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中国香港正受到双重打击，一方面是疫情令社会停摆，人人在家工作，减少接触。餐厅晚市停顿，经济自然每况愈下！

另一方面，又受到国安法实施，英国及澳洲都在抢香港人才，提供各式各样的特快移民途径！日本也在讨论如何吸引香港金融人才，令不少人怀疑中国香港能否保持过往的繁荣，东方之珠的光芒，能否继续发光发热？

笔者反而对此抱乐观态度。

中国香港夹在建制派与反对派之间寸步难行，形成过去 20 多年的发展缓慢。 当国安法实施後，暴力揽炒事件不见了。代价将会是有部份港人会移民外地，但这跟 67 年丶 89 年丶及 97 年的情况相约，反而有机会令留下的人更多机会！

对中国香港来说，可能是一种解脱。若能减少无谓的政治争拗，集中精力发展，香港的未来是乐观的。中国香港始终是一个特别的中国城市，有自己的货币，可自由兑现，又行普通法，对外国及中国资金，仍然见有吸引力！

最近，中国香港疫情出现第三波，中央政府立即用 7 亿元，免费为香港市民做病毒测试，就显现出香港在中国发展的重要位置！

未来的日子，中国跟美国的斗争，相信会持续。过往国内企业可以选择在美国或中国香港作为境外上市。中美相斗，反而令中资减少到美国，甚至回归香港上市，反令中国香港的金融市场更受益！

只要留在中国香港的每一个香港人，都热爱香港，减少争拗，方向一致！相信东方之珠可以继续发光发热，香港的物业市场也不愁买家！

 

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中国香港疫情第三波持续，确诊人数并未有下降。政府一再收紧防疫措施，餐厅食肆虽然回复了日间堂食，但生意仍然淡静，可能大家都习惯自家带饭或者外卖了。

其实，疫情相信仍会维持一段时间，大家都在学习及适应当中。笔者估计有一些行业是无法恢复疫情前的形势。

首当其冲当然是旅游相关的，尤其是公务旅游。当大家发现用 Zoom 等视像软件开会也可以解决问题，不但不会飞行十多小时长途跋涉飞去外地开会，连由香港去新界也可免则免。笔者的银行客户经理最近也是通过视像软件向笔者解释投资的建议，相比之前面对面会谈，效果分别不大。但这却节省了大量交通时间。而且只要有电脑或电话在手，甚麽地点也可以进行，方便得多！

笔者当然更关心地产代理业务得影响，以往看房是不少家庭在假日的节目之一，业主前往代理公司的地铺，跟营业员闲谈丶了解一下市道，也时公司空见惯。

在疫情下，看房变得困难了！不少代理为了争取生意机会，纷纷拍摄介绍楼盘的短片。先发送给潜在买家，让他们足不出户，便可以了解放售物业的特点。业主也可减少招待无诚意的看房客，可谓双赢。在这个转变的过程中，代理当然必须学习如何运用拍摄技巧，及後期制作如剪影片丶配音等等。

更重要的是，当客人花更多时间在网上浏览，代理公司必须懂得如何在网上宣传丶如何追踪客户丶甚至如何运用人工智能丶大数据等等。而且客户在网上的体验越佳，促成生意的机会自然会更高。疫情无可避免加促了地产代理的数码转型，适者生存，汰弱留强自然免不了！

 

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疫情在全世界不断升温，感染及死亡人数屡创新高。中国香港的情况也不乐观，每天过百宗本土感染，不少更是源头不明，证明病毒已在社区爆发！

笔者执笔时，政府刚宣布餐厅食肆的堂食禁令，伸延至全日，食肆的生意将受进一步打击。未来一年，食肆倒闭潮将无可避免，熟食外卖或半制品外卖将会成为食肆的救命草。

财爷陈茂波也公开在网志中呼吁各大小业主减租，与零售商户丶食肆等共渡时艰。作为小业主，物业按揭又要还款，真是进退维谷！

疫情一波接一波，没完没了，对实体经济的影响，已愈来愈浮现。

疫情也令不少白领“在家工作”（Work from home）！会议在线上举行，经过长时间适应磨合之後，未来写字楼空间的需求，又给大幅下调。由於上班出外的需求减少，连车位的价格也会发生变化！

地产代理，也追上时代的需要，加强了网上睇楼。社交媒体上也出现大量 KOL，争取曝光丶争取点击，所以代理也减少在铺位上的扩张。笔者公司最近投标新铺位，租金只需过往的三分之一价钱就可以，证明商场经营的苦况。

除了在投资砖头时，要留意疫情对物业的影响外，投资哪类公司或股票，相信也需全面反思！过往传统的航空丶银行丶物业出租公司都面临重大挑战！相反，视像软件丶自动化机器丶网上教学丶甚至外卖都会大行其道。

另外，疫情不但没有令世界各国团结一致抗疫。相反，中美互相推卸责任，令各国都各自为政丶互筑高墙。未来在农业上，甚至工业制成品上，都难以互通有无，自由贸易都面临巨大障碍。面对商业模式大转移，经济不稳定的前提下，投资者务必对投资组合作重新评估，适应世界的转变！

