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建造自己的美国新家是激动人心的！尤其是当你了解在美国建造新房的整体流程是如何运作的时候。下面，居外网为大家汇总了美国新房建筑商在房屋建设过程中通常采取的步骤，将帮助你了解每个关键阶段会发生的事情。

记住，美国新房的建筑流程可能因各地区、建筑师而异，特别是如果你建的是一套精心定制的住宅。一定要向你的建筑商了解清楚要采取的具体政策和程序。

美国新房建造流程1：场地准备和筑基

场地准备和筑基工程通常由同批工作人员执行，但若是场地树木繁茂就可能是另一回事了。工作人员用挖土机、推土机清理场地石头、杂物和和树木，以便盖房，如果可以，还要建立化粪池系统。工作人员平整场地、建立木制筑基模板、挖地洞沟渠。安砌房屋基脚（房屋与地面交界的支撑结构）。如果你想要家里有一口水井，就在这个时候挖。

如果住宅要一间完整的地下室，就需要挖地洞、灌注地基、灌注基础墙。如果是斜坡板结构，挖地基并灌注成型；平整两者之间的区域，配备有公共设施线路（例如管道排水和电气槽）； 灌注路面。

一旦地洞和沟渠灌注混凝土，就将需要时间来固化。在此期间，就要停止建筑工地活动。　　

混凝土固化后，工作人员将在基础墙贴上防水膜、安装排水管、下水道和自来水龙头和以及接入一楼地板或地下室层的水管设施，以及用挖掘出的泥土回填到基础墙周围的洞口。

检查# 1：固化完成后将有一位监督员莅临该场地，以确保地基组件符合准则并安装正确。这种检查可能重复，这取决于地基类型（斜坡板、矮设备层或地下室）。之后，你的美国新房建筑商将移除模板并开始协调步骤2——框架阶段。

 

美国新房建造流程2：完成粗略框架

完成地板系统、墙壁和屋顶系统（统称为房子外壳或构架）。外墙和屋顶使用胶合板或定向结构刨花板（OSB）衬板，安装窗户和外墙门。然后在衬板上覆盖一层被称为房屋包层的防潮保护层。房屋包层可以防止液态水渗入，同时水汽也可蒸发出去，这减少了模具和木头腐烂的可能性。

 

美国新房建造流程3：完成管道、电气和空调

一旦房屋框架完成后，就可以安装墙板和屋面。同时，电气和管道承包商开始穿过内墙，天花板和地板安装管道和电线。安装污水管道和通风口，以及为每个固定装置安装供水线。这时候浴缸和整体淋浴/浴缸需要到位，因为有更多的空间便于搬运沉重的大型物体。

安装暖通空调系统(HVAC)管道，若有可能，安装壁炉。穿过屋顶安装HVAC通风管道，在地板、墙壁和天花板上安装绝缘。

铺盖屋顶开始后，房屋就被认为是在“干燥处理”。然后电工就会在每个线路口安装插座、灯和开关，并从断路器面板到每一个插座电线架设电线。连接电话，有线电视和音乐系统也包括在这项工作中。

注意，暖通空调导管和管道通常在走线之前安装，因为这样比之后安装更容易在管道和导管周围走线。

在这个阶段，干墙(也称为石膏板，墙板或石膏板)要送到建筑工地。Sheetrock®是美国石膏公司（USG Corporation）注册商标，有时作为石膏板通用术语。

检查2、3和4： 检查简略框架，管道和电气和机械系统是否符合建筑规范。很可能将是三个不同的检查。至少，框架检查将与电气/机械检查分开进行。　　　　

在美国建造新房，整体可分为10个步骤，由不同专业人士施工。图为由美国知名新房建筑商Beazer Homes倾力打造、位于德克萨斯州赛普拉斯的新房社区实景，该社区规划完美、交通便利，并位于当地知名学区内。

 

美国新房建造流程4：安装绝缘设备 

在创建更舒适的室内环境同时显著改善房屋的能源效率上，绝缘扮演着重要的角色。绝缘的一个最重要的特质是其热性能或热阻（R-value），即材料抵抗热传递的性能。大多数房屋在外墙内保温隔热，阁楼和未完成地下室或矮设备层以上楼层也是如此。　

用于新房子最常见类型的绝缘材料是玻璃纤维、纤维素和泡棉。根据当地地区和气候，你的建筑商也可以使用矿棉（或称为岩棉、矿渣棉）、混凝土砖、泡沫板或硬质泡沫塑料、隔热混凝土模版（ICFs）、喷洒泡沫、结构绝缘板（SIPs）。

棉絮式或卷轴式的绝缘保温毡常用于新房建设，所以由玻璃纤维、纤维素或矿棉粒子组成的松散填充和吹入式绝缘也是如此。另一个绝缘选择液体泡沫可以是喷雾型，也可以是现场发泡，注射型或灌注型。虽然费用比传统的绝缘垫高，每英寸液体泡沫热阻是绝缘垫的两倍，可以用于填充最小的洞，创建有效的空气屏障。　

