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马来西亚第二家园终获重启，业界却表示忧虑？｜居外专栏

据《星报》报导，行业参与者对马来西亚第二家园（MM2H）新政策表示忧虑。8月11日 ，政府宣布为打算申请该计划的人引入10项新条件。

其中，参与者必须在一年中在该国累计停留至少90天，以确保他们真正为马来西亚经济做出贡献，还要求每月至少有4万令吉（约合人民币64000元）的海外收入，而之前是1万令吉。

他们还必须拥有一个至少100万令吉（约合人民币160万元）的定期存款账户，允许最高提取50%的资金用于购买房产或用于健康和子女教育的支出。以前，参与者只需要在定期存款中存入30万令吉，而50岁以上人士的金额为15万令吉。

新的申请可以从10月开始提交，现在将由移民局审查，该局已经从旅游、艺术和文化部接管了这项计划。

移民业界的反应如何？

“马来西亚第二家园只是一个签证，不是永久居留。新政策看起来就像永久居留的要求一样，” 马来西亚第二家园顾问联合会主席Anthony Liew说道。

他表示，举个例子，泰国精英签证有效期5年，两个人只需要80万泰铢（约15.5万元人民币）。

“马来西亚是个好地方，但我们需要更欢迎投资者。这些条件只会把他们赶走，”他说道。

 

Best Home MM2H的总经理Lim Kok Sai表示，新政策要求太高，存款和月收入要求都太高了。

“满足这个要求的人群，尤其是退休人士，不会很多。要求太高了，”他说道。

Lim Kok Sai表示，那些按照之前的要求留在这里的人现在会陷入困境，因为有些人可能不得不把他们在自己国家的房子卖了。

“要符合新政策的要求对他们来说太难了，”他补充道。

 

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居外投资报告：马来西亚（二）投资大马房产正当时？

经过两年多的调整，马来西亚的房地产市场从2018年三季度开始复苏，投资者信心恢复，交易量增加，房价触底反弹。2019年第二季度，全国平均房价同比上涨了0.9%，2019年上半年住宅的成交量和成交金额分别同比上涨了6.1%和9.5%。

对于长线投资者来说，在多重利好支持下，目前可以说是投资马来西亚房地产市场一个不错的时机。2019年马来西亚房地产市场复苏的主要驱动因素之一是该国政府在今年年初推出的“居者有其屋”（HOC）计划。这项由房屋及地方政府部（KPKT）和大马房地产发展商公会（REHDA）联合推出的计划旨在使得本国国民有能力置业，同时帮助
发展商消化库存。

对于置业者来说，通过计划可以在买房时获得至少10%的折扣，同时各项印花税得到减免。在2019年初刚推出的时候该政策拟在2019年1月31日起至6月30日实施，后来延期到今年年底。

鉴于该计划已经在2019年上半年见效，市场人士预计该计划的延期将在下半年可进一步推动当地房产的销售，也为发展商提供了消化滞销房产的机会。

房价指数趋势

“居者有其屋”（HOC）计划之四大优惠：

  • 计划期间，向马来西亚房地产发展商会（REHDA）注册的发展商推出
    的房屋计划，可以获得至少10% 的折扣。
  • 购买介于 30万至100万林吉特之间的房屋，豁免支付买卖合约印花
    税（Sales And Purchase Agreement Stamp Duty）。
  • 购买 30万至250万林吉特之间的住宅，可享有贷款合约印花税全免
    （Loan Contract Stamp Duty），原本的印花税率为0.5%。
  • 购买 30万至250万林吉特之间的住宅时，首100万林吉特地契转让
    印花税全免（Memorandum of transfer (MOT) Stamp Duty），而
    100万1至250万林吉特的印花税则从4%减少为3%。

在推出了面向本地人的“居者有其屋”计划之后，最近马来西亚又试图通过吸引外国买家来进一步推动该国楼市的复苏。其瞄准的目标为富裕的中国大陆居民，以及拥有快速通道居留签证的中国香港居民。

