Tag: 李峻铭

笔者最近到访一位朋友的屋苑，才发觉屋苑没有访客车位，管理员当然可以按章工作，要求笔者车辆离开，但车上有一位老人家，行动需要笔者协助才能上楼。管理员有见及此，就安排一个业主车位予笔者短暂使用。

原来笔者并非唯一受益者，管理员每天都会将车辆已离开的业主车位，供有需要的到访人仕使用。这样做当然为管理人员带来大量工作，但却可以令业主及其访客带来极大的方便，真的做到能管能理！管理得好也间接令物业增值。

同一情境若发生在沙田第一城大厦的话，管理员固然不会为司机提供任何协肋。相反屋苑的锁车队出名效率奇高，当司机离开三分钟后，车辆应该已经被锁上，需要支付解锁费才会放行。

对于此类只懂执行法则不理业主真正需要的管理公司在中国香港却非常普遍。但这种只懂得执法的态度，并不能真正为业主谋福及利解决业主真正的需要。

反观内地情况，由于中国香港跟内地封关已有年多，内地有物业的业主，都未能亲身前往处理物业各项事务，笔者也是其中之一。原本每月的管理费由银行自动转胀，但因回乡证需要更新，连自动转胀也失效，结果管理费已经多月未能支付，最后笔者经微信转钱给物业的管理员，他再代笔者支付。他完全没有责任代劳，但他却为业主解决烦恼。

除此之外，内地管理公司的服务范围也越来越周到，提供衣食住行相关的增值服务，例如缴费、维修、租房、购物等等。不单管理，也要为业主解决问题！难怪内地上市的物业管理公司，业绩大跃进！市值也越来越高，香港的物业管理公司，要急起直追了。

 

“真心待您”李峻铭与您全析香港房产市场

如需咨询或有疑问，欢迎随时发邮件至：editorial@juwai.com，我们会尽快为您解答！

本文系居外网独家稿件，未经授权，不得转载，否则将追究法律责任。

最近，中国提出“三次分配”，目的是“共同富裕”加上仍在进行的行业监管，一下子令不少外资感到风声鹤泪！所谓“三次分配”，第一次是指税收，第二次是提供公共服务，第三次是通过捐赠慈善方式，对社会财富进行再分配。

“共同富裕”的反义词，就是“贫富悬殊”，为了改善此现象西方都有用这三种财富再分配的手段，但不少富人亦可以透过形形式式的合法或非法途径去回避，令绝大部分财富集中於极少数人的手上！根据瑞士信贷银行发表的报告，全球最富有1%人口，已经占有全球财富的44%。

科技的创新，也不是人人受惠。只会有高技能的顶尖人物或公司，例如谷歌（Google）、苹果（Apple）、脸书（Facebook）、亚马逊（Amazon）、腾讯、阿里巴巴等大大受益。低技术的工人，随时被自动淘汰，或被人工智能取代。贫富悬殊的程度有增无减。

其实，历史上也曾出现上述情况，汉语有云“富者田连阡陌，贫者无立锥之地。”亦因此衍生出西汉末期的王莽变法，进行土地大改革目的也是改变“贫富悬殊”，当然大家也很容易回忆起中国在50、60年代的“大镬饭”制度，也令笔者想起当年回乡探亲，需要利用粮票购买食粮的日子。不过笔者对当今中国领导人的能力，投下信心一票，必定能在历史的错误中学习。“共同富裕”是减少贫富悬殊的手段，而非对付有钱人，也为基层提供必要的保障，对社会的稳定很重要！社会稳定也是经济发展的基石。

至於投资者，也必须理解国情，在此背景下中国房地产整体未来升幅相信是缓慢的。正如股市有种说法：“选股不选市”。大市升幅虽然有限，个别地区的楼盘，升幅仍然是有吸引力！而且，国内的购买力会否因而外移，更多国内资金投资境外物业！中国香港又会因而得益，也值得大家留意。

 

“真心待您”李峻铭与您全析香港房产市场

如需咨询或有疑问，欢迎随时发邮件至：editorial@juwai.com，我们会尽快为您解答！

本文系居外网独家稿件，未经授权，不得转载，否则将追究法律责任。

中国先后向互联网公司、教育行业，提出各项监管风潮，令相关股票价格大幅下跌，例如股王腾讯也从今年年初高位回落至今，下跌已超过45%，市值消失逾4000亿美元，如果连同阿里巴巴、快手、美国等公司，市值蒸发超过1万亿美元。不少外国基金公司更扬言已沽清所有中资股。

