorial@juwai.com，我们会尽快为您解答！

本文系居外网独家稿件，未经授权，不得转载，否则将追究法律责任。

政府在施政报告各项措拖中，令笔者最关注的是港珠澳大桥将不设限额，让中国香港单牌车直接驶进大湾区，每次限期 30 天。这肯定对珠海，甚至整个粤西物业带来无限憧憬。

2020 年初疫情令大家难以返回内地，珠海物业也跟随大市转静。这一年缺少了中国香港买家，珠海物业价格下跌，自然是合理联想。但事实刚刚相反，过往香港买家约占成交 20% 左右，其馀八成除了本地需求外，也有来自深圳丶广州等地。自从年中国内疫情缓和，推动珠海价格也一直在攀升。

大字门一带新发展区，在年初还是大约 30,000 人民币一平米，现在特价单位也要卖 36,000 人民币。金湾区也由 25,000 人民币升至 30,000人民币。斗门近湖心路也由 1,500 人民币升至 1,800 人民币。如果要近 10,000 人民币一平米，已经要去到近斗门的高栏港了！

不少人会怀疑这个高楼价仲有没有再升的动力？大家不妨参考全球大型对冲基金桥水（Bridgewater Associates）创办人号称“鳄王”的达利奥（Ray Dalio）的意见，他说：“There’s no good reason that stocks couldn’t trade at 50x earnings.”。以往 50 倍 P/E 的股票，大家都会认为估值过高不值购买。但考虑到接近零的债息，债券若是股票，市盈率大概也高达 75 倍。所以有钱人将资金由债市流向股市， 50 倍P/E 又何贵之理？

这又跟珠海楼市有点相近！国内资金多，中国人又喜欢买房保值，租金回报很低又如何？房屋已经成为贮存财富的工具。深圳人在深圳也很难置业，无钱的固然买不起；有钱的也没有名额，又好似中国香港！

不久的将来，中国香港车可以很方便进入珠海市，也许只是前奏。一旦深圳到珠海的大桥落实，升幅可能更厉害！现在评估资产价格，在零息的背景下，回报已经是次要，重要的是资金流向。

珠海的发展商也很害怕，最近，有发展商直接在中国香港开立证银行户口，方便香港买家在香港直接付钱，方便至极！也有发展商跟中资银行合作，可以经指定银行直接直接一笔过全数楼价汇至国内发展商户口，免除经地下钱庄的风险。

这些方便资金流动的措施，也会进一步推动成交数量及推高楼价。笔者对 2021 年的珠海楼价抱正面态度。

 

“真心待您”李峻铭与您全析香港房产市场

如需咨询或有疑问，欢迎随时发邮件至：editorial@juwai.com，我们会尽快为您解答！

本文系居外网独家稿件，未经授权，不得转载，否则将追究法律责任。

上周提到施政报告虽然关於私人房产的着墨不多，但当中有关如何为中国香港注入经济新动力的措施，实际上与香港楼市关系密切。

中国香港经济要再起飞，融入大湾区已经是唯一出路。中国香港要保持在航空枢纽的优势，以往在大湾区，有深圳丶广州丶珠海及香港，四个机场空域有限，是机场发展的樽颈，入股珠海机场是重要的关键。笔者着眼除了多了跑道於国内航线配合之外，香港跟珠海在空域上的配合，就容易得多。香港机场的发展空间就宽敞了！

再加上港珠澳大桥啓用，机管局发展“航天域”，增建自动化停车场，简化“陆转空”手绩，旅客无需入境香港便可到闸口登机等等措施，为大屿山锐变成一个机场城市建立基础。再者，屯门跟机场的隧道开通之後，珠海丶大屿山丶屯门西丶深圳前海将与陆路连成一线。政府再放宽港车不设配额北上，大大打通人流物流，这一带的经济活动又会更上一层楼。

除了机场城市，施政报告也提到铁路交通的提升。东涌延线，屯门南延线及北环线都要加速推展。这些项目已经拖延已久，姑终未见落实日期。九龙湾的单轨轻铁的计划一直研究了十年，最近才宣布因技术问题而放弃。计划一拖再拖，最後还要胎死腹中，全广大市民每天出行都受苦。

所以，施政报告重要的不单是计划内容，而是落实速度及决心。立法会的反对派撤走了， “明日大屿”的研究计划也顺利获得通过。

笔者希望施政报告内的种种大计，也能顺利执行。中国香港背靠祖国，面向世界。无论在内循环及外循环都可发挥效力。香港的经济将会踏上新的台阶，楼价也自然水涨船高，大有潜力！

 

“真心待您”李峻铭与您全析香港房产市场

如需咨询或有疑问，欢迎随时发邮件至：editorial@juwai.com，我们会尽快为您解答！

本文系居外网独家稿件，未经授权，不得转载，否则将追究法律责任。

林郑特首为配合中央对港政策而延期公布的新一份施政报告，终於在上周发表！笔者当然最关心自然是房屋政策。市场曾经盛传会放宽 1,000 至1,500 万元住宅物业的按揭成数，由现时的五成，利用按揭保险计划，额外增加两成，令按揭总数达至楼价七成——
结果传闻落空，施政报告对此只字不提！

笔者留意到也有记者就此向特首发问，特首回应因私人住宅价格仍然远高於市民的负担能力，所以不是减辣的时候。

其实这个道理说不通，去年林郑放宽 1,000 万元以下的住宅按揭时，楼价也是远高於市民的负担。笔者反而估计林郑只愿照顾首置客需求，1,000 万元以上已非其想协助的类别。

当然笔者也明白，私楼市场在大围上盖柏傲庄大卖的情况下，政府於此时放宽按揭，可能带来负面批评。其实，市场不少专家也曾提出一手发展商可以有各式各样的付款方法，包括直接借钱给买家，而二手业主则完全处於被动！政府的按揭政策令市场一手热；二手冷。

在新盘大卖的同时，二手业主则要劈价求售。适当调整按揭政策可以令市场回复正常，不致过份依赖一手供应。一手需求增，也是售价居高不下的原因。至於其他房屋政策，涉及施政报告第 83 段开始，直至 96 段，竟然只有 95 段有关研究“劏房”租务管制，勉强可以说是有关私楼市场，其他内容都是增加公屋的供应及政策。

在土地供应方面，也都是长远计划。笔者也赞成的明日大屿会继续，但远水不能救近火。未来几年的私楼供应，毫无疑问将会出现断层。政府可能认为疫情令经济不景、需求不振，短期可以撒手不理。但全球低息，加上大湾区的融合，只要中国香港金融中心的地位继续发挥效力，房屋的需求仍然强劲，楼价上升的风险只会有增无减。过往一些辣招已经失效，甚至弄巧反拙。政府应趁市道短期回落，及时调整，以免错失良机！

 

“真心待您”李峻铭与您全析香港房产市场

如需咨询或有疑问，欢迎随时发邮件至：editorial@juwai.com，我们会尽快为您解答！

本文系居外网独家稿件，未经授权，不得转载，否则将追究法律责任。