海外买房风险:小心抄底不成反变“抄家”

就像英国人见面爱谈论天气一样,现在的中国人见面就爱谈“房价”。的确,对中国人来说,房子不仅是给予“家”感觉的载体,也是投资保值的一个渠道。

而近期国内楼市调控相继出台的一连串“限”字令、海外地产价格的普降,以及人民币汇率的变化……让很多国人将目光投向海外的房地产市场。日前召开的北京房展上,据房展组委会调查,被调查者中有19.6%表示考虑购买海外项目。

海外买房风险:小心抄底不成反变“抄家”

如今,中国人置业的身影已经遍布全球,包括美国、澳大利亚、加拿大、新加坡,马来西亚、西班牙等等,可以说,有人的地方就有江湖,有房的地方就有中国人……

当然,中国人的疯狂购房举动也让当地从事地产生意的人赚到了便宜,据一个澳大利亚房地产中介客户经理所说,“中国人又买了,又买了,这已经成为公司老板最喜欢听到的话!”此外,他还从中国学到了一个时髦词“刚需”。

当然,看上海外房产的不只是个人投资者,国内各大房企也纷纷借机跟随国内投资者“出海”捞金。此前,王石在出席一个中国商界会议时表示,“不少万科的客户将移民海外,其中30%是选择北美为目的地,因此万科会跟随这些客户进军北美,把业务扩展到加拿大及美国。”

有统计显示,2012年以来,包括碧桂园、中国建筑、中国铁建、万科、绿地、万通、金地等十余家大型房企,已在海外有房地产项目或确定投资计划,投资规模已达上百亿美元。地点遍及马来西亚,美国、澳大利亚、韩国、俄罗斯、中国香港等。

有人感叹,中国人这是要“买下全球”了。不过,这世界的“房东”可不是那么容易做的。国人疯狂购买海外资产的举动,让人难免联想到了80年代时,也曾豪情壮志要“买下美国”的日本。日本人掌握了洛杉矶闹市区几乎一半的房地产,夏威夷96%以上的外国投资来自日本,美国更被形容为“正在变成日本的第四十一个县”。

然而,这一切辉煌都以惨淡结局告终。高价买来的无数海滩、豪宅又廉价卖回到了美国人的手里,现在可能又有了新的主人,比如中国人。

正如复旦大学美国研究中心主任沈丁立看来,中国人前往美国购买房地产,最终受益的依然是美国人:“这是很明白的,美国自然会从中得到好处,因为他们可以从这个投资当中获得流动资金,从而将流动资金运用到其他方面来帮助它的经济发展。”

我们必须看到,投资海外有风险,千万别跳进人家挖好的大坑,可别像日本一样反被“抄家”。

中国对外投资的“新常态”

无论是从投资总量的增长趋势、国别和产业多元化以及交易的复杂化,还是从监管层来看,2014年毫无疑问都是中国海外投资具有重大转折意义的一年。

2014年前11个月,中国对外投资已经达到898亿美元,同比增长11.9%。全年对外投资额可能会接近或者是超过境外对中国大陆的投资额。中国正从跨境资本的“吸金大户”向“世界投资人”的角色转变。

中国对外投资的“新常态”

2014对外投资乐见新跨越

除了投资总量稳步增长、由资金流入国向资金流出国转变外,2014年中国对外投资还呈现出以下几个特点:投资目标国家/地区较以往更多元,除了发达经济体外,中国企业也广泛涉足中亚、拉美以及非洲等发展中国家,对各国相关行业的投资也各有侧重;投资领域的覆盖面更广,从传统能源矿业的一家独大逐步转向房地产、基础设施建设、TMT(科技/媒体/通信)、农业等多个领域,新能源、医疗卫生以及文化娱乐也占据了一定投资规模,呈现出百花齐放的局面;投资主体的结构逐渐优化,从以往国企一统天下的局面,发展到现在私营企业在投资项目数量上赶超国企,投资金额差距逐渐缩小;交易的结构日趋复杂化,中国投资者日趋成熟并充分利用市场化的交易和融资安排。上述变化的背景是对外投资监管大幅松绑,国务院、发改委、商务部、外汇局以及证监会在2014年陆续出台了一系列境外投资/并购的管理办法及目录,大大简化了中国企业对外投资的审批程序,同时还进一步简化了相关的监管流程,让中国投资者能够便易“出海”。

传统的能源和资源一直是中国企业海外投资最重要的资产类别,虽然2014年该领域的投资金额及热度有所下滑,但仍是中国企业对外投资的重要目标之一。TMT、房地产、基建/公用事业的对外投资增势强劲,金融、农业、汽车/航空、新能源以及医疗健康行业的对外投资也有不俗表现。从投资目的国家/地区来看,除了英美这两个“资深”发达国家外,澳、法、德等经济体也吸引了中国企业的大量投资,马来西亚则因其房地产行业受到中国企业和私人投资者的青睐而在中企海外投资中占据了重要的一席。综合来看,西欧、北美和大洋洲仍然是中企海外投资最热门的区域。

传统能源矿产:由于全球经济形势的影响以及中国经济转型带来的大宗商品市场的持续低迷,2014年传统能源矿业领域的涉资规模和交易数量均大幅减少。需要指出的是,2013年中海油收购尼克森交易的金额在一定程度上“扭曲”了与2014年的对比值。尽管如此,传统能源矿产项目仍是推动中国企业对外投资的主力之一,一些大型的交易仍在全球范围内发生。

