Tag: 纽约房产

在上一期中，我介绍了有关纽约学区房的税收与投资好学区可以起到高保值的内容。美国教育虽然实行的是“居住地制”，但是购买了学区房却不等于学生就可以100%的进入心仪的学校。然而，美国在拥有众多公立学校之外，还有大量的私立学校，并且很多都闻名遐迩。

为了让自己子女捷足先登，高昂的房价与地税家长都可以不放在眼里。但投资学区房就是进入优质学校的唯一出路？美国的私校学费真的像“传说”中的不堪重负？

学区房—非它不可？

美国义务教育实行的是“居住地制”，也就是说，孩子能够在其居住地所属的学区学校申请入学，而所谓的“居住”不限于自有还是租住。换言之，对于想要进入好学区就学的父母，完全可以通过租住学区内的房屋而达到目的。且一旦申请入学之后，即使毕业前搬离所属学区，孩子仍然能够在同一个学校完成学业。其灵活开放的政策，主要是为了保证孩子能够有一个稳定、良好的学习环境。所以，如果学区房的投资成本过高，许多家庭会选择就近租房来替代，那么学区房的投资也会使得后续的租赁市场得到保证。

许多学区房投资者认为“一旦买到了学区房，就能够100%进入心仪的学校”。实际上，这是个误区。近年来，热门学校的报名情况日益激烈，纽约市特别是曼哈顿的一些热门学校，即使居住在学区内，由于符合资格的申请者人数大大超过学校可以接收的学生人数，很多孩子被安排在“候选名单”（Waiting List）上，最后需要通过抽签来决定。如果开学前仍然无法解决入学问题，候选名单的孩子就很有可能被安排到同一学区内的其他学校就学。

另外，“居住地制”也有例外。纽约市五大区（曼哈顿、皇后区、布朗克斯、布鲁克林和史坦顿岛）统一管理，推行一个“天才计划” (Gifted & Talented program)。只要是在市内五区居住，在第二年9月开学时满5周岁的学龄儿童即可参加全市范围的Gifted & Talented考试。成绩达到99%即在所有考生中排最前面1%的学生可以不受居住地限制申请全市范围内特设的天才学校。在高中阶段，纽约市设有9所“特殊高中”(Specialized High Schools), 由纽约市教育部统一管理（http://en.wikipedia.org/wiki/Specialized_high_schools_in_New_York_City）。其针对纽约市（含五区）居住者全面开放招生，唯一的招生程序就是参加“特殊高校入学考试”（Specialized High Schools Admission Test, 简称SHSAT）。通过考试的学生即可不分居住地的进入这些以高质量教学和优秀毕业率而闻名的著名高中。以上都是公立教育体系内的设置，因此上这些天才学校和特殊高中都是免学费的。

私立学校—未尝不可！

美国还有大量的私立学校，由于在政府教育体制外，其教师学生比例、课程多样及人性化、对个体学生及家长意见的重视程度均为本地美国人推崇。由于国内原来没有公立学校和私立学校的区别，大多数投资者对私校知之较少而天然排斥，很多人也认为放着免费的公立学校不读而自掏腰包上私校太不划算，其实两者的比较远不是如此简单。好的公立学校平均每班20多个学生配一个老师，虽然与国内动辄40~50个学生相比少得多；但跟私立学校一般12个学生两个老师比差了不是一点半点。私校由于不受政府教育部门统一考核，课程设置上更灵活更多样化，更适合某方面有特殊才能的学生。相比之下公立学校要考虑总体学生的成绩和质量，老师会更注重把较差的学生拉上来，胜于让好的学生更优秀。私校既然是自己掏钱，家长也相应的有更多的话语权，学校管理部门及老师会更注重孩子及家长的意见反馈，特别是我们这些少数族裔学生及家长，由于在学校里是少数，而美国社会又以种族多样性为荣，害怕被扣上种族歧视的帽子，因此会受到学校的格外重视。对于希望把孩子送进顶尖大学的父母，私校的优势更是明显。一般极好的公立学校，进入常春藤盟校的高中毕业生比例达到10~15%已经相当好了。但在一些著名的常春藤feeder school、或称 prep school的私立学校，正如其名所言是专门为常春藤高校“输送”学生的预备学校，该比例能达到至少30%，而排名第一的Trinity School更高达惊人的41%！

