准备去美国购房的买家都一定想知道在美国如何买房。只要做到以下10步，就能轻松购得您梦想中的房产！
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美国 | Realty创始人汤惠解析美国房产投资
美国巴洛阿图市活动屋园区预关闭 硅谷房地产被看好
巴洛阿图市议会采纳市府官员拉巴迪（Craig Labadie）“居民迁徙冲击报告”（Relocation Impace Report），巴市唯一的活动屋园区Buena Vista即将关闭。市议会同时考虑采纳配套措施，提供活动屋居民更多补助。
美国巴洛阿图市活动屋园区预关闭 硅谷房地产被看好硅谷房地产人士说，南湾各市府目前密切注意巴市所将采取的措施，因为许多开发商都想收购南湾活动屋园区，开发成高级公寓大楼。
巴洛阿图Buena Vista园区有100个以上的活动屋，约400名居民。约两年前湾区Prometheus房地产开发商试图以3000万元收购此4.5亩的活动屋园区，开发成180户高级公寓，住户与湾区人权团体强烈抗议。
业界表示，许多开发商都看好硅谷房市，希望买下地点佳的活动屋园区，开发成高价公寓住宅。如最近一个全国性的美国房地产开发商向圣荷西市府提出，希望买下Santana Row购物中心附近的Winchester Ranch活动屋园区，发展成公寓大楼。情形与巴洛阿图的Buena Vista一样。
圣荷西市府官员表示，活动屋园区房租低廉，租户大部分是低收入劳工阶级，因此活动屋园区是市府维持可负担住宅比例的主要策略。圣荷西目前有58个活动屋园区，居民总数1万人以上，其中许多是亚裔。圣荷西密切注意巴洛阿图的发展，作为日后处理活动屋园区问题的借镜。Buena Vista园区居民以西语裔为主。
巴市去年10月接受活动屋园区地主要求，拟关闭Buena Vista。园区律师阿吉兹（Nadia Aziz）向市议会上诉。市议会经过讨论后，仍然决定采纳关闭的建议。
可是议会要求地主提供居民更多搬家补助，包括小孩转读其他学区所将受到的冲击等。
纽约财政局局长吉哈：切勿轻忽财政局信件 以免房屋被法拍
纽约市财政局局长吉哈(Jacques Jiha)提醒市民，财政局一年一度的扣押变卖(lien sale)将在5月15日举办，民众切勿轻忽财政局来信，以免物业被法拍而不自知。
吉哈表示，当民众不缴物业税(property tax)、积欠水费等其他费用，当局可以在物业上放置扣押权，每年在固定时间卖出扣押权；有相关疑虑的民众会收到来自财政局至少四封通知信告知民众所积欠的债务，民众收到信后应立即还清并解除债务。吉哈说，有些民众可能一时无法偿还所有欠款，但切勿消极面对，应与财务局联系讨论支付协议(payment agreement)，当局会暂缓扣押变卖的程序。吉哈再三提醒，5月15日是扣押变卖日，因此要还款或是进行支付协议的民众必须在5月14日之前处理。
财政局副局长西尔斯(Timothy Sheares)另外提醒屋主，每年需缴交的“收入支出报告”(Report of Income and Expense，RPIE)需于6月1日前缴交，若未缴交，将按物业最终评估价值计算、面临300元至10万元不等的罚款。由于“收入支出报告”内容长，为便利市民，财政局今年推出简短版本的“收入支出报告”，凡是物业的实际评估价值(Actual Assessed Value)为25万元以下且不是旅馆，屋主便可使用简短版本的“收入支出报告”。
“收入支出报告”可于线上填写，网址：
http://www1.nyc.gov/site/finance/taxes/property-rpie.page。
