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市场上很多评论都在说全球在面对滞胀风险！何谓“滞胀”？“滞”及“胀”是两个不同的现象： “滞”是指经济衰退，需求不足；“胀”是指物价不断攀升。

笔者认为在欧美有胀，暂时并没有滞。新冠疫情虽然短暂影响需求，但政府不断派钱，大大减少了冲击。反而疫情更直接影响供应链，令物资缺乏，连美国感恩节的销情也大受影响。长远而言，去全球化也令物价有增无减，欧美确实存在通货澎胀的风险！

美国面对持续的通涨风险，虽然联储局不断强调CPI的急升只是暂时性，但笔者并不认同，加息又会增加财赤负担，又会影响股市，只会继续拖下去。

相反，中国疫情受控，供应链也完好无缺，物资并不缺乏，自给自足。物价上升有限，不过，受到加强监管房地产丶打击垄断平台丶经济丶债务去杠杆化等等政策影响，令经济活力减弱，需求自然萎缩。换句话，只会有滞却没有胀，甚至有出现过缩的金融风险！

中国香港作为东西方的交汇点，既受欧美，也受中国的影响，夹在两大经济体中间，情况非常被动。未来两年，一个通涨，一个通缩，利息趋势实在难料。站在资产市场（包括房市）的角度而言，通胀带来对利率的变化就是最大的风险。

作为保守的投资者，虽然笔者估计利率大升的机会很低，也必须有所准备，形势不致于沽清资产或物业，不要过度倚赖借贷，一但欧美利率回升，对资产市场带来极大压力，价格只要短期大幅下跌也令投资者资不抵债。

长远而言，有通胀，对资产绝不是坏事，但大前提是大家能够守过逆境的时刻。

 

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市场有一句明言：“买楼有风险，不买楼也有风险”，说明风险无处不在，要正确了解“风险”一词，才能找到适合的应对方法。

首先，每个人的处境不同，风险也不一样。笔者曾经有一位朋友，他的儿子在澳洲升学，当然有需要澳元以缴付学费及生活费等等在澳洲的开支，购入澳币是抵销澳元上升的风险相反，笔者并没有此需要，购入澳元的话，纯属投机其升值，是增加了本身的财务风险。同样是购入澳元，风险的管理可是刚刚相反！

风险因人而异之外，风险的等级程度也有很大的分别。就以当今热门的购买海外楼花为例，当中就涉及不同程度的风险，例如单位用的材料，甚至颜色可能跟当初想像的不同。这个风险损失当然有限，单位落成日子延期跟烂尾的风险就大大不同。有些风险是可以接受，有些却无法接受，风险无处不在，问题是如何避重就轻。

最后，也谈一种时间性的风险，例如移民卖房，或者楼换楼，大家必须在限期前完成，就宁愿平价也要沽出以避免更大的损失！其实借钱买股票、买基金、买债券、买任何的资产，都会面对一但资产大跌价，银行自会Call Margin。如果没有足够现金还款，就会被迫斩仓，即使资产价格之后回升，你也会捐失惨重！这也是时间性的风险，所以对于一些年龄已近退休的人士，就不太适合这类杠杆性投资了。

风险一词太简单，由于每个人面对风险各有不同，大家适宜多加思考，不要人云亦云才能趋吉避凶，减低真正的风险。

 

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海外买楼始於都是隔山买牛，当中一定涉及风险，加上销售海外物业的代理，又缺乏监管，良莠不齐，大家更需格外小心！笔者也曾指出，单纯发牌监管代理，也未能提供足够保障。

面对这种客观环境，买家又应如何自保？首先大家想想最大的风险是什么？烂尾相信一定是首项！作为买家必须详细了解发展商的背景丶历史丶过往项目的往绩，但当然也非万全之策，为了减少风险，一旦烂尾，订金就有机会损失，所以较佳办法是减少订金的数目。

对订金的要求，每国家地区的惯例可能不同，在英国丶加拿大及澳洲等成熟国家，10% ~ 20%是惯例，一但高於此水平，大家便要小心。在英国，10%的订金是有保险的，一但发展商出事，10%订金是可以追讨的。订金少也证明发展实力雄厚。再者，买家也可以追问代理订金有没有托管安排，托管在哪里？动用订金的条款如何？大家便会知道发涉及的风险大大不同。至於在东南亚国家的订金数目，就五花百门，大家需要更加留神了！