从具体类型看,中企对外投资仍以石油天然气、铜矿和金矿为主;从区域来看,仍集中于澳大利亚、加拿大、中亚以及非洲地区。2014年发生的较大规模的交易包括:五矿资源牵头的中国联合体以58.5亿美元(PBOC)收购秘鲁嘉能可斯特拉塔公司的拉斯邦巴斯铜矿项目;中国人民银行以21亿欧元的对价获得意大利国有能源企业Eni和Enel各约2%的股权;宝钢资源澳洲有限公司与澳大利亚Aurizon公司组成联合体,以约11.4亿澳元全面收购铁矿石生产商Aquila;广晟有色以14.6亿澳元收购澳大利亚资源公司PanAust50.1%的股权;中石化以12亿美元收购俄罗斯卢克石油公司所持的卡斯潘资源50%的股权;汉能太阳能集团有限公司以11亿美元的对价收购加纳SavannaSolar公司加纳太阳能发电项目70%的股权;洲际油气股份有限公司以5.25亿美元收购哈萨克斯坦的马腾石油股份有限公司95%的股权;复星国际以4.89亿澳元收购澳大利亚上市公司RocOil100%股权;中国河北中铂铂业有限公司以2.25亿美元收购东部铂业旗下位于南非的全部铂族金属矿资产;中国熔盛重工集团控股有限公司以21.84亿港元收购吉尔吉斯斯坦CentralPointWordwideInc60%的股权;延长石油以2.3亿加元收购诺瓦斯能源公司全部已发行的股份;中国石油天然气股份有限公司下属的凤凰能源(PhoenixEnergyHolding)以11.84亿元人民币收购加拿大AthabascaOil的Dover油砂项目40%的股权;中广核矿业以1.33亿美元收购哈萨克斯坦Semizbay-U项目等。

房地产:国内房地产政策趋紧、市场利润下滑等“内因”的推动,加上欧美房地产市场潜力大、房屋租赁需求旺盛、回报率高等“外因”的作用,让中国房地产开发商和保险公司纷纷“出海”进行住宅和商业地产的投资。从投资主体而言,万达、万科、碧桂园、富力、绿地、新华联、雅居乐、中国人寿、安邦保险等房地产开发商和保险公司仍是表现最为活跃的投资者;从投资区域来讲,澳大利亚、美国、加拿大等传统西方发达国家因为宜居环境、房地产市场的投资价值以及吸纳移民等因素受到了中国投资者的青睐。

在投资主要目标地区、方式、用途和考量上,中国个人投资者和企业投资者表现出了两种路径:中国个人投资者在海外购置房地产时更多地考虑当地福利、教育及生活方面是否有可靠保障,并且大多以移民、居住或投资(比如赚取租金或转手卖出)为目的,购置已建成或者即将建成的房产。而企业投资者为赚取利润或者拓展全球化运作,会选择市场透明度高、流动性强、收益好的国家/地区,通过竞拍土地或收购项目的方式进行酒店/旅游、住宅和商业综合体的自主开发,它们较少投资已建成的房产或是二手房(有些国家对外国企业购买二手房有严格限制,比如澳大利亚政府认为外国企业购买二手房并不能增加当地房屋存量,与国家吸引外资的初衷不符,所以对外国企业二手房购买设置了诸多限制条件)。

2014年,中国企业在海外酒店(旅游)/写字楼的开发中大动作频频:万达以9亿美元在美国芝加哥修建万达大厦;锦江国际集团以约12亿欧元从美国喜达屋集团手中收购法国卢浮酒店集团100%股权;中国人寿保险股份有限公司和卡塔尔控股公司以总价7.95亿英镑收购伦敦金丝雀码头10UpperBankStreet大楼;万达集团以2.65亿欧元从桑坦德银行手里购买了马德里地标性建筑——西班牙大厦;中国建设银行通过非公开交易以1.11亿英镑从比利时联合银行手中购得伦敦金融城111OldBroadStreet写字楼的永久产权;阳光保险集团以4.63亿澳元收购澳大利亚悉尼喜来登公园酒店。

在住宅投资方面,跟前几年扎堆投资英美澳这几个房产成熟国家有所不同的是,中国投资者对法国、西班牙、葡萄牙等新兴房产市场的兴趣在增加(欧洲一些国家出台了新移民政策鼓励外国投资者在当地买房)。另外,中国投资者对马来西亚、韩国住宅项目的投资也有相当不错的表现。比如,碧桂园以7300万澳元购买了位于悉尼西北部的一处开发用地;雅居乐在马来西亚成立的合资公司,以4.3亿元人民币收购位于吉隆坡4.1万平方米的地块;绿地集团在韩国济州岛购置一幅面积约31.3335万平方米的地块。

农业食品:2014年年初,中央一号文件《关于全面深化农村改革加快推进农业现代化的若干意见》中强调要支持农业“走出去”以及与周边国家进行农业合作。为响应文件精神,也是出于对企业自身发展的考量,中粮集团、中农发集团、光明食品集团、重粮集团等大型国企在2014年的对外投资上也迈出了重要步伐:中粮集团斥资28亿美元先后并购荷兰Nidera公司、中国香港来宝集团旗下来宝农业有限公司,对这两大公司均拥有51%的控股权;光明食品集团以85亿谢克尔的对价收购以色列最大食品公司Tnuva56%的股权。

除了国企外,地方民企的境外农业投资也初具规模。但民企在融资、政策、营销以及技术水平等方面的劣势,使其在对外投资中很难与国企相匹敌。然而,不论是国企还是民企,同样面临企业运营分散、缺乏协同运作的难题,国际市场竞争力还较弱。为了增强我国农业的海外发展能力、拓宽国际发展渠道,农业企业可以着力于收购具有全球整合能力的国外农业及食品公司,政府及政策性金融机构也应为企业的海外收购提供政策审批便利和资金支持。