以往被认为前景一片光明的新经济股，一夜之间被描绘至万恶不赦。其实，中国政府并不会，亦不能逆转科技股的发展，相信会继续欢迎利用科技去改善人民的生活。只是过去一些龙头公司，滥用其垄断地位，或利用数据谋利，令消费者难以抵抗。例如迷你仓可以从客户的电脑IP知道他身处外地，即使疯狂加价，客户也难以将贮存于迷你仓的物品移走！滴滴出行最初也解决笔者回国内公干时租车的烦脑，效果很好。但自从他消灭了对手，吞并了Uber之后，成为市场唯一，价钱就越来越贵！这类型的例子多不胜数。相信监管风潮背后，政府不会反对大家创新，令企业成长，赚取应得的利润。

谈到房地产，中国之前已经提出三条红线，目的是监管发展商的过度货款，遂高价投地，结果又进一步推高新盘房价，形成恶性循环！对于二手房也提出指导价，令二手成交大减，据报导深圳的成交量更只馀二成。

无论股市或楼市，都会因为新的政策或监管而产生震荡，但也不需太悲观，在投资组合中，可减低比例。但不需要完全放弃，优秀的公司有适应能力，会继续创造盈利。城市只要能继续发展，人口继续增加，工作收入提升，楼价仍会有上升空间，但究竟市中心物业还是新区好？买住宅或商厦？直接持有或是买ETF间接持有好？在新的监管规定下，大家要多做功课，有危便有机是不变定律。

 

“真心待您”李峻铭与您全析香港房产市场

如需咨询或有疑问，欢迎随时发邮件至：editorial@juwai.com，我们会尽快为您解答！

本文系居外网独家稿件，未经授权，不得转载，否则将追究法律责任。

反映大型屋苑二手住宅楼价走势的城市领先指数，终于在上周创历史新高，最新报191.34，超越2019年6月底的190.48高位。相对于去年底楼价上升近5%，其实以上升幅度并不算太过激烈。但中国香港在过去两年经历了社会运动及疫情，而且去年的人口也因移民人数增加而减少了8.7万人，种种不利因素下，楼价仍可以上升，证明只计中国香港本地的购买力已经非常强。

不利因素只能令购买的决定延后而非消失。事实上，在国安法实施后，决心留港者，只要对中国香港未来有信心的话，“不买都要租”，租金是支出，但供楼可以保值，遂令准买家更积极入市。

反而，对那些想移民一族来说，如何部署却是费煞思量。就以移民英国为例，英国物业长远的升值能力，能否媲美中国香港固然是一大疑问，更头痛的是英国地大物博，究竟哪一个城市升值最好，对于一个香港土生土长的新移民，更是难上加难！

如果名下有多个物业，当然可以卖出部分套现。但若果只有一个自住物业，往往令人举棋不定。

最近笔者发现有客户卖出大单位而购入小单位，原来也是部署移民，一卖一买，套现数百万元，便可以在外地置业自用，看起来不失是一个可行的方法，中国香港的物业又可以保留放租，供外地物业和生活使用，更是一石二鸟。

不过，这种操作也并非万无一失！风险在於大单位转小单位的升值差异，中国香港当今的市场，仍然受“林郑Plan”的影响，800万以下的单位，相当畅旺。刚刚青衣的新盘，呎价超过2.3万港元仍然可以一Q清袋（孤注一掷），主因就是总价在600万以下，换句话说，现在买入小单位，价钱是有溢价。笔者估计中国香港未来的公屋在国家政策的大力推动下，供应量会大增！直接影响小面积单位的租值及楼价。

相反，大单位在新香港人不断涌入的情况下，前途更值得看好。所以现在卖出大单位，等如用折扣价卖出优质货，而买入小单位，却又是用高价买入劣质货。古人有言，“上屋搬下屋，唔见一箩谷”。移民，要付出代价，似乎又是合理的推算。

延伸阅读：

• 移民卖房早安排 税务繁复要小心
• 为免下错车 移民也置业
• 港人移民卖楼 威力可大可小

 

