美国10大高危城市 买房还是另选他处

联邦调查局(FBI)每年都会公布犯罪率最高城市,FBI依2013年犯罪率新资讯,最新公布全美十大危险城市的名单中,加州奥克兰名列第二,但该市治安则有转好趋势。

美国10大高危城市 买房还是另选他处

FBI今天公布的资讯显示,全美国犯罪率普遍下降,但下列犯罪率前十名的地方,还是令居民担忧的地方。依危险程度,这十大犯罪率最高城市如下:

1、密西根州底特律市。谋杀案比率为每十万人发生45件,它成为全美治安最差,最危险城市,一点也不令人惊讶。底特律市在财务破产的情况之下,仍能降低2.5%的犯罪率,诚属难能可贵。在底特律破产,而必须消减预算的情况下,它的治安情况仍是处于危险的状态。

2、加州奥克兰市。谋杀案发生率为每十万人22件。该市于2012年犯罪率达到10年以来的巅峰,但最近该市警察局进行结构调整,治安似乎有好转的情况。2013年犯罪率较2012年下降1%,这是警政革新之后,踏出正确的第一步,就看以后能不能扭转它治安不佳的恶名。

3、田纳西市孟菲斯市。其实,它的治安情况是在好转之中,但在2013年发生暴力攻击事件多达7,000余件,平均一年至少有15件。

4、密苏里州圣路易斯市。谋杀案比率为每十万人38件,该市进行监管结构与政策的转变,或许有一天它能够对犯罪频生的情况,有所改变。不过,该市被评为长期危险的城市,前景不佳。

5、俄亥俄州克里夫兰市。谋杀案比率为每十万人14件。该市在2013年被谋杀人数比2012年的84件,减少为2013年的54件,颇见改进之效。不过,克里夫兰出现暴力案件增加的趋势,暴力案件增加7%。

6、马里兰州巴尔的摩市。谋杀案比例为每十万人发生37件,2013年情况恶化,最近发生一名非裔被警察拘押而宣告死亡,看2013年数据,便知道该市治安早就亮起红灯。巴尔的摩去年发生233件杀人案,虽然该市不算大型城市,但被杀人数仍高展全美第二位。

7、威斯康星州米尔瓦基市。谋杀案比率为每十万人17件,创下五年来最高纪录,该市2013年共有104人被杀死亡。过去米尔瓦基未曾被列为全美十大犯罪率最高城市之列,后来发现该市警方错误报告犯罪案件,后来发现之后,它便成为榜上列名的治安最差十个城市之一。

8、阿拉巴马州伯明翰市。谋杀案发生率为每十万人30件,它经过两年治安不佳之后,出现转变,犯罪率有下降之势,2013年继续下降10%,不过目前该市谋杀案仍多,要减少谋杀案比率似有困难。

9、新泽西州纽华克市。谋杀案比率为每十万人发生40件,去年该市相当困难,这是该市首度被列上这个犯罪率十大城市之中,其暴力犯罪也上升10%,抢案增加23%,去年被谋杀人数增为112人。

10、密苏里州坎萨斯市。谋杀案发生比率为每十万人21件,这是该市首度被列上这个不名誉榜单之中。去年暴力犯罪减少百分之一,但是其他犯罪项目则有增加。

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美国山景城房租成倍翻涨 高薪科技人叫苦连天亚洲移民搬回居地

山景城世界级高科技公司云集,在Google、LinkedIn、微软硅谷园区大举招聘人才之下,当地房租涨幅惊人。一些房地产开发商更趁机提出公寓整修计画,然后狮子大开口,将房租加倍调高。房客叫苦连天,纷纷打算搬离山景城,有些亚洲移民甚至计画搬回原居地。

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有些年收入六位数的高科技公司员工也表示,虽然收入不错,可是如果真的房租加倍调涨,他们也吃不消,特别是家里有小孩,必须为小孩未来的教育准备一些钱。

根据最新报导,山景城Rex Manor社区约有40户家庭面临房租倍涨的压力。这些家庭住在山景城 Forest Glen与 Granada Drive交会处的公寓。目前,社区双卧房的月租约为2750元。