TMT:TMT行业海外投资额大幅上扬是2014年的一个重要趋势,其投资首选地仍为美国,投资热点是游戏业与半导体业。联想、中国移动、阿里巴巴、华为、腾讯等公司在2014年的TMT海外投资中表现最为活跃。联想集团以23亿美元收购IBMX86服务器业务,以29.1亿美元从谷歌手中收购摩托罗拉移动控股公司。中国移动以5.16亿美元拍得巴基斯坦的3G和4G牌照,以287.5亿泰铢从正大集团手中收购泰国唯一的全国性综合电信运营商True公司18%的股份。华为公司以2500万美元收购英国物联网公司NeulLtd100%的股权,以2600万美元收购英国XMOSLtd股权。阿里巴巴以3.125亿新元入股新加坡邮政,以2.5亿美元投资美国拼车应用Lyft。此外,中国人民银行收购意大利电信集团2.08%的股权,腾讯计算机系统有限公司以200亿韩元(1970万美元)收购韩国PATIgames20%的股权等交易也都反映了中国企业在TMT海外投资方面的趋势。

基础设施建设/公用事业:近几年,中国的海外基础设施投资表现抢眼,中国的投资者、EPC企业纷纷出海,在拉美、非洲、东南亚、欧洲和澳大利亚的基建与公共事业领域有着良好的业绩。这得益于各经济体对私有化的推进以及PPP模式的逐步完善与发展。2014年该领域几大交易包括:国家电网公司以21亿欧元收购意大利国有银行所持的意大利存贷款能源网公司35%的股权(这也是迄今中国企业在意大利进行的最大单笔投资),中国人民银行收购意大利睿斯曼电缆集团2.018%的股权,以及北京首都创业集团有限公司以9.5亿新西兰元(合8.3239亿美元)收购新西兰TranspacificIndustriesGroupFinance(NZ)Limited100%的股权。此外,中国将与巴西、秘鲁组建联合体,合作修建“两洋铁路”这一项目,也成为2014年中国海外基建投资的亮点。随着中国政府“一带一路”战略的进一步实施以及中国主导的亚洲基础设施银行的设立,预计中国资本对海外基础设施的投资还会不断加速。

金融:在中国企业“走出去”势头日益强劲的影响及作用下,中国的金融业也加快了海外扩张的步伐,通过增加全球网点布局、持股海外金融机构、吸引国外资产的方式,为走出国门的企业提供各类金融服务及支持。鉴于投资/交易金额庞大、流程复杂、风险较高等原因,中国金融企业的海外投资/交易呈现出以下特点:不以数量著称、资产集中度相对较高、投资主体和目标国比较局限。就投资主体而言,目前还是以银行为主(且集中在中国银行、工商银行、建设银行、国家开发银行等几家大行),保险、证券以及租赁公司也有相当程度的参与;从目标目的地来看,主要集中在美国、英国、德国、中国香港等成熟市场,原因在于这些国家/地区作为发达的金融中心,有着完善透明的法律体系和有效的金融市场。对于尚未成熟的中国内地金融企业而言,在上述地区的投资风险相对可控,并购后整合成功率相对更高,而且可以利用当地既有的先进金融产品、发达的销售网络和成熟的客户群体。2014年金融领域几笔重要的海外交易有:工商银行以7.65亿美元对价收购南非标准银行所持的标准银行公众有限公司60%的股权,以3.16亿美元收购土耳其银行75.5%的股份。复星国际有限公司以4.64亿美元收购美国保险商IronshoreInc.20%的股权,以1.3588亿美元收购葡萄牙储蓄总行保险业务80%的股权。

另外,在汽车、医疗健康、文化产业方面,中国企业也有相当规模的海外投资交易,比如东风汽车8亿欧元收购法国东风标致集团14%的股权;中国人民银行收购意大利菲亚特-克莱斯勒汽车公司2.001%的股权;泰格医药以5025万美元对价购买美国方达医药技术有限公司69.84%的股权;凤凰传媒以8000万美元并购美国PublicationsInternational.Ltd100%股权。

2015对外投资有望新高度

2014年11月,习近平主席在APEC工商领导人峰会上提到,未来10年中国海外投资将达到1.25万亿美元。这意味着未来10年中国对外直接投资将增长近3倍,中国作为“世界投资人”的时代已然到来。

投资行业趋势:传统的能源矿业投资热度在慢慢散去,房地产、基础设施建设、TMT、农业、金融的投资占比逐步上升,新能源、医疗健康、文化/娱乐等多个领域也呈现出欣欣向荣的对外投资趋势。尤其在基础设施建设领域,随着今年亚洲基础设施投资银行的设立、中国政府的“高铁外交”策略,加上国内金融机构对基建项目的融资支持,该领域有望在2015年成为对外投资金额占比最重的一部分。但也不能忽视传统能源矿业领域的投资额,虽然该领域投资幅度呈现下降态势,但是由于此行业单项投资规模较大,不排除2015年发生一笔或几笔大单导致该行业的对外投资额大增的情况。

投资国家/地区趋势:借力双边自贸协定的春风,加之自身的良好地缘或资源优势,韩国和大洋洲吸引中国投资者的能力有望进一步提升;“一带一路”战略的实施,也点燃了中国企业赴中亚国家投资的热情;英美等发达国家将继续保持其在TMT、房地产及金融业领域吸引中国投资的主导地位;东南亚在房地产及农业领域,非洲、中亚和拉美在能源矿产领域吸引中国投资的势头仍然不可小觑。

