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“豪”在阿联酋，“住”在阿吉曼——阿吉曼环球城地产投资正当时！︱居外精选

长期以来，中国投资者正在积极寻求海外投资以实现多元化发展，足迹遍布世界各地。放眼亚洲，阿联酋的房地产价格远低于中国，加上税收结构和其他激励措施，使其成为全球最佳投资市场之一。而即将在迪拜举行的2020年世博会也将对阿联酋的房地产行业产生积极的影响，随着世博会的临近，迪拜乃至整个阿联酋的经济活力会进一步增加，地产市场从中获益。

作为阿联酋里最“土豪”的国家，迪拜的高物价是出了名的。客观的说，即便放到世界范围，迪拜的生活成本也并不低，贵的部分主要基于房租、教育和其他大宗开销。因此，许多在迪拜工作的外国人选择居住在阿联酋最小的酋长国——阿吉曼酋长国（Emirate of Ajman），这样可以降低可观的生活成本，同时亦拉动了阿吉曼这个昔日名不见经传的小国的房地产业发展。

阿联酋人口最多的城市迪拜（图片来源：Shutterstock）

在允许外国人购置更广阔面积的地产上，阿吉曼酋长国仅次于迪拜酋长国。面积仅260平方公里的阿吉曼虽然是阿联酋最小的一个酋长国，其在阿联酋的地位却不容置疑。这个悠闲的国度拥有迷人的历史、快速变迁的发展，还有美丽的自然风情——譬如完美的海滩、红树林以及崎岖的山脉等。而首府城市阿吉曼，正在雄心勃勃、大举发展，同时又保有独特的宁静祥和，实属难得。

阿吉曼酋长国（Emirate of Ajman）（图片来源：Shutterstock）

就房产价值和投资回报率而言，目前阿吉曼被认为比迪拜更加稳定。投资位于阿联酋阿吉曼的房产正当时！居外提醒各位金主，海外置业中，首当其冲的一个困扰就是“信息不对称！”，互联网中“开放、平等、协作、分享”等特质已经向传统金融业态渗透，然而“当事人”依然是交易双方中最重要的因素，“靠谱房产公司&经纪人”则是买和卖当中最重要的桥梁。

（图片来源：Max Pixel）

今日，居外网为大家推荐的是阿联酋当地一流的房地产开发商之一——房地产技术公司（Property Tech）引荐的项目：阿吉曼酋长国境内的环球城（Global City）。该项目占地400平方米，位于谢赫·穆罕默德·本·扎耶德路（Sheikh Mohamed Bin Zayed Rd）（连接所有酋长国的主要公路），可谓是当下投资阿联酋房产的最佳机会！

阿联酋阿吉曼环球城项目平面示意图
阿吉曼环球城地处连接阿联酋所有酋长国的主要公路边（规划图）

作为一家在阿吉曼拥有超过十年的专业经验的房地产公司，阿吉曼房地产技术公司（Property Tech）致力于透过对市场的深入了解，交付出超出客户期望的高质量工作方式。让我们跟随阿吉曼房地产技术公司，一起来看一下阿吉曼环球城项目具备哪些吸引人的亮点吧！

  1. 所有国籍的买家都享有永久产权
  2. 无土地部门注册费（仅位于阿吉曼的项目可免除这些费用）
  3. 该地块被划作可建4层（加底层）和21层（加底层）的商业/住宅建筑的混合用地。
  4. 起价只有16万美元，如今这只是一套公寓的价值！ 
  5. 无首付的3年付款计划
  6. 购买后，您有权立即开始建造并出售期房公寓单元给外国人。
  7. 项目已完成全部基础设施和土木工程（包括电、水、污水处理、公共服务系统）

阿联酋阿吉曼总占地400平方米的土地（规划图）
阿吉曼酋长国的环球城项目（规划图）

作为阿联酋最小的酋长国，阿吉曼未来将几乎更多没有土地可供出售，尤其是卖给外国所有人的土地更是奇货可居。机不可失，欢迎立刻致电居外热线400 041 7515或者居外网https://www.juwai.com/51256299.htm，进一步了解和选购阿联酋阿吉曼酋长国的环球城地产！

 


撰文：Flora Kang
责编：Zoe Chan

本文系居外网独家稿件，未经授权，不得转载，否则将追究法律责任。

在新西兰买房不如买地 优质土地创建无限可能｜居外精选

远离大陆，至今保留原始自然风貌的新西兰以宛若仙境的风光而闻名于世，最初只是吸引游客，然后成为众多好莱坞大片的取景之地，而现在，“新西兰”已成为远离俗世、乐享生活的乐园，无数民众移居于此、享受生活。最新的趋势是，全球越来越多的富翁也看上这里，与普通人只是移居不同，资金实力更强的富豪们还随之大兴土木，引领了新一轮投资、筑巢的新潮流。一起看看新西兰有哪些不容错过的机遇！

