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大多数商业地产项目的买家都清楚“前期尽职调查”（Preliminary Due Diligence）起到的重要作用，而私人住房买卖交易中则甚少被提及和重视。我希望通过本文告诉众多 进行私人住宅房地产买卖的读者：“前期尽职调查”是您应有的权利且为您的投资提供了坚实的保障。

房地产交易的“前期尽职调查”主要目的是为了确保买卖双方在签订合同之前，即双方确定合同权利义务之前，通过合理信息披露、调查，更好地、更全面地了解地产本身的状况，以便合同谈判时基于前期尽职调查的情况来完善交易合同各方的利益。其概念的产生以及对披露信息的调查方式，意味着买方是“前期尽职调查”中受益最多的一方。

由于美国各州地产法和惯例法规定不同，对于“前期尽职调查”的时间点设立也不同。在纽约州，前期尽职调查是在买卖双方签署正式购房合同之前。其主要还是因为纽约州的地产市场过热、“卖方市场”占主导地位。当一处地产存在多个潜在买方来竞争的时候， 卖方会先等买方做完“尽职调查”后，再与其履行合同权利义务。这样避免了买方中途以“尽职调查”出现问题为由取消并终止合同。如此一来，合同签署前的“尽职调查”无疑又给了买方时间上的无形压力。因此有时，买方若急于进入合同程序，会做出放弃前期尽职调查的决定。亦或者，有些律师为了避免承担相关的法律责任，以低律师费为由，明确其工作范围不包括“前期尽职调查”，将责任转嫁给客户自行承担。但正如之前强调，“前期尽职调查”的重要性决定了其成为一个必要的权利。

如何行使好这个必要的权利并达到其符合的调查标准，这对于普通大众来说并不简单。不同的房型对于前期尽职调查的内容和范围都有着不同的标准。以下我就针对几种较为热门的房型进行相关分析。

共有公寓/合作公寓

前几期介绍了共有公寓和合作公寓的产权、租赁权的管理方式。所有购房者在签署合同时都会有条款写明“已经收悉大楼计划书和相关修订案、并愿意接受所有所含内容”。 这使得公寓式房产最为重要的尽职调查内容就是审阅大楼计划书（Offering Plan）。而往往大楼计划书的内容繁多、复杂，此时就需要买方律师在前期合同谈判时仔细阅读并将相关信息披露给客户。主要包括：

• 大楼特殊风险披露
• 大楼产权形式
• 大楼住户入住规则
• 所购单位记录在案的房型图
• 大楼目前所有的居住许可证效力等等

除此之外，律师还应当在前期尽职调查过程中考虑到一些无法从审阅大楼计划书中发现的问题。例如，大楼目前是否收到诉讼困扰导致将来大楼公摊费增加（在审阅近年大楼财务报表时也可验证相关诉讼和大楼律师聘用费的增加）、所购单位本身或临近单位是否存在诉讼纠纷或者是建筑隐患。

这样看来，公寓式大楼的“前期尽职调查”主要依赖于大楼文件和管理公司的尽职调查回复。买家本身聘请专业人士进行房屋状况本身的验房并不多见，主要还是因为公寓式地产的独特“共同所有”方式以及管理委员会自身约束性较强的管理模式。

独立别墅/连体别墅

由于独立别墅和连体别墅的购房者相较于公寓式地产购房者来说，拥有着较为独立的房屋所有权，所以此类地产的“前期尽职调查”主要着重于房屋本身。主要包括：

• 聘请有专业资格人员进行验房
• 白蚁现象（木质屋）
• 房屋周围的水灾情况
• 审阅卖方持有的最新测绘图和产权保单（如果有）
• 审阅连体别墅所在区域的居民协会相关细则等等

“前期尽职调查”时间一般在拿到大楼计划书或验房报告之后的 3-5个工作日内。

对于看似抽象且有点按部就班的审阅调查工作，买家会怀疑是否有必要冒着失去合同签署机会的风险来等待调查的完成？或许一份全面的合同同样能保障个人利益？当然！一份全面的合同的确能保护买家利益。如果在交割前出现问题，该合同就能保护买家得到相应的赔偿。但是，诉讼赔偿并不是交易的最终目的，而是购房者的美国梦。所以，通过“前期尽职调查”预先向买家揭露未知问题，可以让投资者有更大的自由选择空间。