政策及监管趋势:得益于发改委和商务部2014年初出台的简化境外投资的相关政策,10亿美元以下的境外投资(如果没有涉及敏感国家或行业)都只需要在各级发改委和商务部门进行备案,但10亿美元以上的境外投资仍然需要国家发改委的核准。但是,国务院2014年11月发布的《政府核准的投资项目目录(2014年本)》中进一步取消了项目核准中的金额标准,按照目录,只有涉及敏感国家/地区/行业的项目才需要进行核准。

目前的境外投资核准备案机制下还存在审批部门多、审批合计所需时间较长、“路条”制度扭曲市场行为以及上市公司和国有企业的境外投资限制过多等障碍。政府对境外投资进一步改革的空间依然存在,大步幅松绑势在必行。

李克强总理2014年12月24日主持召开国务院常务会议,部署加大金融支持企业“走出去”力度,确定了若干重大的政策改革。一是将境外投资外汇管理由事前到有关部门登记,改为汇兑资金时在银行直接办理;取消境内企业、商业银行在境外发行人民币债券的地域限制;简化境外上市、并购、设立银行分支机构等核准手续。二是拓宽融资渠道,助力“走出去”:包括对大型成套设备出口融资应保尽保,鼓励商业银行加大对重大装备设计、制造等全产业链的金融支持力度。推进外汇储备多元化运用,发挥政策性银行等金融机构作用,吸收社会资本参与,采取债权、基金等形式,为“走出去”企业提供长期外汇资金支持。三是健全政策体系,服务“走出去”,包括完善人民币跨境支付和清算体系;稳步放开短期出口信用保险市场,增加经营主体;创新出口信用保险产品,大力发展海外投资险,合理降低保险费率,扩大政策性保险覆盖面。

此外,上海自贸试验区允许个人开立资本账户进行境外直接投资,中国政府积极推进汇率改革和人民币的国际化,这些举措都将为中国投资者“走出去”提供更大的便利与保障,中国海外投资将持续升温,步伐还将进一步加快。

私募基金更趋活跃

作为新兴和日益活跃的中国海外投资者,私募基金在中国资本海外布局中的重要性不断凸显。2014年,中国的私募股权投资基金(PE)不仅在国内交易上业绩良好,而且在对外投资方面也有不俗表现。比如联想控股旗下的弘毅投资,2014年一年注资好莱坞STX电影工作室、投资美国云服务平台公司Deem、全资收购英国餐饮品牌PizzaExpress(该收购对价约9亿英镑,为欧洲餐饮行业过去5年中金额最大的并购案)。

回顾2014年中国PE的对外投资,不得不提的一个名字就是复星国际。该公司2014年在海外投资市场上可谓异常高调,其投资区域遍布美、欧、澳等世界各主要发达经济体,投资行业也较全面地覆盖了能源、房地产、保险、医疗卫生、电信、影视娱乐、食品、服装等众多领域。复星在2014年直接或者通过其全资/间接持股的附属公司控股或者参股了葡萄牙保险公司Fidelidade、葡萄牙电网公司REN、葡萄牙医疗企业ESS、德国生活品牌TOMTAILOR、西班牙火腿及酒类制造商Osborne集团、美国好莱坞制片公司Studio8、日本房地产管理企业IDERA资本管理公司等企业,大大拓展了自身的全球化战略布局。

此外,各大保险公司凭借自身雄厚的资金实力,纷纷设立了自己的PE平台以从事境内外投资。比如中国人寿保险集团体系内就有两家专门的对外投资平台:中国人寿资产管理有限公司和国寿投资控股有限公司。中国平安保险集团体系内除了专门的平安创新投资基金外,其下属子公司平安信托、平安资产管理有限责任公司(前身是中国平安保险股份有限公司投资管理中心)等都在做PE业务。

近年来,国家对保险资金运用的管控在慢慢放松,保监会通过扩大投资地区、明确投资额度、细化投资品种等措施积极推动保险资金“出海”。尤其是2014年8月份,国务院发布的《关于加快发展现代保险服务业的若干意见》(国发〔2014〕29号,别名“国十条”)中提到,鼓励保险企业“走出去”,拓展保险资金境外投资范围。这些政策导向和鼓励机制,进一步加速了有保险资金“撑腰”的PE走出国门、跻身海外进行多元化投资的步伐。

2014年,中国人寿保险集团旗下的两家全资子公司中国人寿保险(海外)股份有限公司(作为出资人)和国寿投资控股有限公司(作为投资管理人)以2.5亿美元共同完成了对美国私募股权投资机构——德太投资的部分股权投资。

 

 

2015年美国房地产将上演“绝地反击”?

美国房地产市场目前出现冷却,其实这是为2015年市场复苏所必须做的准备。就像运动员在训练中必须休息一样,房地产市场在复苏的初期阶段通常会出现房价过热,为了明年春天买主重回市场,现在的冷却是与一年前相比房价仍然是高的,十月里比去年增长4.5%。

美国纽约新建项目“公园广场30号”

不过十月之后房价有所下降,在全国20个大城市里只有9个地方房价还在增长。房屋销售数量在十一月里也下降了,并不是因为买家少了,而是市场需要喘一口气。十月里上市的房子比九月里减少了28%,虽然这种季节性减少是正常的,但是不好的是比去年同期下降了1.5%,这是近期来第一次下降。

根据房产经纪公司Redfin的调查,买主们最担心的不是上市房屋减少,而是可以负担得起的房屋减少。这是自2012年来第一次买家们觉得“负担不起”。

十一月里,房市里唯一有增长的是高端房子的销售,这里指的是比20万均价高很多的房子。而底端房的销售下降了16%,购买底端房地人士中投资者占比例很大。经济学家指出房价上升至使很多投资者退出了市场。