此外，财政局也发现近年房契诈欺(Deed fraud)的情节越来越多，吉哈鼓励屋主向财政局登记物业所有人、代理人等相关文件，若该局发现物业有任何异常活动，会与警方合作调查；新闻发言人艾琳 (Sonia Alleyne)介绍，此服务自去年7月推出以来，已发现约600笔房契诈欺，有六人被捕。
登记及更多内容可上财政局官网查看：
http://www1.nyc.gov/site/finance/taxes/property-recording- documents.page，或致电311。
美国10大租房佳地 房租低选择多
每月填写房租支票时是否会让你手发软？如果这样的话，你该考虑换住处了。
很庆幸，福克斯提供了最佳租房信息。据《商业内幕》（Business Insider）报道，福克斯最近给出了一年一度最好最差的租房城市。
福克斯对全美50个大都会区的2014年第四季度平均租金、空置率、房租占收入比例以及房租年增长率等四个指标进行了调查。
事实表明，如何在列于这份名单中第一位的印第安纳波利斯租房，那么你的家会是非常漂亮的。调查显示，该地区平均每月租金756美元，仅占其家庭收入的16%左右。同时，7%的高空置率意味着租房者有很大的选择空间。
福克斯给出的10大租房最佳地：
2.密苏里州堪萨斯城
4.密苏里州圣路易斯
5.俄亥俄州哥伦布市
6.俄亥俄州辛辛那提
8.（并列）亚利桑那州凤凰城
8.（并列）佛罗里达州杰克逊维尔
9.俄亥俄州克利夫兰
另一方面，报告还给出了租金暴涨的几大城市，最令租房者不满的地区三个位于加州，分别是旧金山、奥克兰和圣何塞。除此之外，纽约、波士顿、佛罗里达州的棕榈滩也在名单之内。
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10大特征预示着你遇到了不良贷款公司
每个行业都有优秀人才和坏苹果，房贷业也不例外。对多数消费者而言，购房贷款是一生中最大笔的花费，所以挑选合适的房贷业者非常重要。如何避免不良公司？以下是应注意的警讯：
10招让您避免不良房贷公司- 不考虑你的支付能力
房贷不应超过你每月总收入的28%，房贷公司不应为你制定家庭预算，但应对你的财务提出很多问题。如果未提问，可能不是你想打交道的公司。
- 很多点数
所谓的“点数”就是预付房贷利息，屋主购买点数以降低未来要付的房贷利息金额。点数若超过房贷总额的3%到4%，这可能是房贷条件有问题的征兆。
- 过多贷款费用
房贷交割费介于2%到5%，但是到了5%就接近过高，费用超过5%，就应找别家公司。
- 提前还清得付罚款
若你提早还清房贷，放贷业者不应课罚款。不肖业者可能收取5%或更高的罚款，这个费用可能使你以后难以还清贷款。
- 膨胀利率的经纪
如果你有个房贷经纪，询问他是否会收取“利差溢酬”(yield spread premium)，如果答案肯定，就换个经纪。这种经纪为了赚钱而向你收取较高利率。
- “坏信用没关系”
你不要打电话、寄电邮给打出这种广告的公司，这一类的业者可能从事“掠夺性贷款”(predatory lending)，几乎定会提出对你非常不利的条件。这种贷款通常针对信用较可能受损的低收入者。
- 高额尾付贷款(balloon payments)
贷款期结束时要交一大笔钱，有时可高到相当于原本借贷的金额。不要被高额尾付贷款看来有利的房贷条件所诱，最终对你并不划算。
- 膨胀收入或房价
放贷业者不应膨胀你的收入或房价，来帮你取得贷款资格。这种作法不道德、违法，而且你也负担不起房贷。愿为你说谎的公司，也会对你说谎。
- 没有“诚意估价”(good-faith estimate)