如画新西兰——图为米尔福德峡湾，新西兰最著名的旅游目的地（图片来源：WIKI）

纯净新西兰  全球富豪追捧的后花园

美国富翁-老虎基金的创始人朱利安·罗伯逊Julian Robertson是最早选择新西兰的著名富人，早在2001年就已在新西兰兴建了农场、高尔夫球场。然后，科技巨头彼得·泰尔（Peter Thiel，PayPal共同创始人之一）、好莱坞著名导演詹姆斯·卡梅隆（James Cameron）、洛杉矶金融家里克·凯恩（Ric Kayne）等全球富豪紧随而来，掀起全球富豪争相在新西兰买房度假或移居的热潮。国内土豪也没错过这股热潮！阿里巴巴创始人马云曾对时任新西兰总理约翰·基说，他打算在新西兰买一栋房子。事实上，马云至少有20个40多岁的同事已经选择在新西兰退休，过上闲适的生活。

按照《莱坊2018年财富报告》数据，新西兰最大城市奥克兰拥有880名资产超过1000万纽币（约45000万人民币）的千万富翁，其中310位超过3000万纽币的超级富豪，预计该数量在2026年将上升至527人。这样庞大的超级富豪规模，明显与新西兰的经济实力不符，毫无疑问，大多来自于移居至此的全球富豪！根据2019年《全球财富迁移评估》 （Global wealth Migration Review）的数据，新西兰成为最受全球高净值移民欢迎的目的地中排名第七。

与普通民众不同，这些资金雄厚的富翁来到新西兰后大多也没闲着，人口密度低、环境优美的新西兰给了他们丰富的选择：

  • 拥有自家农场：代表人物大导演卡梅隆，在首都惠灵顿以东两个小时的Wairarapa拥有一片3,700平方英尺的有机农场。
詹姆斯·卡梅隆（图片来源：WIKI）
  • 经商度假两不误：代表人物俄罗斯钢铁巨头亚历山大·阿布拉莫夫（Alexander Abramov），在Whangarei打造的全球最佳豪华酒店Helena Bay Lodge。
Helena Bay Lodge（图片来源：Luxury Lodges of New Zealand）
  • 享受人生：代表人物Stolichnaya伏特加创始人尤里·谢弗勒（Yuri Scheffler），只是新西兰的游客，但现已像其他超富游艇迷一样留了下来。
谢弗勒价值3亿美元的超级游艇（图片来源：Super Yacht Fan）
  • 实现远大梦想：代表人物彼得·泰尔，计划在世界第一座有浮动城市，拥有300套住宅，且完全由自己运营治理。
泰尔规划中的浮动城市（图片来源：Business Insider）

毫无疑问，与世隔绝、但经济良好、经商便利的新西兰给了富人们无限的广阔空间，得以让梦想成为现实。那么，对于国内超净值买家来说，适合自己的那个机遇在哪呢？或许下面提到的这块位于新西兰的海滨土地或许是个不错的机会！

新西兰北岛28万平米海滨土地 给你无限可能

新西兰北岛Matai湾占地28公顷的海滨地块

简要了解下这块土地的概况：

  • 面积：28万㎡（28公顷）
  • 位置：新西兰北岛Karikari半岛
  • 地形：平地为主，拥有山丘/原始森林等多样地形
  • 可开发性：海滨豪宅/超大庄园/海滨度假村
  • 现状：可随时开工建设

新西兰国土主要分为北岛、南岛两大岛屿，其最大城市奥克兰和首都惠灵顿都位于北岛。今天介绍的这块土地就位于北岛北部Karikari半岛的Matai湾，总面积28公顷，临海且拥有较长的海岸线，土地基本保持了原始状态，共包含7块适合建造住宅的地块，以及一个超大规模的沙丘和湿地自然保护区。

众所周知，由于远离大陆且人口密度小，新西兰很多区域至今都保持着自然的原始状态，这正是现今社会里最为向往的自然环境。而Karikari半岛的这块土地就拥有着这样的条件：纯正的新西兰原始风貌保持完好，每一处都是如画的景观，而且整个地块里拥有沙丘、原始森林、淡水湖、海滩等丰富地形，基本囊括了你向往的各种自然环境。区内的湿地自然保护区里有2个淡水湖、大片原始森林和超过12万本地植物，不仅提供了一流的自然景观，更是一份绝无仅有的自然财富。