预期,今年十二月的房屋销售不会很强,虽然按揭利率仍然很低。

在2013年里从一月到十月美国房价平均上涨11%,但是2014年房价增长不到去年的一半,对于缺钱的买主来讲这是好事,但是对卖主就不好了。整体来讲房价还是正增长的,到明年春天更多的买主进入市场房价仍然会上升。

但是,人们也必须注意以下几点:

首先,利率虽然处于历史底端,但是肯定是会上升的。利率微小的上升都会对市场有较大的影响,因为银行会提高对贷款人的要求。

其次是人们的恐惧心理。在某些市场里房价可能会短期下跌,目前Connecticut已经出现了下跌,如果价格继续下跌,两次一两个月的话,就会把买家吓跑,而更多房主会卖房。

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安大略省伦敦市:密林深处有人家

安大略省伦敦市是一个祥和而宁静、保守而又有序的文化之都。它坐落在多伦多与底特律的中点,位于五大湖的中心,因风景格外秀丽而被称为“森林之城”。这里一栋美丽的雪松木住宅,位于一块覆盖着浓密绿荫的河谷土地上。建筑隐匿于茂密的丛林中,设计上大面积地使用玻璃窗不仅让自然光线布满整个房子,同时令美丽的景观渗透到空间的每个角落。仿佛是一座绿林深处的理想屋,让人回归生活的质朴,重拾安然惬意的心境。

它坐落在多伦多与底特律的中点,位于五大湖的中心,因风景格外秀丽而被称为“森林之城”。

 “森林之城”里开启生活新篇章  以高素质教育闻名的文化之都

从这幢美丽的雪松木住宅,前行5分钟就可抵达加拿大安大略省伦敦市(London)的市区。密林深处的人家,被郁郁葱葱的参天大树环绕,四季的变幻尽在眼前、触手可及,妙不可言。

置业于此,对于您和家人来说,都是重塑生活的完美选择。

置业于此,对于您和家人来说,都是重塑生活的完美选择。安大略省伦敦市是加拿大第十一大排名城市(与中国的南京市缔结为姊妹城市),坐落在多伦多与底特律的中点,位于五大湖的中心。伦敦市亦被称为“森林城市”,有30万人口,境内分布着西安大略大学(University of Western Ontario)、范莎学院(Fanshawe College)以及三所教学医院。由于伦敦市环境优美且房价相对于其他城市而言较为低廉,许多多伦多退休的人员,都会选择伦敦市作为退休养老的地方。

3卧2卫的住宅安装了宽幅落地窗,地面铺设硬木地板,开有多道天窗。

伦敦市同样以高素质的教育而闻名,对于由孩子的家庭来说,这无疑是极大的优势之一。著名的西安大略大学和范莎学院便座落在伦敦。西安大略大学成立于1878年,有近三万名学生,是加拿大实力最强的前十名的大学之一,其中著名的Richard Ivey 商学院成立于1922年,被排名为加拿大最好的商学院。范莎学院则是安省是最大的学院。伦敦市目前有160多所中小学,其中MASONVILLE小学在全安省的4090所小学中排名第一;CENTRAL SCHOOL高中,在全安省850所高中里,一直多年排名全安省前二名。西安大略大学(UWO)在加拿大的90多所大学中也一直排名前茅。

客厅尊重自然的设计,将风景定格、看四季更迭

伦敦市是承载您安居乐业愿望的理想之地,这座住宅提供的优良契机十分难得。有着毗邻美国的地理优势,令安大略省在商业地位上显示出更为重要和独特的价值。而安大略省的经济及人口持续增长,成为房地产发展及投资的优质地段。随着这股蓬勃发展的势头,相信这次投资也会在未来带来可观的收入回报。

摩顿岛度假公寓套房,原生态自然环境中的理想人居

都市人或许常常幻想远离喧嚣,来到静静的小岛,每日观海听涛,任心情游走无羁无绊。如果你来到摩顿岛(Moreton Island),一定会有一见如故、相见恨晚的心动。作为世界上最大的沙岛之一,摩顿岛(Moreton Island)几乎就是一座国家公园,是全球自然爱好者的最佳旅游去处,也因野生海豚而闻名世界,所以又称“海豚岛”。这里地处太平洋,所以能看到鲸鱼、海鸟、大群海豚,还可以滑沙。如今岛上一套风景绝佳的度假公寓套房正在出售,为投资者提供了罕见的置业机会。置业布里斯班这座“未来亚洲十佳城市”的绝佳时机就在眼前,明智的你一定不会轻易错过。

这套位于昆士兰州被划定为国家公园的岛屿——摩顿岛(Moreton Island)上的度假公寓套房,乘船前行一小段距离即可抵达布里斯班市(Brisbane)。

 “海豚岛”罕见的置业机会,住进旖旎风光、与自然亲密接触

这个举世闻名的旅游胜地,为人们提供了绝佳生活环境和让人陶醉的度假氛围。

这套位于昆士兰州被划定为国家公园的岛屿——摩顿岛(Moreton Island)上的度假公寓套房,乘船前行一小段距离即可抵达布里斯班市(Brisbane),为投资者提供了罕见的置业机会。 这个举世闻名的旅游胜地,为人们提供了绝佳生活环境和让人陶醉的度假氛围。

绝佳地理位置,让您无论是自住还是投资,都会获得意想不到的满意收获。

把握稀缺资源,机会稍纵即逝!摩顿岛拥有原生态自然环境,岛上不会有更多土地出售。这个物业可谓是提供了难能可贵的罕见购买机会。摩顿岛是世界第三大沙岛,98%的面积都被国家公园覆盖。天阁露玛度假村(Tangalooma )是岛上唯一的度假村,背山面海,让你能够枕着涛声进入梦乡,伴着鸟鸣迎来朝霞。度假村还有丰富多彩的体验活动,包括滑沙、喂野生海豚、出海观鲸、驾驶四驱车驰骋沙场等,为来到这里的游人呈现一个充满活力的环境。