至于说学费，好的私校每年学费大概在美金3~4万之间，这个数字虽然乍听起来很吓人，但考虑到好学区的地税，及好学区的好房子及普通学区的好房子的差价，则未必不划算。美国中产阶级对私立学校望而却步因为美国家庭平均都生育2、3个孩子，如果都上私校，则学费开支比好的公立学区地税高出不少，但对于大多数是独生子女的中国家庭来讲，这个因素就不存在了。

总的来说，美国的教育体系为孩子入学提供了很多不同的选择。是否投资学区房视自身的情况和投资条件而定。地产投资是门学问，需要充分了解当地法律和税收政策、市场形势，为孩子的教育做好提前和充分的准备。（完）

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公孙律师详解纽约房产和投资法律

我上周接到一位老朋友的电话。朋友问我能不能帮一位浙江的女士为她的儿子租一套带家具的公寓。这位女士出价2500~3000美元/每月，要一套市中心靠近孩子学校的一居室套房。虽然我想她儿子住一套3000美元的公寓可能不会开心，我还是答应了他。几天后，我在世界金融中心对面的酒店见到了兴奋的W女士和她的儿子。世界金融中心就在2001年遭受恐怖袭击摧毁的世界贸易中心那里。

聊了一会儿后，我得知她儿子要上的是佩斯大学。大学并不在市中心，而是在金融区附近。我便给她儿子看了几个价格区间的房子信息，他说没什么吸引力。他用英语讲这些是“dump”(意为：垃圾场）。

这位女士和我又讨论了一会儿，她表示也许该提高预算额度，或许该考虑买一处房。我看出实际上她根本没考虑在美国买房，只是想比较一下租售的价格，看看买一处房产能不能省下租金的同时还能有些盈利。去年纽约公寓的房价上升了17%。和其他国家的几个主要城市相比，纽约公寓仍然是房价较低的城市（参见下表），而经济却异常发达。这里集中了57家大公司，拥有25万亿美元的股票交易市场，是排名其后的10家股票交易所的总和。这里是全球亿万富翁的集中地。美国的心脏。时尚和传媒业积聚，聚集了各大电视台，还有其他许多发达产业。

我对她说在金融区买房确实是很好的投资。尽管这里是纽约最成熟的街区，但是价位合理。这儿有三个新楼盘，她完全可以选择一栋价格比其他城市便宜的公寓作为她儿子在美留学时的住处。

她儿子决定放弃一居室，转而找一处2居室，这样可以有个室友同住。如果租住，价位远超了最初的预算，每月要5000~8000美元。我给她找了一处房产，让她考虑能否购买。如果她买下，按照表格所示，她能在去除所有费用后还有不错的盈利。按照10%的房价增长率，在去除所有费用后，她还能在四年时间获得51.2万美元的收益。如果她租房，这期间就要花掉20万美元的租金。

去许多正在要把孩子送到美国留学的中国人同样面临着同样的问题要决定。希望这篇文章能够在这方面提供一些指导。

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Danica细说纽约房产市场

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在上期内容中，我介绍了大楼共有公寓（Condominium）和合作公寓（Cooperative）的区别，以及投资者在两者间该选择哪一类来投资（详情见：http://www.juwai.com/news91680.htm )。本期，我将接着该话题，先分析独栋别墅与联体别墅的不同，再逐一揭开这4种房屋类型的投资利弊。

独栋别墅（House）& 联体别墅（Townhouse）

• 独栋别墅，称为House，是我们印象中典型的西式地产形态。

从建筑本身而言，有着豪华、宽敞的设计空间和绿化环境。除了别墅本身，所占土地、地下和地上空间都属于所有权人。由于曼哈顿寸土寸金，独立别墅一般常见于曼哈顿以外的郊区。长岛（Long Island）、威斯彻斯特郡 (Westchester County)、新泽西(New Jersey)和康涅狄格州(Connecticut)离纽约较近的学区好的一些镇为华人较集中购买独立别墅的区域。