玻璃纤维和矿物棉绝缘垫和绝缘卷通常是安装在墙面、阁楼、地板、矮设备层，高天花板和地下室。制造商经常用牛皮纸或箔牛皮纸等饰面作蒸汽屏障和/或空气屏障。在绝缘材料暴露在外的地方如地下室的墙壁，棉絮式绝缘材料有时有特殊的耐火饰面。

 

美国新房建造流程5：完成干墙和内部结构，展开外部装修 

悬挂干墙并进行胶带密封处理，从而使石膏板之间的接缝不明显，和完成干墙织纹状饰面（若适用)。胶带密封处理后，涂上油漆底漆。承包商开始安装外部装修如砖、灰泥、石头和护墙板。

 

美国新房建造流程6 完成内饰，安装外车道和人行道

 

室内门、基线板、门框压条、窗台板、线脚、楼梯栏杆安装和其他装饰，以及橱柜、梳妆台、壁炉架和挡板。墙面上涂上一层面漆，需要的地方贴上墙纸装饰。

一般来说，房外的车道、人行道和天井是在这个阶段形成的。许多建筑商喜欢等到项目结束后浇注车道，因为重型设备（如干墙运货卡车）会损害混凝土。但有一些建筑商在筑基完成后就浇注车道，所以房主去建筑工地，鞋子上就不会粘上泥泞。

 

美国新房建造流程7：安装硬面地板和台面，完成外部平整 

安装瓷砖、乙烯和木制地板以及台面。完成外部装修平整，以确保排水系统正常排水，以及筹划院子景观。　　　

 

美国新房建造流程8：完成机械修整，安装卫浴设备

 

安装灯具、插座、开关和配电板。安装暖通空调设备和完成注册。水槽，马桶和水龙头等设备到位。

 

美国新房建造流程9：安装镜子，淋浴门和地板，完成外部景观

 

安装镜子、淋浴门，铺地毯，然后竣工清理。种植树木、灌木、草地，完成其他外部景观。　　

检查# 5：建筑规范官员完成最终检查并出具占用证（C.O.）。如果在此检查中发现任何缺点，可能会安排后续的检查，以确保这些缺点已被修正。

 

美国新房建造流程10：最终详细检查

 

此时，新房建筑商将带你参观新家，以便熟悉其特性和各种系统和组件操作，并解释你所需承担的维护保养责任以及保修范围和流程。这通常被称为一个结算前走查。这也是一个发现物品是否需要修正或调整的机会，所以需要细心和敏锐观察力。检查工作台板表面、 固定装置、地板和墙壁看是否有损坏。有时房主入住后才发现工作台面上有圆凿而引发争议，因为没有办法证明是由施工工作人员造成的还是搬家公司造成的。

关于检查需要注意：施工过程中，你的新居会被定期检查。除了强制性的合规检查外，新房建筑商可能在重要时刻进行质量检查。(上文中，我们指出这些检查时通常发生的时间段。)这是为了在施工完成前尽可能发现潜在问题，虽然一些问题要直到你住上了一段时间后才会浮现。

尽早跟建筑商谈有关参加检查的安排，不管有没有房地产经纪人在场。即使不需要你参加，这是一个好机会去了解更多关于新家墙壁背后是什么，一切都是如何运作的。如果你打算雇佣检查员进行额外房屋审查，施工开始之前就应该通知建筑商。

友情提醒：出于安全以及后勤的考量，建筑商不希望客户突然到访建筑工地。如果你想参观，一定要提前安排一下。建筑商很有可能进行定期走查，让你了解最新工作的进展情况。

 

 

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据美国人口普查局2014年施工调查显示（目前可获得的最新数据），独栋房屋平均完建成时间大约是七个月。需要注意诸如项目的复杂性——在建房屋所在地块、所在区域和房屋平面图的复杂性等因素将会影响建筑所需时间。定制房屋比生产型房屋需要更长的时间来建成，而预制房屋通常可以在几个月内完成。

与专家交流之后，我们已经确定了影响施工时间五个最常见的因素：前期建设和许可证的获取、环境、施工人员和物资、平面图更改和建筑风格。虽然事先了解会发生什么不可能加快建筑进程，但可以帮助你保持你的理智。

影响美国新房建造的因素1：前期建设和许可证获取

建筑工人开始盖房之前，这套房屋的所在地块必须提前准备好。这意味着砍伐树木、移除岩石和其他物品、大致做好分阶段地基处理和土地平整以便筑基。取决于需要有多大的工作量——若地块清理出现意想不到的问题，前期建设时间可能有所延迟。　　　　