可是这些公寓今年为湾区 Prometheus 房地产开发公司收购后,地主随即在一次与房客聚会活动中表示,公司计画将所有出租公寓回收整修,因此租约到期后可能不会再续约。Prometheus另向房客表示,目前他们在山景城市区开发Madera公寓大楼。Madera双卧房公寓月租是5000元,约为Rex Manor目前月租的两倍。

一名当地租户表示,开发商的举动意思非常清楚,Rex Manor公寓收回整修后,再度推出市场时,租金将为目前的两倍。

山景城市府计画委员史卡波罗(John Scarboro)表示,Prometheus与当地民众开会讨论过后,许多当地住户纷纷表示住不起山景城,一个菲律宾裔家庭甚至表示,他们考虑要搬回菲律宾住了。

山景城华裔高科技员工黄绍安表示,虽然他是软件工程师,年收入是六位数,可是如果月租上涨到5000元,他与他的家人也住不起,因为5000元的月租,一下子就把他的薪水花去一半,他两个小孩都还在念小学,以后大学教育怎么办?

他说,许多人认为硅谷房租高涨是科技人高薪所造成的,事实上许多科技人也是高房价、高房租的牺牲者。黄绍安表示,如果房租这样无止境上涨,他准备搬到东湾去住。

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美国房产“首购族”如何选择价位适中的优质地段?

每个人都知道,买房切记三件事:地段、地段,还是地段。对于缺少经验的首购族来说,不妨从几个方面挑选合适的居住地点。

美国房产首购族”如何选择价位适中的优质地段?

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第一,房价水平:地段是影响房价的重要因素之一。任何买家想要在最短时间找到理想住房,就不该浪费时间在负担不起的房子上。

申请贷款预批是买房的首要任务,从银行或贷款机构得知可能的贷款金额后,你必须告诉中介自己的预算范围,他们才能协助你锁定符合条件的地段。

第二,生活型态:首购族必须试问自己,最喜欢哪种居住型态,比较偏好市区、郊区还是乡村。

许多人喜欢住在人口密度较高的区域,无论是购物、外食都近在咫尺,但反过来说,追求便利性的背后,宁静、隐私可能被牺牲。

有些人则偏爱安静的市郊生活,不过交通便利性可能是最大的问题,如果个人不介意每日花较长时间通勤上班,或是得开车半小时至一小时去电影院,郊区则是不错的选择。

还有人喜爱远离尘嚣,亲近大自然。买家必须先厘清想找的是哪一类型的居住环境,再开始看房。

第三,社区品质:绝大多数有小孩的买家会愿意花钱在最好的学区买房。学校水平是父母亲衡量房屋价值的关键指标。首购族可以上网搜寻学校评价,或是从当地政府单位获得更多资讯。

没有小孩的买家不介意学区问题,但仍应考量住家的周遭环境。比如说,你喜欢住在单家庭房屋社区,还是一栋公寓楼内,这都有可能影响你的生活品质。

此外买家也应该了解,现在或过去房子附近是否有加油站或化工厂,花点时间开车绕一绕,检查附近是否存有危险因子,也可调阅“天然灾害报告”(Natural Hazard Reports)进行确认。

还有,如果社区内有闲置的零售或仓库,买家也要考虑到,那些地方未来有可能进行改建。

精明的买家也会事先了解房屋的用地分区(zoning),因为这决定了你所购的房产是否有改建或加建的可能,进而左右了房产的升值空间。

总而言之,无论你是否为首购族,在动身看房前,先就上述各点仔细思考,瞄准符合条件的地段搜寻,如此才能找到让你住得安心舒适的好房。

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美国房租居高不下负担超重 造新房都已无事于补

自2007年经济危机以来,美国租房成本不断上升。

据美联社报道,非营利组织“企业社群伙伴”(Enterprise Community Partners)人口普查数据显示,自2007年以来,美国26%家庭,即1125万户,其收入的半数用于住房,这意味着,6年半的复苏并未大规模扭转美国的经济状况。