• 联体别墅，称为Townhouse，为独立别墅在人口较密集的城市的折中变异。

联体别墅的室内设计和空间使用与独立别墅相似，只是建筑上不再具有完全的独立性。通常，邻里之间共同拥有一面隔墙，而且外观设计上保持相似、统一。区别于独立别墅的另外一点就是联体别墅通常由“社区”（community）来进行维护和管理。例如，定期对街道、马路等公共区域进行维护、绿化种植和修剪、垃圾回收处理、冬季除雪等服务。相对的，每位联体别墅所有人要向社区缴付社区维护费。有些高级社区，还为联体别墅所有人提供独立的运动和娱乐场所，形成俱乐部会员制。

• 独栋别墅还是联体别墅？

除了上面提到的地理位置的差异外（曼哈顿没有独栋别墅），独栋别墅和联体别墅的区别更多体现在个人偏好。一般来说独栋别墅拥有自己的前后院，种花栽菜悉听尊便，左右邻里相隔较远，私密性较强。但需要自己维护打理，工作量较大，责任较多。而联体别墅的绿化一般由社区统一管理，放弃了个性和独立的同时却也方便省心。另外在长岛等一些郊区还有一种叫Gated Community的独栋别墅社区，可以兼顾两者，也很受国内客户欢迎。

• 大楼共有公寓 VS 独立别墅

综上所述，在美购房置业的选择涉及很多因素，地理位置、交通状况、学区好坏、安全系数以及个人家庭构成和买房目的等等，我们后续会一一详细解读。本篇着重在大楼共有公寓和独立别墅这两大最为普遍受国内客户欢迎的地产形式中进一步讨论一下到底如何选择才是更好的？

房地产作为一种不动产投资的普遍手段，一直以来都是热议的话题。从宏观上来说，其投资趋势、市场变化影响着国民固定资产投资、拉动关联产业的供求；从微观上说，也直接关系到投资者个人的置业规划。随着人民币兑美元汇率走势下跌、出国留学和投资移民的趋势上升，房地产出现了“内冷外热”的现象。自上世纪九十年代，由一部《北京人在纽约》向国人介绍了纽约——全球经济、商业和艺术中心。虽然纽约的房地产一直高于美国全国水平，但因为其得天独厚的地理位置，普遍被投资者认为是回报最稳定、最值得投资的市场。根据海外房地产投资者协会Association of Foreign Investors in Real Estate (AFIRE)于2011年做的一项调研，纽约市在过去10年内为外国人争相投资的城市之首。

颇具投资价值的纽约房产也相应受到了行业内完善和严格的规范化，其市场机制的成熟性在一定程度上规避了“炒房”和“暴利”等风险。作为初探纽约房产的中国投资人，入市前需要谨慎对待，从了解相关法律和程序要求，到熟悉并遵守行业习俗和惯例，逐步成为一个成熟的买家和投资者。在此需要提醒大家的是，美国州与州之间相对独立，不论是地产形态还是交易程序都差异较大，比如以下将要介绍到的合作公寓即为纽约州特有的地产持有形式。许多州也都不要求买卖双方聘请律师，而由地产经纪或产权公司独自处理整个交易。几乎只有纽约州仍沿袭传统，把过户（Closing）做成一个所有人到场“一手交钱一手交钥匙”的仪式。既然纽约如此特殊，且是海外投资人首选的地产投资及开发的黄金宝地，当然更因为笔者为纽约州执业律师，本系列文章皆以纽约州为例，对想要在美国其他州买房置业的读者只起参考而非指导作用。

经我所多年为国内客户提供房地产法律服务的经验总结，作为第一步，投资者需要了解当地常见的地产形态，熟悉各地产形态的利弊，从而决定哪种地产形态更符合自己的居住或投资目的。所以，我用两期专栏为中国投资者剖析纽约的4大房产形态。

大楼共有公寓（Condominium）& 合作公寓（Cooperative）

在纽约，公寓分为大楼共有公寓(Condominium)和合作公寓(Cooperative)两种，行业内简称为Condo和Co-op。

•  Co-op

在美国房产发展史上，Co-op以最先的公寓形式出现，所附公寓单位称为“Apartment”一般由公司作为合作公寓的地产持有人，所有公寓单位购房者只通过持有该公司的股份和租约和公司建立租赁关系。

