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居外投資報告：馬來西亞（二）投資大馬房產正當時？
經過兩年多的調整，馬來西亞的房地產市場從2018年三季度開始復蘇，投資者信心恢復，交易量增加，房價觸底反彈。2019年第二季度，全國平均房價同比上漲了0.9%，2019年上半年住宅的成交量和成交金額分別同比上漲了6.1%和9.5%。
對於長線投資者來說，在多重利好支持下，目前可以說是投資馬來西亞房地產市場一個不錯的時機。2019年馬來西亞房地產市場復蘇的主要驅動因素之一是該國政府在今年年初推出的“居者有其屋”（HOC）計劃。這項由房屋及地方政府部（KPKT）和大馬房地產發展商公會（REHDA）聯合推出的計劃旨在使得本國國民有能力置業，同時幫助
發展商消化庫存。
對於置業者來說，通過計劃可以在買房時獲得至少10%的折扣，同時各項印花稅得到減免。在2019年初剛推出的時候該政策擬在2019年1月31日起至6月30日實施，後來延期到今年年底。
鑒於該計劃已經在2019年上半年見效，市場人士預計該計劃的延期將在下半年可進一步推動當地房產的銷售，也為發展商提供了消化滯銷房產的機會。
房價指數趨勢
“居者有其屋”（HOC）計劃之四大優惠：
- 計劃期間，向馬來西亞房地產發展商會（REHDA）注冊的發展商推出
的房屋計劃，可以獲得至少10% 的折扣。- 購買介於 30萬至100萬林吉特之間的房屋，豁免支付買賣合約印花
稅（Sales And Purchase Agreement Stamp Duty）。- 購買 30萬至250萬林吉特之間的住宅，可享有貸款合約印花稅全免
（Loan Contract Stamp Duty），原本的印花稅率為0.5%。- 購買 30萬至250萬林吉特之間的住宅時，首100萬林吉特地契轉讓
印花稅全免（Memorandum of transfer (MOT) Stamp Duty），而
100萬1至250萬林吉特的印花稅則從4%減少為3%。
在推出了面向本地人的“居者有其屋”計劃之後，最近馬來西亞又試圖通過吸引外國買家來進一步推動該國樓市的復蘇。其瞄准的目標為富裕的中國大陸居民，以及擁有快速通道居留簽證的中國香港居民。
據媒體報告，該國政府提出把海外買家購買住宅的價格門檻從100萬林吉特（合169萬元人民幣）下調至60萬林吉特（合101萬元人民幣）。這項政策從2020年1月起開始實施，為期12個月。
IQI Global的首席執行官卡西夫·安薩裡（Kashif Ansari）在接受媒體采訪時說：“新的價格門檻使之前被排除在外的4000套公寓被劃入了可出售物業的範圍，購房者的選擇余地因此而擴大了。”
華裔在馬來西亞人口中占五分之一，中國內地和香港的投資者已經成為當地規模最大的住宅買家群體。這一新政的推出有望進一步刺激這一群體的購房需求。
早在2002年，馬來西亞政府就推出了“我的第二家園計劃（MM2H）”（申請條件下文詳述），旨在讓符合特定條件的外籍人士獲得多次入境社交簽證（有效期限為10年並可以更新），以便長期居留在馬來西亞。
我的第二家園計劃（MM2H）
- 這項計劃允許申請者攜帶配偶，父母（60歲以上）及孩子（年齡21歲
以下，未婚）。- 馬來西亞公民的外籍配偶和外籍人士在其工作簽證期滿後，可以申
請此計劃以在馬來西亞退休生活。- 第二家園申請者可以直接投資房地產，甚至獲得永久地契的地產，
無需經過FIC外國人投資審查管理委員會的批准。出售房地產免征
增值稅。
關於居外IQI
居外IQI 是一家控股公司，擁有並運營 IQI Global和居外網。 居外IQI由亞洲房地產業兩個超級品牌合並而成，旨在助力亞洲居民成為全球居民。居外IQI收錄並應用跨境購房趨勢數據，以促進交易達成，居外IQI還為經紀公司和開發商提供端到端及線上線下服務。居外IQI是東南亞及中東地區領先的房產經紀網絡，共有6000名房產經紀人，分布在15個國家的25個分行。居外網是領先的中文海外房產線上平台，擁有91個國家和地區的300萬條房源信息。歡迎點擊查看居外網上在售馬來西亞房源，或致電 400-041-7515 諮詢馬來西亞移民、留學或房產投資的機會。
