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财爷陈茂波刚宣布中国香港首季 GDP 下跌 8.9%，为有纪录以来最大跌幅。他更形容「出口丶消费及投资开支的『三头马车』都『死火』」。大家走到街上，尖沙咀丶铜锣湾丶旺角丶中环等旅客旺区，都发觉大量吉铺。香港经济绝无疑问已进入深度衰退。

话虽如此，过去周末长假，无论一手或二手的住宅成交宗数，都大幅回升。单单周六丶日，10 大屋苑就有超过 30 宗成交，创下七年以来最旺的周末。在没有大型新盘，一手盘只卖货尾的情况下，四天假期也录得 240 宗一手成交。

成交畅旺之馀，更出现多组买家一齐出价丶抢盘的情况，令成交价屡屡破顶。第一城细单位录得 618 万高价丶粉岭中心 3 房也录 705 万破顶价。根据前线同事反映，买家的入市信心强，他们眼见疫情不但未令楼价大幅下跌，反而担心疫情过後，楼价会再进一步上升。所以还是未等得疫情完全受控，已经急不及待抢购入市。

笔者也多次强调，当今楼市受辣招影响，扭曲了供求关系。经过十年辣招的实施，住宅市场已经由用家及长线投资者主导。疫情之下，新盘未能如期推出市场，市场上只有货尾及二手业主货供应，可售楼盘供应有限！而市场上却存在大量上车及换楼的刚性需求，住宅供不应求情况，更形严重！

疫情初期，曾引发少量业主减价，也吸引了买家出动找跌价笋盘。当他们深入实地了解市场之後，便发觉实情，跌价笋盘寥寥可数，甚至已经一去不复返。

再者，过往辣招正令买家首期大增，不少买家因而却步。但政府去年底放宽了按保（按揭保险），800 万以下可做九成按揭；1,000 万以下可做八成按揭，令购买力一下子释放出来。所以楼市热闹只集中在 1,000 万以下的物业为主；而3,000万以上的豪宅丶工商铺等等其他类别物业，仍然是一潭死水，价格下跌的压力仍大！

笔者估计，当疫情稳定下来，政府取消「限聚令」，发展商再推一手新盘。一旦新盘供应重现市场，有助平抑一下楼市的抗奋，住宅楼价无论大跌或大幅 V 型反弹，机会相信都不大！

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在疫情下，欧美澳大部分地区都在停摆丶封城。地产代理不能进行实地看房，大部分买卖丶租赁交易都停止了。中国香港较为幸运，控制疫情有效。虽有“限聚令”，但只限4人以上而已。物业交易仍然可以进行，当然交易都是限於用家市场，投资者活跃的工商铺市场出现不景气，也是自然不过的事情！

当疫情平静下来之後，物业投资会有甚麽影响？在中国香港，笔者接触到不少买家，他们都在担心，疫情带来央行的无限QE及零利率。又是2008年的翻版，大量资金流入房地产市场，进一步推高楼价，这似乎是市场的共识！

但笔者认为今次疫情会对不同类型物业，带来不同程度的影响。

以住宅为例，除了旅游丶零售丶餐饮重灾区外，在政府各种授助措施下，一般打工仔受到的影响有限。虽然失业率上升，降低了需求，但供应严重不足，供求不平衡情况，仍会持续。反而笔者觉得疫情令买家更喜欢近郊低密度的住宅，尤其交通较方便的区份；市区人口密集，较易感染病毒，将不利於市区住宅的需求。在外地，地方更大，情况会更明显。邻近医院将也是一个好卖点。

至於工商铺物业，虽然是重灾区，但物流丶仓库，尤其是数据中心，却受益良多。当大客都留家工作，网上购物丶网上会议都大大增加。上述的需求，这些新物业涉及金额都非常庞大，非一般投资者可直接参与。作为散户，也可以透过 REIT（房托）进行投资。不过，商场丶写字楼的需求在疫情过後也似难以复元！大家要投资的话，宜更加谨慎。

相反，一些另类物业例如：学生宿舍丶护老院舍，并不一定与经济情报直接挂勾，也许更值得大家留意关注。

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由於疫情影响，全球经济活动大幅减少，令原油的需求大幅减少，价格也当然不断下降。过去一个月，美国5月原油期货，大多数在20美元左右浮动。但万万想不到，在4月21号的凌晨，亦是5月期货的结算日，可以跌至负37.63美元收市。即是买家买入原油，不独不用付款，卖家还要支付每桶37.63美元予买家。其中原因之一，当然是全球的原油储存设备已经用尽，即使卖家不收钱，买家也要付出高昂的贮存费用。

大家应该知道，很多航空公司都有在为其原油做对冲，原来概念是预先预订原油，并固定了价格，防止一旦油价大幅上升，避免造成亏损。但过去几个月，原油需求大减，航空公司的油库都已经满溢，无法再接收到期的原油。唯有被迫一定要沽出平仓！即是用21日的收市价做结算，计算赚蚀。