据媒体报告，该国政府提出把海外买家购买住宅的价格门槛从100万林吉特（合169万元人民币）下调至60万林吉特（合101万元人民币）。这项政策从2020年1月起开始实施，为期12个月。

IQI Global的首席执行官卡西夫·安萨里（Kashif Ansari）在接受媒体采访时说：“新的价格门槛使之前被排除在外的4000套公寓被划入了可出售物业的范围，购房者的选择余地因此而扩大了。”

华裔在马来西亚人口中占五分之一，中国内地和香港的投资者已经成为当地规模最大的住宅买家群体。这一新政的推出有望进一步刺激这一群体的购房需求。

早在2002年，马来西亚政府就推出了“我的第二家园计划（MM2H）”（申请条件下文详述），旨在让符合特定条件的外籍人士获得多次入境社交签证（有效期限为10年并可以更新），以便长期居留在马来西亚。

我的第二家园计划（MM2H）

  • 这项计划允许申请者携带配偶，父母（60岁以上）及孩子（年龄21岁
    以下，未婚）。
  • 马来西亚公民的外籍配偶和外籍人士在其工作签证期满后，可以申
    请此计划以在马来西亚退休生活。
  • 第二家园申请者可以直接投资房地产，甚至获得永久地契的地产，
    无需经过FIC外国人投资审查管理委员会的批准。出售房地产免征
    增值税。

 

关于居外IQI

居外IQI 是一家控股公司，拥有并运营 IQI Global和居外网。 居外IQI由亚洲房地产业两个超级品牌合并而成，旨在助力亚洲居民成为全球居民。居外IQI收录并应用跨境购房趋势数据，以促进交易达成，居外IQI还为经纪公司和开发商提供端到端及线上线下服务。居外IQI是东南亚及中东地区领先的房产经纪网络，共有6000名房产经纪人，分布在15个国家的25个分行。居外网是领先的中文海外房产线上平台，拥有91个国家和地区的300万条房源信息。欢迎点击查看居外网上在售马来西亚房源，或致电 400-041-7515 谘询马来西亚移民、留学或房产投资的机会。

 

反华情绪正影响吉隆坡房地产市场

海外买家对马来西亚房产的热情可能正在降温。今年8月，马来西亚新上任总理马哈蒂尔·穆罕穆德表示，购买碧桂园森林城市的外籍人士将不会获得马来西亚的长期居住签证。

“森林城市”是马来西亚南部的一个超大型房地产开发项目，设计初的设想是这座新建的“城市”能吸纳70万居民。马来西亚政府这一动作的主要目标似乎是中国投资者。据该项目的开发商碧桂园表示，“森林城市”每三个买家中就有两个是中国人。

英国《金融时报》援引本平台居外网的数据显示，2017年中国人在马来西亚的房地产投资意向询盘数量增加了两倍，询盘楼盘价值约23亿美元。马来西亚为居外网买家用户询盘量第四大国。

“中国的有钱人在马来西亚购买由中国开发商建造并由中国工人盖的房子”，马哈蒂尔在总统竞选活动中将这一现象直接称为“经济殖民”。据称，来自中国的巨额贷款一部分帮助解决了马来西亚前任政府领导造成的1MDB国家基金的债务丑闻危机，但马哈蒂尔表现出对马来西亚当地劳工被排除在建筑项目之外的担忧，引起了马来西亚选民们的共鸣。

建设中的碧桂园“森林城市”

不过，马来西亚当地房地产经纪人表示，几乎没有证据表明马来西亚首都吉隆坡的房价是因为中国人来买而被抬高了的。在马来西亚首都吉隆坡，符合外国买家申请长期居留签证的房产最低门槛设置在100万令吉（约165万人民币）。马哈蒂尔的反华政策可能会阻碍华人申请马来西亚的“第二家园长期居住签证”（MM2H）。