获得正式审批和许可证也会导致延迟。沃尔特斯房屋（Walters Homes）销售代表马修•高德特•沃尔特斯（Matthew Gaudet-Walters）称：“根据所在位置不同，建筑许可和批准检查等因素耗费时间也不同，可能会延长房屋建成时间。”　　　

在美国建造新房的工期通常受很多因素影响。图为位于美国佛罗里达州克莱蒙的超大水景社区实景。该社区由美国知名新房建筑商Beazer Homes倾力打造。

 

影响美国新房建造的因素2：施工环境

取决于房屋所在地区，建筑时间长短会受到地区的影响——大西洋中部地区的房屋从开始到竣工平均耗时约9.5个月，而山区建设平均6个月左右；通常大都市地区房屋竣工时间更快——7个月，相比许多农村地区需要9个月。

“虽然施工工人在雨中可以做很多工作，比如挖沟或砍伐树木，但有些事情可能因为下雨延期。”俄亥俄州都柏林艾尔福瑞德集团（Alfriend Group）房地产经纪人凯尔•艾尔福瑞德（Kyle Alfriend）称：“主要气象因素，包括冬季冻结导致无法浇注混凝土筑基，春雨导致地面被雨水浸透，无法在不导致墙壁沉陷的前提下给地下室挖洞。”

影响美国新房建造的因素3：工人的可用性和供应

夏季一般房屋建筑的繁忙时间，所以你可能会发现你的新屋建设时间延迟，等待必要劳动可用。　　　　

纽约建筑商和承包商彼得•迪•纳塔莱联合公司（Peter Di Natale & Associates）总裁彼得•迪•纳塔莱（Peter Di Natale）表示：“我们计算施工时间考虑的一个因素就是可用的劳动力资源以及分包商需要哪些专家，如电工、水管工和设计所需的筹划者。”

影响美国新房建造的因素4：计划变更

改变订单通常会延长建筑时间，特别是在工程后半部分出现时。

迪•纳塔莱还指出，若买家等到最后一分钟才选择需要的成品设施，也可能会导致延迟。“例如,，橱柜通常需要六到八周订购和一至两周安装，所以到要安装时候才去选择橱柜将花费你两个月，甚至更长的时间。”

为限制决定延迟所损失的时间，你应该保持与你的建筑者之间开放的沟通。毕竟，在整个施工过程中，你必须做出许多决定。

影响美国新房建造的因素5：建筑风格

住宅的建筑风格也会影响施工时间。定制房屋平均需要10到16个月时间竣工，而个性化生产型房屋平均需要四到六个月。因为建筑商使用的平面图此前就多次用来建造房屋，通常延迟情况更少。高德特•沃尔特斯称：“选择一个标准的平面图将加快建设过程，因为它消除了所有建筑者需要解决变化。”

所以你能做什么来确保你的美国新房建设尽可能畅通无阻?合作是关键！“聘用施工经理、前期规划充足和尽早评估，从长远来看将节省时间和金钱” 迪•纳塔尔称。施工延迟可能是一个无法改变的事实，但了解会发生什么和学会如何管理你的期望可以帮助减少施工过程的压力。

 

 

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在美国，新房建筑商按照运营模式可分为批量化建筑商和定制化建筑商两种。所谓批量化建筑商，是指根据一系列户型平面图，对多个住宅同时施工，每套住宅只有几个关键部分是定制的。业主可从建筑商提供的模型中自主选择一些产品类别（如电器、橱柜、台面及地板），使住宅满足自己的个性化需求。

 按照规模划分，美国批量化建筑商主要分为两种：区域性建造公司和全国性建造公司。区域性建筑商的施工建设一般只局限于某个特定的城市或地区。全国性建筑商的业务范围则遍及全国各地，他们每年可建造数百套甚至上千套新宅，这些住宅一般位于经过总体规划的社区。虽然业务范围不同，两者基本的施工程序是相似的。

 美国批量化建筑商的特点详解

 根据美国住房建筑商协会（NAHB）统计，大多数批量化新房建筑商具有以下特点：

• 为业主提供土地购置及住宅建造的整套服务
• 为业主提供大量住宅平面图供其选择
• 允许业主从选单中挑选一些自己喜欢的风格或设计
• 定价群体为首次购房者、换房者及奢侈买家

由批量化建筑商开发的新社区通常是高品质、配套成熟的高档社区。图为由美国知名新房建造商David Weekley Homes开发建造的皇家橡树广场（Royal Oaks Square）社区，该项目位于休斯顿威斯切斯区（Westchase）的城镇中心地段。

 

选择批量化建筑商的优势

 1、大规模采购材料 有利降低成本

 批量化建筑商还可通过批量采购建筑材料削减成本。就像大型航空公司因采购量大可降低飞机燃料价格一样，批量化建筑商可利用其规模优势，为数百套住宅一起采购建筑材料，从而降低采购价格。此外，由于施工方法已系统化，所以修建相同面积的住宅所花费的成本要低于定制式建筑商。