市场上，也有不少投机者，在20美元左右沽出原油期权。收回7元的期权金，本以为最多油价跌至零，也是损失13元而已。但负37.63美元收市价令他们每桶损失超过50美元。虽然这个负值只是昙花一现，但是已血流成河。

大家可以觉得，中国香港散户一向很少买卖原油期货，损失有限，但今次的影响可以很广泛。油公司固然首当其冲，贷款给油公司的银行也要大幅拨备，甚至由於跌幅太快太急，经纪行“Call Margin”也还不及。客户固然破产，经纪行也难独善其身，随时要承担额外损失，所以即使你赌赚了，但若经纪行倒闭了，赢家能否收到钱也难说！

所以，散户投资金融产品，除了必须了解产品涉及的风险後，还无可避免要兼顾“交易对手”（Counterparty Risk）的风险。金融产品统统都是纸上富豪，一旦发行商倒闭，大家都损失惨重。

疫情过後，利息超低，当资金要寻找出路，直接购买砖头或直接买实金，免除“交易对手”的风险，似乎更安全。

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全球各国央行都在利用量化宽松（QE）政策去救市，但今次跟 2009 年不同，今次的“黑天鹅”是瘟疫。各国封城，人与人保持隔离，令经济活动陷於停顿，实体经济严重受损。2009 年，受重创的是金融市场，银行面临倒闭，也刺破了美国的房地产业泡沫。只要政府 QE 推出，稳定了金融市场，实质经济活动，并没有受到严重影响。

今次危机单靠金融政策，并不足够。所以各国政府也推出不同的财政支援政策。中国香港也推出近 3000 亿的防疫基金，美国也推出 2 万亿的应急计划。

中国香港有丰厚的财政储备，问题不大。美国可以无限量印刷美元，除非美元崩溃，否则也是长印长有。但全球其他国家，尤其新兴市场，就未必有这种资格。长贫难顾，如果疫情一路拖下去，复元的时间就拖得愈长。

另外，疫情也令各国发现全球化的风险。例如，口罩丶呼吸机等物资，大部分都是“世界工厂”——中国生产。一旦中国出事，未能生产或者不能出口，全球都会出现缺货。疫情过後，大家都会为重要物资分散风险，甚至建立自己本地的供应链。中国的出口会受到一定程度影响，中国香港转口贸易也一定受到拖累。

当疫情打击经济活动，人民的收入减少，瘟疫同时令各国对全球化失去信心。当各国都“各家自扫门前雪”的话，制成品的成本，自然提高。粮食等重要物资也可能各自囤积，售价自然涨得更厉害。

经济停滞不前丶失业率高，但物价却高居不下，也即是出现“滞胀”现象。人民生活水平大倒退，绝对是人间悲剧。当然这是笔者向最坏处的极端想法，“去全球化”不是那麽容易。

过去几十年，当各国人民都习惯了价廉物美的产品，要走回头路也不是易事。只是大家要留心“去全球化”的趋势，对全世界丶对中国丶对香港，都有密切的影响，不可不防！

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新冠状肺炎已经在全球大爆发，执笔时，确诊人数已超过 30 万。幸好中国情况已受控，欧洲及美国却成为新爆发点。

欧美爆发，大部份国家地区都实行封城，减少人群聚集，店铺关门、经济活动几乎陷于停顿。疫情令企业倒闭、失业率上升。经济固然受损，各类资产价格大幅下跌，也可能产生金融大风暴，甚至可能进一步令经济陷入 1929 年般的大萧条。楼价在这种背景下，不会独善其身，自然也会大幅下滑。不过，这只是最差的情景推测。

事实上，不少主要国家掌管财政、经济事宜的官员应对情况，不断推出各种舒缓措施：降息、放水、QE（量化宽松）等等层出不穷。政府也推出财政手段，派钱救企业，甚至可能会买入受影响的企业的股份，例如波音，情况就如 2008 年入股受影响的银行一般，波音的股价最近也因传言而逆市上升了！

中国香港的情况，其实比欧美情况为佳。首先，香港有 2003 年沙士的经验，市民对疫情存高度的警觉性。对压止疫情的扩散，有很重要的裨益。加上楼市实施辣招多年，对楼市的贷款有效控制，杠杆比率也不高。最令笔者担心的是小商户，希望他们可以捱过去，也不致令物业出现抛售潮。

笔者估计，在各国科学家的努力下，加上大型超级计算机的应用，疫苗或医治上将会取得显著成效。只要捱过未来六个月的经济困境，疫情总会过去，经济亦可好转过来。未来三个月至六个月，将会是关键时间。相信香港底子厚可以捱过去；欧美则须靠政府。

反而，疫情过后，全球低息。买楼收租，可能是唯一有正回报的资产，尤其是非美元区。疫情期间，美元汇价大升、连澳元兑港元都跌至4.6、如英镑兑港元跌至9，相信更能吸引有钱人的目光。正如 2008 年金融海啸之后，楼价升个不停，都是拜美国联储局不停放水所赐。今次全球各国都一齐放水，规模更是无上限。物业可能是成为最佳的避险资产。

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