依据美国政府的数据,家庭收入30%以上用于住房即可视为负担过重。

数据显示,加州、佛罗里达州、新泽西州和纽约州30%租房者其收入的半数用于住房。除阿拉斯加州、南达科他州和怀俄明州,在其他各州,至少20%租房者面临同样的住房成本。

近几十年来,美国人的收入上涨缓慢可能是造成这一问题的主要原因。根据美国劳工部的统计,在过去12个月中,平均时薪仅上涨了2.1%,而房地产公司Zillow上周公布的数据显示,房租上涨了3.7%。

今年建筑公司正加紧打造32.1333万套公寓,但经济学家表示,这并不能改善美国人对住房的需求。

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加州房租高企难下 150逾户家庭无家可归

据美国某可担负住房组织的报告披露,加州不断高企的房租使得许多加州居民陷入贫困。

加州房租高企难下 150逾户家庭无家可归

据《洛杉矶时报》报道,加州房屋伙伴(California Housing Partnership)的一项新的研究发现,加州最低收入家庭有三分之二的收入花在住房上,这使得他们剩下的钱无法支付食品、医疗、交通及其它资用。

加州有150万户低收入家庭(其中一半集中在洛杉矶县、橙县及内陆帝国)找不到他们能支付得起房租的住房。

该报告指出,联邦政府对贫困的评估并不包括住房费用。如果将住房费用纳入考虑,生活在贫困线下的加州人口会攀升至22%(而联邦报告的该百分比为16.2%)。在生活开支高企的橙县(那里的住房开支是贫困线的两倍),那里生活在贫困线之下的人口占了24.3%。

这一问题在最近几年愈演愈烈,因为房租在持续增加,而收入则处于停滞状态。

自2000年以来,加州房租的中位数已经上升了21%,而租房者家庭的中位收入则下降了8%。与此同时,加州和联邦政府资助的可担负住房比率在近些年中大幅下降。这与加州房地产再开发机构倒台及州债券基金耗竭不无关系。

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绿地集团北美房产投资项目“大都会” 替洛杉矶创1万逾就业机会

上海绿地集团(Greenland Group)近年在美国东西两岸高达71亿美元的房地产投资案备受各界瞩目,绿地美国子公司负责人张伊琲28日在绿地进军北美的首个投资项目,即洛杉矶市中心商业区混合用途的“大都会开发案”(Metropolis)推出展示厅之际,她指出,绿地替洛杉矶创造了1万5000个工作机会,该项包括酒店的开发案,预计未来将持续创造工作机会。

绿地集团北美房产投资项目“大都会” 替洛杉矶创1万逾就业机会

绿地是中国500强企业。大都会开发案位于洛市中心商业区8街和9街间,一块介于法兰西斯柯街及110号高速公路间的6.3英亩土地上。该开发案第一期工程去年7月动工,包括高档酒店及起价至少50万元起,拥有308个单位的豪华住宅公寓,预计明年底完工,张伊琲说目前预售情形良好。第二期工程包括两栋豪华公寓大楼,已于今年初动工,预计2017、2018年相继完工。据悉,该开发案是洛市境内目前最大的土地开发案。 

张伊琲说,大都会项目沿着110号高速公路开发,将成为洛杉矶市区新的天际线暨新地标,该工程明后年相继完成后,可望将洛杉矶市中心及LA Live串连起来,同时将金融商务区、娱乐区等连结起来。洛市市中心过去三年快速崛起,在洛市上班的人逐渐地希望住在附近,在住屋供不应求下,并吸引更多投资客愿意回到市中心开发建设。

她说,绿地集团在中国大陆已有20多年经验,这些经验是在改革开放后快速积累,以致大都会开发案目前兴建的四栋高楼大厦,就占了全球超高楼的其中四栋。绿地并希望将国内建设的能力带出来,该公司目前在海外投资遍及四大洲,主要选择有潜力发展的城市,这也是绿地选择洛杉矶,及斥资56亿元向纽约地产开发商Forest City购买布鲁克林“太平洋公园”公寓大楼开发案70%股权之因。