 

2、批量化建造 建筑品质更有保障

 除了利用规模优势降低成本之外，批量化建筑商也非常重视建筑质量。顶尖的建筑公司建造的住宅设计精良、坚实牢固，住宅的各个部分及配套设施的设计优化协调。住宅配备暖通空调系统规格合适、样式新颖，比旧式住宅更加节能、舒适。

 

3、大社区规模建造 让社区配套更为成熟

 由批量化建筑商开发的大型住宅区其中一个优势是，由于开发商很注重公共区域的保护，同时会为社区提供具有吸引力的公共康乐设施——如俱乐部、健身中心、游泳池、步行径、运动场等。这是个人买地建房，或者是定制化建筑商没法提供的。

 当然，批量化建造的模式可能也会让不少买家担心，会不会让所有建筑都“千篇一律”、或者说毫无个性可言。其实，大可不必担心。社区开发商会与各建筑商紧密合作，以确保住宅外观的丰富多样。开发商除了将建筑商提供的平面图进行混合之外，还为每张平面图绘制多张正面图，使每栋住宅的正面外观没有雷同。通过改变窗户、山墙的位置以及前厅的大小和形状，用同一个模型图也可建造出不同外观的住宅。

 此外，为了增加设计的吸引力，正面图可用不同的样式、不同的颜色绘制。同一个住宅模型因使用不同的砖、护墙板、石头、灰泥（stucco）、颜色可呈现多样性与独特性。

 

业主如何与批量化建筑商合作建造新房？

 1、选择并确定新房格局

 选择批量化建筑商合作，业主首先要选择建造住宅的地块、从建筑商的图纸库中选择喜欢的平面图，之后挑选正面图。许多批量化建筑商允许业主来决定功能室的用途。根据业主需求，功能室可设计为备用卧室、书房甚至是影音室。

 通常，选择批量化建筑商的业主一般不可改变住宅的基本结构——平面图、房间布局及房屋面积，但每个住宅模型都有大量可选项供客户自主选择来个性化自己的住宅。此外，很多建筑商为业主提供了“好、更好、最好”的物品分级及对应价格，简化业主的选择过程。

 

2、确定新房设计方案

接下来业主要和建筑商一起选择个性化的住宅设计方案，这个步骤一般是到设计中心来完成。每个建筑商设计方案的选择程序会略有不同。一般情况下，业主要选择自己喜欢的风格（如当代风格还是传统风格）、重要家具（如电器、橱柜、台面、地毯及地板）的颜色和饰面。大多情况下，业主还要选择浴室和厨房的龙头、水槽、五金配件以及住宅内的灯饰配件。

批量化建筑商努力为业主修建一套既有趣又满意的住宅。很多大型建筑商有一套完善的购房步骤，业主除了可以到样板房里观看、体验各式各样的房间及选项之外，还可享受从土地购买、设计到修建的全程指导。

 

 

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 国内房产开发商运作模式：1、购买土地；2、开发社区；3建造新房（同时出售）

美国新房建筑商运作模式：1、购买土地；2、开发社区；3、预先出售；4按照业主选择方案建造

可以看出，在国内，房产开发商全程负责的设计、建造，业主完全没有机会参与。这也是为什么国内同一个社区的房型基本一致，外观统一的原因。而在美国，新房建筑商确定新房社区后，会建造不同规格、价位的样板房供买家参考，然后，按照买家选定的设计方案施工建造。由于业主提前介入，且选择建筑方案时，会尽量体现差异，为此，不会造成“千篇一律”的住宅。整个过程中，美国建筑商起到确定设计方案、并建造的作用，这也是为何称之为“新房建筑商”（Home Builder）而非房产开发商的缘故。

 

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海外买地建房，是很多人的梦想。买地容易，花钱就行。自己建房这事儿就要分成两个概念了。怎么样才算自己建房呢？每个没有亲身经历的人都有自己的想法，而且建房这事，也不一定是个一生能经历多次的一个经历。大家都有过在国内建筑公寓的经历，其实在海外建房，跟搞一次大建筑，过程差不多。有人说自己建筑应该从设计到施工各个环节全部自己来过，才算自己建筑；有人觉得选定自己满意的设计，其余花钱执行下去，也是自己建筑，深浅程度差异很大。在海外建新房也是同样一个过程，只是涉及资金和流程比普通建筑规模更大一些，建设周期倒是不一定更长。

 通常，海外新房建筑商会建议业主买好地，与建筑商或设计公司设计出满意的房型就可以了，剩余的建造工作交给新房建筑商就可了。

 从海外新房建筑商的角度看买地建房

 业主选好您的地。这里面因素就太多了：区域，发展，地块，地形，交通，学区，配套设施，社区人口组合，您的生意和工作范围，体育设施，医疗，购物方方面面。如果不是自住是投资的话，靠您自己的眼光和判断，还有手上的资金以及资金杠杆，您买到合适的地，未来增值部分的70%已经赚到了。这些全靠业主自己的判断和实力。

