大多数商业地产项目的买家都清楚“前期尽职调查”（Preliminary Due Diligence）起到的重要作用，而私人住房买卖交易中则甚少被提及和重视。我希望通过本文告诉众多 进行私人住宅房地产买卖的读者：“前期尽职调查”是您应有的权利且为您的投资提供了坚实的保障。
房地产交易的“前期尽职调查”主要目的是为了确保买卖双方在签订合同之前，即双方确定合同权利义务之前，通过合理信息披露、调查，更好地、更全面地了解地产本身的状况，以便合同谈判时基于前期尽职调查的情况来完善交易合同各方的利益。其概念的产生以及对披露信息的调查方式，意味着买方是“前期尽职调查”中受益最多的一方。
由于美国各州地产法和惯例法规定不同，对于“前期尽职调查”的时间点设立也不同。在纽约州，前期尽职调查是在买卖双方签署正式购房合同之前。其主要还是因为纽约州的地产市场过热、“卖方市场”占主导地位。当一处地产存在多个潜在买方来竞争的时候， 卖方会先等买方做完“尽职调查”后，再与其履行合同权利义务。这样避免了买方中途以“尽职调查”出现问题为由取消并终止合同。如此一来，合同签署前的“尽职调查”无疑又给了买方时间上的无形压力。因此有时，买方若急于进入合同程序，会做出放弃前期尽职调查的决定。亦或者，有些律师为了避免承担相关的法律责任，以低律师费为由，明确其工作范围不包括“前期尽职调查”，将责任转嫁给客户自行承担。但正如之前强调，“前期尽职调查”的重要性决定了其成为一个必要的权利。
如何行使好这个必要的权利并达到其符合的调查标准，这对于普通大众来说并不简单。不同的房型对于前期尽职调查的内容和范围都有着不同的标准。以下我就针对几种较为热门的房型进行相关分析。
共有公寓/合作公寓
前几期介绍了共有公寓和合作公寓的产权、租赁权的管理方式。所有购房者在签署合同时都会有条款写明“已经收悉大楼计划书和相关修订案、并愿意接受所有所含内容”。 这使得公寓式房产最为重要的尽职调查内容就是审阅大楼计划书（Offering Plan）。而往往大楼计划书的内容繁多、复杂，此时就需要买方律师在前期合同谈判时仔细阅读并将相关信息披露给客户。主要包括：
- 大楼特殊风险披露
- 大楼产权形式
- 大楼住户入住规则
- 所购单位记录在案的房型图
- 大楼目前所有的居住许可证效力等等
除此之外，律师还应当在前期尽职调查过程中考虑到一些无法从审阅大楼计划书中发现的问题。例如，大楼目前是否收到诉讼困扰导致将来大楼公摊费增加（在审阅近年大楼财务报表时也可验证相关诉讼和大楼律师聘用费的增加）、所购单位本身或临近单位是否存在诉讼纠纷或者是建筑隐患。
这样看来，公寓式大楼的“前期尽职调查”主要依赖于大楼文件和管理公司的尽职调查回复。买家本身聘请专业人士进行房屋状况本身的验房并不多见，主要还是因为公寓式地产的独特“共同所有”方式以及管理委员会自身约束性较强的管理模式。
独立别墅/连体别墅
由于独立别墅和连体别墅的购房者相较于公寓式地产购房者来说，拥有着较为独立的房屋所有权，所以此类地产的“前期尽职调查”主要着重于房屋本身。主要包括：
- 聘请有专业资格人员进行验房
- 白蚁现象（木质屋）
- 房屋周围的水灾情况
- 审阅卖方持有的最新测绘图和产权保单（如果有）
- 审阅连体别墅所在区域的居民协会相关细则等等
“前期尽职调查”时间一般在拿到大楼计划书或验房报告之后的 3-5个工作日内。
对于看似抽象且有点按部就班的审阅调查工作，买家会怀疑是否有必要冒着失去合同签署机会的风险来等待调查的完成？或许一份全面的合同同样能保障个人利益？当然！一份全面的合同的确能保护买家利益。如果在交割前出现问题，该合同就能保护买家得到相应的赔偿。但是，诉讼赔偿并不是交易的最终目的，而是购房者的美国梦。所以，通过“前期尽职调查”预先向买家揭露未知问题，可以让投资者有更大的自由选择空间。