张伊琲说,大都会开发案是绿地百分之百的自主投资,希望在美国将绿地的品牌建立起来。大都会开发案占据了洛市一条街区,落成后包括一排零售店面,希望打造一个生活机制健全的城中之城。绿地所以在洛杉矶成立营销中心,就是希望展现在洛杉矶扎根的决心。与早年日本商人投资美国房市是在高点进场,一旦房市下滑,自然受到严重冲击的经营方式完全不同。绿地的模式是先与城市建立一个共同愿景,即希望与城市一起建设,然后将资源对接起来,中西合用,共享繁荣。

针对中资企业来美投资该抱持什么态度的提问?张伊琲说,就是必须有弹性,持续的学习及适应,及寻求不断的融合。

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11座美国房租最贵城市 6个在加州

在美国不管是留学还是工作都离不开租房,这可以说是选择定居城市的一个很重要的指标。根据Moveha的统计,我们总结了去年美国50个大城市平均房价水平,选出了2014年美国房租最高的20个城市。Moveha的房源已经覆盖了其中11个城市,来看看哪些房价戳中你的痛点吧。

11座美国房租最贵城市 6个在加州

1、圣何塞,加州。San Jose, California。
每月平均房租:$1807

2、旧金山,加州。San Francisco, California。
每月平均房租:$1598

3、圣地亚哥,加州。San Diego, California。
每月平均房租:$1362

4、洛杉矶,加州。Los Angeles, California。
每月平均房租:$1308

5、纽约,纽约州。New York, New York。
每月平均房租:$1228

6、波士顿,马萨诸塞州。Boston, Massachusetts。
每月平均房租:$1197

7、西雅图,华盛顿州。Seattle, Washington。
每月平均房租:$1154

8、里弗赛德(河滨),加州。Riverside, California。
每月平均房租:$1075

9、萨克拉门托,加州。Sacramento, California。
每月平均房租:$1029

10、芝加哥,伊利诺伊州。Chicago, Illinois。
每月平均房租:$991

11、费城,宾夕法尼亚州。Philadelphia, Pennsylvania。
每月平均房租:$936

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中国富豪最爱投资北美房产 洛杉矶、旧金山、温哥华为主选

上海胡润研究院27日发布的《中国海外置业趋势报告》显示,高达80%的受访中国高净值人群表示,在未来有海外投资需求,而地产成为他们最热衷的海外投资标的,占比超过四成,美国则是其海外置业的绝对首选,占60%。

中国富豪最爱投资北美房产 洛杉矶、旧金山、温哥华为主选

海外置业日益升温 北美地区尤其热门

报告显示,随着中国国内房地产市场放慢速度,海外置业日益升温,北美地区尤其热门,美加两国占比超过80%。

具体来看,美国是受访中国富豪海外置业的绝对首选,占60%;其次是加拿大,占22%;欧洲排名第三,占7%;澳洲排名第四,占4%。 

洛杉矶旧金山温哥华是最受青睐的海外置业城市的前三名,前十大最受欢迎的海外置业地中有7个城市源自北美。

另据真实资本分析公司(RealCapitalAnalytics)的数据显示,2014年,中国投资者购买了136亿美元的海外房地产项目;2013年为153亿美元,而2012年时仅为54亿美元。

最近两年多,中国投资者在美收购了多个房地产项目。以下几个案例备受关注:

2013年6月,中国知名地产商张欣家族收购了位于纽约曼哈顿中城的通用汽车大楼20%的股权,据称通用汽车大楼也是美国最值钱的办公楼之一。

2013年10月,中国房地产开发商绿地集团斥资50亿美元收购纽约布鲁克林区一大型公共租赁房项目的70%股权,这也是纽约近20年来最大的房地产单体开发项目,该项目已于2014年12月正式破土动工。

2014年10月,中国安邦保险集团以19.5亿美元的天价收购纽约华尔道夫酒店,创下美国酒店业史上最高成交价记录。

2014年底,中国银行被爆斥资近6亿美元买下纽约曼哈顿中城的28层大楼“布赖恩特公园7号”。

八成受访者称未来有海外投资需求

据胡润研究院数据,中国(大陆)个人总资产超1000万元人民币(下同)的高净值人群已达109万人;个人总资产超1亿元的高净值人群约6.7万人;个人总资产超5亿元的超高净值人群约1.7万人。

