美元升值重塑全球房地產市場 迪拜房產升值前景尤佳

過去十年,美元長期走弱,利率不斷下降,外國投資者不斷在房地產市場尋找劃算的交易。去年,外國投資者面臨迪拜房價大幅上漲的前景,因為他們本國的貨幣兌美元已經貶值。當美元走弱時,房產升值的機會相比在美元走強時要大得多。

各國房產價格指數與美元走勢圖(來源: www.REIDIN.com)

迪拜房地產更具投資吸引力

在每一個時期,都有幾個因素在共同影響房地產市場的表現,很顯然,美元走強是影響房地產回報率的一個主要變量。那可能會重塑全球某些房地產市場的未來,這也在一定程度上解釋了為什麼全球房地產市場的回報率在過去兩年中的相關性有了顯著的提高,因為市場重心從以投資者為導向轉移到了由最終用戶驅動的市場。

自2014年起,美元的價值極大地影響著迪拜(甚至是美國的住房市場)對外國投資者的吸引力,其對外資主導的市場影響更甚。作為回應,開發商們通過付款計劃提供大量的激勵舉措,在吸引外國投資者的同時,還吸引潛在的國內終端用戶。

這些宏觀變量已經成為全球各大房地產市場不斷上升的相關性背後的主要因素,十年來,相關性已經從0.29上升至過去兩年的0.65,金融體制變革令全球投資者猝不及防。在油價下跌,美元上漲,利率上升的大背景下,投機行為可能會繼續消退,交易活動將保持疲弱。這對最終用戶來說是好消息,因為它允許對資本進行重新分配——將資本分配到一種在歷史上一直是用於居住且具有長期穩定性的資產類別。

“九月,迪拜你好!”

九月,又到了迪拜城市景觀展(Cityscape Dubai)拉開序幕的時候!展會將彙集房地產行業各方專業人士,討論影響全球房地產業務決策的關鍵問題以及建立合作關系。從9月8日至9月10日,這次展會將是尋找迪拜房地產投資的大好機會。

 

Fouad Amini專欄全集:

Fouad Amini解讀最炙手可熱的杜拜房市

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美元升值成定局 去哪旅遊最劃算?

美元彙率中長期升值已成定局。據美國《華盛頓郵報》報道,著名旅遊網站“旅遊顧問”日前發布壹項報告,告訴旅行者如何聰明地利用美元升值,找到最劃算的旅遊目的地。

美元中長期升值已成定局,在此情況下,去哪些國家旅遊比較劃算?

報告稱,在美元升值背景下,俄羅斯酒店壹間房每晚均價降至80美元,跌幅高達45%,居全球首位,緊隨其後的是烏克蘭。在以高物價聞名於世的北歐,瑞典和挪威酒店費用均價分別下降19%和17%,分列跌幅榜第3和第4位。

由於歐洲整體經濟不振,歐元對美元匯率去年下跌21%,以美元計算的赴歐元區旅遊成本也下跌不少。法國、德國、西班牙、意大利等國的費用均價跌幅都在10%上下。

在南美,雖然各國貨幣對美元的匯率普遍上升,但巴西等南美旅遊大國的酒店房價也在1年之內下跌超過10%。亞洲旅遊產品價格則基本穩定,與人民幣、日元等該地區主要貨幣的走勢保持壹致。

不過,盡管國際油價過去1年出現暴跌,航空、遊輪等遠途交通的價格仍然堅挺,出行者在世界範圍內的交通成本有增無減。

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美元暴漲之時 妳必須知道的壹些“錢景”

美元指數創出12年以來新高,強勢美元或將成為2015年的主旋律。那麽強勢美元會對我們的經濟生活和財富產生怎樣的影響?

美元強勢會對中國經濟產生什麽影響?

