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美国留学移民，物业税是少不了的，那么美国的物业税如何征收呢？

地方政府确定其物业税税率的方法如下：

（1）对其辖区内的财产进行估价，确定应纳税财产的价值，在减去物业税税收减免数额后，确定应纳税财产的总价值。

（2）地方政府确定其下一财政年度的预算总额，以及除了物业税以外的其他收入总额，两者的差额就是该政府要征收的物业税总额。

（3）地方政府把物业税税率确定为要征收的物业税总额与应纳税财产的总价值的比率。美国物业税税率的单位为1％。（习惯称为Millage Rate）。在财产征税的税率确定后，加上州政府制定的税率就得到该地区的物业税总税率：总税率＝州税率＋县、市税率＋其他机构的税率。

在物业税的征收过程中，地方政府有专门的评估机构对各类财产的价值进行评估，经过评估得出的价值称为公平市场价格（F.M.V-Fair Market Value）。税务部门把F.M.V乘以估价折价比率(Assess Ratio，根据州法律一般是40%），从而得到估计价值(Assessed of Value)。估计价值才是税务部门征收物业税时的征税依据；估计价值扣除某个可能的税收减免以后，乘以物业税的总税率，最终得到应纳物业税总额。估计价值＝公平市场价格×估价折价比率；应纳物业税总额＝（估计价值－税收减免额)×总税率。

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美国物业税如何征收？税率有多高？

房地产物业税税率的制定主要依据政府预算和支出的情况来征收，首先是看县、市每年社区服务的支出需要多少以及学区中小学的花费要多少，然后再看 政府征收的销售税等其他税收有多少，政府的支出减去这些税收，还差多少，那就要由房地产物业税来堵窟窿了。政府会根据需要征收的物业税总额和当地房地产的 市场价值来决定物业税税率。

房地产物业税是一种从价税，也就是依据住宅的价值而征收的税，它不同于个人所得税和销售税，不会依据一个人收入和消费多少来征税，而是根据一个人拥有多少的房地产价值来征税。只要一个人拥有房地产，他的一生就必须年年为此缴税，除非他不再拥有自己的房地产。

如果一个人拥有市场价值100万美元的独立住宅，他是否要按照100万美元来缴纳房地产物业税呢？不是的，各地房地产沽值都会设定一个价值比， 如房地产市场价值5%、15%、30%、40%的房地产征税值。如果房地产征税值是15%，100万美元的住宅就按15万美元的价值来征税。而决定一地居 民要交多少房地产物业税的关键因素就看物业税税率，如果物业税税率是2%，那么拥有价值100万美元的这位居民每年要缴纳的物业税为3000美元 (150000× 2%)。

以佐治亚州为例，一幢住宅的沽定价值为10万美元，该州取沽定价值40%也就是40000美元作为征税的基数，去掉州2000美元和地方政府 4000美元的免税额，再乘以厘计税率，佐治亚州的厘计税率为3%。厘计税率的决定是每年依据县、市和学区的财政预算来决定，政府需要花钱多，就得多收 税，房地产物业税的厘计税率就会高，反之就会低。所以一幢10万美元的住宅在佐治亚州每年业主要缴纳的物业税为：(40000 – 2000 – 4000) ×3%= 1020美元，占住宅价值的1.02%。

2009年纽约的房地产市场价值约为8000亿美元，而房地产的征税值为1400亿美元。2010年，纽约的房地产的征税值仅为房地产市场价值 的4.4%，也就是说，一幢市场价值40万美元的住宅，只需要按17600美元来征收房地产物业税。为什么会是这样，这主要是保护房屋拥有者的利益，也让 更多的居民能够拥有自己的住宅。否则，房地产物业税过高，相形之下就会降低民众的购屋能力。从这个角度讲，征收高额的房地产物业税会限制民众购屋的欲望， 至于能否压低房价还要看整个房地产的走势和民众的收入及消费能力。

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美国遗产税的起征点较高，并按物价指数浮动。美国遗产税如何征收呢？

