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11月11日是中国着名的光棍节，也是阿里巴巴的淘宝大做生意的日子，但同是阿里巴巴旗下的蚂蚁集团在 11 月的世纪 IPO，集资全球破纪录的 A＋H 股，中港两地同步上市，却出现上市前一天夭折。笔者也总动员全家各成员入票抽签，蚂蚁如果如常上市，估计也会带来短期可观的收益！

市场盛传因马云在金融峰会上，批评国家的监管机构追不上时代步伐的言论，触怒了国家领导人，导致上市临门一脚被煞停而胎死腹中。但笔者反而相信马云早知上市出现问题才会出言炮轰，恶言相向是果不是因！

究竟真相如何？坊间也流传另一种说法，蚂蚁集团除拥有鼎鼎大名的支付宝外，近年相继推出“花呗”丶“借呗”等等微型贷款，利用其科技平台借钱予消费者，类似信用卡。不用物业等资产做抵押，收取可观的贷款利率，是蚂蚁集团其中最搵钱的业务，占今年首 6 个月收入的 4 成。

今年首 6 个月的贷款馀额达到 2.15 万亿人民币，如此巨额资金问来？据说其操盘手法是首先以自己的资金 30 亿打底，再向银行贷款 60 亿。资金借出之後，再将此 90 亿贷款证券化作抵制，取用 90 亿再借出去，经过 40 次重覆操作，就可以做到贷出 3,000 多亿的资金，比原先 30 亿的本金放大 100 倍。所以 2.15 万亿的贷款，只有 2% 是本金，其他都是靠借回来。

中央政府顾及安全系数，当然怕万一资金链一旦出现问题，会祸及金融稳定，要加强监管。

这也令笔者回想 1997 年中国香港楼市爆煲，也是当时杠杆很高。在没有中央信贷资料库的背景下，买家可利用此漏洞同时向不同银行借款，楼市一遇冷风，便倒下来。相反，当今楼市，即使铺市面对前所未有的困境，业主借贷比例低，利息又低，铺位即使空置，业主也可以应付，这也未致波及物业市场的其他环节而产生骨牌效应。

笔者深深体会到凡事不可以去得太尽，意外之事，自然难以估计。要投资安心，还是留有馀地，才能长久安稳！

 

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上周美国总统大选，全球瞩目。经过近一个星期的点票，拜登应该稳夺足够的选举人票，估计可以顺利当选。其实，特朗普跟拜登特争持相当激烈，选前民调几乎一致认为拜登会胜出，但在点算亲身投票的时候，特朗普竟然是领先的一方。直至点算邮递投票，拜登才反败为胜。所以，直至笔者执笔时，特朗普仍未肯认输，认为民主党是舞弊，扬言要行使司法程序推翻选举结果。

在十月中之後，不少股评人，也曾估计可能出现此等不确定性。正式的官方结果，可能需要 2021 年 1 月人才有答案。对股票市场来说，传统智慧告诉大家，最怕不确定性。所以在 11 月大选前，美国股市也出现调整，正是怕在选举後出现乱局。奇怪的是，点票的这一周无论那一方占上风，股票无视不确定性的风险，天天上升，跟之前的估计完全相反。

退一步说，即使大家认为特朗普能够翻盘的机会极微，拜登当选之事无从置疑，但民主党一向强调要对企业加税，这对股市大大不利，股市却完全视若无睹，股市继续攀升。笔者也曾私下跟一些股市评论员请教，不少回应都说莫名其妙，不知道股市大升的真正原因！

笔者大胆估计，在大选风险密布之际，大家都减磅避险。一旦发现并未有大型动乱发生，投资者就急不及待，一窝蜂抢入市，这证明市场的流动性非常大。在疫情当道，各国都狂印钞票之下，低息长期低企下，唯有都在抢购股票或资产。

至於中国香港的情况也相似，加上蚂蚁上市失败，市场资金充裕，股票市场非常热闹，恒指也突破今年 26,000 的高位阻力。

再者，拜登上场必会大力改善防疫措施，只要欧美的疫情受控，全球的经济风险才会真正解除。除股票市场反应最快外，相信物业市场也会受惠。虽然长远来说，中美争霸仍会为资产市场带来风险，但就短期来看，拜登上场会带来短暂的蜜月期，资产价格短期值得看好。