自2002年以来，来自100多个国家的四万多名非马来西亚国籍人士成功申请了长期居住在马来西亚的第二家园签证，其中中国申请人占四分之一以上。吉隆坡第一太平戴维斯的艾米·黄表示，这项计划一直受到退休人士的欢迎。“他们喜欢这里的天气，一年到头舒适温暖。有些人觉得退休后很无聊，于是重新开始工作：在这里担任顾问、国际学校的教师或讲师。”

吉隆坡的房地产经纪人们坚决认为，尽管马哈蒂尔发布了声明，但马来西亚政府尚未正式实施对森林城市的任何限制，这些限制措施不会在吉隆坡重复。此外，吉隆坡的房价在上扬几年后于近期终于开始下跌。

根据莱坊研究部对马来西亚房市的分析，自2009年1月至2017年7月的期间，马来西亚的房价平均上涨了128%。不过从2017年7月到目前，马来西亚房价已经下跌4%。莱坊驻吉隆坡的朱迪·王表示，与MM2H计划的成功相比，房价增长更多是因为当地投资者的购房热情。马来西亚人长期以来一直青睐房地产，第二家园计划的成功或许并不是房价增长的主因。“房地产被认为是一种很好的通胀对冲工具，马来西亚人更喜欢房地产，而不是波动更大的股票和股票，很多人拥有不止一套房子。”

近期房价下跌的背后，似乎是马来西亚国内降温措施与房市供过于求的综合作用。朱迪·王说。2012年以来，马来西亚当地的政策变化包括限制第三套住房的贷款额度比例，并使用净收入（而不是总收入）来衡量额外购房的负担能力。

然而，这些措施并没有阻止开发商对盖房子的热情。莱坊的数据显示，在截至2018年6月的三年里，吉隆坡的高端公寓库存增长了30%。尽管去年当地政府冻结了价格在100万令吉以上的新盘开发，但仍有大量先前获得批准的公寓进入市场。这些新盘大多集中在城市的核心地带。据第一太平戴维斯称，在截至2017年的十年中，吉隆坡市内每平方英尺单价500令吉以上的待售高层公寓总供应量增长了6倍，接近2.2万套。

KLCC的双子塔，吉隆坡的地标

该地区由两个居民区组成，最昂贵的住宅在市中心——“KLCC”，也就是双子塔的所在地。据第一太平戴维斯称，这里大约有一半的房屋售价超过每平方英尺1000令吉。在另一个社区——Bukit Bintang，也就是CBD地区，房价则要稍低。690万令吉（约1133万人民币）的价格可以购置一套三居室公寓。在KLCC以东的Jalan U Thant，莱坊正以550万令吉出售一套四至五个卧室的房子。艾米·黄说，在市中心以外，Mont Kiara——吉隆坡发展第二快的新公寓开发区域，特别受外国人的欢迎。她说：“这里有很多国际学校，这个地区十分国际化，有很好的零售服务，离市区也很近。”在Mont Kiara的Kiaramas Ayur楼盘，第一太平戴维斯正在以320万令吉出售一套位于31层的四居室公寓。

国际学校遍布的Mont Kiara

毫无疑问，潜在买家将继续关注着马来西亚新首相关于这一市场的声明。据第一太平戴维斯称，吉隆坡约24237套高端住宅将于2021年完工，同比增长79%。根据马来西亚政府的数据，2017年，共有6195名非马来西亚籍人士获得了马来西亚“第二家园计划”的签证。

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来源：ft.com
责编：HY & Zoe Chan

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为什么马来西亚会成为中国退休人士的首选移居地？

越来越多的中国人将马来西亚作为退休的目的地，这主要得益于马来西亚房地产行业良好的投资机会。

据<南华早报>消息，2016年总共超过千名中国公民申请“马来西亚——第二家园（Malaysia My Second Home, MM2H）”签证。该项目为每月收入达到10,000马币（约合16,134元人民币）以上的申请人提供为期10年的在马来西亚居住签证。