1999年的起征点为65万美元，税率实行超额累进制，最高税率达55％。中国尚未开征此税种。

1916年，美国开始正式征收联邦遗产税，后来又开征相关的赠予税和隔代遗产转让税，并且从1977年起，遗产税和赠予税使用统一的税率。

一位美国公民或永久居民（即俗称的绿卡持有人）死亡时，不管他的遗产位于地球上哪里，其继承人（除配偶之外）有义务申报遗产总额，并缴纳遗产税。非公民 或非永久居民在美国的遗产，以当事人是否在美国正式居住（Domicile）来判定他们去世后是否必须交付美国的遗产税和赠与税。这里所谓正式居住的定义 不是与移民局有无居留权的标准，也与所得税法里居民的概念不同。所得税法里的居民以当事人在美国居住的时间（大于31天）为标准，直截了当。而遗产税里的 正式居住其实界线模糊不清。例如当事人有意在美国长住，无意返回原居地，就成了正式居住人士。然而如果其人际关系等仍在原居地，则这类的人士在遗产税及赠 与税上又不在美国联邦政府的管辖之内。

遗产的定义，包括动产和不动产、有形和无形的个人财产。比如货币是有形资产，而公司股份、债 券、保险单、退休金、知识产权中的财产权益等是无形资产。无形资产中的各项一般都按当时的公平市场价格来确定其价值，比如房产、股票等究竟值多少钱，按照 当时的市价来确定。联帮遗产税使用超额累进制，税率分成18个等级，从18 ％到50 ％，和遗产总值直接相关，遗产越多，税率越高。

不过并不是遗产总额的每一分钱都必须缴纳遗产税，换言之，遗产的净值并不等于可征税遗产额。从遗产总值中扣除债务、丧葬费用、配偶继承的数额，捐献给慈 善机构的数额，再扣除豁免额之后的数目，才是可征税遗产。联邦法律规定可以从每宗遗产或赠与的净值里减掉一定数额，称为豁免额。遗产或赠与的数额少于豁免 额，则不用交税。美国国会曾经两度表决通过废止遗产税的法案，规定在10年内逐步废除遗产税及其相关的赠予税、隔代遗产税，用20%的资本利得税取而代 之，但两次都被当时的克林顿总统否决。布什总统上任之后，宣布1.6万亿美元的减税计划，其中就包括在2010年前逐步取消遗产税。得益于这个计划，在遗 产税方面，2002年的豁免额从原来的75万元上调到100万元，最高税率则从55%减低到50%。今年的豁免额为150万元，最高税率是48%。赠与税 和遗产税的税率相同，但从2002年至今，豁免额都是100万元。

在遗产的归属和分配的问题上，财产所有人的经过公证的遗嘱，是的唯 一凭据。如果财产所有人死前没有遗嘱，那么他名下所有资产自动转给配偶，不必缴纳遗产税；要是死者没有遗嘱也没有配偶，遗产并不会自动被死者的子孙或亲属 继承，而是必须经由法院来判决。通常法院也会根据与死者血缘关系的亲疏远近来分配，只是这个过程的所有费用（约5万-8万美元），都由继承人支付。所以大 多数的美国人会及早订立自己的遗嘱，明确指定遗产分配方式，比如多少比例留给配偶或子女，多少比例捐给社会等等。

先课税再分配，是美 国遗产税制度最显著的特点。法律规定，遗产管理人或遗嘱执行人必须在原财产所有者死亡后9个月内，负责以现金方式缴清税款，然后才可以进行遗产分配。一时 钱不凑手，申请延期缴付，也不得超过6个月。如果某人在2000年留下200多万的可征税遗产，按当时200万-250万美元区段的遗产税率49%计算， 他的继承人必须先缴纳近百万的遗产税，然后才能拿到这笔财产。可征税遗产的总额越大，税率越高，继承人需要先缴纳的税款也越多。在纽约长岛有一座美丽的庄 园，原来是美国总统希思福家的豪宅。房子依山傍海，花木葱茏，现在变成公共博物馆，就是因为希思福的子孙不争气，拿不出钱来缴纳遗产税，这种豪宅短期内又 卖不出去，只好将祖宗辛苦建起的家园捐献出去。