新西兰北岛Matai湾占地28公顷的海滨地块
新西兰北岛Matai湾占地28公顷的海滨地块

经前期探测，Karikari半岛的这块土地里共有7个适合建造住宅的区域，或临海、或近水、或在林间，选择多、幸福更多！设想一下，每天伴着海浪轻轻拍打的声音醒来，在原始森林里倾听大自然的呼吸，漫步于安静的私人海滩。此外，你还可以在邻近的卡灵顿度假村高尔夫球场打一场高尔夫球，在葡萄园用餐，或者在Karikari海角里潜水捕鱼。您在国内从未体验过的生活方式，在这里却触手可得！

新西兰北岛Matai湾占地28公顷的海滨地块
贯通土地的道路

拥有这样得天独厚的自然环境，无论是你想在遥远的他乡建造梦想家园、打造私家农场，或是大规模开发成豪华度假村用于开发经营，都是绝佳的选择！一次投资，即可换来无限的可能！目前，现在所有的土建工程已完成，基础设施也已到位，并获取了单独的土地产权证书，可随时开工建设，欢迎咨询居外热线400 041 7515或点击https://www.juwai.com/13900767.htm！

 


撰文：Echo Liu
责编：Zoe Chan

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投资房产的另外一种方式——小型土地开发 | 海外

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传统意义上，大家会认为，投资房产就是低价买房高价卖房，或者买房出租（buy-to-let）。传统意义上的买房，需要的成本一般较高，而且还需要负担各种税费，律师费等，过程也相对繁琐，还需要较长时间的一段时间，房价上升之后再卖掉，以达到收益最大化。

 而小型土地开发项目呢？开发商准备申请全新的土地规划许可证，或利用已有的规划许可证，在待开发闲置土地上进行土地开发工程。开发商会寻求渠道进行贷款，利用融资完成项目的建造。工程完毕后，房产通过销售或出租归还贷款利息，并且实现利润。

进行小型土地开发项目的融资，需要是通过正规的融资公司来参与，投资者可以以向融资公司注资的形式来参与项目融资，同时一个项目融资会由几个投资者共同完成，这样也在一定程度上降低了风险和成本。

下面就让我们来比较一下，这两种投资方式的优势和劣势：

  1. 资金成本

传统房产投资：

资金成本高，需要贷款或者全款来支付整个房屋的价格，再加上各种额外费用，以及房屋购买完成之后的房屋的家具，装修，bill。如果出租的话，还要考虑租客对房屋设施的损耗，打理费用等等。

小型土地开发项目：

整个项目的资金来源于若干投资者的共同出资，成本降低，也不用担心项目建造过程中产生的各种费用。投资者只需要满足项目的投资基本金额，就可以加入项目。单个人投资金额要求远远小于整个项目的投资要求。

  1. 额外费用

传统房产投资：

印花税，律师费，房产评估费，买家代理费，如果带宽的话还有贷款手续费，如果是购买二手房的话还有建筑保险和财务保险的花费，房子升值卖房的时候还会有资本利得税，律师费，房产评估费，中介费等等…….

小型土地开发项目：只需要承担投资金额以及收益返还到个人账户中的个人所得税和资本利得税。税费远远小于传统房产投资的费用。

  1. 风险控制

传统房产投资：

风险控制都由自己完全承担，同时还要承担房屋的房价涨跌风险，房屋周边环境变化的风险。当急用钱急于变现的时候，可能会由于不能找到合适的买家短时间内将房子卖掉而影响资金的使用，或者遭遇买家的大幅压价。如果房产用于出租获得收益，还有房客对房屋及室内设施损坏的风险，房屋出租期不能良好衔接，房屋空置的风险。

小型土地开发项目：

主要风险就是项目是否能够顺利完成并按照预期返还本金利及收益的风险。在项目前期会有专业的团队来评估项目的可行性，项目的开发商的情况，周边环境，当地房屋市场情况以及项目的整体未来价值评估，预期收益评估等等。在项目进展中，还会有专门的团队对项目的进展进行跟踪，监督，及时与开发商沟通，在项目开展过程中，时刻关注当地市场的变化情况，确保项目能够按时并且按约定返还投资本金及收益。

  1. 收益情况

传统房产投资：

无论是买房卖房的投资方式还是买房出租的投资方式，通常都需要经过较长的时间来获得明显客观的收益，而且，卖房的话需要选择好卖房的时机，通常每年的夏季房价会相对较高，出租的话也需要计划好租房的周期，以便每期的租期都能较好的衔接，以免导致房屋空置的损失。

