Tag: 纽约房产

对于美国不动产投资来说，其税务事项就涉及房地产物业税、转让税、增值税、赠与税、遗产税等，所需纳税义务包括了在美投资的外国人。因此，中国人在美国进行房地产投资时，税务问题是不可避免的。本期，我主要简单介绍一下美国联邦税法在房地产交易中所涉及的主要税务问题。

• 增值税

税务局IRS官网论题409定义了“资本收益”和“资本损失”：纳税人所拥有的自用或投资目的的资产几乎都被认定为资本，如房屋、家用设施、投资目的的股票或债券。当纳税人进行资本出售时，产生资本收益还是资本损失主要取决于资本本金和出售价格之间的差额。当产生资本收益时（即出售价格高于资本本金），纳税人需要缴纳增值税；反之，纳税人增值税金额为零，但仍然有资本损失的申报义务。

资本收益增值税又被细分为：

• 长期收益：出售前持有资本（如房产）1年以上
• 短期收益：出售前持有资本（如房产）1年或以下

一般来说，资本收益作为纳税人当个财政年的所得，按照个人所得税税率进行税务缴纳。但是，若认定为长期收益，那么长期资本净收益则按照当个财政年IRS规定的长期资本净收益税率来进行税务缴纳。通常“长期资本净收益税率”要比同期的个人所得税税率要低。而且，“长期资本净收益”的纳税基数也会比“短期资本净收益”的纳税基数计算方式要更有优势，即长期资本出售收益 – 过去持有资本年限中未使用、无法申报抵税的资本损失。

据美国最大的报税系统Turbo Tax数据分析，在2014年，根据纳税人不同的税级（Tax Bracket），短期资本收益税率可以最高达到43.4%， 而当年的长期资本净收益税率为0%、15%或20%不等，除其他税法规定的25%或28%高额纳税率特例以外。对于房地产市场，长期和短期收益税率不同，有效地规范和防止了一批“炒楼”现象。

在产生资本损失的情况下，纳税人在一定限额内可以抵扣纳税基数。每年的资本损失用作抵扣个人所得税纳税基数至多为$3000（若夫妻所得税进行单独申报，每个各自可使用的抵扣数额为$1500），若资本损失超过$3000, 多余损失通过一定的计算方式可以累积到后续财政年进行抵扣。

• 房产资本收益的增值税特殊机制

由于房地产自身的特殊性，IRS针对其出售后的资本收益增值税纳税机制进行了专门的规定。通过IRS官网论题701、703以及公告523号文件全面设立了纳税计算方式、申报制度和减免情形。以下，我总结了几种投资者需要知悉的特殊规定。

• 增值税免征额

当纳税人出售“主要住宅房屋”（Sale of Main Home）时，若符合IRS规定的特殊条件，个人将至多享有$25万，夫妻共同申报至多享有$50万的免征额。据IRS（联邦税务法案）规定，享有免征额的标的出售房产必须满足两个条件，即所有权和使用的双重条件：

个人申报

• 5年内必须拥有且使用“主要住宅屋”累计长达2年或以上
• 所有权与使用条件无需在同2年内满足（2/5年）

如果纳税人在出售标的房产前2年内已经通过其他房产出售享有过一次免征额的优惠政策，则该标的房产出售的资本收益就无法再次享有。

夫妻共同申报

• 夫妻任一方满足前述的2/5所有权年限要求
• 妻共同满足前述的2/5使用年限要求
• 夫妻双方在出售的前2年都没有享受过其他房产的免征额优惠。

可以看出，上述免征额主要提供给纳税人的自用房产（Primary Residence），并不适用于投资房产（如出租房）。

• 增值税的基数抵扣

增值税的基数，也就是资本收益净额=出售价格-资本本金-免征额（如适用）

税务局公告523对资本本金的计算方式进行了详细的罗列和分析。而如何理解和运用这部分资本本金的概念，决定了纳税人的缴税基数大小。因此，在投资房产前期和持有房产期间，咨询正确的税法律师意见和聘请规范的会计师申报税务是非常重要的一环。