我们中国人说，前人栽树，后人乘凉，是天经地义的事。美国也有相当一部分人–其中以 亚洲和欧洲传统文化背景的人居多–反对继续征收遗产税。他们认为，美国人在活着的时候，就必须应付所得税，房产税，消费税……等等一系列名目繁多的税 务，结果辛苦了一辈子，好不容易攒下一点积蓄留给后人，却还要交纳什么遗产税！遗产税一方面是对当事人私人财产的重复课税，不公平；另一方面加重了继承人 的痛苦，不道德。而且，现在遗产的税收中有一半来自遗产总价值在500万美元以下的阶层，这些人算不上大富翁，真正的大富豪死后的可征税遗产只是他们财产 的一小部分，因此征收遗产税对平均分配社会财富也起不了多大的作用。再有，从继承人的角度上来讲，在缴纳了遗产税之后，其实际继承的遗产已经大大缩水，而 他同时还必须交纳个人所得税，两税相加，联合税率可以高达70%以上！私人财产的大部分被联邦政府拿走，减少了国民资本，妨碍储蓄、劳动力供应和经济增 长。据美国独立商业联合会的统计数据，因为高昂的遗产税，有70%的农场主、家庭企业主无法将企业传给下一代。

反对者自然就要逃避遗 产税。他们在美国这个金融、保险、信托业高度发达的国家里，可以找到各种各样的窍门。比如，父母可以把大笔财产捐赠给医院或某个福利基金会，条件是在儿子 的有生之年，接受捐赠的一方必须以很高的利率定期支付利息，一直到儿子也死了，这个医院或基金会才算真正拥有这笔钱。如此一来，政府一分钱遗产税都收不 到，儿子却依然稳稳坐在金山银山上。再比如，他们可以利用银行的联邦529大学储蓄计划。孩子一出生，就为他们开设一个529教育基金储蓄户口。户口内逐 年存入的钱交给有名的投资管理基金会去管理经营，直到将钱取出来缴学费时才缴税。这样开户时父母或祖父母是资产的拥有人，利用这个计划马上可以省很多所得 税，到取钱缴交学费时，钱到子女名下，用子女的税率报税，而学生没有收入，税率要低得多得多。总之，合法地逃避遗产税的办法还有很多，堪称花样百出，本文 不能一一详述。

2001年，120名顶级富翁联名在《纽约时报》的社论版以广告方式刊登请愿书，要求国会继续保留遗产税。他们的理由 是：减掉豁免额之后，死亡后应当缴纳遗产税的人不足美国总人口的2%，表明遗产税高度集中地针对富人征收。征收遗产税不仅有利于促进向社会慈善机构捐赠， 更有利于平均社会财富。取消遗产税将导致联邦政府和州政府每年减少300亿美元的税收，迫使当局必须增加其他项目的税率，或者削减医疗保健、社会保障、环 保及其他计划的开支。于是百万富翁或亿万富翁的继承人更加富有，但一般靠薪资收入为生的普通家庭的经济利益，社会福利将受到很大的损害。

被誉为股神的美国著名投资家，大保险集团BerkshireHathaway的大股东沃伦·巴菲特，是签署和支持这份请愿书的人士之一。他拥有公司 36％的股份，每年获得巨额的投资回报，以305亿美元个人资产的身价雄踞全球富豪排行第二名。他曾经在公司股东大会上公开地说：那种以为只要投对娘胎便 可一世衣食无忧的想法，损害了我心中的公平观念。他在请愿书中更进一步表示：取消遗产税是个大错误，是极其愚蠢的。取消遗产税会造就一个贵族阶级，等于挑 选2000年奥运会金牌得主的最大儿子充当2020年的奥运选手。我们认为，就运动会的比赛而言，这是绝对愚蠢的做法。废除了遗产税，将使国家出现财富贵 族，意味著某些人将根据世袭而不是根据才干来掌握国家资源。 在自己的遗嘱里，他准备将自己个人财产的99％捐献给慈善事业，用于为贫困学生提供奖学金，以及为计划生育方面的医学研究提供资金。

和巴菲特一样不近人情的，还有王牌金融家索罗斯，明确表示会将自己在投资基金会里的工作交给长子，但遗产则将捐给美国的公益机构和东欧的教育机构；建筑工 程界巨子约瑟夫·雅各布斯，宣布将来留给独生女儿的只是自己公司价值100万美元的股份，其余大部分遗产捐给慈善事业；号称世界首富的比尔·盖茨夫妇，名 下的资产超过400亿美元，迄今为止已经捐出了超过250亿美元，他在遗嘱中计划将遗产的98％捐给自己创办的、以他和妻子名字命名的比尔和梅林达基金 会，用于研究艾滋病和疟疾的疫苗，和为世界贫穷国家提供援助……