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中国香港疫情最近稍为缓和，笔者也趁机在各区走一走，大家不难发现各区的铺位都出现大量吉铺，尤其是过往自由行热门旺区如铜锣湾丶湾仔及油尖旺等等。粗略估计，吉铺占三分一以上；民生区情况似乎好一点，吉铺少於 20%。

铺位主要是投资产品，以出租为主，售价自然也取决租金的高低。市场流传不少核心旺区的租金大幅下跌的个案，部份跌幅更达八成，例如旺角西洋菜南街一个 3,000 呎连阁楼的巨铺，极之罕有，租金由 2013 年约 220 万（由珠宝行租用），最近刚由茶餐厅用 45 万承租，跌幅几近八成。讽刺的是同一茶餐厅於 1996 年也曾租用此铺，当年租金也要 48 万，换句话，此铺现今租金比 24 年前还要便宜。类似的情况，在尖沙咀柏丽购物大道也有出现，笔者了解租金有低至每月 4 万元的交易。

铺位市场在 2019 年下半年受到社会运动影响，已经明显转差，但当时大部份业主都不愿意割价，宁愿把铺位留吉，怕下调租金会影响铺位的售价。但今年经历疫情，情况雪上加霜，部份业主已经顶不住要大幅调整租价，租金大幅下跌加上大量吉铺涌现，售价自然也大幅下调。过往铺位业主实力较强，蚀让情况甚少出现，但踏入 10 月份蚀让之个案不绝，而且似有越来越严重的趋势。根据商铺专家李根兴博士的分享，现在“业主唔怕丑了，愿意大幅劈价蚀让，又有好多买家多年无入货，现在等咗咁耐又愿意捞底追价”

其实笔者也发现身边不少投资者及客户都有低价入市的兴趣。当然，不少还在观望中，保就业刚完结丶裁员潮一触即发丶美国大选丶不明朗因素丶疫情在欧美继续失控，未来几个月铺位等蚀让潮仍会继续。当然，对买家来说，最理想的价钱都是在气氛最差时出现。

笔者相信铺位的寻宝游戏已经开始，中国香港有闲资的有钱人正为零息烦恼，只要优质铺位而有 4% 的实质租金回报，应该是不错的选择。笔者估计，这也是铺位售价的触底价，有实力的投资者不妨以此标准入市寻宝。

 

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大围站上盖新盘推售，吸引了超过 22,700 票认购。毫无疑问，楼盘将会一Q清袋。而且，也带动全城热话，在疫情当道的今天，何解会有这麽多人认购单位？

以往国内同胞很容易成为代罪羔羊，但今次中国香港仍在闭关，国内客参与可谓凤毛麟角的情况下，相信绝大部份买家都是本土购买力！可能大家都会认为在裁员减薪的大背景下，购买力应该大幅萎缩才对。

事实上，对一般需要倚靠薪金去储首期丶去供楼的上车客来说，这或许是具体的准确描述。但对一般换楼客及投资者来说，买楼是靠以往财富的累积，银行体系内的存款数字不断破顶，证明有财富人士的资金，正缺乏出路。存款无息丶债券无息，而令资金流入房屋市场的趋势，只会有增无减。

即使经商的老板，也感到经济前景欠明朗，也减少将资金投入商业投资，部份为了稳定回报，也会将资金投入物业市场。从今次柏傲庄大单位比细单位抢手，也反映疫情下的新现象。所以疫情告诉市场，即使受薪一族的需求减少，投资需求的购买力仍然非常充沛。

中国香港受疫情影响，加上限聚令，也限制了发展商在筹办楼盘的推广活动。一手成交量也大跌，过去 9 个月共成交了 9,959 个单位，比去年 2019 年全年售出 21,108 个单位，大幅回落。疫情期间，政府批出之预售楼花同意书之数量也受到影响。2020 年首三季共批出 8,407 个单位，相比 2019 年全年的 14,137 个单位及 2018 年批出的 21,722个单位，都有颇大的距离。换句话，市场上今年批出的新盘数量大减，加上经过大半年的购买力累积，遇到一个优质的世界盘，充沛的购买力自然爆发出来。