资本本金主要包括：

• 购房时的购买价及其他费用
• 出售房产时的相关支出
• 出售房产时需缴清的房屋抵押贷款余额
• 持有时的房屋改建费用(Improvements)

所以，购房时的律师费、买方转让税、产权保险金、测绘图支出、经纪费、转让税（州立）、律师费等都可以算入资本本金，作为增值税基数的抵扣。

更需要投资人知晓的应当属房产持有期间的改建费，它并不包括房屋折旧通常产生的维修费（如维修漏水问题等）。以上的表格中，IRS明确规定了可抵扣的改建费类型，主要指的是加建卧室、车库、凉台、搭棚、游泳池、栅栏、新的屋顶搭建、阁楼的隔离设施系统、管道铺设、地下室的翻新等。所以，投资人必须将这些可抵扣的改建项目和费用记录都保存好，以便享有到最大的增值税基数抵扣。

• 曼哈顿春季房市“给力”

随着春天的来临，纽约的房市比起一二月感觉突然快了很多。房源上市天数从一月的78天提前到了50几天，50%的交易在要价或超过要价的成交量，比一月份要高10%。不过，如果把眼光放得长远些，去年的1年中，纽约市场经过了几次小小的起伏。总体来说，曼哈顿房价与1年前基本持平，布鲁克林和皇后区比一年前有较大涨幅。

曼哈顿是三个区里最快开始复苏和上涨的，它的起点也比布鲁克林和皇后区要高得多。一个很明显的问题是：纽约房产市场还有上涨的空间吗？纽约著名估价师Jonathan Miller的答案是肯定的。 他说，过去的三年里，我们看到市场从低谷强劲反弹。三年后的今天，市场开始渐渐进入一个稳定逐步上升的阶段。纽约10年的平均可售房源量的销售速度为8个月（按照现在的销售速度，需要用8个月的时间来吸收市场上的所有房源）；三月底的房源销售速度是5.9月。这表示市场还没有达到长期的供需平衡，因此还有上涨空间。

• 产权持有

我们来聊聊在美国买房的产权到底应该采取什么样的结构。产权可以用以下三种方式持有：

• 个人
• 有限公司
• 两级公司:个人先设立离岸公司，再在纽约州设立公司

这三种方式有不同的费用，也有不同的用途：

第1种：最简单直接，设立和维护也最便宜

第2种：用的人最多，比第1种贵一点。可它提供法律保护。如果租客上诉，是面对有限公司而非个人。这样，个人除房屋之外的财产是无法侵犯的。

第3种：适合年纪相对较大的投资人。这也是最复杂，最耗费的一种方式，但是它可以避免遗产税。

外国人在美国的财产只有6万是豁免遗产税的（美国人500万），6万以上的财产要收40%的遗产税

• 纽约新楼盘

本次我想与大家分享的新楼盘，是位于纽约一个富有历史气息地区的现代住宅——5 BeekMan。

对我而言，5 BEEKMAN可谓完美设计理念的代表，典型的新老结合。5 BEEKMAN 是纽约文艺和学术界的创始地之一，莎士比亚的HAMLET（哈姆雷特）于1761年11月26日在这里首演。1830年，5 BeekMan成为了纽约大图书馆，卷卷文学巨著在这里安家落户。直至今日 ，5 BEEKMAN保留它原有的外墙，屋顶的铜雕，房屋间几百年前精细雕琢的走廊。

1761年11月26日，莎士比亚的HAMLET就在这里首演。1830年，这里成为纽约大图书馆，卷卷文学巨著在这里安家落户

5 BEEKMAN十七楼以下会是顶级的酒店，十七楼以上是住宅。住户可以享受酒店的服务: 客房服务，饭店预定，美容美发，只要一个电话随叫随到。

直至今日，5 BEEKMAN保留了它原有的外墙，屋顶的铜雕，房间之间几百年前精细雕琢的走廊

像这样集过去与现在于一身，尊重设计理念，又拥有丰富配套设施的楼盘，会是广大买家的宠儿。

葛宜珉专栏全集：

葛宜珉详解纽约房产市场

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