这些人大多都是基督教和天主教的背景，他们更信仰个人奋斗，更相信白 手起家。因为他们中间的大多数人原本都不是富家子弟，前文提到的巴菲特就是在60年代靠13万美元起家的，据统计，美国百万富翁的财产只有10%来自继 承。富豪们普遍认为，真正的幸福来自于自己的努力，让子孙不劳而获，坐享其成，是一个人一生中能够做的最愚蠢的一件事（约瑟夫·雅各布斯语）。两年前欧洲 金融世家罗斯柴尔德家族23岁的继承人拉斐尔因吸毒暴死街头，至今还是美国富人们教育子女的警训。

不管主张废除和保留遗产税的两派意 见是如何站在自己的利益上据理力争，相执不下，减免遗产税的计划已经在布什政府的减税法案里，开始启动。不过这个减税法案只有十年期效，大部分的减税项目 将于2010年失效。最近有共和党国人表示，准备在国会推动一项立法，使布什的减税法案成为永久性。白宫也有官员指出，即使没有新的立法，布什的减税法案 仍将持续，我们不认为，美国国会会再度徵收遗产税。然而，遗产税及其相关税项在2010年后是否继续征收，或者是否恢复目前的税率，仍有待下一届新总统的 进一步的决定。

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美国遗产税如何征收？4月16日，美国众议院以240对179票通过了取消联邦遗产税的议案，有7位民主党人投了赞成票。这并不意味着遗产税会马上消失，但反对遗产税的拥护者 说，这为该税项在2017年的可能废除创造了条件。值得注意的是，这项议案保留了使资本利得在传给继承人时可以不用缴税的“市价计税底数” （stepped up basis）条款。

参议院的赞成票不够，而且奥巴马总统无论如何都会否决取消遗产税。“议员们想要说明这是个优先事项并继续施压。”家族企业联盟（Family Business Coalition）负责人帕尔默·舍宁（Palmer Schoening）说。该联盟代表82个商业团体进行游说，支持得克萨斯州共和党人凯文·布拉迪（Kevin Brady）提出的取消遗产税议案（众议院第1105号议案）。南达科他州共和党参议员约翰·桑恩（John Thune）发起了配套议案（参议院第860号议案）。

根据税收政策中心（Tax Policy Center）的估计，美国每1,000名去世者中，只有两个人的财产需要缴纳联邦遗产税。这是因为免税额很高，每个人为543万美元，一对夫妻为1,086万美元，超出部分才需要缴税（最高税率为40%）。

取消遗产税的理由是：这会刺激经济，并减轻小企业主和农场主的负担。上个月，芝加哥地区暖通空调供应分销商Illco的首席财务官卡伦·玛多尼亚 （Karen Madonia）在国会作证时说，她父亲去世后的遗产税高得吓人，需要出售公司的部分资产（关闭分支机构、解雇员工或者库存变现）才够钱缴纳。

支持遗产税的理由是：这有助于减轻财富的集中程度，并带来额外的国库收入。取消遗产税会在十年里使国库损失2,700亿美元。美国税收公平组织 （Americans for Tax Fairness）对美联储数据的分析显示，平均来看，在超过1亿美元的遗产价值中，55%由无需缴纳所得税或者资本利得税的未实现资本利得组成。

白宫在其博客上以不同的方式来表述这个问题：纳税人可以在“为少数富人作贡献”（“美国5,400户最富裕家庭平均能得到超过300万美元的减税”）和“为中产阶级减税”（4,400万户中产阶级家庭平均能得到近600美元的减税）之间做出选择。

奥巴马总统的最新预算案要求将遗产税免税额降低至每人350万美元，并将最高税率提高到45%。他希望取消使资本利得在传给继承人时可以不用缴税的“市价 计税底数”条款。相比之下，众议院的那个议案要求取消遗产税并保留“市价计税底数”。这意味着即使资产大幅升值也不用缴税。在2010年，也就是布什减税 法案有效期的最后一年，取消遗产税的力度则不那么大。那时，纳税人要么不用支付遗产税但失去升值资产的市价计税底数，要么保留市价计税底数但需要支付遗产 税。

舍宁预测，美国众议院的这次投票结果可能将使遗产税成为选举话题。上次众议院就取消遗产税进行投票是在2005年，当时以272对162票通过，42位民主党人投了赞成票。

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4月15日是美国申请退税的最后期限，专家预测，今年退税花得时间要长于往年，越早申请，钱就回来得越快。Debt.com从每个州的税务局得到数据，统计出每个州的居民大概人均能退回多少税。