反華情緒正影響吉隆坡房地產市場
海外買家對馬來西亞房產的熱情可能正在降溫。今年8月，馬來西亞新上任總理馬哈蒂爾·穆罕穆德表示，購買碧桂園森林城市的外籍人士將不會獲得馬來西亞的長期居住簽證。
“森林城市”是馬來西亞南部的一個超大型房地產開發項目，設計初的設想是這座新建的“城市”能吸納70萬居民。馬來西亞政府這一動作的主要目標似乎是中國投資者。據該項目的開發商碧桂園表示，“森林城市”每三個買家中就有兩個是中國人。
英國《金融時報》援引本平台居外網的數據顯示，2017年中國人在馬來西亞的房地產投資意向詢盤數量增加了兩倍，詢盤樓盤價值約23億美元。馬來西亞為居外網買家用戶詢盤量第四大國。
“中國的有錢人在馬來西亞購買由中國開發商建造並由中國工人蓋的房子”，馬哈蒂爾在總統競選活動中將這一現像直接稱為“經濟殖民”。據稱，來自中國的巨額貸款一部分幫助解決了馬來西亞前任政府領導造成的1MDB國家基金的債務醜聞危機，但馬哈蒂爾表現出對馬來西亞當地勞工被排除在建築項目之外的擔憂，引起了馬來西亞選民們的共鳴。
不過，馬來西亞當地房地產經紀人表示，幾乎沒有證據表明馬來西亞首都吉隆坡的房價是因為中國人來買而被抬高了的。在馬來西亞首都吉隆坡，符合外國買家申請長期居留簽證的房產最低門檻設置在100萬令吉（約165萬人民幣）。馬哈蒂爾的反華政策可能會阻礙華人申請馬來西亞的“第二家園長期居住簽證”（MM2H）。
自2002年以來，來自100多個國家的四萬多名非馬來西亞國籍人士成功申請了長期居住在馬來西亞的第二家園簽證，其中中國申請人占四分之一以上。吉隆坡第一太平戴維斯的艾米·黃表示，這項計劃一直受到退休人士的歡迎。“他們喜歡這裡的天氣，一年到頭舒適溫暖。有些人覺得退休後很無聊，於是重新開始工作：在這裡擔任顧問、國際學校的教師或講師。”
吉隆坡的房地產經紀人們堅決認為，盡管馬哈蒂爾發布了聲明，但馬來西亞政府尚未正式實施對森林城市的任何限制，這些限制措施不會在吉隆坡重復。此外，吉隆坡的房價在上揚幾年後於近期終於開始下跌。
根據萊坊研究部對馬來西亞房市的分析，自2009年1月至2017年7月的期間，馬來西亞的房價平均上漲了128%。不過從2017年7月到目前，馬來西亞房價已經下跌4%。萊坊駐吉隆坡的朱迪·王表示，與MM2H計劃的成功相比，房價增長更多是因為當地投資者的購房熱情。馬來西亞人長期以來一直青睞房地產，第二家園計劃的成功或許並不是房價增長的主因。“房地產被認為是一種很好的通脹對衝工具，馬來西亞人更喜歡房地產，而不是波動更大的股票和股票，很多人擁有不止一套房子。”
近期房價下跌的背後，似乎是馬來西亞國內降溫措施與房市供過於求的綜合作用。朱迪·王說。2012年以來，馬來西亞當地的政策變化包括限制第三套住房的貸款額度比例，並使用淨收入（而不是總收入）來衡量額外購房的負擔能力。
然而，這些措施並沒有阻止開發商對蓋房子的熱情。萊坊的數據顯示，在截至2018年6月的三年裡，吉隆坡的高端公寓庫存增長了30%。盡管去年當地政府凍結了價格在100萬令吉以上的新盤開發，但仍有大量先前獲得批准的公寓進入市場。這些新盤大多集中在城市的核心地帶。據第一太平戴維斯稱，在截至2017年的十年中，吉隆坡市內每平方英尺單價500令吉以上的待售高層公寓總供應量增長了6倍，接近2.2萬套。
該地區由兩個居民區組成，最昂貴的住宅在市中心——“KLCC”，也就是雙子塔的所在地。據第一太平戴維斯稱，這裡大約有一半的房屋售價超過每平方英尺1000令吉。在另一個社區——Bukit Bintang，也就是CBD地區，房價則要稍低。690萬令吉（約1133萬人民幣）的價格可以購置一套三居室公寓。在KLCC以東的Jalan U Thant，萊坊正以550萬令吉出售一套四至五個臥室的房子。艾米·黃說，在市中心以外，Mont Kiara——吉隆坡發展第二快的新公寓開發區域，特別受外國人的歡迎。她說：“這裡有很多國際學校，這個地區十分國際化，有很好的零售服務，離市區也很近。”在Mont Kiara的Kiaramas Ayur樓盤，第一太平戴維斯正在以320萬令吉出售一套位於31層的四居室公寓。