舒适的卧室。

绝佳地理位置,让您无论是自住还是投资,都会获得意想不到的满意收获。从布里斯班的赫特街渡口 (Holt St. Wharf) 出发,乘游轮75分钟即可到达摩顿岛。摩顿岛约20平方公里,绿意葱茏,海岸如缎带相绕。海豚每天晚上都如约而至,在岸边戏水,欢快鸣叫。摩顿岛主体部分属于国家公园,热带植物环绕,山崖丘陵起伏跌宕。难以置信的是山崖深处居然还有沙漠!在摩顿岛的时间总是觉得很快。因为岛上还有潜水、扬帆出海、垂钓等活动,即便只是静静地坐上一天,也会感觉天界的宁静和人生的片刻永恒。购买这座物业,不仅让您有机会换一个角度审视生活,更是开启一片人生完美的天空。

墨尔本布赖顿:开启你的商旅度假之家

也许你会很惊讶,去年的一份《中国买家首选目的地》调查显示:在澳洲的各大城市当中,中国投资者最为青睐的是澳洲第二大城市墨尔本,其次才是悉尼!

墨尔本是澳大利亚人口排名的第2大城市,被誉为“澳大利亚的文化首都”,也是全国性文化、商业、教育、娱乐、体育及旅游中心。墨尔本在服饰、艺术、音乐、电视制作、电影及舞蹈等潮流文化领域引领澳大利亚的潮流。2002-2012年十年间,墨尔本一直占据由经济学人选出的世界最佳居住城市的三甲位置。

墨尔本中央商业区是整个大都会区的中心, 中央商业区地处港湾的北端,港湾也叫雅拉河河口湾。座落于湾畔的布赖顿区紧邻中央商务区。汇聚了多座维多利亚时期的建筑,比如1888年建成的股票交易所、澳洲联邦银行、1891年的雅典娜神殿剧院(Athenaeum)和摄政王剧院( Regent ),均座落于此,全年上演着来自本国和全球各地的各种顶级的演艺节目。

中央商务区的老牌商业街就是柯林斯街,通常被认为是澳大利亚的第一街,汇集了众多的保险公司和银行总部,是墨尔本的老牌金融中心,澳洲和世界顶级的公司汇聚于此街,例如高盛和阿扎德,从而使柯林斯101号成为具有世界声望的吸金磁石。索菲特大酒店、凯悦酒店、威斯汀大酒店、洲际酒店等世界顶级酒店亦汇聚于此。

索菲特大酒店、凯悦酒店、威斯汀大酒店、洲际酒店等世界顶级酒店亦汇聚于此。

 驱车可以很快到达繁华闹市柯林斯街

布赖顿(Brighton)是墨尔本市的知名板块。虽然紧邻东侧的文化和商业的汇聚区柯林斯街区,但布赖顿区块由于靠近宁静的河口湾,氛围闲适和安静。

科林斯街还是是南半球最为著名的奢侈品购物中心,沿街汇聚世界顶级品牌旗舰店:香奈儿、普拉达、LV、阿玛尼、蒂芙尼、拉夫·劳伦、 恬墨书舍等。

这套三居两卫大套布局巧妙,拥有宽敞的开放式室内空间,静谧安详。地面为天然石材地板,铺设羊毛地毯,层高可观。

布赖顿(Brighton)是墨尔本市的知名板块。虽然紧邻东侧的文化和商业的汇聚区柯林斯街区,但布赖顿区块由于靠近宁静的河口湾,氛围闲适和安静。在这里,商旅人士在忙碌商务的闲暇之余还可以退到宁静的港湾休闲度假,成为梦想闹中取静的高净值人士的商旅和度假首选。

蓝天碧树清风汇集在宽敞的半封闭阳台,使你在纳凉、交谈和休闲餐饮时有了一个舒爽的空间。

精美崭新的湾畔公寓是位于布莱顿区的极品公寓,座落布赖顿区中心地带,紧邻河口湾畔,可以远眺水景,融豪华和低调于一体。这套湾畔公寓是一处仅含5套公寓套房的低层公寓底层套房,此处社区含有极具声望的著名学校、商店和餐馆。

这套三居两卫大套布局巧妙,拥有宽敞的开放式室内空间,静谧安详。地面为天然石材地板,铺设羊毛地毯,层高可观。                

从此告别喧嚣、抓住机遇住进人杰地灵的堪培拉

和其它大城市以公园点缀相反,堪培拉俨然是一个建在花园里的城市。这个时髦的现代化城市,地处风景宜人和树木葱郁的心脏地带,周围遍布着澳大利亚最引人入胜的乡村。这里宽敞的规划街道,令人难忘的现代化建筑,以及自然环境的优势都是那么明显。近几年堪培拉房地产表现良好,鉴于它的地区失业率仅为3.2%和家庭收入增长等因素,前景值得看好。目前有4套住宅占据堪培拉优质地段的两块宽敞土地,秀丽景观与幽雅氛围令人沉醉,现同时对外发售,为投资者提供了千载难逢的置业机会。

这个时髦的现代化城市,地处风景宜人和树木葱郁的心脏地带,周围遍布着澳大利亚最引人入胜的乡村。

安居“天然首都”的最佳时机,诗意栖居在全澳最宜居城市

如此令人心动的购买机会怎能轻易错过!该物业地址为:沃拉曼加区阿拉瓦大街16号和18号(16 & 18 Alawa Street Waramanga)。这些住宅可单独或一起购买,总售价为240万澳元;如果单独购买位于16号或18号地块上的住宅,卖家愿意与投资者重新磋商价格。