如果大家需要按揭的话，就必须留意楼花的时间有多久。首先，外地银行有没有提供楼花按揭，如果没有的话，就必须做建筑期付款计划。换句话，银行只会待楼宇建好，才提供按揭（其实，在英国 丶加拿大丶澳洲都很普遍）。一但楼花期超过一年的话，当地的贷款政策可能有变，楼宇估值也有可能有变，买家本人的财政状况也可能有变，所以大家在购买长年期楼花的话，首期款项必须保留弹性，以便应付贷款比预期少的情况，更加不要相信代理一面之词，轻易相信银行在入伙时，必定能提供足够的贷款。

第三项重要陷阱是租金保证回报，为了吸引买家，发展商可能提价高於市场的租金，但保证期後，租金回报就大跌，甚至空置租不出。最差的例子，更是发展商的保证不兑现。大家在计算回报率时，应该要求代理提供物业附近的租贷个案作参考，才是实际的租金回报。

除这三项最普遍的陷阱，物业转手有没有限制，物业的出租率及转手率如何，需要缴付的各种税费，例如入息税丶增值税丶遗产税等等，都是一般必须了解清楚，置业的风险自可降低。

 

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于今年在美国上市的中国龙头中介平台 – 贝壳找房，市值曾经超过6,000亿人民币，其创办人左晖个人财富水涨船高，因而成为中国地产首富，比李嘉诚还要富有！

可惜，天妒英才，左晖於今年5月20日逝世，终年只是50岁。贝壳股价也从此一落千丈。由最高近80美元，跌至只有18美元左右。领导人去世，固然是原因之一，但更重要是中国一系列收紧房地产政策开始收效。三条红线令发展商财困停止扩张，二手指导价也令买家的首期大增，更要命的是市场相信楼价会调整一段长时间，买家自然会放慢入市，若市场调节机制发挥效力的话，业主及发展商会自然减价卖楼，交投便会增加，但中国却又有限跌令，加上国内文化，发展商减价卖楼是制造恐慌的原凶，会令之前的买家不满，要求退房的话，情况更乱，所以减价短期并不普遍，当然有财困的恒大是例外，但只属少数。结果交投大幅减少，今年固然没有“金九银十”，只有“寒冬瑟瑟”是不错的写照！大湾区9个地城市9月份成为一手近39000宗，比去年下跌50%。

二手房遭受到的影响最严重的深圳，去年7月网签合约量达13,407宗的高峰，到今年9月已经跌至1,765宗的交易量。中介门店关门的达到642家，登记的中介从业员也下降6,000人。很多中介在此冰河时期，选择转行，有些去了送外卖，也有开小餐馆，甚至当工人。

雪上加霜的是政府在上海及杭州设立“一网通办”的官方服务，这是让业主在官方网站上挂牌出售，让买卖双方跳过中介，自行配对。并进一步协助买卖双方办理相关的过户手续，一但实验成功的话，可能扩至全国，中介会否从此消失？

中介若果只有配对功能，在互联网世界下，被淘汰是迟早的事！回顾中国香港的情况，发展商去年付给代理的佣金超过30亿，不少发展商也曾经成立自己的销售团队去取代中介，但却无法成功。就是证明中介并不单单具备配对的功能。

笔者相信，国内中介无异会面对巨大挑战，不少代理会被淘汰，若能籍此困境提升转型，令服务更上一层楼，实力自然比之前更强！国内市场地大物博，长远仍有很大的发展空间。

 

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最近有年青人正在犹豫加入地产代理行列或保险代理行业，遂向笔者了解地产代理的工作。笔者告诉他两者其实有很多共通处，最明显都是主要靠佣金作为回报。不过地产代理通常都有一万几千的底薪，而保险代理则大都是没有底薪。

大家都是必须善于聆听客户的需要，分析能力强，反应快自然能有更出色的销售表现，不过笔者也相信，销售人员每天都会遇到挫败，能够克服负面情绪，锲而不舍地进行工作，可能是必须具备的性格。

笔者再进一步比较，地产代理销售的是各式各样楼宇，包括住宅、商铺、工厂、写字楼、但无论如何都是一件实物，功能也是显而易见，相对保险是卖一种保障，比较抽象。客户有没有此需要，往往要花上不少唇舌。当然，保险的消费金额可大可小，差不多每个人都是潜在客户。相反，地产的入场门槛很高，要有一定经济基础或父母亲戚协助，否则，想买也未必成为有效的客户。