毫無疑問，潛在買家將繼續關注著馬來西亞新首相關於這一市場的聲明。據第一太平戴維斯稱，吉隆坡約24237套高端住宅將於2021年完工，同比增長79%。根據馬來西亞政府的數據，2017年，共有6195名非馬來西亞籍人士獲得了馬來西亞“第二家園計劃”的簽證。
居外推薦馬來西亞房源：吉隆坡Mont Kiara的7臥7衛雙層獨棟房產
- 永久地權
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來源：ft.com
責編：HY & Zoe Chan
本文系居外網獨家稿件，未經授權，不得轉載，否則將追究法律責任
為什麼馬來西亞會成為中國退休人士的首選移居地？
越來越多的中國人將馬來西亞作為退休的目的地，這主要得益於馬來西亞房地產行業良好的投資機會。
據<南華早報>消息，2016年總共超過千名中國公民申請“馬來西亞——第二家園（Malaysia My Second Home, MM2H）”簽證。該項目為每月收入達到10,000馬幣（約合16,134元人民幣）以上的申請人提供為期10年的在馬來西亞居住簽證。
Borneo Vision公司（一家服務“第二家園” 簽證申請者咨詢和服務的公司）的老板安迪戴維森（Andy Davison）表示，大部分中國申請人是在中國投資在馬來西亞投資了幾項大額房地產項目後，才對這一計劃感興趣的。
他表示：“雖然許多中國人已經申請了馬來西亞第二家園簽證，但還沒有搬到這裡來住。一些馬來西亞房產開發商前往中國，提出為有意購買馬來西亞房產的中國人提供簽證。因此很多中國人的馬來西亞簽證申請都與房產投資有關。”
吉隆坡的房地產經紀人Nick Ho表示，馬幣彙率低也是造成目前這一情況的一大因素。他說道：“他們（中國人）很多人實際上是用現金買房的。”
他還表示，由於新山的森林城市（Forest City）和國家花園（Country Gardens）項目在中國受到了大力宣傳，因此中國客戶對這兩個項目特別感興趣。
全球房源最多的華語海外房產網站居外網報道稱，吉隆坡、新山和馬六甲是投資馬來西亞的中國人最為青睞的地區。
Ho表示，一些中國投資者認為如果中國的房產行業形勢“惡化”，馬來西亞房產會為他們提供安全保障。
該報道還指出，不僅是中國人，來自其他國家的外籍人士也看中了馬來西亞低廉的生活成本和高端的基礎設施，而將馬來西亞視為理想的退休居住地。
曾在香港擔任教師的Jackie Siddle女士告訴<南華早報>，她在得知馬六甲的生活費用相對較低後決定在馬六甲購房。“過去30年來，我和我丈夫每年都去馬來西亞，我們非常了解馬來西亞。我們也考慮了檳城，但哪裡的生活費很高昂。我們還考慮了東海岸，但那裡位置偏遠，去哪裡都不方便，”她說道。
“於是我們就開車到處逛，但不論逛到哪裡，我們都會再次回到馬六甲。於是我們最終選擇了馬六甲。我現在領著退休金，這裡的一切都在我的經濟範圍內，”Siddle補充說道。
從孟加拉搬遷到馬來西亞金寶（Kampar）的Abdus Samad認為馬來西亞的交通系統屬於“世界級別”，高速公路也十分令人滿意。
該報告還指出，盡管馬來西亞的醫療費用日益上漲，但與其他發達國家相比，仍然相對便宜。報道稱，在馬來西亞，膝關節置換手術的費用約為4,000美元，而在美國則為45,000美元, 在中國, 根據好大夫網站上天津中醫藥大學第一附屬醫院骨科張宇的留言, 2013年在天津做人工膝關節置換手術的費用在6萬人民幣；馬來西亞的髖關節置換手術費用約為5,200美元，而在美國則為39,000美元 , 同樣做了髖關節置換手術的知乎用戶elkaJ 聲稱他在2017年6月在深圳做的髖關節手術更替花費10萬人民幣。
居外誠意推薦馬六甲房源：