单位的面积大小、所在楼层决定了 该公寓单位所应有的股份多少。整个公寓由公司制定管理公司进行运营，单位居住者每月向管理公司交付维护费（Maintenance）。

• Condo

Condo作为20世纪后期新型公寓形式于1960年犹他州共有公寓法案开始慢慢普及到全国，所附公寓单位称为“Unit”。其产生的模式是一种将独立别墅和Co-op结合的创新。如同别墅一样，所有公寓单位购房者完全拥有公寓单位的所有权。同时，为了体现“共有”的概念，所有单位持有者共同拥有和管理整个公寓大楼，如大楼大厅、电梯、游泳池等公共设施；而每位享有的产权比例是根据各自单位的面积、位置分配的，称为“公摊比例”(Common Interest)。更值得一提的，为了有效地进行公寓大楼管理，单位持有人通过选举和授权形成“公寓大楼管理委员会”(Condominium Board)，那么单位所有人只需要每月缴付“公摊费”(Common Charge)以供管理委员会进行大楼共有区域的维修、运营，而公摊费的金额是按照每年运营预算乘以各单位所享有的公摊比例来计算了，这就是借鉴了Co-op的统一管理概念，只不过单位持有人有了更大的自由选举和管理自主权力。所以，从某种形式上，公寓大楼管理委员会和中国的物业委员会相类似。

Condo还是Co-op?

总得来说，Condo和Co-op最大的区别是产权形式。购买Condo即能获得该单位的独立产权；而购买Co-op获得的是该合作公寓公司的股份。换言之，买Condo即拥有了一份地产，享受该地产上涨所带来的收益。而Co-op股权并非地产，即使地产整体价格上扬，仍有可能由于公司内部结构与管理等因素而使所持股份的市场价格低于相应的地产价格。 但正因为有此点区别，同等条件下，以租赁形式的Co-op价格比Condo更加亲民。

其次，无论是购买Condo还是Co-op，投资者都要进行一个“购房申请”程序，主要目的是让管理委员会对潜在投资者/购房者做一个背景调查，包括资信证明、工作背景等。这一程序主要保障了现有单位住户的利益，为整个居住环境和邻里之间做好信用防线。

然而Condo的审批条件及程序较Co-op申请来说更为简单，Co-op的董事会比Condo的董事会（两者均类似于业主委员会）在拒绝购买申请的权力方面要大得多。Co-op的购房申请一般包括面试环节，董事会在面试时可依据其Co-op公司的管理理念，甚至是董事会成员对个人生活环境的喜好而拒绝申请者。比较极端的案例包括摇滚乐队成员被拒因为会吵到邻居；有三个幼龄儿童的家庭被大多是老年空巢家庭的大楼拒绝；甚至律师被拒因为担心其动辄兴诉等。Condo的申请则因没有这一面试环节而被认为对海外投资者更友好。

从法律层面讨论，虽然“购房申请”是这两类“楼宇公寓”买卖的必经程序之一，但是Condo和Co-op管委会审批的权力不同。Co-op的管委会有绝对的审批“否定权”，一旦被拒则交易不成，卖方须另寻买家。Condo的单位业主自主性更强，管委会拥有的非“否定权”而是“优先购买权”。若其在审理之后不出具“放弃优先购买权”的声明，则须代替未经通过的购房者向卖方购买该公寓单位。总之， 海外投资者对“购房申请“难易程度的考量不应仅限于自己购买时通过管委会审核的机率，也应考虑到未来出售时该审查过于繁琐困难对潜在买家的影响。（未完待续）

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公孙大蔚详解纽约房产和投资法律

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中国历史上最富有女性之一的张欣，在打造了价值40亿美元的房地产财富后，最近在曼哈顿购买了一座豪华别墅，别墅位于中央公园东南端的黄金海岸社区。此豪华寓所现价2600万美元，初步估算面积比相似价格的奢华公寓要大2~3倍。这座别墅拥有游泳池、私密空间、私人花园、升降电梯、矿泉浴池和酒窖。美国演艺巨星布拉德·皮特（Brad Pitt）、莱昂纳多·迪卡普里奥（ Leonardo DiCaprio）和沙特王储曾经也对这套豪宅情有独钟。

作为SOHO中国的CEO，张欣一直关注纽约也曾不断地在此投资。身为中国人的她是一位投资美国的领袖和先驱。去年她出资7亿5000万美元购买了纽约地标性建筑通用大厦20%的股权。通用大厦迄今为止是世界上最昂贵的写字楼。她与来自巴西的一位富有的银行家和来自美国的一家主流地产公司共同拥有通用大厦的房地产权益。她没有像其他许多中国投资土豪一样去购买奢华公寓，而是选择了美丽迷人的城市别墅。城市别墅目前仍被中国投资者所忽视。张欣成为了中国投资者的投资新方式的领路人。