 

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大围站上盖物业——柏傲庄周末周日分两天开售。周末主要是开售大手客及三房单位；周日则开售两房单位，正如市场预期，391伙迅速沽清。这个楼盘打破了97年多项纪录：已入票量多达2,270票及挂队睇示范单位时间长达8小时。首度开售却沽391伙，套现超足 42.7亿，也是今年新盘的首轮销量冠军。

今次发展商的销售安排，明显是有利於大手客。391伙当中，分配了204个单位，给A1组，占超过50%，此组中签者连同家属最少需要购买3个单位（其中一间是3房），最多买4间。所以204个单位只可供不多於68组家庭选购，而传闻A1组有近600个登记，而每组家庭平均有3个人名登记的话，A1组约有200组家庭客买到单位机会大约是1/3。

相反，只馀下的187个单位供A2组及B组认购，以22,000个登记计算，买到单位的机会是少於1%。一般买家感觉比中六合彩更难。

买家为了增加买到的机会，逐全家出动，一齐认购，一齐进入A1组。

大家可能奇怪，市场上竟然有近200组这类买家，有钱同一时间买三个单位固然不容易，还要有首置名额就难上加难！

市场盛传，其实不少买家已经拥有物业，一旦买入柏傲庄要先付15%厘印费，待入伙前再将现有物业售出，甚至转让予直属亲属，务求退回多付的厘印费。也有些利用国内亲戚的名额，因未能到场认购，使律师楼收到大量跨境授权书的需求。

一言以蔽之，买家为求买到心头好，各出奇谋，可说是近年少见。另外，由於向隅者众，部份明白中签的机会实在太低，逐立即转投二手市场。所以在周末二手市场也相当热闹，跟以往二手被冻结的情况完全不一样。笔者估计原本不少客人抱着趁热闹的心情去入票，但眼见楼市在疫情下仍可以这样火热，令他们信心大增，便决心入市。前线同事也反映，买家在周末的出价也相当进取，买卖双方的差距明显收窄，甚至出现零议价的情况。

由於今次只是首轮认购，大部分买家会等第二轮，甚至第二期单位。大量的向偶客会陆续流入二手市场或其他一手新盘，相信今年第四季的楼市，会有不俗的表现。

 

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美国标准普尔500指数（SPX，下称标普）由今年2月19日创下新高：3,337点，却在同年3月23日又大跌2,237点，实现了历史上最快的跌幅。但经过6个月的反覆上升，标普在9月2日又创出历史新高点：3,580点。表面上是典型的“V”型反弹，在疫情仍未受控丶经济大幅萎缩丶失业人士倚靠政府救济的社会背景下，实情是“K”型走势。

标普排名前五位股票（苹果丶微软丶亚马逊丶Facebook 及AlphaNet）占指数成份23%。这些科技巨人因疫情而变得估值更高，都是市场赢家。反观其馀旧经济业务：餐厅丶戏院丶酒店丶旅游丶零售，股价都是大幅回落。若扣除这五个科技巨头，标普回报肯定是“负数”！

中国香港的恒生指数同样地在年头1月17日突破29,000点，是今年高位。3月23日下跌穿22,000点，至9月仍然在23,000点左右徘徊，皆因恒生指数成份内缺乏科技股，但其间科技股却大幅跑赢恒生指数，程度跟美国差不多。

相对於股市，中国香港的楼市却明显出现“K 型”走势。在疫情影响之下，工商铺的租金及售价大幅下跌。相反，住宅物业的售价，尤其是1,000万元以下的住宅，却能保持平稳，这当然是受按揭政策放宽政策影响。