 业主设计好自己想要造的房子类型，是一层还是两层，什么样式，土地怎么使用，花园怎么建设，这些都是您和设计师一起100%可以掌握的内容，很多方面也于实际建造过程无关。

等到半年以后，您的图纸变成了真正的房子，建房梦想也就实现了。而且海外所有的房子建好，没有国内所谓的毛坯房，都是“建筑”好的，摆好您自己选配的夹具，就可以入住了。

在海外建房，自己动手可能更花时间，花费的自己也会更多。图为位于美国德克萨斯州休斯顿、由美国知名新房建造商David Weekley Homes倾力打造的雪伍德森林（Sherwood Forest）社区实景，目前，该社区正如火如荼地建设中，诚邀查询。

 

 在海外买地建房，为什么说自己全程操作不一定省钱呢？

 物料成本

自己处理所有环节，可以说在每个环节的物料用材上，会都多花了钱。您可以自己购买物料，比如水泥，木材，墙板，电线，屋顶，门窗。。。所有下来，可能会有几百种不止。每一种您都会以市面上的零售价够买，这样多花出的钱不是一点点。通常，物料供应专业市场与零售市场的差价不止百分之几十，很多东西是以倍来计算的。也就是说，每个专业工种，他们采购物料所用的成本，基本与你在市面上能看到的零售价，是没有什么直接联系的。即使是每个工人，在同一家供应商买货，拿到的价格都不一样。

 人工成本

因为根本没有办法有每个行业的均衡价格作为参考，在每一个工种和操作上，您都有可能多花了钱。在海外各国的基础劳动者层面，报价浮动性之大也是您很难想象的。这些基层劳动者，说的不好听一点，很多都是类似国内游击队的性质，没有所谓的长期品牌，品质的概念，每一个活，能多拿钱一定是多拿的，能涨价一定不会降价。为了维持基本的生活品质，可以说活越少的价格越高，因为他要把没活的时间空缺通过手上现有的工作弥补才行。劳动者通过自己的时间换取金钱，每天只能干那么多活，多了也做不过了，阴天下雨各种情况还能导致很多时候没活做，所以一定要在既有的工作量上增加利润率才行。

 工期延长

在海外，有质量的一线人工都很忙，当你找他做一些零碎的事情的时候，很多时候发现他没有时间，如果不换人你就要等。每个工序不完成，你就很难进行下一个步骤。所有工作基本都没有办法提前几个星期甚至几个月预约。能约好下周某个时间，你还得保证他能按时来，按时完成，就已经不错了。想像一下，这样下去您要花多少精力催促各种进度，半途而废是可想而知的。

您的时间成本

除非您真的没有别的更有价值的事情去做，您花在建造新房细节上的时间与产出绝对不如同样的时间您花在您擅长的事情上面，所带来的收益更大。即使同样的时间，您认为能节省的成本，和同时期您能赚到的钱比是一样的，也还是不划算。为什么呢？因为新建房屋，您又不是打算长期做，一个接一个，只是造好自己这个就可以了，您积累的这些第一次经验，未来价值就很小了。而同样时间，您做自己的业务，一定有积累相应。这就是所谓的机会成本。您觉得呢。

 

 

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如果您看中了一块地、一个成熟的社区，已经有一套平面设计图，或想亲自参与到住宅修建过程中，那么您可考虑定制化建筑商为你建造新房。

 美国定制化建筑商的特点详解

• 顾名思义，没有预定模版或菜单可供选择，因此建造过程不会像批量住宅那样按照模型施工即可。
• 定制式住宅在业主自有土地或业主所购买的土地上修建。
• 业主可自己提供平面图或者委托设计师根据草图绘制平面图。
• 业主可分别与建筑设计师和建筑商合作，也可与既能设计又能施工的建筑设计公司合作。
• 业主可更多参与到住宅修建过程中，有机会做更多决定。
• 业主可在预算范围内自主选择任何产品类别，而非在预定菜单中选择。

 选择定制化建筑商的优劣

 优势：设计风格更多样化 更具个性

选择定制式住宅的好处是业主的选择几乎是无任何限制的，从建筑风格、到物业布局和装饰细节，业主可自主选择住宅的大部分细节布局。主要的限制因素是房屋预算和建筑法典或分区局限。如果您想体验从一片空白到一栋新宅的兴奋，那么选择定制式住宅就没错啦。

 很多人会将定制住宅与大型、豪华住宅联系起来，其实定制式住宅既有简单的大牧场式也有设计精细复杂的多层式，一切根据业主生活方式和喜好而定，不一而足。

 劣势：价格会更高

修建同样面积相同户型的住宅，定制住宅要比批量住宅花费更多，因为定制化建筑商在人力成本及物料采购方面无法享有批量化建筑商的规模优势。当然，实际支出取决于多种可变因素——最明显的是住宅面积、设计的复杂程度、业主选择的建筑材料以及买地费用。

