時代在不斷變化，很多傳統行業都難免失去優勢，面臨轉型。曾在市場上呼風喚雨的商業地產開發商，也在市場悄然轉變的情況下，需要重新定位，及時轉型。聰明的開發商不會不停抱怨“誰動了我的乳酪？” 而是積極調整方向，尋找新的乳酪。
商業地產發展商應尋找“新乳酪”多年來，商業地產的開發商一直因循同樣的模式：買農地或住宅地，通過土地改變用途，建公寓樓或城市屋、倉庫或商場、銀行，不少人在開發的過程中賺了錢，做得風生水起。現在市場已經發生了改變，開發商也必須做出調整和改變。
炒樓花賺錢時代結束
公寓樓已經遍地開花，供過於求。除了一些地頭特別好的地段，如鐵道鎮、溫哥華市中心、Cambie夾Marine Dr的某些樓盤迅速賣掉以外，很多樓盤的銷售前景都沒那麼樂觀。從目前的存量看，需要很長的時間去消化。
二手公寓房投資賠錢的可能性很大。一個樓盤，第二期和第一期的房價差距不大，靠買賣樓花賺錢的機會已經很稀少了。
過去一些投資者付出15%左右的價格買到預售的樓花，在房子成交之前把樓花賣出，獲取利潤。在多年前，有些人用這種方式以小博大，賺了不少錢。但這兩年，樓花不那麼容易賣掉了，在市場不好的情況下，有的投資者連定金都不要了，還受到開發商的追究。因為賺錢難，買公寓投資的人就減少了。如果想靠剛需拉動，新增移民的數量與市場的供應量又不能匹配。
在這樣的新形勢下，開發商也需要轉變思維實現轉型，搞清客戶的真正需求，最新的趨勢，是先找到目標客戶，再開發適合客戶的商業地產。比如可以用眾籌的方式，先找到客戶，讓客戶為物業投資，在物業中佔有股份。在房子建成後，客戶不僅可以分到房子，還可以賺到利潤。在這種模式下，客戶可以用成本價買到房子，開發商也提前把房子賣出，不愁銷路，買賣雙方成為合作夥伴，達到雙贏的結果。
開發商轉型的五大方向
在溫哥華開發商業地產，要把握市場需求，筆者認為，有以下幾個方向可供參考：
一是養老地產嚴重不足，投資養老地產將大有可為。加拿大人口老齡化，特別是隨著華人移民增多，迫切需要有中餐供應，華人服務人員的養老院。開發商投資養老地產將大有可為。
二是教育培訓地產也將是需求熱點。華人重視教育，孩子課餘培訓幾乎成為常規。因為地點分散，接送孩子上興趣班成為家長的繁重任務，中文課在城東，鋼琴課在城西、舞蹈課在城北，美食課在城南的情況並不鮮見。如果開發商將這些做各種教育的客戶集中在一個樓裏，家長送孩子去學習，自己可以有地方喝茶看報，家長減輕了負擔，開發商也可以賺得盆滿缽滿。
三是建一座有各種醫療機構的大樓。在大溫存在看病難的問題，中醫可以彌補這個不足。如果有一個中醫大樓，可以針灸、推拿、開中藥，有自己的配藥中心，相信很多病人會覺得很方便。
四是在辦公樓稀缺的市場下，將開發辦公樓作為一個方向也很有前景。目前，除了溫哥華市中心和Broadway，大溫其他城市和中心地段的辦公室都很稀缺。筆者與幾位合夥人創辦的龍美地產，在尋找辦公室的過程中遇到了很多難題，比如，有辦公室的地方停車位不足，有停車位的地方檔次不夠。現在華裔移民來到溫哥華，已經不滿足於打球旅遊，很多人有做事的需求，對辦公室需求旺盛。
加拿大是民主社會，有很多優點，但缺點是缺乏集權，很多地是私人的，國家很難統一規劃。不像中國那樣，可以統一規劃資訊產業園、金融中心區。筆者建議，商業地產開發商可否通過眾籌的形式，在每個城市建中國企業家中心，有辦公樓、娛樂和餐飲設施，適合華人在加拿大的創業需求。
五是可以關注旅遊休閒地產的需求。十年多次往返簽證的放開，使大批中國旅遊者湧入加拿大，期望享受加拿大的藍天白雲、美麗景色和無污染食物。對酒店度假物業的需求將會增加，這應該也是商業地產開發商轉型的一個方向。