1. 綜合性發展項目Marina Point
Marina Point是一項由商鋪與公寓結合的綜合性發展項目。在這片2.1英畝寬的永久產權土地上，建設的是一棟涵蓋了面積約67平米至77平米住宅單位的公寓大樓。居住於此不難欣賞到馬六甲海峽的優美風景，同時也可以享受豪華的區內設施。
建築面積：65平方米
房型：2臥1衛
房價：50萬馬幣（約78萬元人民幣）
物業編號：38566115
2. 屢獲殊榮的發展項目豪暻灣
豪暻灣坐落於風景優美的海岸線上，周邊設施上佳，不但毗鄰皇京港，距離馬六甲市也是約5公裡的車程。豪暻灣在2015年iProperty馬來西亞大眾選舉獎中榮獲最佳綜合型發展項目，也在2015年馬來西亞房地產新聞大獎中榮獲最佳零售發展項目。
建築面積：88平方米
房型：2 臥2衛1 車庫
房價：88萬馬幣（約138萬元人民幣）
物業編號：38578218
3. 高檔次綜合發展項目浪琴灣（The Wave Residences）
浪琴灣是由馬來西亞有名開發商飛越集團所開發，毗鄰聯合國教科文組織列名的遺產區域及馬六甲市。此項目樓層總數為26層，包含了商鋪，辦公大樓及570套服務式公寓，並備有充裕的設施。6種不同的戶型設計供於不同品味的住戶，每個單位都配上了精美裝修，也包含了附有品牌的電器。住戶可以在私人陽台欣賞城市和馬六甲海峽的迷人風景。
建築面積：495平方米
房型：4 臥 4衛3車庫
房價：390萬馬幣（約612萬元人民幣）
物業編號：38566286
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原文來源：TodayOnline
翻譯：LPS
排版：Zoe Chan
編輯: Zoe Chan & HY
本文系居外網獨家稿件，未經授權，不得轉載，否則將追究法律責任
“森林城市”後馬來西亞房產還能買嗎？
“森林城市”的命運一如馬來西亞近年來政壇的大戲一波三折。
繼路透社最早捅出馬來西亞總理馬哈蒂爾公開表示禁止外國人購買碧桂園“森林城市”項目後，路透社上周二（9月4日）跟進報道柔佛州首席部長表示，柔佛依然歡迎外國人購買碧桂園“森林城市”項目。
似乎為了回應柔佛州政府首腦，馬來西亞國內歷史最久的英文日報《馬來郵報》（Malay Mail）報道，馬來西亞總理馬哈蒂爾於同一天在馬來西亞國家美術館舉行的一次活動後告訴《馬來郵報》記者：“外國人可以購買房產，但我們不會給他們簽證來住這裡。”
上上周馬哈蒂爾總理宣布外國人被禁止購買由碧桂園和柔佛州開發的耗資1000億美元（約合6840億人民幣）“森林城市”的房產後，引起了極大的恐慌和困惑。事實上5月9日馬哈蒂爾所領導的反對黨“希望聯盟”大選勝利之後，由於選舉期間以“執政黨貪腐”和“出賣國家利益”為競選口號，中國買家的興趣急劇下降。
根據居外網的數據，5月馬來西亞房產詢盤量環比下降39%，7月環比下降46%。盡管8月份詢盤量有所上升（與大選前的3月持平），但更多是因為馬哈蒂爾本人不斷放話要禁止國外買家購買“森林城市”項目導致市場的困惑。
然而事情並沒有過去，據新加坡《海峽時報》上周五（9月7日）報道，為了減輕聯邦政府對中國買家的擔憂，柔佛州政府提出，包括碧桂園“森林城市”在內的該州外國地產項目為馬來西亞買家預留30%的名額，但住房和地方政府部長Zuraida Kamaruddin上周四回應，“目前，我們對該項目的主要關注是政府政策允許外國人買下該項目的70％。我覺得這個問題需要研究，並進行了審查，以確保我國的人民的權利不被排除在外。“言下之意是這道門檻聯邦政府看來太低了。
為此，居外專訪馬來西亞REI地產集團CEO Daniele Gambero博士，試圖從業界人士和外國投資者角度釐清馬來西亞對外國買家政策並幫助外國買家理解馬來西亞房產市場。