大格局:美元進入升值周期

美元彙率不斷升值,美元指數從2014年中的80點起步至最新98.60%,不到壹年升值超過20%。

美元指數的走勢受加息預期、經常賬戶赤字和資產相對收益率變化的影響,決定上述三大因素的是美國經濟和美元指數構成國家經濟基本面的相對變化以及全球避險情緒的變化。美國經濟和其他發達經濟在 2015 年的分化將延續,美國加息及原油暴跌使新興國家承壓,支撐美元指數繼續走強。

中國經濟、外貿匯率雙重沖擊

由於人民幣總體緊盯美元,美元的走強意味著人民幣相對其他幣種的同步走強,國泰君安宏觀分析師任澤平指出對中國經濟有三大影響:

美元指數對中國三大影響:1)人民幣相對美元貶值,相對其它貨幣升值,有利於人民幣國際化和對外直接投資,不利出口;2)加大資本市場波動;3)大宗商品價格下降使中國經濟受益。

  • 加劇人民幣波動,增大貶值壓力

美元快速走強,對於人民幣不是好消息。宏源證券的研究報告指出:

美元快速升值、美債收益率提高,將會影響人民幣國際化進程,加劇離岸人民幣匯率波動。人民幣國際化首先需要人民幣“走出去”,貿易結算是過去人民幣“走出去”的壹個重要途徑。截至 2014 年 10 月,離岸市場人民幣資金存量達 2.6 萬億元,其中約 1.8 萬億元以銀行存款形式存在,大量離岸人民幣缺乏投資渠道。在美元處於上升通道的情況下,國際貿易商如果持有人民幣,將可能傾向於對中國出口以美元結算,從中國進口以人民幣支付,人民幣將會“原路返回”境內,影響人民幣國際化進程。另外,在美元升值、美債收益率升高的情況下,境外人民幣持有者可能傾向於在離岸市場將人民幣兌換成美元,並購入美國債券,以獲取美元升值收益和債券利息收益,這將增大離岸市場人民幣貶值壓力、加劇離岸人民幣匯率波動。

平安證券策略分析師房雷也有類似看法,他認為:

人民幣短期貶值壓力依舊,央行或將加大維穩,整體上人民幣不太可能如同其他新興市場貨幣,其貶值風險相對有限,人民幣有效匯率指數仍維持強勢,同時國內權益市場受到的壓力有限。

其實,從2015年初迄今,人民幣對美元就已經在小幅貶值,整個2015年恐怕雙向波動會更大。

  • 不利於出口,加大通縮風險

人民幣跟著美元走強,意味著中國生產的商品變得更貴了,這對出口顯然不是好消息。

宏源證券的研究報告指出:

美元升值意味著歐元、日元等壹籃子貨幣的相對弱勢。當前人民幣匯率壹定程度上與美元掛鉤,因此人民幣大幅貶值的可能性較小,這將導致人民幣有效匯率上升,不利於我國的出口。但美聯儲加息的前提是美國經濟增長強勁,美國經濟增長將會部分改善中國的外需。值得註意的是,美元升值、美元回流會損害其他發展中國家經濟,潛在打壓了中國出口的競爭對手。

  • 降準降息動力更大

值得註意的是,美元的走強,不僅僅對中國經濟宏觀經濟本身產生影響,更會影響中國宏觀政策的走向。

壹直以來,美元湧入中國導致的外匯占款,是人民幣基礎貨幣主要供給來源。但是伴隨美元走強,外匯占款不再大幅增加,央行或許會成為更核心的供給渠道,這意味著央行降準降息的動力更大。

對此,銀河證券首席策略分析師孫建波指出:

中央經濟工作會議中,明確提出“積極的財政政策要有力度,貨幣政策要更加註重松緊適度”。考慮到明年經濟增速下滑以及資本賬戶外匯流出雙重壓力,以及政府也壹直強調“下調社會融資成本”的問題,會議中的“力度”和“適度”都意味著會用更加寬松的貨幣政策和積極的財政政策來穩定經濟增長。因此明年利率和準備金存在著下調空間和下調動力。

寬松貨幣護航A股 行業影響分化

美元走強,意味著人民幣整體貨幣環境寬松。這對於A股顯然不是壞事。

孫建波指出:

在資本賬戶外匯流出壓力上升、新增外匯占款規模縮小的背景下,預計國內貨幣政策將實施穩中偏寬以保持國內流動性的通暢,為降息、降準打開了空間。在降息降準的大周期下,大盤藍籌這類基本面較好、價值低窪的板塊仍將受益。加上有國企改革、“壹帶壹路”等相關主題概念的驅動,景氣度上形成共振效應,指數將在調整走上移。

