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近年来，中国人海外置业的热情高涨。根据世界知名房地产咨询机构仲量联行的报告显示，2014年中国房地产投资在海外市场的投资额达到165亿美元，比2013年增长了46％。其中，留学生家庭成为海外置业的新兴主力军。来自北京的叶女士就是其中一员，“主要是考虑到孩子的教育，首要考虑美国或加拿大。因为考虑到她去念大学的时候我跟过去陪读。也就是把北京的房子卖掉吧，三、五百万左右，在外国能买得起房。我陪伴她一段时间，等她读完了要回国，房产可以交易就卖掉；若她愿意在国外待着，就留下来。”

海外投资青睐一线城市

 

新加坡房源推荐

叶女士告诉记者，在她的朋友圈中，像她这样考虑的家长不在少数，“孩子班上家长们都在议论海外置业，因为本来高中就是国际学校，几乎全都有出国的意向。”

除了自住型投资之外，商业地产投资近年来也越发红火。数据显示，中国2014年海外商业地产投资增长近50％，超过112亿美元。对此，美国多选地产创始人 宋俭指出，中国投资者投资海外资产可以有效地规避和分摊国内的市场风险，有利于资产在全球范围内合理的进行配置，“很大部分人是想把国内的人民币资产置换成美元资产。现在很多人都认为国内房地产有很大泡沫，而且价格在往下走，这样他们想找目前已经挤过很多泡沫、还在上升期的资产。像前几年选择比较多的是美国北加州的旧金山、湾区，南加州的洛杉矶，纽约，新泽西这一带，以及加拿大的多伦多。这些地方的房价这几年因为华人投资已经涨的非常多了，房价已经超过了2005－2006年期间最高的房价。”

欧美地区仍是最受欢迎的商业投资目的地。从城市来看，2014年伦敦获得了最多的中国投资，吸纳了超过40亿美元；悉尼、纽约等城市紧随其后。万国置地总裁史瑞雪告诉记者，大部分商业投资流向了国外一线城市的黄金地段；而选择投资欧洲一些小国则出于教育或移民的考虑，“如果是出于投资的考量，客户主要关注的是主流国家一线城市最核心地段的投资型房产，主要以小户型居多。而目前为止考虑买房移民的国家集中在欧洲，例如葡萄牙、西班牙、塞浦路斯、希腊，还有新起的保加利亚。基本上买在这些国家的人群以移民为目的。如果以投资为目的，我们就不建议买在二线国家，因为本身的经济环境和发展方向都是有本质的区别。现在想通过买房移民的人不在少数，大部分是出于孩子将来教育及养老的考虑。”

然而，专家指出，国人必须摒弃买房子等于移民的观念。若考虑移民需谨慎研究各国的移民政策，“目前有很多国内的投资者希望在美国买套房子就把全家的ＥＢ－5投资移民办成，这实际上是很幼稚的想法，大部分都实现不了。美国ＥＢ－5投资移民实际上是鼓励你来投资以后创造新的就业机会，如果你买房自住，包括买豪华公寓、度假别墅等，这种实际上并不能创造就业机会。如果想投资移民，建议仔细选房，真正能够增加就业机会的。若你买一个生意，已经有10个就业机会还不行；你投资的项目得能因为你的钱的投入新增10个就业机会，这种情况才符合。”

海外投资机会与风险并存。例如，在海外置业还必须考虑房产税的问题。目前发达国家房产税税率一般在1％－3％，一些国家大户型的房产房产税高达10％以上。此外，在海外交易房产、出租房产等都要缴纳税金，有的国家遗产税也相当惊人。这些都是置业者需要考虑的因素。

“与其他海外投资途径相比，房地产投资门槛和风险相对较低，对于投资者也没有专业要求。从国内的投资状况来看，中国家庭财富中，人民币资产有近80%的比例属于房地产，投资者对房地产投资的热情和需求旺盛，有真实的房子存在对于投资者来说有心理保障，未来海外房产投资更适合国内大多数选择海外投资的人。”优选金融投资总监张淑霞在接受记者专访时表示。

但她同时强调，海外房产投资在市场、汇率、利率以及法律四个方面存在一定风险，并且在进行海外房产投资时也存在诸如信息不对称、信誉缺失等一系列陷阱。“有些机构在推销房源的时候并没有做到价格同步，尤其对中国内地客户，有独立的报价单，可以不夸张地说，溢价率高达100%。”

华人海外投资为何首选不动产

为何投不动产？

目前，从国内资产海外投资的途径来看，无外乎以下几种投资渠道：直接投资海外房产、保险类产品以及其他金融产品，比如说股票、债券基金、对冲基金、股权基金等；还有其他不动产，比如农场、牧场、酒庄、店铺、矿产等。

“在这些投资方式中，农场、牧场等不动产投资以及能源矿产的投资相对来说门槛较高，并且需要有较高的专业水平，不适合大众投资。而股票基金等金融产品一般属于风险级别较高的投资标的，适合风险偏好相对来说较高的投资者，再加上国内外的交易规则差异以及时差的原因，对于国内的多数客户来讲这类投资相对来说也需要更高的专业水平，消耗更多的精力。”张淑霞对记者表示。