该物业地址为:沃拉曼加区阿拉瓦大街16号和18号(16 & 18 Alawa Street Waramanga)。

把握这次购买机会,住进全球最宜居的天堂不再是美梦!今年经合组织(OECD)的一项最新研究报告称,堪培拉是全澳大利亚最宜居的城市。在享用服务、教育、就业、健康及安全方面,堪培拉在评比中均位居榜首。堪培拉居民的收入水平要比澳大利亚全国其它地区的民众收入高出大约56%。可见这里不仅拥有纯美的自然环境,更是高质素人群定居的首选地,人杰地灵的优势无可比拟。

这里不仅拥有纯美的自然环境,更是高质素人群定居的首选地,人杰地灵的优势无可比拟。

海外投资者把目光纷纷投向此地,绝对有充分的理由和周全的考量。今天的堪培拉已是澳大利亚拥有众多现代化建筑的、发展最快的城市。堪培拉坐落于格里芬湖岸边,是澳大利亚政府、国会及很多外国使馆的所在地。由于四周森林环绕、绿意盎然,且邻近自然秀丽的乡村,令堪培拉成为优雅的现代化都市,更享有”天然首都”的美誉,同时也被称为“世界上设计最合理的城市”。城市50%以上的面积为国家森林公园所覆盖,这使堪培拉当之无愧地成为南半球的“花园都市”。

具有设计感的卧室

该土地上出售的物业总共包括15间卧室、7间浴室、18个停车位,售价为240万澳元。可以说,价格也具有一定的优势,是十分难得的投资机会。近几年堪培拉房地产表现良好。鉴于它的地区失业率仅为3.2%和家庭收入增长等因素,堪培拉房地产前景值得看好。您的独到眼光,必将会带来丰厚的回报。与此同时,居住在此对于整个家庭来说也是十分优质的选择。堪培拉整座城市都浸润在浓郁的文化气息和学习氛围之中,全国乃至全世界的精英人士汇聚于此。据统计,堪培拉的居民文化素质领先于澳洲其他各州及领地,70%以上的居民都接受过高等教育。由于得天独厚地理位置以及其作为“首都”的特殊职能,堪培拉还是各国使领馆、澳大利亚联邦议会、联邦政府和最高司法机构、澳大利亚高等学府、澳大利亚国立博物馆、澳大利亚国立图书馆以及澳大利亚国立美术馆的所在地。在这个人杰地灵的地区,您和家人必定能够能安居乐业、尽享和和美美的生活。

安居蓝山,在澳洲最壮丽的景色中找到理想栖息地

悉尼人是幸运的,因为他们受到了大自然的双重恩惠:不仅能在家门口欣赏到绚丽多姿的海岸风情,还能置身于澳大利亚最为雄伟壮观的自然风景——蓝山。蓝山拥有丰富的原住民遗产,从三姊妹峰的传说到古代艺术与仪式遗址,让世人叹为观止。如今你也有机会可以牢牢把握这份幸运——一幢位于蓝山卢拉区的独特住宅正在出售,占据当地黄金地段,坐落在葱郁的私密花园之中。历史的独特韵味给大宅凭添了一份神秘与悠然,巨大的改造潜力更是令其具有极大的灵活和变通性,非常值得投资购买。

历史的独特韵味给大宅凭添了一份神秘与悠然

领略蓝山之美,置身于澳洲最为雄伟壮观的自然风景之中

这幢两层式砖结构住宅始建于上世纪30年代,岁月流逝的印记留在这栋韵味独特的建筑里,如今依稀可以这里找寻到历史的痕迹。大宅占据1992平方米带葱翠花园的私密土地,空间十分开阔,享有一片极富私密性的生活区域。周边被茂密的树林包围,幽静怡然。

大宅占据着该地区的黄金地段

大宅占据着该地区的黄金地段,所属的卢拉区(Leura)位于著名的蓝山(Blue Mountains)境内。闻名遐迩的蓝山位于悉尼以西65公里处,距离仅90分钟车程,它是澳大利亚交通最便利的遗产级自然环境,50公里的范围内分布着大量自然奇观,包括全球最壮观的溶洞乃至享有壮丽美景的观光景点。

大宅占据着该地区的黄金地段

这个举世闻名的观光旅游地,给这座住宅增添了无限的神秘与光彩。在蓝山,温特伍斯瀑布(Wentworth Falls)和三姐妹峰等自然景点让人们惊叹于大自然的鬼斧神工、流连忘返。这里还有一流的美食、豪华水疗中心、世界上最陡峭的铁路和充满活力的艺术家社区。同时蓝山以其丰富的澳洲原住民文化遗产而闻名。由蓝山山脉的部分地区及附近地区组成的大蓝山区于2000年列入世界自然遗产名录。拥有这套住宅,您也可以遍享蓝山境内的娱乐休闲地——附近有屡获殊荣的度假村兼酒店、古董展览会和市场、酒店、美食餐厅、文化节和各项活动,可让您享有丰富多彩的生活。

做出聪明的选择,购买这栋住宅,您便可以将生活切换到另一个截然不同的轨道之中

 悉尼人的幸运是可以置身于澳大利亚最为雄伟壮观的自然风景之中,而您的这份幸运则完完全全掌握在自己手中——只要做出聪明的选择,购买这栋住宅,您便可以将生活切换到另一个截然不同的轨道之中,真正拥有旅游圣地的无限风光和悠然生活。

 