對於具體行業,孫建波有如下分析:

  • 大宗下跌,利好資源類制造業

大宗商品的下跌,拉低國內廠商的購進價格,為資源類制造業的生產成本下降提供空間。受建築政策和“壹帶壹路”的概念驅動,資源類制造業的行業景氣是往上走的,收入與成本的“壹增壹減”使得行業盈利在明年實現小幅改善。與此同時,政府也在積極推動區域內行業整合,也給行業存在主題利好。

  • 外貿企業或受益

盡管出口總增速不會有太高的增長預期,但是在歐美復蘇的大概率趨勢下,相關的上遊供應貿易行業及公司。

四季度出口明顯增加的領域有燈具、家電、玩具、紡織衣料,仍然是中國有比較優勢的勞動密集型以及產業升級產業,而這類行業對匯率較為敏感,因此將最先受益短期人民幣走低帶來的出口刺激。

另壹方面,政府對壹般貿易和服務貿易的支持力度大幅增加,具備表現在對高端裝備、高附加值幾點、成套設備、工業服務等行業。

黃金、大宗商品進入寒冬

以黃金為主的大宗商品,憑借其實物資產的特性,壹度被認為對沖美元貶值的重要工具。然而,成也美元,敗也美元——伴隨美元走強,這些品種逐步走弱。

中信建投的研究報告指出:

美元升值對大宗不利已成為壹個常識。作為國際大宗商品的定價貨幣,美元價格與商品價格之間是壹種鏡像關系。此外,正如我們此前的分析,美元強勢周期過程中國際經濟呈現出的是壹種美強,歐、日弱,新興市場高風險的狀態,對大宗的實際需求也是不利的。所以,在美元強周期階段,大宗震蕩回落是壹種大概率事件。2014 年以來鐵礦石再度貫穿全年巨幅下跌,年中開始的原油價格崩盤,也再度印證了這壹歷史與邏輯關系。

當然,在大宗商品是否會因為美元而走弱問題上,平安證券策略分析師房雷有不同看法,他認為:

工業金屬與美元走勢的相關性最近已經顯著淡化,金融屬性影響自2014年以來已經大幅減弱,主要的決定因素在供需,中國因素更強,我們認為其將呈現底部震蕩結構分化的走勢,在二季度後期存在反彈機會。

不過,在黃金問題上,房雷和中信建投則是壹致的悲觀。中信建投認為:

基於對美國經濟周期的樂觀判斷,和對美元的大概率走強的分析,意味著中短期內黃金都難有像樣的反彈機會。

而房雷則認為:

強美元對商品資產偏負面,結構上看,貴金屬受到的利空最為明顯,工業商品中美元攀升對原油負面壓力較大。

其實,看看近期黃金的走勢,就知道美元走強的同時,黃金走勢有多頹廢了。

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美元升值成爲吸引投資移民的又一亮點

最近,美元升值引起美國投資移民的高度關注,成爲吸引EB-5投資者的又一亮點。

美元升值成爲吸引投資移民的又一亮點

美元對一籃子貨幣彙率飙升至4年來最高點。美元已經衝破重要的技術阻力位,標志著全球金融系統正出現重大轉折。就在美國經濟大步向前、美聯儲准備收緊貨幣政策之際,美元指數終于在交易商的密切關注下打破了30年下降的趨勢。

自從2008年美國爆發金融危機以來,美元彙率一路下跌。現在隨著美國經濟複蘇,美聯儲宣布停止購債,這意味著美元即將迎來加息,美元彙率將進入上升通道,這對美國投資移民者來說無疑是一個利好消息。因爲移民投資實際上是投資者在取得移民身份的同時,使個人資産和家庭財産實現跨國配置的一個有效途徑。美國投資移民,實際上是將投資者的人民幣資産配置爲美元資産。在美元彙率進入升值通道的背景下,美元資産投資無疑能起到更好的保值增值作用。

但是,不容樂觀的是,美國投資移民EB-5法案明確規定,所有投資必須處于風險中(at risk)。但美國EB-5法案並未規定風險等級大小。也就是說,只要投資是有風險的,就符合EB-5法案要求。因此,選擇風險系數較小的項目,成爲投資者的不二選擇。