小型土地开发项目：

相对于传统房产投资，在房地产市场的上升期，收益会低于传统的房产投资。但是，小型土地开发项目的优势在于收益的稳定性。在项目初期，就约定了项目的期限和收益率，以便投资者对自己的资金使用有一个提前的规划。一般来说，收益率是固定的，而且投资期限不会超过2年，这也在一定程度上保证了投资者能够在风险可控的同时获得稳定的收益。相对于传统房产投资，在房地产市场的上升期，收益会低于传统的房产投资。但是，小型土地开发项目的优势在于收益的稳定性以及资金的相对灵活性。

  1. 资金流动性

传统房产投资：

当急于用钱的时候，需要将房子变现，才能得到资金。如果是在出租过程中，需要等到租约期满或者交付一定的违约金并且给租客充足的寻找新租房房源的时间。如果有贷款的话，还需要解决贷款的问题。这些都需要一定的时间来解决。

小型土地开发项目：

在项目初期，就约定了项目的期限，有利于投资者更好的安排自己的资金使用。在项目中，如果真的急于用钱，可以采用转让份额的方式，将份额转让给愿意接手的投资者，从而达到套现的目的。不过，一旦转让份额，就意味着，转让的投资者将放弃项目已经产生的收益，而且有时候，寻求愿意接手的投资者也不太容易。

综合来讲，一般情况下，传统的房地产投资的回报会相对较高，但是相应的成本也相对较大。参与小型土地开发项目，收益虽然相对较低，但是收益率相对稳定，运走周期相对较短，而且，项目占用的资金成本相对较低。

东哥总结：

在国内理财产品品种越来越丰富的今天，对于身在英国的小伙伴们来说，是不是觉得英国的投资渠道相对较少呢？其实小型土地开发项目就是一个比较好的选择，产品结构相对简单，资金门槛较低，风险可控，还有专门的团队负责风险的把关。小伙伴们可以尝试了解一下相关的项目产品哦！

 

英国风险分析师李东伟专栏全集

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日本 | 日本那麽小 为什麽东京房价反倒20年不涨？

目前的中国百姓的日常生活几乎已经被房价裹挟，而东京的街头巷尾并无烦人的房价热议，因为房价多年来增长不多。买房还是租房并不是了不得的人生大事。

在总面积 121 平方公里的旧金山，过去 20 年，增加了约 10 万人（总人口从 74.6 万增至 86.5 万），增长了 12%。旧金山与伦敦的房价过去 20 年分别飈升了 231% 与 441%，而东京港区在人口增加的同时，20 年间房价仅仅增长 45%，多数涨幅还是日本央行 2013 年推出大规模货币刺激政策所致。

有人提出，日本是个人口负增长的国家，房价当然会跌，实际不是这样的，日本与其它国家一样，也经历了“回归城市”潮。位於东京中心地段丶面积 20 平方公里丶寸土寸金的弹丸之地港区，过去 20 年总人口从 14.5 万增至 24.1 万，大约增加了 10 万人，大幅增长 66%。

《金融时报》东京分社社长罗宾 • 哈丁认为根源是多亏了当初的楼市泡沫，否则东京就会与现在的伦敦和旧金山一样束手无策。

一方面，城市按不同功能划分为商业区丶工业区以及住宅区。商业区可按业主自己意愿建房：东京的高招之一就是在原先绕东京湾的工业区不断兴建高层公寓楼。但在低层住宅区，建房则有着严格限制，很难获得重新规划的权限。

在分区规划下，土地所有者拥有很多权力。事实上，日本宪法规定“拥有或持有的物权神圣不可侵犯”。私人开发商不能强迫业主出售土地；地方政府也不能阻止个人开发土地。

东京港区在人口增加的同时，20 年间房价仅仅增长 45%

另一方面，上世纪 90 年代，地产商的不良贷款使日本金融机构濒临崩溃，於是政府放松了楼市开发政策，最终以 2002 年出台《城市复兴法》而告终。该法给重新分区规划大开绿灯。写字楼地块重新规划为住宅区。

过道与公共用地不计入公寓房建筑面积，导致公寓楼在现有区划内越建越高，而如今正在讨论中的议案则允许业主重建更大面积的住房，前提是他们必须拆掉按昔日地震标准建造的房屋。

这条法律从中央政府自上而下贯彻落实，允许业主拆旧建新意味着他们能很快从中获利。“城市规划法以及建筑法都由中央政府制定——甚至微小细节都写入了全国性法律。”冈田说，“地方政府在房屋开发方面，基本没啥发言权。”