收到房贷申请的三天内，业者须提供诚意估价，让你知道贷款的基本资讯，包括贷款的估价费用。这项估价须使用HUD-GFE表格，若使用其他表格或未在三天内收到，就不要用这家公司。
- 费用与“诚意估价”所列的不同
诚意估价会逐项列出与房贷有关的费用清单，有些金额非常明确。但是当你要签署最终的房贷文件时，一些费用的调整幅度可大到10%，另外一些费用则不应改变。
美国房产投资新招：3种使不动产变为可动产的妙招 提高投资回报率
人们通常认为，房屋都是不动产。虽然我们经常听别人说，我的房子现在涨到100万了，或者他家的房子升值了，但是这些赚到的钱却是看不见、摸不着的。如果这些钱无法拿出来用，放在那里，也就永远是一个数字。如何从房子中拿钱出来用，如何将你的房子从不动产变成可动产，是否有这样的贷款呢？以下是美国房产投资中几个参考的方法。
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- 融资重贷（Cash Out Refinance Mortgage）
通过不同的贷款方式，房屋这一不动产能变成可动产使用。
假设王先生几年前买了一处房产，现在价值50万，当时的贷款利率是6%。现在王先生只有20万的贷款没还， 而他最近想趁着房贷利率降低，办理重新贷款，把原来的高利率降下来，同时还想再借一笔钱给孩子作为上大学的学费。出于这个目的，我们建议他采用融资重贷 (Refinance Cash Out Mortgage)。 融资重贷是重贷的一种。我们可以说是普通重贷，就是民众希望改变原来的贷款条件，比如降低利率，缩短还款期限，于是办理一个重新贷款。融资重贷不仅可以实现改变原来的贷款条件的这个目的，同时，还能多拿出一笔钱出来用。
办理融资重贷，新的贷款会把现有的房贷先付清，之后把剩余的贷款额兑现。 因此来看王先生的案例。王先生目前房屋还有20万贷款，之前的贷款利率是6%，他想通过重新贷款，把利率降到目前的4.5%，如果他仅仅是这个目的，他只要办理一般的重新贷款20万。但他不仅要降低利率，还想从房屋中拿10万元出来，作为孩子的大学学费。这样他就可以办理融资重贷。
- 房屋净值贷款（Home Equity Loan）
有了之前王先生的例子，就很容易理解房屋净值贷款。如果王先生对自己目前的贷款条件很满意，他不想降低利率，也不想缩短还款期限，只是单纯想从房屋 净值中那一笔钱来作为孩子的大学学费。那么，他应该申请房屋净值贷款。这样王先生的房屋上就有两个贷款，一个是之前的Mortgage，第二个贷款就是房屋净值贷款Home Equity Loan。通过办理房屋净值贷款，王先生借出了10万元。
- 房屋净值信用额度（Home Equity Line of Credit）
房屋净值信用额度是一个开放性的贷款，是一个浮动利率的信用额，一旦银行把房屋净值信用额度批下来，对贷款者是十分方便好用的，因为这个信用额度很灵活，如果贷款者没有使用过任何的贷款金额，贷款者无需付任何利息。就好比一张信用卡，给你一个信用额度，比如5万元，你随意什么时间拿出多少钱都可以，如果拿出200元，就只要付200元的利息。
房屋净值信用额度通常是30年期，头10年是提取期，贷款人可以在头10年提取信用额度。后20年是还款期，如果贷款人在批下信用额度10年后有欠款的话，贷款者需要在第11至第30年间偿还本金与利息。如果贷款人在头10年过后，没有任何欠款，该房屋净值信用额度会关闭。