作爲美國投資移民領軍機構,世貿通早在2009年就提出美國投資移民進入“精選項目”時代;今年年初,世貿通再次提出美國投資移民進入“項目決勝”時代,即移民投資是否成功,關鍵在于所選擇的項目。目前,世貿通獨家代理的賓州高速公路項目,是繼世貿通榮任唯一首席代理的520大橋債券項目成功獲批之後,又一個由美國聯邦政府和州政府共同投資,並由州政府擁有並運營管理的EB-5項目,也是目前信用等級最高的EB-5投資項目。這樣的信用等級,意味著EB-5投資者借款給賓州高速公路管理局,並由賓州高速公路管理局承諾5年還款,其信用可靠程度高于目前所有中國國有控股銀行。

美國投資移民賓州高速公路項目另一大亮點,是已經獲得美國移民局預先批准。因此,該項目一經推出就受到投資者熱捧。特別是11月8日、9日,剛剛在競選連任的美國國會議員Mike Fitzpatrick先生和賓州高速公路管理局主席 Pat Deon先生親赴北京、上海,與世貿通集團共同推介賓州高速公路項目,引起美國移民投資者高度關注和熱捧,形成近乎搶購的火爆局面。

現在賓州高速公路項目一期的余額不多,爲應對投資者的咨詢,世貿通集團已開通24小時咨詢熱線400-0909-899,敬請盡早撥打!

美元升值或讓遊客對美國望而卻步 中國遊客增勢不減

 最近幾周,紐約餐廳老板梅林(Jeremy Merrin)發現,他位于時報廣場哈瓦那中心餐館的生意下滑。原因是沒有足夠的國際遊客。

美元升值或讓遊客對美國望而卻步 中國遊客增勢不減

  “我們正在應戰雙重打擊,”梅林說。“不只是美元彙率升值導致各種商品變得更貴,整個歐洲的形勢也不好。”

  國際遊客每年在美國旅遊、酒店住宿、用餐和購物等方面的支出超過2,000億美元。2015年,國際遊客在美支出增速預計會放緩,原因是美元彙率升值讓打算前來美國的遊客望而卻步,而國內經濟低迷也讓遊客感到糾結。

  “這會影響他們(遊客)在美國的停留時間和支出構成,”美國旅遊協會高級副總裁David Huether稱。該協會認爲,強勢美元的影響在2015年下半年會變得更加嚴重。

  美國旅遊業面臨的問題並非是美元升值造成的唯一負面影響。美元升值還導致出口成本上升,一些美國制造商因此削減財測。此外,在海外有業務的美國企業還預見到,當他們的海外收益轉換成美元時,他們的純收入將下降。

  美國將對中國公民的短期旅遊和商務簽證有效期延長至十年,有望刺激中國赴美旅遊。旅遊行業的專家希望中國遊客的增長有望部分抵消國際遊客在美支出減少的影響。此外,油價下跌,加上美國經濟形勢不錯,也可能提振國內旅遊。

  美元升值

  過去六個月裏,美元兌日元(118.46-0.1600-0.13%)及歐元上漲了15%左右,美元兌韓元上漲大約6%。

  位于聖路易斯的EverBank財富管理公司的資深市場策略師Chris Gaffney稱,強勢美元預計會對與外國遊客相關的很多美國行業造成影響,當中包括航空、酒店及零售等行業。提供出境遊的旅遊公司將會暫松一口氣,因爲“對于美國遊客而言,歐洲遊在打折”。

  咨詢公司Tourism Economics總裁Adam Sacks稱,美元升值10%,通常會令全年國際遊客減少2%左右。該公司預計,2015年美國接待的國際遊客人數將增長3.5%,過去10年的年度增幅爲5%。

  前往美國的海外遊客人數增速去年就已經開始放緩,這主要與遊客本國的經濟問題有關。根據美國商務部的最新數據,截至去年10月,前往美國的日本遊客人數較上年減少4%,委內瑞拉遊客人數下降18%,墨西哥和中國遊客人數則增長逾20%。

  “盡管美元升值,中國人已經存了旅遊的錢,”Attract China的執行長兼創始人Evan Saunders說。該公司預測,今年前往美國的中國遊客會更多。(完)