“城市别墅”也被称为“褐石屋”（brownstone），是含有土地产权在内、3~4层的独立产权房。而公寓却只拥有与其他公寓所有者共享的土地权和其他公有设施。现在投资者们发现购买纽约的城市别墅是很好的投资方式。豪华别墅通常比那些知名的奢华公寓便宜很多。所以，中国投资土豪们应该考虑曼哈顿的城市别墅了。

美国顶级富豪Paul Melon于1965年建造了一座别墅，位置就靠近张欣的别墅。Paul 是继承了祖父Melon的 银行帝国。Paul 的妻子是肯尼迪优雅动人的妻子Jackie Kennedy 的亲密朋友。她设计了著名的白宫玫瑰花园，在此见证了美国历史上许多重大的时刻。Melon别墅上市交易时报价4,3000万美元，面积1000平米。其所在板块是美国最富裕的地区，没有之一。此别墅售价仅为175公寓大厦顶层别墅屋价格的一半。

对于海外投资者来说，城市别墅和新建公寓因其无须披露个人信息而比购买旧有公寓（共有产权）而具有强大的吸引力。因此，投资富商们正转向这些高档寓所进行投资。

在购买了城市别墅后，投资无须花费高达公寓市值1%或是更高的昂贵维护费。城市别墅的房产税较低，而无须公寓那样要协商获得临时的特别优惠税率。总之，即使包括一般维护修缮的费用，拥有城市别墅的成本也比较低。

有些城市别墅也许需要投入不菲的费用进行修缮，但是在纽约找到很好的建筑设计师和建设承包商并不难。请记住，购买城市别墅的手续繁杂，投资者得多加细心谨慎，最好找熟悉流程的经纪行代理。

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上周我谈了富豪区，英文叫“billionaire’s row”。这号称是纽约的最昂贵的社区，是中国人最集中的居住区，也是商业客户的首选。

去年曼哈顿的豪华不动产上升了38.3%。新楼盘的价格平均涨幅66.3%。尽管价格上涨惊人，但有诸多理由相信，价格仍将继续上涨。

纽约房产成为“新瑞士银行账户”

纽约周刊的一篇文章讲到：“纽约现在是来自外国富豪的卢布、人民币和美元的首选藏身之地。 ”这篇文章论述了纽约地产为什么会成为瑞士银行账户的替代品。瑞士银行曾经被公认为是私人账户最为隐秘与安全的地方。但是近年来，瑞士银行开始把储户私人信息提供给政府，失去了其“隐秘保证”的优势。据南华早报报道，由于来自美国政府的压力，已经促使瑞士银行把曾经认为是不可侵犯的隐私信息披露给政府。超级富豪们购买纽约公寓作为投资已经成为一个新的趋势。他们之所以喜欢纽约的不动产是因为他们通过公司购买可以保证隐蔽性。

世界超级富豪们的宠儿

纽约是世界上富豪最喜欢置业的城市之一，排名仅次于莫斯科。纽约也是世界上财富值超过一亿八千万人民币富豪的第三大聚集地，还是全球财富流向的第二大目的地。除富豪区外，纽约西南部的高级社区也日趋走强。纽约豪宅相比世界上其他的地产仍具价格魅力。

纽约房价比摩纳哥更具吸引力

摩纳哥是法国以南的地中海小国，面积近有2.2平方公里。人口稠密，但逊于曼哈顿。摩纳哥和纽约一样是全球财富阶层理想的目的地。一名沙特阿拉伯的皇室成员于2010年曾斥资3亿美元（近20亿人民币）买下了摩纳哥的一套面积17500平方英尺（约175平米）的豪华空中别墅。而纽约最贵的房产成交价只有1亿2千5百万美元（约7亿5千万人民币）。据本文图例显示，纽约豪宅的价格只有摩纳哥的三分之一，在全球最昂贵地产城市中排名第八。可以看出，纽约地产是价格洼地。