与上述投资方式相比，房地产投资门槛和风险都比较低，并且不需要对投资者有专业上的要求，因此更适合国内大多数选择海外投资的投资者。

近年来，随着我国经济的增长、人民币相对强势，以及国内房地产市场步入调整期，越来越多的房地产资本开始寻找海外市场。数据显示，2014年中国内地的投资者在境外的房产投资额增长了25%，达到101亿美元。优选金融集团总裁张虎成在谈到资产配置时认为：“人民币是长眼睛的，只去安全的地方。为什么从中国平安、中国人寿、万科集团、万达集团这些大型机构到潘石屹、李嘉诚这些商业巨擘都纷纷在海外购置不动产？因为这已经成为发展趋势之一。”

国务院总理李克强日前指出，支持中国装备走出去和推进国际产能合作，是实现我国经济提质增效升级的重要举措，有利于培育对外开放新优势，推动形成优进优出开放型经济新格局，使中国经济与世界经济在更高层次上深度融合。

走出去”2.0版 开启海外投资新时代

《赫芬顿邮报》4月11日发表欧亚集团研究员Ben Yunmo Wang的文章称，中国的“走出去”政策正经历重大升级。该政策产生于上世纪和本世纪之交，鼓励中国企业到海外收购资产和扩大业务。现在，习近平主席和李克强总理对该战略进行改造，转向以出口中国装备以及价值更高的产品和服务为主。

过去10年，中国企业“走出去”固定在国企获取自然资源资产，而中国大多数出口产品在质量和重要性上均不尽如人意。去年两会记者会上，李克强总理表达了变的必要性：“我们不能总是卖鞋袜、衣帽、玩具……中国装备走出去可以在世界市场上接受竞争的检验，提质升级。”

新的“走出去”政策将在中国产业向较高价值的制造和服务转变中发挥重要作用。出口高附加值产品，如高铁，有利于中国的国际形象和展现中国新的竞争力。此外，承包大型基础设施项目，出口钢铁和水泥等材料，将有助于解决这些行业日益严重的产能过剩问题。

要实现这些目标，中国必须使国企变得更具战略性、竞争力和效率。新的“走出去”政策的“压顶石”是“一带一路”规划。这是一个雄心勃勃的计划，中国国企将在建设“一带一路”沿线基础设施中发挥关键作用。

为打造具有全球竞争力的国家龙头企业，中国政府还对央企进行巩固。去年12月，中国两大高铁制造商北车和南车宣布了市值260亿美元的大规模合并，两个月后，中电投集团和国家核电宣布另一宗大规模合并。预计在准备走出去的领域，这个趋势会继续。

最后，中国领导人试图根治对外投资的低效问题。2013年，国企监管机构修改了对央企管理人员的评估机制，将资产回报和价值生成置于规模或收益扩张之上。。

“走出去”2.0版将打造更强、更有竞争力的中国国企，打入向来由西方企业支配的领域，并在将会引发新的地缘政治挑战的地区发挥影响力。中国投资和产品对全球的影响将只增不减，这就使把握和适应这种变化变得至关重要。

根据澳大利亚房产观察家网站近日文章称，中国收购酒店行动规模超过上世纪80年代的日本。 中国阳光保险出资4.63亿美元收购悉尼喜来登公园酒店，这令中国投资者的涌入登上报纸头条。高力国际亚太区酒店业务总经理、资深产业人士史蒂芬·伯特说，中国崛起成为酒店地产资本来源，将给澳大利亚带来重要影响。

收购酒店 中国比当年日本更猛

伯特说：“这种现象并非新鲜事儿。上世纪80年代日本资本统治了澳酒店地产业，90年代则是新加坡投资者的天下。但如今这次的资本流量更大，酒店地产的覆盖范围更广。2015年中国资本可能将占到澳全境酒店地产交易总量的60%，覆盖范围将从400万美元的汽车旅馆到4亿美元的大酒店。”

目前购买酒店地产的许多中国公司都是酒店投资业的新手，此前很少或根本没有相关经历，而是通过非酒店行业积累了财富。因此，酒店运营方需要确保业主方了解酒店运营协议中的关键条款，如高级行政人员任命批准流程等。

很多中国投资公司的老板不会说英语。这并非苛求，事实上，这就像在华做生意的大多数澳大利亚高管不会讲中文。但酒店投资成功的一个重要因素是，业主方与运营方良好的沟通。双语媒介毕竟不如直接沟通有效，因此要确保关键信息能正确传达。

未来几年内，外资拥有澳酒店将十分普遍。这可能导致对外资所有权的一些严格限制。这对酒店行业会是负面的。就像矿场投资，若过于依赖国内资本，澳采矿行业不会有如今的规模。酒店地产行业亦是如此。