REI集團創立於2007年，並於2008年將其子公司REI Properties注冊為評估師，估價師和房地產經紀人（許可證編號E（3）1458）。作為項目營銷顧問及獨家營銷代理，該集團已成功服務及代理巴生谷，柔佛新城及沙巴的多個住宅及商業發展項目。其CEO Daniele Gambero博士是意大利人，在密歇根大學安娜堡分校獲得博士學位，居住並深耕馬來西亞房產長達20年，並出版多本馬來西亞地產研究專著。
以下為采訪記錄：
由於馬國聯邦政府住房和地方政府部報告尚未發布，第二家園簽證政策是否適用於對該項目的投資依然未明。
文：陳仲偉
本文系居外網獨家稿件，未經授權，不得轉載，否則將追究法律責任
參加MM2H計劃，在馬來西亞買房尊享多種好處
在馬來西亞的外國人不是僑民就是游客，因此在到訪馬來西亞時總是受到熱烈歡迎。無論是出於長期居留、退休還是投資目的，現在政府都鼓勵這些外國人選擇馬來西亞作為他們的第二個家。
在作出決定之前，外國人需要了解政府對購買物業出台的某些政策和收取的法律費用。因此，本文旨在指導您了解外國人有權購買的物業、國家規定的最低購買價值以及在馬來西亞的房屋貸款。
1. 外國人能夠擁有什麼樣的物業？
在馬來西亞，只要符合最低要求，物業擁有自由外資所有權，外國人甚至可以擁有100％的房產。在法律上，外國人可以擁有任何類型的物業，但以下情況除外：
- 價值低於100萬令吉（約合162萬元人民幣）的房產
- 國家規定的中低成本住宅單位
- 位於馬來西亞儲備用地上的房產
- 國家規定任何房地產開發項目中分配給土著居民權益的房產
話雖如此，外國人可以輕松擁有平房、露台房屋、共管公寓、公寓、地產物業、工作室住宅、商業物業、工業物業、農業用地以及工業用地（馬來西亞儲備土地除外）。
2. 物業價值的最低要求是多少？
一般來說，各州房產的最低物業價值要求是100萬令吉（約合162萬元人民幣）。但是，國家仍然有權修改各州的最低物業價值要求。
3. 外國人怎樣以較低的價格購買房產呢？
馬來西亞—我的第二家園（MM2H）計劃是為那些希望長期居留在馬來西亞的外國人（持有10年簽證）量身定制的計劃。許多曾經在馬來西亞工作過的外國人已經申請了這個計劃，希望能在馬來西亞退休。
在正式申請之前，50歲以下的外國人必須在他們的儲蓄賬戶/活期存款賬戶/定期存款賬戶中最少存入50萬令吉（約合81萬元人民幣），而50歲以上的外國人則需要在這些賬戶中最少存入35萬令吉（約合57萬元人民幣）。
盡管要求相對較高，但MM2H計劃的一個顯著優勢是允許外國人購買價值較低的房產。下表顯示了在有/無申請MM2H計劃的情況下，外國人可以購買房產的最低價值：
4. 如何辦理房屋貸款融資？
對於申請了MM2H計劃的人士而言，他們的貸款比率（Margin of Finance, MOF）可高達80％，而沒有參加MM2H的人士通常只能獲得70％的MOF。在這個問題上，外國人通常更願意從馬來西亞的外資銀行貸款。但是，在與馬來西亞公民結婚的情況下，配偶將被要求參加貸款融資，便可享受高達90％的MOF。
另外，出售房產所得的利潤需按馬來西亞政府規定的現行房地產所得稅稅率計算：
- 第1年 – 第5年：30％
- 第6年及6年以上：5％
居外建議：
您可能會想，馬來西亞制定了很多政策去應對大城市不斷上漲的房價。雖然如此，馬來西亞還是一個對外國人非常友好的國家，生活成本相對便宜。我們建議您購買已經獲得檢驗合格證明書的房屋；如果您打算從開發商購買房產，確保它是一家信譽良好的公司。准備好充足的資金，還有享受與馬來西亞多種族社區交融的有趣生活吧！
居外推薦房源：吉隆坡賽城花園別墅Clover@Garden Residence
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原文來源：LoanStreet
翻譯：LPS
責編：Zoe Chan
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馬來西亞第二家園
馬來西亞第二家園作為當地吸引海外資金，促進經濟發展的項目吸引了無數的投資者前來置業移民等，同時馬來西亞第二家園的條件門檻都比較低，需要的費用也並非很高。