美国的量化宽松及低息政策令科技股大升，中国香港受联系汇率影响，当然也是低息环境，货币供应M3仍不断上升，配合按揭政策令上车盘成为最佳避险资产！

其实，2008年美国金融海啸以来，不断的量化，不断的增发钞票，拥有资产的人，可以轻轻松松获得银行贷款，享受低息资产升值，财富进一步增加。相反，没有资产的阶层，固然享受不了资产升值带来的好处，更受疫情的打击丶失业率急升丶工作朝不保夕丶居住空间越来越细丶社会的贫富悬殊越演越烈，形成“K型社会”，民心不稳！

无论K型股市丶K型楼市或者K型社会，都不是一个健康稳定的发展形态，必须经历较大的调整，无论经济及社会都会面对较大的动荡，投资者宜加倍小心，不宜太冒进！

 

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自从疫情第三波在七月份爆发，中国香港的住宅楼市开始转弱，限聚令看房量下跌，部分业主也开始担心疫情会继续长时间困扰经济，业主减价求售遂变成主流。部分业主也因生意周转不灵，也被迫大幅减价求售。

另外一类就是外国人离港回老家，由於有时间限制，也是肯接受大幅还价的业主。虽然这类成交的个案实际数量不多，但却往往能抢得读者的眼球及注意力。加上买卖的成交量减少，估计住宅楼市在今年疫情笼罩之下，仍然会受压。买家会有较强的谈判筹码！但会否持续下跌，很大程度要视乎业主的持货能力。

笔者向一个 WhatsApp 群组朋友做一下简单调查，当中组员大多数是中小企老板，一向有投资各类型中国香港物业。调查发现 ，15% 的组员表示会卖出香港的住宅；同时又有 15 % 表示会加码买入；而馀下的 70 % 表示保持现有的数量，不会卖出也不会加码买入。换句话，买跟卖的力量相抵销。住宅的楼价应该保持平稳！

另外，也看看发展商的态度，七月份政府售出两幅住宅用地：大埔马窝路，万科置业及青建国际以 37.05 亿投得，楼面呎价 4,738 元。而西贡蚝涌则由华懋集团投得，成交价 5.3 亿，楼面呎价为 9,246 元。两幅地皮都在新界，也算不上豪宅罕有地皮，却分别收到 13 份及 20 份标书，反应相当热烈，而成交价都在市场估值的中位数成交价。由此可见，一众发展商出价虽然没有以往进取，但对後市仍然保持乐观。

中国香港贫富悬殊一向厉害，物价高升，只有社会上最富有的三分之一有能力置业。疫情打击社会的低下层，富有阶层却损失有限，而低息环境进一步恶化，香港住宅物业有稳定租金回报，也是乱世中较稳健之选。加上香港土地长期供应短缺，长线住宅的价格，不宜看淡。

 

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受到新冠肺炎疫情第三波影响，无论新盘开售及二手市场的成交量都大受影响。估计八月份各类物业（包括住宅丶车位及工商铺）的买卖合约宗数只有 5,500 宗，按月跌 27%，是近 4 个月来新低。限聚令使到看房活动大减，成交量自然下跌，成交价也自然好不了。十大二手屋苑龙头太古城楼价更连续三个月下跌。最新平均呎价跌破 2 万元正；而天水围嘉湖山庄 3 房单位呎价也跌穿 9,000元，创今年新低。

八月份楼市除了受疫情影响，中美之间的博奕也令中国香港经济蒙上阴影。而美国对香港的制裁措施也愈来愈多，投资市场最怕不确定性，而工商铺主力是投资客，所以影响最大。住宅市场则回归用家市场，影响较少。

政府实施各项楼市辣招的目的，就是希望压住楼价，让真正用家可以较易入市。但针无两头利，部分措施难免令用家也一样被打压。

当然最明显的就是按揭成数的限制，这招无论对任何类别买家都适用，结果往往弄巧反拙。而富有阶层有现金，影响有限！上车客有按揭保险协助，还算可以应付，受到最严重影响的反而是换楼客，令“中价”市场一直跑输大市。

上年年尾，政府按揭成数放宽至 1,000 万以下楼宇，结果不少用家成功“上车”。笔者建议应该将 1,000 至 2,000 万的按揭成数提升至 7 成； 2,000 至 3,000 万则提升至 6 成； 3,000万以上才维持5成不变。