以往保险代理以人传人的销售为主，公司主要是提供培训，教导保险经纪如何利用自己的人际网络。相反，地产代理公司则开设大量门店，提供予地产经纪，方便他们吸纳新的客户。在当今数码年代，越来越多地产公司在利用各式各样的社交平台去促销，而保险公司却效法地产行业，在商场或街上开设了不少新的门店，供前线跟客户会面，相信这是疫情下的产物。

最後谈一下收入，两个行业共通点是收入差异大，做得出色的可以一夜致富，做成一张大单，可以收到超过一百万的佣金，但同时又有大量没生意的经纪要退出行业。保险经纪一年若收到100万首年保费，便会得到MDRT的资格，笔者估计活跃的保险从业员有约4万人，当中20%左右会达到此水平，而经纪本人则大约有30-50万的收入。

至于地产代理若一年收到180万左右佣金，便会成为精英会成员，在大行做的，可分到50万左右，如果中小型行则在70-90万不等。行内活跃人数约3万人，达此水平相信在10%内。

最后，年青人如何选择，就要看自己的喜恶。当年，客户入市的喜悦成为笔者的动力，遂决定入行。

 

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笔者最近到访一位朋友的屋苑，才发觉屋苑没有访客车位，管理员当然可以按章工作，要求笔者车辆离开，但车上有一位老人家，行动需要笔者协助才能上楼。管理员有见及此，就安排一个业主车位予笔者短暂使用。

原来笔者并非唯一受益者，管理员每天都会将车辆已离开的业主车位，供有需要的到访人仕使用。这样做当然为管理人员带来大量工作，但却可以令业主及其访客带来极大的方便，真的做到能管能理！管理得好也间接令物业增值。

同一情境若发生在沙田第一城大厦的话，管理员固然不会为司机提供任何协肋。相反屋苑的锁车队出名效率奇高，当司机离开三分钟后，车辆应该已经被锁上，需要支付解锁费才会放行。

对于此类只懂执行法则不理业主真正需要的管理公司在中国香港却非常普遍。但这种只懂得执法的态度，并不能真正为业主谋福及利解决业主真正的需要。

反观内地情况，由于中国香港跟内地封关已有年多，内地有物业的业主，都未能亲身前往处理物业各项事务，笔者也是其中之一。原本每月的管理费由银行自动转胀，但因回乡证需要更新，连自动转胀也失效，结果管理费已经多月未能支付，最后笔者经微信转钱给物业的管理员，他再代笔者支付。他完全没有责任代劳，但他却为业主解决烦恼。

除此之外，内地管理公司的服务范围也越来越周到，提供衣食住行相关的增值服务，例如缴费、维修、租房、购物等等。不单管理，也要为业主解决问题！难怪内地上市的物业管理公司，业绩大跃进！市值也越来越高，香港的物业管理公司，要急起直追了。

 

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最近，中国提出“三次分配”，目的是“共同富裕”加上仍在进行的行业监管，一下子令不少外资感到风声鹤泪！所谓“三次分配”，第一次是指税收，第二次是提供公共服务，第三次是通过捐赠慈善方式，对社会财富进行再分配。

“共同富裕”的反义词，就是“贫富悬殊”，为了改善此现象西方都有用这三种财富再分配的手段，但不少富人亦可以透过形形式式的合法或非法途径去回避，令绝大部分财富集中於极少数人的手上！根据瑞士信贷银行发表的报告，全球最富有1%人口，已经占有全球财富的44%。

科技的创新，也不是人人受惠。只会有高技能的顶尖人物或公司，例如谷歌（Google）、苹果（Apple）、脸书（Facebook）、亚马逊（Amazon）、腾讯、阿里巴巴等大大受益。低技术的工人，随时被自动淘汰，或被人工智能取代。贫富悬殊的程度有增无减。

其实，历史上也曾出现上述情况，汉语有云“富者田连阡陌，贫者无立锥之地。”亦因此衍生出西汉末期的王莽变法，进行土地大改革目的也是改变“贫富悬殊”，当然大家也很容易回忆起中国在50、60年代的“大镬饭”制度，也令笔者想起当年回乡探亲，需要利用粮票购买食粮的日子。不过笔者对当今中国领导人的能力，投下信心一票，必定能在历史的错误中学习。“共同富裕”是减少贫富悬殊的手段，而非对付有钱人，也为基层提供必要的保障，对社会的稳定很重要！社会稳定也是经济发展的基石。