中国投资将进一步刺激中国人到访澳大利亚。挑战在于，我们不能过于迎合他们，让他们的异国体验变淡，而成了国内式体验。上世纪80年代日本游客热潮中，我们曾犯过这种错误。

近来海外置业在不断升温，一名中国买家以2500万澳元买下墨尔本一个豪宅顶层公寓；一家华人不动产公司介绍，自日本成功取得2020年东京奥运会主办权后，日本华人、中国大陆客户纷纷在日本购房。有媒体调查显示，过半接受调查者称2015年有海外置业投资的需求；且均表示能接受300万—500万价位的项目，澳大利亚、加拿大、美国等地区的项目比较受关注。

在系列政策利好之下，2015年一季度国内楼市“小幅回暖”。据中国指数研究院2015年一季度中国房地产市场形势总结分析，全国商品房销售、新开工同比下降且降幅显著扩大，投资增速延续去年以来逐月放缓态势，整体资金来源增速不及去年同期。业内人士称，对于资金宽裕的投资者，可以考虑海外置业。

海外置业释放利好 资金安全需谨慎

海外房产投资的利好

据了解，传统的发达国家的房产依然是投资热门—英国、美国、澳洲凭借其优质的教育资源和良好的自然社会环境，加上房产的永久所有权、资产保值与增值等诸多优势广受亚洲投资者欢迎。

仲量联行国际住宅部总监刘艺淇分析，近几年来受金融危机和经济形势的影响，人民币对欧元、英镑、美元、澳币等主要货币的汇率均升值很多，以人民币对英镑为例，和2005年相比已经升值30%。与此同时，国内房产价格居高不下，相比之下在现阶段投资境外房产是更好的选择。

跨境投资可以令资产多元化、不同币种资产更可避免单币种汇率风险，更有机会享受房产升值与汇率升值的双重回报。

海外投资也是对家庭资产配置的一种优化。调研显示，高净值资产人群的资产配置中会有30%作跨境资产投资，其中房地产与债券等固定收益产品最受青睐。跨境资产配置一来可以让中国公民传统的单币种资产，转化为拥有不同币种资产的组合，令投资组合更加合理和平衡。二来，当投资者拥有不同货币资产时，更可能对冲汇率波动风险、进而获取汇率套利。

有日本房产机构分析，在日本成功取得2020年东京奥运会主办权后，东京不动产的基础设施加速建设，房地产业皆欢欣鼓舞，期待呈现触底反弹后的未来黄金7年。随着日元持续贬值，让今年到日本旅游的中国游客人数创新纪录，同时刺激了度假房产的投资。

“房地产之外的投资渠道正在拓宽。”中原地产首席分析师张大伟分析，由于国内房价过高、交易限制多，很多高端需求已经开始转向价格更低、产权也更稳定的海外置业。

资金安全需谨慎

近日，一位服饰行业的创业者朱莉向记者透露，她准备和朋友一起投资澳洲房产项目，“我考察很久了，这个项目短期内就能产生收益。”朱莉称，此次投资可获得15%的收益，等赚到了钱再用来维系自己的创业项目。

类似的海外房产投资热潮涌现，记者从仲量联行国际住宅部了解到，美国、澳大利亚、欧洲等主要海外房产投资市场都有永久产权的物业投资受投资者追捧。

“在投资国外房产前需要提前做好几项‘功课’。” 刘艺淇建议，投资前要向专业代理机构了解清楚不同国家的税费差异。在选择提供海外投资咨询的代理公司时，尽量选择品牌形象好、实力强大的公司，提供全方位可靠的一条龙专业投资服务。提供最全面专业的海外投资咨询、其境外公司也可以为投资者在购买资产后、再次销售提供后续一条龙的资产管理服务。客户从投资到持有，从持有到置换等都能享有一条龙专业服务。

因为海外投资涉及到投资者的资金安全，并且金额巨大，为保证投资者不会因为虚假信息和不规范的操作方法导致任何经济损失。刘艺淇称，投资者首先要选择正规的渠道对海外房产的房源、购买流程进行了解，通过正规代理机构进行投资，使得整个购买流程有所保障。

“对于手头宽裕的投资者，可以选择可靠的亲信朋友去海外投资。”中国指数研究院（华中）分院市场总监李国政建议，海外投资需要考察该社区的居住环境，申请房屋财产安全保障，在华人聚居地选择项目。

另外，国外要收房产税，房产持有成本高，投资者可以选择具有理财功能的公寓项目，通过靠谱的不动产公司代为管理，实现增值。

李国政介绍，最近，他的两个朋友关注到一则澳洲房产投资信息，“开发商给武汉客户10套名额年回报6%，开发商包租。”他分析，目前海外房产投资回报率比起国内一线城市要高，有的项目称收益已高达15%。另外，投资前需要把当地的各项法律了解清楚；如果有亲戚朋友在海外居住，又是知根知底的关系，可以一起尝试。他提醒投资者，对于海外投资机构要谨慎对待。