美缓加息联储放水 楼价升势可持续

上周末美国的矽谷银行在48小时内极速爆煲,本周末又轮到瑞士信贷银行(Credit Suisse)出事!

银行创立于1856年,历史悠久,在全球都有业务,管理的资产规模超过14,783亿瑞士法郎,员工人数超过47,000人。由于是「大至不能倒」,结果由瑞士政府出面游说了瑞士银行(UBS),同意以30亿瑞士法郎收购,瑞士银行只承担最多50亿瑞郎的损失,而瑞士政府负责其后90亿的损失,并向两间银行提供1000亿瑞郎的流动资金。简单来说,又是以纳税人的钱来解决问题。至于股东也损失惨重,瑞士信贷的股价在2021年2月份还有15美元,去周已经跌至2美元,今次交易总价30亿瑞郎计,相当于每股0.76瑞郎,股东虽然未至于一无所有,但也所剩无几!瑞士信贷银行的大股东是沙乌地国家银行,所以也有评论认为今次是美国挑起火头,向欧洲及沙地割韭菜,相信与否就见仁见智。

反而,笔者更关心此次银行危机,带来的影响及后遗症。最直接的影响当然是美国的加息效应,原来市场估计本周美国联储局有机会加息0.25%或0.5%,经过此事,为了避免对银行制造更大压力,加息0.25%成为主流,机会率有近八成,也有不加息的可能。更重要是到年中,便会开始减息,未来一年有机会减息1厘!

除了息口加快见顶外,美国联储局正在进行中的「量化紧缩」(QT)相信也会暂停,其实过去一年QT只收了市场近6000亿美元资金,但过去一周联储局为救市,已向市场投入近3000亿,以改善市场流动性。联储局在挽救出事银行时,推出了一项新计划,名为「Bank Term Funding Program (BTFP)」,主要针对银行购买了不少国债及房地产批押债券(MBS),虽然此类资产因利率上升而在帐面上有所损失,但银行仍然可以用帐面价值向联储局借款。换句话,银行可以在市场用$80购入面值$100的国债或MBS,然后向联储局借回$100,买得多借得更多,市场估计会有2000亿美元的资金因而流入市场。

短期而言金融市场仍会有些震荡,但减息及放水的背景下,加上国内在周末也降准0.25%,齐齐加入放水行列,对香港的楼市会带来一些支持力;长远而言,金融投资频频出事,也有助投资者重投买楼投资的行列。

澳洲 | 瑞银:澳洲房地产价值创新高 增速第二

瑞银称澳洲房地产价值增速全球排第2位

 

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瑞士银行(UBS)调研报告称澳洲房地产价值创造出新的记录,且增长速度在调研的全球23个国家中排在第2位。

澳洲广播公司报道,瑞银根据美国达拉斯联邦储备银行所开创的方法(US Federal Reserve Bank of Dallas)计算,发现澳洲房地产价格与人均可支配收入的比例已经上升至1985年调研开始以来历史最高水平

瑞银称,目前澳洲房地产价值比2003年,2007年以及2010年的峰值还高出7%。

在过去的4年里,澳洲房地产价值上涨23%,在报告调研的23个国家之中增长速度仅排着新西兰之后。

不过,澳洲房地产价值比排在第1位的加拿大还低了16%。

瑞银经济学家Scott Haslem表示,如果采用“繁荣”指标来衡量发展情况,达拉斯联邦储备银行数据显示加拿大、卢森堡、澳洲及新西兰房地产最为“繁荣”。

实际上,加拿大房地产市场已经超过了预示市场泡沫的“临界值”,而澳洲及新西兰正向泡沫临界值靠近。

数据还显示,澳洲房地产市场在2016年上半年势头明显上升。Haslem称这是对澳洲政策的警示,从未来金融不稳定性风险方面,住宅地产税收政策、负扣税方面需做出重新审视。

(据澳洲新快网)

 

瑞银预测:新加坡2015房价跌幅料达11%

新加坡房地产市场淡静情况可能将会延续到2015年,新加坡房价也会进一步下跌,预测跌幅高达11%。

瑞士银行(UBS)财富管理投资总监办公室亚太区投资主管陈敏兰指出,新加坡房地产市场的严峻考验2015还会继续上演,因为政府短期内并不打算取消对房地产市场做出的降温措施。

瑞银预测:新加坡2015房价跌幅料达11%

陈敏兰在2015年市场展望的汇报会上说:“本地房价比起最高峰时期已经下降了3.8%,不过还是比2009年的水平高出56%,所以政府会维持降温措施,我们可以预见房价将继续下跌,预测在2015年至2016年,会下降6%到11%。”

不过,陈敏兰表示,这个预测是针对住宅房地产,并不包括办公楼的价格,因为本地办公楼市场需求还很高,租金也很理想,预测明年办公楼信托会继续上涨,不过升幅不会太显著。

另外,陈敏兰也指出,建筑发展商面对的挑战,除了来自政府的降温措施和供应过剩的现象,贷款利率的提升将会雪上加霜,进一步打击新加坡的房地产市场。

陈敏兰人认为,新加坡房地产市场想要回升,关键钥匙握在政府手里,若要政府停止降温措施,并推出减息措施来刺激市场,那么必须达到两个条件。

第一个条件是本地房价下跌15%,政府就会出手救市。毕竟政府不能让房地产市场太长时间保持冷淡,也不可以让房价突然暴跌影响新加坡经济。

第二个条件则是市场贷款利率回到正常水平,不过瑞士银行预测,贷款利率至少要到2015年底,才会达到1.4%。

陈敏兰说:“这两个条件短期内似乎都无法达到,所以保守估计,一直到明年中,房地产市场都不会好转。”

瑞士银行预测在接下来几个季度,房地产发展商和市场参与者都会继续面临考验,新加坡的屋主必须做好准备应对。尤其是等待新租客入住以协助还贷的屋主,要有足够的现金周转和预算来支撑还贷压力,度过这场“房地产寒冬”。

今年以来,已经有多个房地产业者要求政府放宽降温措施、出手救市。

新加坡产业发展商公会会长谢文华表示,自从政府实施降温措施和总偿债比率(TDSR)后,住宅市场进一步放缓,交易量从去年的大约1万8000个减少至今年的预计不到9000个,整体私宅价格也连续四个季度下滑,他因此要求政府出手,防止形势急转直下。

除了谢文华,丰隆集团兼城市发展执行主席郭令明也曾在多个场合呼吁政府放宽降温措施,并指新加坡正流失房地产投资。不过,新加坡国家发展部当时的回应是,暂时还不到放宽条列的时候,虽然私宅交易减少,但房地产价格还是相当稳定。

新加坡金融管理局重申,不会放宽房地产降温措施,并将继续关注房市的走势,在必要的时候采取进一步的措施,来确保家庭负债维持在合理的水平。