至於投资者，也必须理解国情，在此背景下中国房地产整体未来升幅相信是缓慢的。正如股市有种说法：“选股不选市”。大市升幅虽然有限，个别地区的楼盘，升幅仍然是有吸引力！而且，国内的购买力会否因而外移，更多国内资金投资境外物业！中国香港又会因而得益，也值得大家留意。

 

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中国先后向互联网公司、教育行业，提出各项监管风潮，令相关股票价格大幅下跌，例如股王腾讯也从今年年初高位回落至今，下跌已超过45%，市值消失逾4000亿美元，如果连同阿里巴巴、快手、美国等公司，市值蒸发超过1万亿美元。不少外国基金公司更扬言已沽清所有中资股。

以往被认为前景一片光明的新经济股，一夜之间被描绘至万恶不赦。其实，中国政府并不会，亦不能逆转科技股的发展，相信会继续欢迎利用科技去改善人民的生活。只是过去一些龙头公司，滥用其垄断地位，或利用数据谋利，令消费者难以抵抗。例如迷你仓可以从客户的电脑IP知道他身处外地，即使疯狂加价，客户也难以将贮存于迷你仓的物品移走！滴滴出行最初也解决笔者回国内公干时租车的烦脑，效果很好。但自从他消灭了对手，吞并了Uber之后，成为市场唯一，价钱就越来越贵！这类型的例子多不胜数。相信监管风潮背后，政府不会反对大家创新，令企业成长，赚取应得的利润。

谈到房地产，中国之前已经提出三条红线，目的是监管发展商的过度货款，遂高价投地，结果又进一步推高新盘房价，形成恶性循环！对于二手房也提出指导价，令二手成交大减，据报导深圳的成交量更只馀二成。

无论股市或楼市，都会因为新的政策或监管而产生震荡，但也不需太悲观，在投资组合中，可减低比例。但不需要完全放弃，优秀的公司有适应能力，会继续创造盈利。城市只要能继续发展，人口继续增加，工作收入提升，楼价仍会有上升空间，但究竟市中心物业还是新区好？买住宅或商厦？直接持有或是买ETF间接持有好？在新的监管规定下，大家要多做功课，有危便有机是不变定律。

 

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反映大型屋苑二手住宅楼价走势的城市领先指数，终于在上周创历史新高，最新报191.34，超越2019年6月底的190.48高位。相对于去年底楼价上升近5%，其实以上升幅度并不算太过激烈。但中国香港在过去两年经历了社会运动及疫情，而且去年的人口也因移民人数增加而减少了8.7万人，种种不利因素下，楼价仍可以上升，证明只计中国香港本地的购买力已经非常强。

不利因素只能令购买的决定延后而非消失。事实上，在国安法实施后，决心留港者，只要对中国香港未来有信心的话，“不买都要租”，租金是支出，但供楼可以保值，遂令准买家更积极入市。

反而，对那些想移民一族来说，如何部署却是费煞思量。就以移民英国为例，英国物业长远的升值能力，能否媲美中国香港固然是一大疑问，更头痛的是英国地大物博，究竟哪一个城市升值最好，对于一个香港土生土长的新移民，更是难上加难！

如果名下有多个物业，当然可以卖出部分套现。但若果只有一个自住物业，往往令人举棋不定。

最近笔者发现有客户卖出大单位而购入小单位，原来也是部署移民，一卖一买，套现数百万元，便可以在外地置业自用，看起来不失是一个可行的方法，中国香港的物业又可以保留放租，供外地物业和生活使用，更是一石二鸟。

不过，这种操作也并非万无一失！风险在於大单位转小单位的升值差异，中国香港当今的市场，仍然受“林郑Plan”的影响，800万以下的单位，相当畅旺。刚刚青衣的新盘，呎价超过2.3万港元仍然可以一Q清袋（孤注一掷），主因就是总价在600万以下，换句话说，现在买入小单位，价钱是有溢价。笔者估计中国香港未来的公屋在国家政策的大力推动下，供应量会大增！直接影响小面积单位的租值及楼价。

相反，大单位在新香港人不断涌入的情况下，前途更值得看好。所以现在卖出大单位，等如用折扣价卖出优质货，而买入小单位，却又是用高价买入劣质货。古人有言，“上屋搬下屋，唔见一箩谷”。移民，要付出代价，似乎又是合理的推算。

延伸阅读：

• 移民卖房早安排 税务繁复要小心
• 为免下错车 移民也置业
• 港人移民卖楼 威力可大可小

 

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