定制化建筑商能满足业主对新房的更多要求，但成本也会更高。图为由美国知名新房建筑商泰勒莫里森（Taylor Morrison）开发建造的“乡间绿地（Countryside Meadows）”社区，该项目位于伊利诺伊州哈索恩伍兹，如诗如画的自然风光是本社区的最大特色。

 

 选择定制化建筑商的4个建议

 因为定制式住宅的特点，业主一旦选择了此种住宅模式，那么在房屋建造过程中就要投入更多的时间来进行设计、施工。为此，居外网给各位业主以下4个建议：

 1、严格控制预算

与定制式建筑商合作的关键是要编制一个切合实际的预算，并且坚持根据预算开展工作，不被一些可爱但价格超出预算的选择所诱惑。大多数买主会意识到超出计划的定制服务会增加住宅成本，一些意料不到土地关联费用会让业主措手不及，因此事先做好准备绝对是值得的。

 2、建房地址切勿随意

不少业主会考虑林区、郊区或者陡峭的山坡等景色优美的地块，但除去买地支出之外，这些土地的前期开发也需一笔可观的额外费用（建造和建筑设计师会帮业主对这些费用进行估算）。修建车道、引水管道、电力、下水管道、挖掘地基等场地准备工作会增加很多支出。

 为此，建议业主在“熟地”上建造住宅，此类地块的地下公用设施已埋设完成，直接在上面建房即可，能节省不小的开支。

 3、与设计师和建筑商紧密沟通

 选择定制住宅的业主要与建筑设计师、建筑商紧密合作、确定满意的设计方案。即使是在已经开发过的“熟地”上建房，业主也要和建筑师和建筑商详细研究分区条例及条款限制。例如在有些特殊的地块修建房屋时，住宅主体结构与土地边界线要留有一定的距离，为修建三车车库留足空间。为避免这些意外出现，业主在购房之前要请律师理清所有限制因素，请建筑商或自己对施工现场进行预先评估。

 4、事先了解每个建造规划

 在定制化住宅修建的每个阶段，业主都有多种选择使自己的住宅个性突出、独一无二。因为选择过多，定制式住宅的业主在房屋修建过程中难免会经历一些情绪起伏。因此，对每个施工阶段进行事先了解规划——尤其是什么时间要做什么样选择，从而施工过程更加顺利，建造出业主梦寐以求的住宅。

 

 

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建造新房需要一支训练有素、专注客户需求的专业队伍。一起来了解一下在美国建造新房过程中各成员的角色分工。通常，建筑团队的核心成员之间、成员与业主之间均需紧密协作来完成各个工序的施工建设。一个分包商在完成所负责的工序之后会在施工经理的监管下将工程移交给下一个分包商。施工经理的职责是对承包商之间的工序交接过程进行监管、确保工程质量、督促项目各方按照工程进度计划进行施工建设。

假设本文所讲的住宅位于一个经过总体规划的大型新开发社区，在这种情况下，住宅的建造过程从土地开发商对整个社区进行规划时就已经开始了。

 1、土地开发商 

修建住宅首先要从买地开始。土地开发商需要不断的寻找适合社区开发的可用的土地（或未上市物业），这些土地可能是在开阔的郊区、林区或者景色优美的山区。

土地开发商可能要投入数年的时间和大量的金钱从多个业主手中买到一个个单块土地，最后汇聚一起作为大型社区的建设用地。

开发商对未来社区进行总体规划，规划内容包括目标客户群体和住宅类型。在此基础上，开发商会为此项目选择建筑商并绘制详细的总体规划图，规划图会标明社区面积、类型及住宅售价区间。

 接下来要开始场地准备工作。大多数情况下，开发商首先要取得政府部门的建设许可。建筑工地有时会要根据住宅类型是独户或多户进行重新分区。此外，新住宅区无疑会引来新生源，因此项目还需当地学校委员会进行签字确认。

 社区的总体规划方案获批之后，开发商要平整土地，以便埋设排水管道、腐蚀控制系统、修建社区路面及地下基础设施，如上下水及其他公用设施。接下来要修筑道路、路沿、人行道、路灯、路牌及消防栓等建筑商与业主共享的一些重要设施。

 开发商一般还会修建社区的康乐设施，如社区俱乐部、游泳池、健身中心、步行径、游乐场甚至遛狗园等。

 上述工作完成以后，开发商通常会将这些所谓的“熟地”卖给有资质的住宅建筑商。建筑商拿到地块后的首要任务便是根据目标客户群体、协定售价区间、地域特色（如Phoenix和Boston两地住宅风格就大相径庭。）及地貌特征确定将要建设住宅的平面图。在接手此社区建造任务之后，新房建筑商首先要确定的内容之一便是所建住宅的类型。接下来便会涉及到以下人员：