 

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刚刚上星期才写完疫情一波接一波，不幸言中，中国香港出现第三波疫情，确诊人数每天都超过 100 人，而且不少源头未明，这说明病毒已经在社区存在一段时间，并且扩散至社区的不同角落。

中国香港本来已经有一段长时间无确诊个案，所以大家估计病毒多数由免检疫人士带入社区之机会最大。政府漏招，责无旁贷。除了要立即堵塞源头之外，大家又要实施更严格的社交距离限制及各项防疫措施！在过去一个月，大家的警戒心理，可能放松了！有时会跟一大班朋友饮红酒丶叹咖啡丶庆祝生日丶吃晚饭等等聚会，又或者大家会想像即使中招，死亡率很低丶自己身体强壮，不是甚麽大不了的事情。

这只是事实的一部份，另一部份是你可能没有甚麽病徵，但却可以感染其他接触过的亲友。亲友当中可能有年龄老迈丶甚至患病的家人，他们就没有你那麽好运了！对他们来说，此病毒会带来的是并发症丶是恶梦丶随时死亡於隔离病房丶离世时也无法与亲人道别！

为了保障自己丶家人，及社会的安全，大家都要继续忍受口罩带来的不便！

疫情因此毫无疑问会打乱社会的步伐，楼市在过去周末的睇楼量或成交量也大幅下跌。一手楼盘也会押後推出，部份急售的业主，自然需要割价求售，笔者相信这只属短暂的个别例子！

政府为救经济，只能加码放水。美国议会又再讨论增派现金予美国民众，中国香港政府又可能需要第三轮派钱，钱从何来？只能加强量宽，加印钞票。优质资产在疫情中，更见保值。大家不要因疫情而对楼市过份悲观！立即点击查看香港在售优质房源

 

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中国香港疫情反覆，又要收紧“限聚令”，大型活动取消，连食肆晚市也要取消堂食。对经济回复，无疑是一项重大打击。美国的情况更差，单天确诊人数数字已超越七万，屡创新高。全球确诊累积人数也达1,300万人，每天新增人数也超过 20万人。连特朗普也要屈服，在公共场合带口罩，巴西总统博索纳罗也确诊了。经济活动只要稍为放松，疫情又随时反弹。

在此疫情不断扩散的背景下，重啓经济的时机，只能一拖再拖。企业倒闭丶员工失业丶经济不景，绝对是合理的推测。

令人感到意外的是，风险资产价格只在 3 月份曾经大幅下跌，美股在 7 月已经完全收复失地，科技股更加屡创新高。Google母公司 Alphabet 在 2020 年 1 月股价最高至 1,517 美元； 3 月份下跌至 1,008 美元；到笔者执笔时又再新高至 1,576 美元。电动车 Telsa 更夸张，1 月份高位是 900 美元；3 月份下跌至 428 美元； 7 月份再创新高至 1,795 美元。股价比之前高位攀升一倍，不但美股，连国内 A 股，也出现爆升。单在 7 月份只需 10 天，上证指数已由 3,000 点上至 3,450 点，上升 15%。港股的升幅已经算是温和。

除股票外，中国香港的楼价也不跌反升。城市大型屋苑领先指数在 2020 年 1 月的 178.61 升至 7 月的 181.63。而且，800 万以下的上车盘，更是一盘难求，无论一手或二手都出现抢购潮！

令人费解的是风险资产不断升值的同时，黄金作为避险资产，也涨价至接近历史新高。7 月又突破了每安士 1,800 美元，风险资产跟避险资产同时上升，实属罕见！

疑团的答案只有一个，面对疫情各国央行大量印发钞票丶压低利率丶购买国债丶甚至企业债，令政府有能力补贴个人丶解决生活所需，尽能力阻止企业倒闭，所以疫情愈严重，量化宽松的政策只会愈厉害。货币贬值，预期只会愈演愈烈。资金不停在寻找回报，令所有类别资产都被抢购。在疫情下，资产价格上升似乎是无可避免！

 

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新世界在西贡沙下项目，上月中再次遭城规会否决其发展计划。先后在 2007 年、2014 年及 2018 年都同样遭到否决的命运。当中西贡的交通流量不足，经常在周末及繁忙时间出现交通严重挤塞的情况，相信是致命原因之一。

其实在发展商只是以 1.467倍的地积比率发展，已经相当保守。以这项目的地点，5 分钟步行时间就可以到达西贡市中心，相当方便，相信会受到西贡居民欢迎。但西贡的交通死结，一拖就十多年，道路未能扩建，区内个别居民一直在抗议加宽出市区的道路，令区内的发展项目停滞不前。如果交通改善的话，西贡尚有不少可供发展的土地，中国香港人的居住环境也有望改善。