这样，宏观微观相结合，即便 2014 年，总人口 1330 万丶几无空余建筑用地的东京都新开工住房数为 142417 户，超过了整个加州的许可建房数（83657 户），也超过了英国全国（总人口 5430 万）的新开工数（137010 户）。

结果，东京新开工住房数稳步上升，这与更加不同寻常的事实紧密关联。与西方大城市房价暴涨形成强烈反差的是：东京的房价基本原地踏步走。

（据钜亨网）

在美国盖一套新房需要多长时间？

据美国人口普查局2014年施工调查显示（目前可获得的最新数据），独栋房屋平均完建成时间大约是七个月。需要注意诸如项目的复杂性——在建房屋所在地块、所在区域和房屋平面图的复杂性等因素将会影响建筑所需时间。定制房屋比生产型房屋需要更长的时间来建成，而预制房屋通常可以在几个月内完成。

与专家交流之后，我们已经确定了影响施工时间五个最常见的因素：前期建设和许可证的获取、环境、施工人员和物资、平面图更改和建筑风格。虽然事先了解会发生什么不可能加快建筑进程，但可以帮助你保持你的理智。

影响美国新房建造的因素1：前期建设和许可证获取

建筑工人开始盖房之前，这套房屋的所在地块必须提前准备好。这意味着砍伐树木、移除岩石和其他物品、大致做好分阶段地基处理和土地平整以便筑基。取决于需要有多大的工作量——若地块清理出现意想不到的问题，前期建设时间可能有所延迟。　　　　

获得正式审批和许可证也会导致延迟。沃尔特斯房屋（Walters Homes）销售代表马修•高德特•沃尔特斯（Matthew Gaudet-Walters）称：“根据所在位置不同，建筑许可和批准检查等因素耗费时间也不同，可能会延长房屋建成时间。”　　　

在美国建造新房的工期通常受很多因素影响。图为位于美国佛罗里达州克莱蒙的超大水景社区实景。该社区由美国知名新房建筑商Beazer Homes倾力打造。

 

影响美国新房建造的因素2：施工环境

取决于房屋所在地区，建筑时间长短会受到地区的影响——大西洋中部地区的房屋从开始到竣工平均耗时约9.5个月，而山区建设平均6个月左右；通常大都市地区房屋竣工时间更快——7个月，相比许多农村地区需要9个月。

“虽然施工工人在雨中可以做很多工作，比如挖沟或砍伐树木，但有些事情可能因为下雨延期。”俄亥俄州都柏林艾尔福瑞德集团（Alfriend Group）房地产经纪人凯尔•艾尔福瑞德（Kyle Alfriend）称：“主要气象因素，包括冬季冻结导致无法浇注混凝土筑基，春雨导致地面被雨水浸透，无法在不导致墙壁沉陷的前提下给地下室挖洞。”

影响美国新房建造的因素3：工人的可用性和供应

夏季一般房屋建筑的繁忙时间，所以你可能会发现你的新屋建设时间延迟，等待必要劳动可用。　　　　

纽约建筑商和承包商彼得•迪•纳塔莱联合公司（Peter Di Natale & Associates）总裁彼得•迪•纳塔莱（Peter Di Natale）表示：“我们计算施工时间考虑的一个因素就是可用的劳动力资源以及分包商需要哪些专家，如电工、水管工和设计所需的筹划者。”

影响美国新房建造的因素4：计划变更

改变订单通常会延长建筑时间，特别是在工程后半部分出现时。

迪•纳塔莱还指出，若买家等到最后一分钟才选择需要的成品设施，也可能会导致延迟。“例如,，橱柜通常需要六到八周订购和一至两周安装，所以到要安装时候才去选择橱柜将花费你两个月，甚至更长的时间。”

为限制决定延迟所损失的时间，你应该保持与你的建筑者之间开放的沟通。毕竟，在整个施工过程中，你必须做出许多决定。

影响美国新房建造的因素5：建筑风格

住宅的建筑风格也会影响施工时间。定制房屋平均需要10到16个月时间竣工，而个性化生产型房屋平均需要四到六个月。因为建筑商使用的平面图此前就多次用来建造房屋，通常延迟情况更少。高德特•沃尔特斯称：“选择一个标准的平面图将加快建设过程，因为它消除了所有建筑者需要解决变化。”

所以你能做什么来确保你的美国新房建设尽可能畅通无阻?合作是关键！“聘用施工经理、前期规划充足和尽早评估，从长远来看将节省时间和金钱” 迪•纳塔尔称。施工延迟可能是一个无法改变的事实，但了解会发生什么和学会如何管理你的期望可以帮助减少施工过程的压力。

 

 

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