 2、建筑设计师

 美国新房建筑商买下“熟地”之后会与建筑设计师进行密切合作。建筑商可用自己公司的设计师，也可从专业的建筑公司聘请。不管哪种情况，建筑设计师的职责都是为社区设计适合的住宅平面图（或在原有图纸上修改、调整）。

 如今的住宅都是根据大多数客户的需求设计，如开放式厨房、更高的吊顶、大主卧及浴室、更大的衣柜及充足的储物空间等。

 根据上述特点以及预定的建筑面积和价格要求设计出来一系列平面图（也称作“平面布置图”）是非常有吸引力的。

 在此社区购房时你可从中图库中选择喜欢的平面图。设计师在设计每户住宅时，会将住宅所在地块的位置、地貌、朝向、与其他地块的关联、环境及天气因素考虑进去。设计师很注意整个社区的和谐性，设计的住宅毗邻之间能相互补充、彼此增色。当图纸最终确定之后，我们来看一下住宅建造公司中的一些核心角色。

 3、新房建筑商

 美国新房建筑商负责住宅设计、施工的每个工序，因此选择建造公司对业主来说至关重要。建筑商和它的核心成员（更多内容请看下面）负责挑选、管理各个分包商。同时，他们会对施工进度及工程质量进行密切的监管。

在美国建造新房，需要土地开发商、建筑商、设计师、施工经理等多个不同角色的紧密配合才能完成。图为由美国知名新房建造商Toll Brothers开发建造的新房社区实景图，位于加州尔湾森林湖（Lake Forest），是典型加州风格的豪华独立别墅社区。

 

 4、建筑商的销售顾问（置业顾问）

 通常，新房建筑商都有一支知识渊博、经验丰富的现场销售团队，他们帮助业主选择符合要求的地块及房屋平面图，也可称之为置业顾问。

 销售顾问对其所在社区及附近区域（包括附近的购物场所、学校、饭店等）了如指掌，没有人会比他们更加了解购房者关心的重要细节。置业顾问会为你解答一系列关于建筑商、房屋平面图、可购买地块、建筑商独特的施工方法及能源效率等问题，以及哪些是标准化设置、哪些是可选项或可升级项等。

 置业顾问会在你选房期间提供全程指导。很多情况下，建筑商会提供一套或多套样板房供客户参观，客户从中可获得直接的视觉与感观体验，也可了解住宅内部房间之间的布局方式。很多建筑商会将样板房进行装修、摆放家具，给客户更直观的视觉体验。除了样板房之外，建筑商还通过透视图、电脑合成动画、3D和互动平面图向客户展示住宅内部细节。

 置业顾问会帮客户选择平面图、住宅模型、正面图（房屋正面外观图）以及地块等。

 5、设计顾问

 在上述事项确定之后，客户签署购房协议，接下来就要与设计顾问合作。

 新房建筑商负责进行所谓的“遴选”工作，即选择住宅关键部分的风格、颜色、类型等，使之与业主的个人品味和风格相匹配。

 设计顾问会帮业主决定如地板（瓷砖、实木、依稀树脂或是地毯）橱柜、台面等重要部分的设计选择。此外，业主可能还会选择电器、照明及卫浴配件、家庭自动化和安保系统的线路布局。很多新房建筑商允许业主进行一些结构上的改变，如飘窗、三车车库、甚至是可以用作卧室、书房或影音室的多功能间。

 设计顾问会将业主选择的产品及设计记录下来，一并交给采购部及施工经理（有关施工经理的更多介绍看下面）。至此，新房已经准备开始施工了。

 6、施工经理

 每个建筑公司对施工经理这个职位冠以不同的头衔。新房建筑商会指派一个核心成员来负责管理整个项目，有些公司称其为施工经理或现场经理，有些公司称呼其为“建筑商（builder）”。这就意味着Bill Smith可能是你的builder（施工经理），同时也是Adams Homes公司的职员。

 我们暂且不管具体头衔如何，一个合格的施工经理必须有深厚的施工科学技术背景，熟悉房屋建造的每个阶段。施工经理需要亲自去完成一系列关键工作，同时还要与项目组其他成员协调配合。施工经理的工作职责一般如下：

• 与各承包商、建材供应商及建造公司的核心成员协作配合。
• 帮助协调如建筑材料的采购、配送等工作。
• 根据施工进度，安排承包商进场顺序。
• 确保个承包商按时按质完成本工序工作，顺利交付给下个承包商。这些交接过程的管理工作对建设施工而言非常关键。
• 安排检查，进行质量控制，确保所有人员都按照建筑师的建筑设计进行施工建设。