马来西亚贷款买房实录:跨国贷款简单方便

在国内限购从严、投资渠道不畅、各种与房产相关的税费预期加重的情况下,出国买房,投资度假两不误的思潮在富足以及中产人群中大肆蔓延,而他们的投资行为亦如当年郑和船队,漂洋过海告诉世界,中国人带着钱又来了……而各国亦如当年一样,怀着复杂的心情迎接着这些未来不知对他们是福是祸的黄皮肤金主们。

本文的主人公就是这样一位金主,原本被公司派到新加坡工作,但善于理财的她发现了“邻居”马来西亚吉隆坡的房价在北京连一居室都买不到时,马上与吉隆坡的朋友联系,让朋友帮她看好几套房,她很快赶过去考察。而她的朋友,自住在豪宅区,而将购买的学区房全部出租,租金折抵过月供后甚至收益颇丰,让不善经营的马来人颇为艳羡,成为当地中介眼中的传奇人物。

连夜排号并非中国专利吉隆坡热销盘也日光

蓄客、排队、选房……这些原本以为只有在中国才能看到的景象没想到在吉隆坡也发生着。

秦小姐的朋友在这个译成中文叫“城市花园”的社区买了房,因此劝说她在此置业。这个社区位于吉隆坡的甲洞地区,距城市标志物双子塔大概有20多公里的路程,不堵车的前提下半小时即到。该区域有点儿类似北京的亚运村或望京地区,俨然一个独立的小城市。站在样板间的顶楼,可以清楚地看到远方的双子塔,这个社区处于一个山坳内,景色优美,区内设施完善,国际学校、医院、银行、大型超市、幼儿园、电影院、体育场一应俱全,而且在此居住的有大量国际人士,尤以中国人和韩国人居多,欧美人与中国台湾人其次。

秦女士马上喜欢上了这个社区,她说最主要的原因就是这里居住的人群很符合她的要求,中文和英语完全适用。马上要求她的朋友帮她订房。

但在国人看来,这个社区的户型并不讲究,没有采取国内正南正北、动静分区的常规建造,装修也看着比较简单。但秦小姐认为,其实在国外买房,并不用拘泥于国内那些条条框框。比如朝向问题,国内讲究南北通透,追求日照,但马来西亚阳光充足,一年四季都是夏天,人们恨不得天天阴天;再如户型方面,在国外买房的人追求的是度假,享受城市与社区的大环境,没有人会成天呆在屋子里……

志在必得的秦小姐排队时傻眼了,当她早晨7点多赶去时,发现排队的人数有好几百,好的户型基本已经卖光。后经了解,开发商早就在开盘前一周贴出告示,排队先来先得,前三十名可以享受9.7折优惠,若能买大户型且排队在前30名还有6个点的优惠,意味着排名前三十位的买房人收益颇丰。秦小姐边埋怨朋友误报军情边打听着还有没有剩下的户型,得到的答复是已经没有了,除非买超大户型,秦小姐悻悻而归。

跨国贷款简单方便 资信证明尤为关键

如果不是亲眼所见,记者很难想象马来西亚买房异常从容的事情。

秦小姐在交了总房款的3%作为订金后,第二天上午在中介的陪同下,约见了中国银行与中国工商银行驻马来西亚分行的经理,咨询贷款事宜。

根据规定,买房人只需先交房款的3%订金给房主,办理了买房手续,然后在一个月之内再交7%,总共10%的房款作为头期款,然后将中介费、装修费、律师费等额外费用一起支付。然后向银行进行贷款申请。

二手房与新房几无区别 投资回报非常合理

银行会根据买房人在中国的信用记录、存款、不动产、银行流水、职业等因素进行综合评估,然后核定一个贷款比例。据中国工商银行马来西亚分行一位叫ryan的经理介绍,银行最看重的是买房人在中国的信用记录,他发现很多人都会有银行欠款逾期迟还的记录,这对于能否贷款起到很直接的作用,因此他提醒跨国买房人,如果发现自己银行还款有过两个月以上的逾期,或者收到过银行的罚款通知,一定要到所在银行进行申诉、辩解,看有无可能存在误会,能否解决,如果申诉不能成功,只能通过时间来让不良记录消失在信用单上,如此一来,出国买房只能延期了。

“如果您的信用记录或者银行流水存在问题,可以通过信用记录好的丈夫或者妻子进行辅助贷款,总之提供的证明越详细越好,房产证、基金、股票代码等等,银行还是非常希望能够为您贷款成功的。”ryan对记者说。

咨询完银行人士后,秦小姐又前往位于双子塔附近的一家银行指定的律师行签署了一批买房文件。记者看到,要签署的律师函足足有一寸厚,秦小姐光签名一项就动笔100多次。

二手房与新房几无区别 投资回报非常合理

虽然没有买到新房,但秦小姐听完朋友的劝慰之后很快释然了:马来西亚建房速度特别慢,交房往往需要3到4年时间,原因是多方面的,其中一条是法律严格要求工作时间,只能从早晨6点至晚上8点施工,不能夜间施工。

买不了新房,秦小姐盯上了该小区的二手房。吉隆坡的二手房市场非常活跃,以“城市花园”项目为例,次新房、带租约房都有很好的市场。因为有大量的国际人士租房,所以人们都爱买二手房进行投资。

客观地说,马来西亚的炒房人对于出手价格期望值并没有太高,只要有赚即可。就如秦小姐看中的那套房的房主为例,他在三年前购买了这个项目头期五套房,每套价格仅仅50万至60万令吉(即马币,大约相当于100万元人民币),由于近两年马来西亚经济复苏,房价基本每年以10%以上的幅度递增,现在每套房都能卖到80万至90万令吉,这与北京所见炒房每年不赚到30%以上利润不罢休的例子大相径庭。