2002-2017年马来西亚政府审批通过的第二家园签证数量（来源:马来西亚政府第二家园计划官网）

Borneo Vision公司（一家服务“第二家园” 签证申请者咨询和服务的公司）的老板安迪戴维森（Andy Davison）表示，大部分中国申请人是在中国投资在马来西亚投资了几项大额房地产项目后，才对这一计划感兴趣的。

他表示：“虽然许多中国人已经申请了马来西亚第二家园签证，但还没有搬到这里来住。一些马来西亚房产开发商前往中国，提出为有意购买马来西亚房产的中国人提供签证。因此很多中国人的马来西亚签证申请都与房产投资有关。”

吉隆坡的房地产经纪人Nick Ho表示，马币汇率低也是造成目前这一情况的一大因素。他说道：“他们（中国人）很多人实际上是用现金买房的。”

他还表示，由于新山的森林城市（Forest City）和国家花园（Country Gardens）项目在中国受到了大力宣传，因此中国客户对这两个项目特别感兴趣。

森林城市项目是碧桂园在马来西亚发展的最大的项目，毗邻新加坡，是一个可容纳100万人口的绿色智慧之城。该项目正在居外网上挂牌出售，物业编号：30367789（点击图片查看房源信息）
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全球房源最多的华语海外房产网站居外网报道称，吉隆坡、新山和马六甲是投资马来西亚的中国人最为青睐的地区。

Ho表示，一些中国投资者认为如果中国的房产行业形势“恶化”，马来西亚房产会为他们提供安全保障。

该报道还指出，不仅是中国人，来自其他国家的外籍人士也看中了马来西亚低廉的生活成本和高端的基础设施，而将马来西亚视为理想的退休居住地。

曾在香港担任教师的Jackie Siddle女士告诉<南华早报>，她在得知马六甲的生活费用相对较低后决定在马六甲购房。“过去30年来，我和我丈夫每年都去马来西亚，我们非常了解马来西亚。我们也考虑了槟城，但哪里的生活费很高昂。我们还考虑了东海岸，但那里位置偏远，去哪里都不方便，”她说道。

“于是我们就开车到处逛，但不论逛到哪里，我们都会再次回到马六甲。于是我们最终选择了马六甲。我现在领着退休金，这里的一切都在我的经济范围内，”Siddle补充说道。

从孟加拉搬迁到马来西亚金宝（Kampar）的Abdus Samad认为马来西亚的交通系统属于“世界级别”，高速公路也十分令人满意。

马六甲的Mahkota医疗中心拥有288张床位，2017年服务了超过85,000名外国病人
马六甲的Mahkota医疗中心拥有288张床位，2017年服务了超过85,000名外国病人

该报告还指出，尽管马来西亚的医疗费用日益上涨，但与其他发达国家相比，仍然相对便宜。报道称，在马来西亚，膝关节置换手术的费用约为4,000美元，而在美国则为45,000美元, 在中国, 根据好大夫网站上天津中医药大学第一附属医院骨科张宇的留言, 2013年在天津做人工膝关节置换手术的费用在6万人民币；马来西亚的髋关节置换手术费用约为5,200美元，而在美国则为39,000美元 , 同样做了髋关节置换手术的知乎用户elkaJ 声称他在2017年6月在深圳做的髋关节手术更替花费10万人民币。

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1. 综合性发展项目Marina Point

Marina Point是一项由商铺与公寓结合的综合性发展项目。在这片2.1英亩宽的永久产权土地上，建设的是一栋涵盖了面积约67平米至77平米住宅单位的公寓大楼。居住于此不难欣赏到马六甲海峡的优美风景，同时也可以享受豪华的区内设施。