另一边厢，日出康城在周末有新盘开售，差不多“一Q清袋”。即日售出超过 500 个单位，其中一个卖点，就是在楼盘入伙时，有新建大桥可以直接到蓝田，令日出康城的交通有重大的改善，也见证了交通对物业的重要性。

其实，西贡的情况，并不是个别的例子。未来住宅土地供应重镇，洪水桥及古洞地区，都是缺乏交通配套，这两区的发展密度偏低。元朗至上水段的火车路线，迟迟未见动工计划。洪水桥只靠轻铁提供服务，远远追不上人口的增加！

当今政治形势，明日大屿计划很难推行，政府宜更早应变，加强交通配套，加建铁路。一方面可推动经济，也大大增加周边土地的发展密度。铁路上盖一向受欢迎，安居才能乐业，人心稳定，也是特区当务之急，重中之重！

 

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最近中国香港因国安法的制订，建制派及反对派均唇枪舌剑丶不断交锋丶争取民意。究竟国安法实施之後，香港会变成怎样？悲观的会选择卖楼移民；乐观的，就会认为有人辞官归故里丶有人漏夜赶科场。香港即使经过一轮震荡，东方之珠仍会屹立不倒。这跟 1967 年的暴动丶 1997 年回归的情况差不多。笔者认为香港的国安法只是中美两个大国在博奕下的产物，对物业价值影响短暂。

关键问题是中美角力，谁是赢家？最近笔者在看一本书《Has China Won? The Chinese Challenge to American Primacy》，是前新加坡驻联合国大使马凯硕着述。当中提出不少精辟见解，书中提到美国是一个财阀当道的社会，造成严重的财富不均。中国则实行精英主义，不断努力消灭贫穷。今次的疫情，正好反映在精英主义下的高效率，令人民感到更安全。其实中国自 587 年隋朝实施科举制度，令社会不同阶层的人，不论背景丶贫富皆可以透过科举制度选拔成为“士大夫”，亦即是现代的公务员制度。精英施政，在中国已经有超过 1,400 年历史。

相反，疫情之下的美国，处处向钱看，经济比人命重要，固然未能有效控制疫情散播，也进一步暴露白人与黑人之间的种族及经济矛盾。

书中作者更指出，以往欧美国家都有自信，其自由民主的思想及文化制度，具有举世优越性。其他国家，包括中国的人民，在世界越来越开放及一体化的环境下，会受到自由气息的影响及感染。但当今美国围堵中国的出发点，是害怕中国的强大，害怕中国的文化，反过来影响世界。就像过去几千年以来，中国同化了周边不同的民族一样。香港是中国的一部份。中国好，香港才会好！笔者也相信中国会打赢这一场世纪之战，香港的地位及经济自然可以更上一层楼，物业的价值当然水涨船高。

 

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当中国香港遭受疫情影响丶失业率上升，各行各业生意大受打击之际，楼价应该大幅下跌，才符合预期。但事实上，物业市场交投自农历年过後，一个月比一个月畅旺。无论成交量及成交价也在节节上升，当中以 1,000 万元以下的上车盘或首次换楼市场，尤其畅旺。

物业需求在疫情下，一定有所影响，只是递减了的需求仍然远远超过供应量，令形势恶化！翻开报章，今天地产版的要闻是“一手空置税立法，恐本届难完成”。根据报导，至今年 3 月底数字，共有 1 万个一手空置单位。如果空置税通过，发展商要每年付 5% 楼价，非常可观，肯定对发展商产生压力，短期有助供应不足的问题。疫情加上社会运动，立法会停摆，法例虽然已经在 2018 年 6 月公布，接近两年仍未完成立法。要赶在今年 7 月完成三读通过，否则法案就会自动失效。以后又要重新提交，重头再做，不知又要拖至何年何月何日了。

另一项政府重点计划——土地共享计划，也在 5 月 5 日开始接受申请，希望提供诱因给发展商，令农地加快兴建公屋及私楼。可惜，至今仍未有任何申请递交，计划极可能得不到发展商响应。

至於重头戏“明日大屿”，需要近万亿费用。在疫情下港府已动用近 4 仠亿储备救市，是否有财力去推动明日大屿？相信又变成不可能的任务。留待下任特首处理，不了了之的机会极高。

再看看疫情下的私楼动工量，今年首季只有 900 伙，大幅下跌 8 成，可预见在未来 2023 年后，私楼落成量会大打折扣。

除了私楼外，居屋供应也远远追不上需求。刚刚公布今年会开售 4 个屋苑，共近 7,000 单位。比计划中的 9,100 伙，欠了 2,100 伙。更重要这 7,000 伙也是远期楼花，预计在 2023 年中入伙。为了确保交数，利用“透支”未来的供应，可见形势险峻。

虽然疫情丶国安法令物业市场蒙上一层阴影，但笔者还是鼓励有能力丶有自住需要的朋友，还是及早上车为妙。香港仍会是一颗东方明珠，在供不应求的形势丶全球放水丶低息环境下，楼价仍是易升难跌！

 

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