数据显示，康涅狄格州人均能退回的税最高，达3126美元，其次是德克萨斯州和纽约州。佛蒙特州人均退回的税最少，为2251美元。

另据美国媒体日前报道，最新联邦数据显示，越来越多经济拮据的美国人，特别是符合收取工作退税的低收入家庭，在由报税公司代为报税时，为了提前获得退税款，经常会使用报税公司的“预期退税支票”服务。监管当局计划收紧对报税行业的监管。

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时值报税季节，财经网站WalletHub针对全美50州和华盛顿特区低、中、高三种收入者税款（包括营业税、隐藏税款、房地产税和所得税）和收入比率做出评比，其中阿拉斯加州荣获三冠王，名列最低税款居住地，至于纽约州中、高收入者均需付出最高比率的税款，双双敬陪末座。

分析报告指出，美国政府征税，似乎在对已经囊中羞涩的美国人落井下石。根据税务智库“税务及经济政策研究所”（The Institute on Taxation & Economic Policy）研究显示，包括所得税、营业税、州税和地方税均呈反向征税，从中低收入者口袋中抽取的税率，高于富人。

WalletHub指出，全美有效州税和地方税平均税率，最低收入20%的人的税率为10.9%，20%中等收入的税率9.4%，位居金字塔顶端最有钱的1%，税率为5.4%，这样的结果，将纳税的公平性再度搬上台面。

为了要比较不同收入者的报税负担，WalletHub这项“2015年最佳穷人及富人纳税州”（2015’s Best States to Be Rich or Poor from a Tax Perspective）研究，根据“税务及经济政策研究所”报告，将纳税人分为低收入（2万5000美元）、中等收入（5万美元）、高收入（15万美元）进行分析。

从纳税和收入比率分析结果显示，高收入者付税最少的州，前五名依序为阿拉斯加州、怀俄明州、内华达州、田纳西州，南达科他州。付税最高州前五名为纽约州、康州、马里兰州、新泽西州和明尼苏达州，其中纽约州高收入者12.4%的收入，要用来缴纳税款，是阿拉斯加州3.4%的三倍多。

中等收入者纳税比率最小前五名为阿拉斯加州、德拉瓦州、内华达州、蒙大拿州、怀俄明州，纳税比率最大者依序为纽约州、伊利诺州、阿肯色州、夏威夷州和马里兰州；阿拉斯加和纽约纳税比率分别4.5%和12.41%。

低收入者从口袋中掏出最少比率收入缴税者，前五名为阿拉斯加、德拉瓦州、蒙大拿州、内华达州和南卡罗来纳州。付出最大比率税款者依序为华盛顿州、夏威夷州、伊利诺州、亚利桑纳州和俄亥俄州。其中阿拉斯加低收入者，缴税占收入比率为5.4%，华盛顿州为13.03%。均多于高收入者。

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在美国从出生到死亡，一辈子都在和税收打交道。有数据显示，全美税收最高的州的纳税人所支付的税金是最低州的四倍。那么全美哪10州缴税最高呢？美国财经杂志WalletHub整理出了全美州和地方税最高的10个州，我们一起来了解下吧。

10. 缅因州

平均每年州和地方税：8622美元，与全美平均值差：24%
全美生活成本排名: 43

9.爱荷华州

平均每年州和地方税：8788美元，与全美平均值差：26%
全美生活成本排名：33

8. 新泽西州

平均每年州和地方税：8830美元，与全美平均值差：27%
全美生活成本排名：47

7.佛蒙特州

平均每年州和地方税：8838美元，与全美平均值差：27%
全美生活成本排名：45

6. 威斯康辛州

平均每年州和地方税：8975美元，与全美平均值差：29%
全美生活成本排名：39

5. 伊利诺伊州

平均每年州和地方税：9006美元，与全美平均值差：29%
全美生活成本排名：38

4. 康涅狄格州

平均每年州和地方税：9099美元，与全美平均值差：31%
全美生活成本排名：49

3. 内布拉斯加州

平均每年州和地方税：9450美元，与全美平均值差：36%
全美生活成本排名：37

2. 加州

平均每年州和地方税：9509美元，与全美平均值差：36%
全美生活成本排名：50

1. 纽约州

平均每年州和地方税：9718美元，与全美平均值差：39%
全美生活成本排名：51