在这些富豪里,高达80%的受访者表示未来有海外投资需求,超过半数具有海外投资(企业及个人)经验。除了地产外,固定收益产品和股票是他们海外投资的前三标的。

调查显示,资产配置/分散风险是高净值人群海外投资的最主要原因,占比19.8%。而子女教育是富豪海外投资的第二大原因,占19.4%。

去年11月胡润研究院发布的《2014海外教育特别报告》显示,不少有子女正在留学的家长都有在留学国当地置业的打算,这样做既是为了妥善安排子女的住宿,也是为了投资。同时带动了海外置业的需求。

因此,近一半富豪选择在学区附近进行置业,23%选择华人区。选择独栋别墅作为3年内的海外置业类型的最多,占38%。

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美国十大宜居城市 曼哈顿西城区居首

民众若想在最适宜居住的城市社区栖居,可考虑威斯康辛州的麦迪逊市、纽约市曼哈顿的上西城,以及波士顿的市中心,因为这三个社区都名列美国中老年人协会(AARP)公布的最适宜居住地的前十位。

美国十大宜居城市 曼哈顿西城区居首

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位居前十的其他七个最适宜居住的城市社区,分别是旧金山的南市场社区(South of Market)、威斯康辛州La Crosse市的Washburn社区、南达科他州苏瀑市(Sioux Falls)的市中心、明尼苏达州维吉尼亚市的南边社区、北达科他州俾斯麦市的市中心、西雅图的市中心和新墨西哥州洛萨拉摩斯市的市中心。

前十个最适宜居住社区的排名,是根据各社区在AARP最适宜居住城市指数的评分。AARP的指数是在住房、卫生、环境、距上班地点的远近、交通、工作机会和社会参与程度等七个方面,用多项指标对全国20多万个社区进行综合比较。

但评估标准不包括气候,因为民众对天气的喜好各不相同。AARP公共政策研究所的最适宜居住计划主任哈雷尔表示,迈阿密和安克拉治的气候无人能够改变,但人们可努力把社区管好。

AARP推出的最适宜居住社区,可供任何年龄层的人选择,对50岁以下和以上的人都适用。

AARP采用的评估标准,对城市规划师、地方官员和希望改善城市服务的部门都有帮助,也可供民众根据自己的年龄做出居住选择。

AARP制定的评估标准,是根据调查4500个50岁以上者的结果。根据这一标准,AARP认为,保持健康的最佳城市分别是旧金山、维吉尼亚州的阿灵顿,和加州的诺瓦托(Novato)。闲逛最方便的城市分别是旧金山、纽约州的水牛城和新泽西州的霍布肯市。

在最容易结交新朋友的城市排名榜上,华府、南达科他州的苏瀑和急湍两个城市位居前列。最适宜夜间约会的城市,分别是田纳西州的纳许维尔市、维州的里奇蒙市和田州的布鲁克林市(Brentwood)。

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美国住房拥有率降至22年来新低63.7% 主因年轻人不感兴趣

这可能是一个让售房者和建房者听了会不太舒服的消息。

美国住房拥有率降至22年来新低63.7% 主因年轻人不感兴趣

据芝加哥论坛报报道,据美国统计署数据显示,截止三月底,美国住房自有率(homeownership rate)继续下滑至63.7%,达到了22年来的新低。

与此相伴的,是连年下滑的出租房屋空置率,2015年第一季度也不例外。

相较于第一季度64%的住房拥有率来说,63.7%并无很大变化。但据统计局经济学家表示,如若考虑到季节性因素(adjusting for seasonality),那么相较于2014年同时期的64.8%,这一数据还是达到了自1993年一季度以来的又一新低。

数据同时显示,年轻人尤其表现出了不太感兴趣于拥有一套住房。

截止三月底,35岁以下住房拥有率为34.6%,而2014年这一数字为35.3%,2013年为36.2%。若追溯至更早些的2004-2005年,这一数字则高达43%。

相较于2014年最后一季,在本年第一季度中,全美7.1%的出租房屋为空置状态。

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