“真心待您”李峻铭与您全析香港房产市场

如需咨询或有疑问，欢迎随时发邮件至：editorial@juwai.com，我们会尽快为您解答！

本文系居外网独家稿件，未经授权，不得转载，否则将追究法律责任。

七月港股大幅下跌，跌幅最利害的是教育类股份，原因是中央一声令下，不少教育机构的生意受到严重打击。

其实，在国内，一直有所谓三座大山，分别指医疗、教育及住房，相关费用越来越高，令普罗大众受苦。在改革初期利用资本、利用市场化，去解决中国的绝对穷困问题，但在这问题获得解决之后，下一步就是解决相对的贫富差距问题。具体来说，资本主义“追逐利润”的本质，令三座大山的民生问题，越演越烈。中国是实施“社会主义”市场经济，当中两者的权重可以根据形势而不断作出调整。对教育行业下重药，只是大政策下的一个部署，国内有意见认为要推翻三座大山，类似的去资本化将会陆续有来。站在股票投资角度，涉及这三类的股份价值当然大打折扣，大家宜避之！

至於大家关心的房地产市场又如何？以往投资国内房产，获利是不难的。在城市化的过程中，大量农村人口涌至城市。加上基建的改善，一个在城市边缘的乡镇，三至五年间就可以变成都市的一部份，楼价自然水涨船高！但城市化已经去到一个较成熟的阶段，未来城市化的步伐只会放慢，住宅的落成量也达到顶峰，对房地产的调控手段也会只会越来越往重，例如对按揭的限制，推行二手房指导价等等措施。

笔者也建议大家必须重新检视资产组合内房产的比重，尤其是国内的物业，不宜再冒进。

延伸阅读：

• 低息环境持续 套现转按好时机
• 低息制造杠杆 滥用引发危机
• 加密货币投机热 长线投资要谨慎

 

“真心待您”李峻铭与您全析香港房产市场

如需咨询或有疑问，欢迎随时发邮件至：editorial@juwai.com，我们会尽快为您解答！

本文系居外网独家稿件，未经授权，不得转载，否则将追究法律责任。

笔者有见年纪越来越大，医疗费用也不断提高，便找保险经纪检讨一下医疗保险的保额是否足够。

保险经纪建议最简单是买一些高额的VIP医疗保险，保额起码有2000万，入医院前、後，所有费用都会照顾到。当然保费自然也不便宜，60岁左右每年保费3万左右。到70 岁，更加超过10万以上！

经纪可能见我在犹豫，便进一步建议可以同时购买具投资性成份的保单：一次过投50万至100万（视乎年龄），保单的投资收益便会足够支付医疗保费！但我仍然不为所动。

最后，保险经纪再建议我可以投入100万买保单之馀，利用保费融资，可以从银行贷款。贷款金额可以高达原本资金的3倍。换句话，我可以利用100万买入400万的保单。用保险公司长期回报推算，5%是目标回报，即每年估计有20万的收益。而300万的贷款，以当今利率（少於1.5%）推算，利息支出每年少於4.5万元，差额高达15.5万元。不但足够支付医疗保费，更有特高额外收益！

经纪进一步解释，以往这类融资只限私人银行的高端客户，现在他们推广至普罗大众，不少零售银行也愿意提供贷款，几十万也可以！入场门槛大大降低，叫笔者不可错失良机。

保单融资并不是新事物，但以往只供保单持有人应急之用。现今却本末倒置，利用保单这金融资产作杠杆，以低息环境，制造利润的空间。如果利率真的永远低企，当然皆大欢喜。但美国的通胀已超过2%，不少经济学家正讨论甚麽时候应该加息。

美国的财务官员却不断淡化危机，中美之间的贸易战，加上挥之不去的新冠疫情，也令全球的产业链断裂，利率的走势真是看不通！一旦利率提高，不但令息差消失，由於保单背後的金融资产当中不少是债券及股票，也随时出现大贬值。高杠杆借贷下的保单，会否遭银行Call loan？也是一个不可忽略的危机！这种滥用低息杠杆的环境，令潜在的债务泡沫危机，越吹越大，深令笔者感到忧虑。

此类金融贷款杠杠，跟地产做按揭贷款相似。但地产始终是不动产，也带居住的实质功能，跟债券、股票等流动资产不一样。借此奉劝大家勿贪小利，过度借贷，必须小心评估风险，否则损失後果可以很大！

 