建筑面积：65平方米
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房价：50万马币（约78万元人民币）
物业编号：38566115

2. 屡获殊荣的发展项目豪暻灣

豪暻灣坐落于风景优美的海岸线上，周边设施上佳，不但毗邻皇京港，距离马六甲市也是约5公里的车程。豪暻湾在2015年iProperty马来西亚大众选举奖中荣获最佳综合型发展项目，也在2015年马来西亚房地产新闻大奖中荣获最佳零售发展项目。

建筑面积：88平方米
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房价：88万马币（约138万元人民币）
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3. 高档次综合发展项目浪琴湾（The Wave Residences）

浪琴湾是由马来西亚有名开发商飞越集团所开发，毗邻联合国教科文组织列名的遗产区域及马六甲市。此项目楼层总数为26层，包含了商铺，办公大楼及570套服务式公寓，并备有充裕的设施。6种不同的户型设计供于不同品味的住户，每个单位都配上了精美装修，也包含了附有品牌的电器。住户可以在私人阳台欣赏城市和马六甲海峡的迷人风景。

建筑面积：495平方米
房型：4 卧 4卫3车库
房价：390万马币（约612万元人民币）
物业编号：38566286

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原文来源：TodayOnline
翻译：LPS
排版：Zoe Chan
编辑: Zoe Chan & HY

 

本文系居外网独家稿件，未经授权，不得转载，否则将追究法律责任

“森林城市”后马来西亚房产还能买吗？

“森林城市”的命运一如马来西亚近年来政坛的大戏一波三折。

继路透社最早捅出马来西亚总理马哈蒂尔公开表示禁止外国人购买碧桂园“森林城市”项目后，路透社上周二（9月4日）跟进报道柔佛州首席部长表示，柔佛依然欢迎外国人购买碧桂园“森林城市”项目。

图一：碧桂园“森林城市”项目的位置

似乎为了回应柔佛州政府首脑，马来西亚国内历史最久的英文日报《马来邮报》（Malay Mail）报道，马来西亚总理马哈蒂尔于同一天在马来西亚国家美术馆举行的一次活动后告诉《马来邮报》记者：“外国人可以购买房产，但我们不会给他们签证来住这里。”

上上周马哈蒂尔总理宣布外国人被禁止购买由碧桂园和柔佛州开发的耗资1000亿美元（约合6840亿人民币）“森林城市”的房产后，引起了极大的恐慌和困惑。事实上5月9日马哈蒂尔所领导的反对党“希望联盟”大选胜利之后，由于选举期间以“执政党贪腐”和“出卖国家利益”为竞选口号，中国买家的兴趣急剧下降。

根据居外网的数据，5月马来西亚房产询盘量环比下降39%，7月环比下降46%。尽管8月份询盘量有所上升（与大选前的3月持平），但更多是因为马哈蒂尔本人不断放话要禁止国外买家购买“森林城市”项目导致市场的困惑。

然而事情并没有过去，据新加坡《海峡时报》上周五（9月7日）报道，为了减轻联邦政府对中国买家的担忧，柔佛州政府提出，包括碧桂园“森林城市”在内的该州外国地产项目为马来西亚买家预留30%的名额，但住房和地方政府部长Zuraida Kamaruddin上周四回应，“目前，我们对该项目的主要关注是政府政策允许外国人买下该项目的70％。我觉得这个问题需要研究，并进行了审查，以确保我国的人民的权利不被排除在外。“言下之意是这道门槛联邦政府看来太低了。

图二：碧桂园“森林城市”效果图/来源：碧桂园脸书页面

为此，居外专访马来西亚REI地产集团CEO Daniele Gambero博士，试图从业界人士和外国投资者角度厘清马来西亚对外国买家政策并帮助外国买家理解马来西亚房产市场。