正如上文所述，现时用家当道，放宽按揭成数，便是切切实实协助用家置业。正所谓置业安居，对中国香港的繁荣稳定也有莫大裨益。

同时，中国香港经济受挫，估计措施对楼价的刺激作用有限。参考上次放宽 1,000 万以下楼宇按揭的经验，只会刺激交投量，而楼价上升的幅度有限。交投量增加，笔者作为地产代理当然受益，但更重要是对全港真正用家，也是难得的置业时机。希望政府把握时机，适时调整政策，协助有真正置业需要的用家。

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中国香港楼市疯狂抢购潮，大家可能已经见怪不怪。香港物业已经常被媒体报导，为全世界最贵的城市！但在南韩，楼价最近几年也是节节上升，升势愈升愈有。即使南韩政府在过去 3 年，累计已颁布了 23 项不同的辣招，南韩首都首尔的楼价，并没有回落。

2020 年 7 月首尔公寓的平均售价已经突破 10 亿韩元，折合港币超过 650 万，相比 3 年前，涨幅达到 52%。单单今年 7 月份成交量达到 141,000 宗。而 1 至 7月份累计则为 762,000 宗，同比增长 110%，环比增长也有 37%。一个有 110 个单位的首尔新盘开售，吸引了超过 37,400 人抢购，超额 340 倍，买家疯狂程度跟中国香港不相伯仲！

其实，南韩政府对楼市的抑制措施，可谓一浪接一浪。去年 12 月 16日，针对 15 亿韩元以上的豪宅，禁止银行贷款，比中国香港的辣招更辣！但有钱人可以用现金买楼，其他人只能望门轻叹，贫富悬殊情况更严重！

至今年 7 月 10 日更提议实施囤房税，针对拥有 3 套或以上的业主，需要支付 1.2 % 至 6% 不等的房产税。买入物业一年内出售要付 70 %销售税；两年内税率则为 60%。 11 月更於首尔地区引入了房价上限制，实行类似国内的限价出售。由於上述建议，必须获得议会通过，要等待下年才能有机会实施。

由於这段时间属於真空期，买家纷纷抢先入市。一方面赶在辣招生效前入市，同时，也怕政府招层出不穷，只会令他们错失入市机会。“恐慌性”抢购情绪，一发不可收拾。

当地学者指出低利率及供应不足才是楼价飞升的根本原因！政府辣招愈帮愈忙，根本解决不到问题核心。这些故事大家在中国香港应该感到耳熟能详，不会陌生了！

 

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中国香港正受到双重打击，一方面是疫情令社会停摆，人人在家工作，减少接触。餐厅晚市停顿，经济自然每况愈下！

另一方面，又受到国安法实施，英国及澳洲都在抢香港人才，提供各式各样的特快移民途径！日本也在讨论如何吸引香港金融人才，令不少人怀疑中国香港能否保持过往的繁荣，东方之珠的光芒，能否继续发光发热？

笔者反而对此抱乐观态度。

中国香港夹在建制派与反对派之间寸步难行，形成过去 20 多年的发展缓慢。 当国安法实施後，暴力揽炒事件不见了。代价将会是有部份港人会移民外地，但这跟 67 年丶 89 年丶及 97 年的情况相约，反而有机会令留下的人更多机会！

对中国香港来说，可能是一种解脱。若能减少无谓的政治争拗，集中精力发展，香港的未来是乐观的。中国香港始终是一个特别的中国城市，有自己的货币，可自由兑现，又行普通法，对外国及中国资金，仍然见有吸引力！

最近，中国香港疫情出现第三波，中央政府立即用 7 亿元，免费为香港市民做病毒测试，就显现出香港在中国发展的重要位置！

未来的日子，中国跟美国的斗争，相信会持续。过往国内企业可以选择在美国或中国香港作为境外上市。中美相斗，反而令中资减少到美国，甚至回归香港上市，反令中国香港的金融市场更受益！

只要留在中国香港的每一个香港人，都热爱香港，减少争拗，方向一致！相信东方之珠可以继续发光发热，香港的物业市场也不愁买家！

 

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