“真心待您”李峻铭与您全析香港房产市场

如需咨询或有疑问，欢迎随时发邮件至：editorial@juwai.com，我们会尽快为您解答！

本文系居外网独家稿件，未经授权，不得转载，否则将追究法律责任。

中国香港楼市於2021年在上半年非常热闹，住宅楼价距离历史高位只有约2%，破顶似乎只是时间的问题。成交金额至6月中已达3550亿港币，根据97年上半年创下的历史纪录 3750亿港币，距离破顶只有约200亿港币，相信2021年上半年将会刷新历史纪录。

楼市旺价又旺量，作为业主当然高兴，但自住的业主可能认为只是纸上数字，但事实并不是如此。楼市大旺主要得益於央行大放水，令低利率环境持续。当今港币同业拆息接近零，银行H按的按揭利率是1.3%至1.4%左右。反观两年前，不少业主见P按跟H按息率差不多，而选择了较稳定的P按，现行的实际利率为2.5%，比H按的息率高。业主可在罚息期界满后选择用H按。以每100万元计，30年分期可以将供款每月省回约550元；500万贷款就每月省回2750元！转按虽然涉及律师费开支，但银行也会有现金回赠给转按业主。现行一般有1%，500万贷款就有5万。而转按律师费不足1万元，“除笨有精”（指通过短期让利来赚取长远利益的策略）！

另外，更进取一点的业主，更加可以藉楼价高位的机会，加按套现，获得的额外资金，当然可以再投入物业市场。买住宅的话，就可能涉及15%的从价印花税。所以不少香港业主会考虑投资境外物业，尤其是英国及大湾区，均为现今的热门地区。

也有业主将资金投入股市，尤其是一些有稳定收益的ETF。市值最大的当然是领展，有 3.7%股息收益，已经是最低的ETF利率，其他的收息率达到6%至8%不等。若以息差5%计算，500万的加按贷款就能产生额外每年25万的额外收益。

一个自住的物业也可以被活化，成功为业主赚取收益。甚至有保险公司在推广加按物业所得资金，可购买医疗保险相连的基金，增值之馀，也可以解决医疗费用高昂的担心。当然，凡事都有风险。如果息口大幅上升，业主的供款支出便会上升，自然影响收益。但以美国为首的央行，是否能够大幅加息？这个风险就必须密切留意了。

 

“真心待您”李峻铭与您全析香港房产市场

如需咨询或有疑问，欢迎随时发邮件至：editorial@juwai.com，我们会尽快为您解答！

本文系居外网独家稿件，未经授权，不得转载，否则将追究法律责任。

2021年“躺平主义”在中国兴起，源於4月17日百度的一则帖文：“躺平就是我的智者运动。只有躺平，人才是万物的尺度。”躺平主义的主调是“不工作、不买楼、不结婚、不生小孩、不消费”、“维持最低的生活水准，拒绝成为别人赚钱的工具与剥削的奴隶。”

这种心态十多年前在日本已经出现了！日本着名经济评论家大前研一曾着《低欲望社会》一书，描述日本年轻一代为了避免办公室政治、下班后的应酬、无限的加班，改为御宅族，只蹲在家中工作，或只找便利店兼职等非正式的简单工作。由於只能赚取微薄的收入，唯有减低自己的欲望，以减低消费。

日本经济随着90年代泡沫经济崩溃进入漫长的调整期，人口又不断老化，对此种消极文化，并没有对社会带来重大冲击；相反，国内政府及普罗大众，正为超越美国、成为世界第一而不断努力！这种躺平主义的出现，对经济增长、社会脱贫，都带来负面影响。所以官方口径及主流媒体也对“躺平”展开了批判。

至於中国香港，年轻人想“躺平”也不轻易。除非父母提供居所住在家里。否则，单单居住支出，已令你必须努力工作！所以，最低限度是中产之家，才有资格“躺平”。有父母经济上支持，年轻人又似乎不用真正降低欲望，也不是真真正正的“躺平”一族，反而更像“啃老族”多一点。

在中国香港，有些年轻人在轮候公屋时，其行为却与“躺平”一族接近。为了保持收入低於限额，减少工作，降低收入，维持低消费！不过，其行为也许不是消极，只是积极地解决住屋问题！所以“躺平”地轮候公屋，究竟是积极？还是消极？一时也说不清楚！这可能是香港独有的怪现象。

 

“真心待您”李峻铭与您全析香港房产市场

如需咨询或有疑问，欢迎随时发邮件至：editorial@juwai.com，我们会尽快为您解答！

本文系居外网独家稿件，未经授权，不得转载，否则将追究法律责任。