 施工经理要负责管理住宅建造的整个过程，确保工程按时按质交付。作为总指挥，施工经理要用对施工人员、建筑材料、正确的施工及质检程序，按照精心规划好的顺序进行住宅的修建。

 住宅修建过程中施工经理一般会是指定的业主联系人。很多建筑商会在施工的关键阶段，如进行框架设定或安装干式墙时提前安排业主参观，这时业主可向施工经理咨询墙后面是什么（如隔热层、布线、管道等）以及其他能增加住宅舒适度及能源效率的方法。

 7、关键承包商

 每套住宅都有一些关键部位需要技术熟练的承包商进行施工。以下列表虽不全面，但也涵盖了在住宅建造过程中扮演重要角色的承包商。承包商一般履行的职责如下：

• 场地准备、平整
• 地基：如果住宅有地下室，承包商会对此进行处理。
• 结构：承包商会安装内墙、屋顶、内墙框架、窗户和户外门。
• 外部护墙板、stucco或者砖墙
• 加热、通风及空调系统，通常被称为暖通工程（HVAC 或H-Vac）还包括隔热板的安装。
• 粗、精加工电气工程
• 粗、精加工水管工程
• 干式墙（通常称为石膏板）：完工之后，住宅就有了真正的墙和吊顶。
• 粉刷油漆
• 内部装饰和橱柜
• 台面
• 地板和地毯
• 车道和人行道

 8、质检员

 在整个施工过程中至少要做两次检查：一次是在安装干式墙之前，一次房主入住之前。

 新房建筑商有自己的质检员，他们会确保每栋住宅在交付前到达公司质量标准。此外，市或县级质检员会对房屋的各项系统进行检查，查看其是否达到当地建筑法则。建筑法则各地有别，但一般包括如下内容：

• 水泥浇筑之前地基、上下水管道铺设
• 检查住宅结构及系统设施（电力、管道及暖通空调系统）
• 房屋的外部结构，包括屋顶、门窗及外墙覆盖物，如护墙板、泥灰、砖墙
• 在居住许可证下发之前对住宅进行一次最终检查

 住宅竣工！

 从土地开发商到建筑师，再到设计师、施工经理及各个承包商、检查员，每一个项目组成员的目标都只有一个：为业主建造出优质、淳朴、完整、可随时入住的新家。

 

 

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在美国，如果妳是总承包商、自己盖房或是和定制建筑商合作盖房，新建筑贷款可能会对妳有用。大多数新屋建筑贷款提供短期资金，旨在帮助妳度过项目的建筑阶段（6至12个月），然后转换为30年或15年的长期贷款。居外网特别提醒，大家在美国办理新建筑贷款时需要注意的壹些事项包括：（美国买地建房）

一、资金来源：新房建筑贷款是贷款行业的专门细化领域，远不及标准抵押贷款使用广泛。妳最好在了解当地或区域市场的社区银行申请该贷款，尤其是储蓄银行和储蓄机构，尽管壹些经纪人在网路做广告，也值得壹试。

二、提款：妳可以期待任何贷款合同都可以分期提款。虽然壹般需要协商，典型分期提款第壹期可提款贷款总金额的15%，用于现场预备和筑基阶段；二期再提款15%到20%用于框架建设，剩下的几个月提取其余部分资金，用于水管设施、电气系统、内木器、安装电器等等。每期借款提取之前，银行都将给现场检查员发送壹份工作进展报告，确定是否符合当地建筑法规和条例。

三、首付：大多数提供建筑融资的银行希望看到实质性的首付——通常至少是贷款总额的20%到25%。然而，壹些银行有结合联邦住宅管理局担保的永久贷款与短期建筑贷款专门项目。所以说，假如妳计划在已经拥有的土地上建造壹套预算总价值在40万美元的房子。当地的商业银行可能会提供妳为期9个月、30万美元的贷款建造房子——以土地价值10万美元计算——根据项目竣工评估价值，要求首付8万美元（20%）。工期结束的时候，妳会得到30万美元的长期贷款。

在美国建造新房，同样也能获得银行的贷款，但流程和申请方式有所不同。图为位于加州尔湾的全新新房社区Hidden Canyon，距离著名的加州 Irvine Laguna 海滩仅数分钟。本社区由美国知名新房建造商Toll Brothers开发建造。

 

四、利率：通常短期新建筑融资贷款需支付最优惠贷款利率再附加壹定百分比的利率。如果主要短期银行贷款利率是3%，施工期间贷款利率可能会设定在4.25%到4-5%区间。永久30年或15年融资贷款利率通常将在普通抵押贷款的现行利率——也就是30年期固定贷款利率4.25 % 到4.5%区间。若选择可调利率贷款，可显著降低利率，如广受欢迎的“5/1”可调整利率贷款，该贷款前5年的利率是固定，但之后每年可以改变，利率通常在预先确定的范围内。

 

 

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