另外，摩纳哥是免税国度，具有先天的优势。但是在美国投资可以通过诸多的避税技巧免于巨额税负。我之后将在“中国投资者纳税策略”中详细论述。

世界的纽约：小城大市

正如我上面讲到，曼哈顿人口稠密，面积仅86平方公里。曼哈顿是纽约市的一个行政区，也是美国最富裕的郡。因此拥有庞大的高收入阶层，使得这里成为小城大市。这里是纽约失业率最低的地区。纽交所和纳斯达克市场是全球排名前两位的交易所，相当于排名3~12位（包括伦敦股交所、加拿大股交所、中国香港股交所和上海股交所等等）的十个交易所的总和。两大交易所打造和引致了纽约庞大的金融业。许多全球500强企业为纽约带来了高起的就业率，包括时尚、杂志、电视以及电影等很多行业。所以说纽约也许并不是奢华地产的所求，而是高级地产的全球盛宴。可以说，纽约是最受中国投资者欢迎的居住集中地和生意天堂。

新地产项目最适合海外投资者

曼哈顿专业从事海外人事投资的地产律师布鲁斯·科恩说：“海外投资者都愿意购买新建不动产，因为购买新建地产不要求登记个人财务信息。旧不动产有时要求预付大笔款项以保证支付税费。这种政策会被购买比如一套价值2000万美元的寓所的这种投资者所抵触。”因而，旧的不动产要求的个人信息披露和预付款都将继续影响着人们趋于购买新建不动产项目。

这些富有的买家助升了不需要披露信息的新建公寓和独栋别墅的价格。但是独栋别墅仍然处于价格洼地。豪华别墅的价格只是新建豪华公寓价格的1/3至1/2。

纽约新建房产吸引购买的另一个原因是购买期房只需要支付预付款，建设周期通常为2~3年。购买新建房产的预付款只需房产价值的25%。因此投资者可以仅用预付款就锁定了价格。

假如超级富豪对纽约的经济条件和投资热度不减，纽约房产就会持续升温。纽约豪华地产就成为不错的投资升值选择。

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中国买家在纽约购房的热情在媒体上的曝光度已经有一段时间了。据今年的数据显示，中国投资者已经超越俄罗斯买家成为美国最大的海外购房群体。中国地产商也蜂拥至纽约，开发纽约的住宅市场。

不光有更多的基金和私募股权投向了纽约的住宅市场，很多的中国开发商以不同的方式进军纽约住宅市场。有些和纽约当地的开发商合作，有些则自己开发。国内大量的海外购房需求是这些开发商的优势。很多项目在开发过程中，就已经在中国国内被销售完毕。

鑫苑中国和万科就在这些地产开发大军中

2006年，鑫苑中国在纽交所上市后募集了5亿美金。2012年鑫苑花了5千4百万美金从布鲁克林一将破产的开发商手里接盘过肯特大道上的一个项目。之后预算在这个项目上投资2亿五千万美金，建造216套高档商品房和联排别墅。而目标购买群体却是那些支付不起曼哈顿高房价的当地家庭和中国大陆买家。据报道称，已经有500多位大陆客户有意愿购买。另外，万科和美国的Rosen 集团在610号莱克星顿的高档住宅楼也即将开始销售。

笔者认为，越来越多的地产商涌向纽约的趋势将会继续，原因有三：

中国当地的房产市场已经见顶。有部分投资者卖掉国内一线城市的房子，换一套纽约的小住宅。他们认为纽约的房产更加保值，或许不久的将来也会考虑移民美国，所以提早买好房子，也许以后会自住。

越来越多的中国人通过EB5移民到美国，这些移民第一考虑的就是置业。纽约的高租金让很多移民觉得租房子不划算。

地产公司对自己的投资多元化，不仅看重国内市场，现在也投资海外，分配公司资产。有些公司开始以投资者的身份投资美国当地的地产开发商，接着，在自己对市场有一定熟悉度后，自己直接变身为房产投资商。尤其是中国银行海外部，对地产开发的支持很大。这些都帮助了中国地产商。

目前中国开发商的楼盘大多以中档为主，还没有特别高档的住宅楼，且都是在曼哈顿岛外。美国本地人对高档房产的质量，用料和设计有着默认的标准。而这些正是中国开发商需要继续研究，规范和融入的。

Lucy.Luo专栏全集：

纽约资深经纪Lucy. Luo 盘点曼哈顿房产投资

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