近年来，华人在美国买房的热潮风起云涌，目前已从加州延伸至休斯顿等中部城市。大部分人远程购房，会对购房的安全性存在顾虑，担心在国内可能发生的一些房产纠纷，如一房两卖、伪造房产证、中介携房款潜逃、房客假冒房东将房产转租等也在美国发生。其实大可不必有这些担心，因为美国的房产制度十分严密，基本把可能的漏洞都堵上了。其中最重要的一个因素就是产权公司的存在。

产权公司几乎与美国房地产业同步发展起来的，最早的产权公司是1853年建立于宾西法尼亚州的Law Property Assurance and Trust Society，经过160多年的不断成长和完善，产权公司目前在房地产交易中起着举足轻重的作用，可以说是全方位多层次地保护着房产交易的合法性和安全性。

下面就具体介绍一下产权公司在房地产交易中的4大主要功能：

1、查验产权的合法性

为确保交易房产其产权的合法性，产权公司会进行产权搜索（title search），这是对房产所有权记录的彻底的检查。在产权搜索中，产权公司会：

• 按时间顺序查对历任房主的记录，查验是否有中断的部分，如果中断会进一步查找原因；
• 调查任何未偿还的按揭、留置权（encumbrance）、判决或与物业相关的未付税款，以及任何限制、地役权（easement）、租赁或任何可能影响所有权的问题；
• 进行房产测量（property survey），从而决定该房产是否在房屋的边界内、邻居是否有侵占（encroachment）、是否存在对房产所有权有影响的地役权等等。

2、提供产权保险

一旦产权公司证实了产权的合法性，就会提供产权保险，以保护贷款人或买主对可能产生的房产所有权的纠纷的索赔或诉讼。在德州，产权公司主要提供两种产权保险：保护债权人（如贷款公司）的保险（Loan Policies）和保护房主的保险（Owner Policies）。

• 保护债权人保险

保护债权人保险又称为抵押权保险（Mortgagee Policies），一般是债权人要求购买的，这个保险可偿还贷款余额；重新贷款（Refinance）时，根据当时的贷款金额，需要重新购买抵押权保险。

• 保护房主保险

当购房者买了房产，并且购买了保护债权人保险，产权公司会自动提供保护房主保险。这一保险涵盖房屋的购买金额，但是不包括房产的增值。

产权保险，只需要在房产交易时购买一次，由买卖双方协商由谁出钱购买，在德州一般由卖主购买。另外，产权保险，只负责房产过户以前发生的纠纷，对于买房以后发生的纠纷不在产权保险的保护范围以内。

3、第三方托管账户（Escrow Account）服务

房产交易中会有大宗的款项介入，因此，由处于中立位置的第三方来托管账户就势在必行。大多数产权公司也提供第三方托管账户服务。从购房合同签订开始，产权公司就会设立一个账户，用以负责交易资金的监督直至完成产权转移，从最初的定金（Earnest Money）到过户时房款的转移，无一不是在产权公司的监督之下。除了产权公司，专门的第三方托管账户公司（Escrow Company）和银行也可以负责托管账户，同样可行使上述功能。

4、房产过户的协调和产权登记

房产过户时，产权公司会为买卖双方准备好过户结算单（Settlement Statement），计算出买卖双方的过户费（Closing Cost）。过户之日，双方签好文件，买方将首付款及过户费等以Good Funds（Cashier’s Check, Money Order或者电汇的收据）的形式交给产权公司存入第三方托管账户，同时，贷款公司/银行也将贷款额汇到托管账户。随后，产权公司将产权保险、经纪人的佣金以及一些相关的费用从房款中扣除以后支付给卖主。产权过户以后，产权公司还负责到郡（或县）登记。产权登记非常重要，它是对房主合法拥有房屋的最好证明。

在德州，购买了房产以后，没有房产证一类的证书，所有关于房屋所有权的文件都保存在郡（或县），公众需通过正常途径就可以查询房主姓名。这从根本上杜绝了本文开头提到的恶性事件的发生。

根据上面的介绍，相信大家对产权公司以及对美国房地产制度的完善有了一定的了解，无论是美国人热衷的频繁搬家，还是外国人在美国投资房产热潮的兴起，全是得益于这一制度的完善。

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