一般来说，融资重贷适合那些需要使用高额的贷款金额，但是不能够短期内还款的贷款者。房屋净值贷款适合那些需要从房产中拿出额外的贷款金额，无论有没有现有的房贷。这两种贷款都是固定利率和固定月费，一旦贷款金额贷出，银行就开始计算利息。一旦贷款人付清贷款之后，如需要再套现出来了，需要重新申请。房屋净值信用额度允许我们使用期内任何时间使用贷款金额，银行只会计算贷款者贷出的金额的利息，贷款者可以随时付清，再从信用额度中贷出资金，非常灵活，不过利率是浮动的。
6张图告诉你2015美国房地产将如何发展
美联储(Fed)正在为2006年以来的首次加息做准备。不过，逐渐复苏的房地产行业——此轮经济复苏中最低借贷成本的最大受益者之一——并未感到恐慌。
全美互惠保险公司首席经济学家David Berson认为，由于决策者已经暗示他们将缓慢并且循序渐进地上调关键利率，潜在买家不太可能急着在首次加息之前进入市场。此外，房地美的数据显示，抵押贷款利率仍是历史平均水平的一半。
那么，如果美联储加息并未迫近的话，房地产市场会发生什么？分析师认为应当先关注以下几方面，再来判断今年房地产市场的表现。
- 库存
为了吸引买家，商家会提供各种各样的商品。房地产网站Zillow Group Inc.经济研究部门高级主管Svenja Gudell指出，即使是最急切的买家也将受制于缺乏库存。而近些日子，人们可选择的选项有限。
房地产数据供应商Redfin Corp.的数据显示，3月房屋库存录得2013年12月以来首次同比下降。
Gudell表示，利率上升或让情况变得更糟。一年之后，以当前低利率抵押的屋主在把其住房放到市场上之前将重新考虑，因其担心将承担更高的借贷成本。
虽然因屋主的耐心等待那可能会促进家庭装修方面的开支，但抵押贷款减少也可能意味着一个步履蹒跚的房地产市场。
- 价格
更糟糕的是，在价格飙升促使业主决定出售房屋之前，库存可能不会激增。住房成本已经迅速上涨接近2007年12月时的水平——自那之后，房屋销售一片低迷。
- 首次购房者的负担能力
美国民众在寻找更多可负担得起的住房方面已经经历一段相当困难的时期，信贷约束和供应不足抑制了低端市场销售。扩张时期首次购房者在总体采购中仅占微弱比重。
- 信贷投放
在房地产泡沫帮助触发上次经济衰退之后，银行业者放慢了放松抵押贷款要求的步伐。抵押贷款银行家协会数据显示，将信用分数、贷款与价值比率等因素考虑在内，那些信用记录不够好的人面临长期挑战。
- 薪资
富国证券经济学家Anika Khan认为，抵押贷款利率上升之时，工资上涨将成为房屋销售增强的一个关键组成部分。
值得一提的是，全美地产经纪商协会(NAR)周三(4月22日)公布的数据显示，美国3月成屋销售年化月率上升6.1%，总数年化519万户，创18个月来最高水平，表明房地产市场在经历今年疲弱开局后开始走强。
另外，美国商务部已公布了3月新屋销售数据。
美国房产“新秀”泽西市将新建300个住宅大楼 欲荣登新州第一大城市
与纽约曼哈顿隔河相望的新州第二大城市泽西市(Jersey City)，近年来在美国掀起建设热潮。房地产呈井喷式发展，尤其是天际线上的高楼大厦还在不断突破新高度。到今年年底，该市预计有3000个新住宅单位将上市，其中就包括位于哈德逊街(Hudson Street)，由中国投资商注资的新州最高住宅大楼。随后的10个月，泽西市还将继续破土动工，再添3000个住宅单位。
美国房产“新秀”泽西市将新建300个住宅大楼 欲荣登新州第一大城市据《泽西日报》报道，该市现在破土动工的建筑名单变化之快，宛如雨后春笋般难以数清。
本月早些时候，一栋83个住宅单位的公寓楼在博根-拉斐特地区(Bergen-Lafayette)Suydam大道上动工。这栋在贝克涂料工厂(Baker Coating Factory)原址新建起的公寓大楼被命名为“贝克大厦”(Baker Building)，距离自由州立公园(Liberty State Park)轻轨车站不到4个街区。5月，拥有164个住宅单位和一楼为零售区的一栋11层建筑将开放，位于50号Regent街，临近市政厅。