图三：马来西亚REI地产集团CEO Daniele Gambero博士

REI集团创立于2007年，并于2008年将其子公司REI Properties注册为评估师，估价师和房地产经纪人（许可证编号E（3）1458）。作为项目营销顾问及独家营销代理，该集团已成功服务及代理巴生谷，柔佛新城及沙巴的多个住宅及商业发展项目。其CEO Daniele Gambero博士是意大利人，在密歇根大学安娜堡分校获得博士学位，居住并深耕马来西亚房产长达20年，并出版多本马来西亚地产研究专著。

以下为采访记录：

由于马国联邦政府住房和地方政府部报告尚未发布，第二家园签证政策是否适用于对该项目的投资依然未明。

 


文：陈仲伟

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参加MM2H计划，在马来西亚买房尊享多种好处

在马来西亚的外国人不是侨民就是游客，因此在到访马来西亚时总是受到热烈欢迎。无论是出于长期居留、退休还是投资目的，现在政府都鼓励这些外国人选择马来西亚作为他们的第二个家。

在作出决定之前，外国人需要了解政府对购买物业出台的某些政策和收取的法律费用。因此，本文旨在指导您了解外国人有权购买的物业、国家规定的最低购买价值以及在马来西亚的房屋贷款。

1. 外国人能够拥有什么样的物业？

在马来西亚，只要符合最低要求，物业拥有自由外资所有权，外国人甚至可以拥有100％的房产。在法律上，外国人可以拥有任何类型的物业，但以下情况除外：

  1. 价值低于100万令吉（约合162万元人民币）的房产
  2. 国家规定的中低成本住宅单位
  3. 位于马来西亚储备用地上的房产
  4. 国家规定任何房地产开发项目中分配给土着居民权益的房产

话虽如此，外国人可以轻松拥有平房、露台房屋、共管公寓、公寓、地产物业、工作室住宅、商业物业、工业物业、农业用地以及工业用地（马来西亚储备土地除外）。

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2. 物业价值的最低要求是多少？

一般来说，各州房产的最低物业价值要求是100万令吉（约合162万元人民币）。但是，国家仍然有权修改各州的最低物业价值要求。

3. 外国人怎样以较低的价格购买房产呢？

马来西亚—我的第二家园（MM2H）计划是为那些希望长期居留在马来西亚的外国人（持有10年签证）量身定制的计划。许多曾经在马来西亚工作过的外国人已经申请了这个计划，希望能在马来西亚退休。

在正式申请之前，50岁以下的外国人必须在他们的储蓄账户/活期存款账户/定期存款账户中最少存入50万令吉（约合81万元人民币），而50岁以上的外国人则需要在这些账户中最少存入35万令吉（约合57万元人民币）。

尽管要求相对较高，但MM2H计划的一个显著优势是允许外国人购买价值较低的房产。下表显示了在有/无申请MM2H计划的情况下，外国人可以购买房产的最低价值：

4. 如何办理房屋贷款融资？

对于申请了MM2H计划的人士而言，他们的贷款比率（Margin of Finance, MOF）可高达80％，而没有参加MM2H的人士通常只能获得70％的MOF。在这个问题上，外国人通常更愿意从马来西亚的外资银行贷款。但是，在与马来西亚公民结婚的情况下，配偶将被要求参加贷款融资，便可享受高达90％的MOF。

另外，出售房产所得的利润需按马来西亚政府规定的现行房地产所得税税率计算：

  • 第1年 – 第5年：30％
  • 第6年及6年以上：5％

居外建议：

您可能会想，马来西亚制定了很多政策去应对大城市不断上涨的房价。虽然如此，马来西亚还是一个对外国人非常友好的国家，生活成本相对便宜。我们建议您购买已经获得检验合格证明书的房屋；如果您打算从开发商购买房产，确保它是一家信誉良好的公司。准备好充足的资金，还有享受与马来西亚多种族社区交融的有趣生活吧！

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原文来源：LoanStreet
翻译：LPS
责编：Zoe Chan

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