今年晚些时候，临近PATH火车站的70号哥伦布街道上，一栋拥有545个出租单位、2万平方英尺商业空间的大厦将竣工。其姊妹楼位于90号哥伦布街，也将在今年12月动工。与哥伦布街相隔几条街的Provost广场，一栋900多个住宅单位的公寓也将在年底正式开放417个单位。
此外，位于425号华盛顿街的商用住宅大楼玛贝拉二号(Marbella II)、PATH火车Grove街站边上的50层高建筑以及自由港(Liberty Harbor)北部的44层大楼也将在年底开放。
市长史蒂夫·富洛普(Steven Fulop)在今年的市情咨文中曾表示：“可以肯定地说，泽西市的成功在新州是无可匹敌的。”今年建成的公寓或大厦预计将为泽西市带来8000新居民。到2016年，该市将超过纽瓦克，成为新州人口最多的城市。大量的可观税收增加了该市的税基，有越来越多的居民分担税负，于是吸引了更多投资开发商，从而良性循环，不断发展繁荣。
他此前还表示，今年的首要目标是在全市范围内扩大保障性住房，将提供激励机制，减免税收。让开发商投资创建的住宅楼，确保其中至少20%为保障性住房。
一些投资地产商对该市的发展前景表示乐观，优秀的建筑、良好的城市规划、交通工具多样，而且城市生活和休闲娱乐设施的逐步完善，使泽西市得到了重生。同时，相对低廉的租金、便捷的交通以及临近大都市的有利地理位置，也吸引越来越多商家和餐馆选择在这里驻扎。
新任副市长马科斯·维吉尔(Marcos Vigil)在当地最近的一次房地产峰会上也表示，纽约曼哈顿房价和租金年年攀升，而且布鲁克林和长岛地区房价也在飙涨，发展得越来越好的泽西市自然受到曼哈顿上班族的青睐，但是它不是第二个布鲁克林，它将是具有自己独特魅力的社区。
美国房屋供量不足 等待需求上涨加速建设新住宅
最近美国房地产数据表现差强人意，虽然上周公布的4月份建筑商指数有所改善，但3月份住房新开工和营建许可表现疲软。
美国房屋供量不足 等待需求上涨加速建设新住宅据媒体报道，经由于最近二手房签约销售数据温和走高，德意志银行(Deutsche Bank)预计3月份二手房销售微弱改善，预估为500万栋，略高于2月份的488万栋。不过对于新房销售数据，德银预计可能较为疲软，原因是市场上住宅供给非常少。
上个月，美国可供出售的新房供给才21万栋，仅略微高于2012年14.4万栋的历史低点，大大低于过去30年大约32万栋的平均水平。
不过，供给不足的结果是，“一旦需求复苏，住宅建设将会加速，”德银报告如是称。
事实上，在德银看来，虽然美国房地产复苏一直非常缓慢，但未来几个季度有可能显着回暖。
首先，美国30年抵押贷款利率大约比去年此时低60个基点，意味着美国购房者的购买力有所上升。德银指出，虽然现在住房购买力略低于2013年1月份创出的历史峰值，但仍高于过去5个周期中的任何时点。
其次，银行在继续放松抵押贷款的借贷标准。上个季度，银行所持有的住宅地产贷款按年率上升3.9%，为2013年1月之前的3个月实现按年率增长4.0%之后的最佳表现。
的确，相比2005年前后，美国的抵押贷款借贷标准依然较为严格，同时对于许多美国家庭而言，积攒首付也并非一件容易的事情。不过德银认为，过去1年油价大跌为消费者省下了大约1000亿美元的能源开支。
德银指出，虽然节省下来的能源开支并没有转化为其他支出而是储蓄起来了，储蓄率上升对于将来的楼市将是一个利好。
德银最后的结论是：“总而言之，现在美国住宅活动出现实质性回暖的条件已经成熟。”