Tag: 英国房产

全球股市几乎已经忘记英国脱欧这件事，美股连创历史新高，连英国都重返多头。但英国房地产危机还未结束，主要房地产基金纷纷宣布暂停赎回之外，现在他们必须变卖手上的旗舰资产，来取得足够的流动性。

《卫报》报导，首先将遭到变卖的指标地产，包括英国女王专属银行 Coutts 的总部大楼。自上周以来，预估有 50 亿英镑价值的仓库、办公大楼及购物中心，被放到市场销售。

由于 6 月公投脱欧的决定，引起人们对商业房地产前景忧心，金融行为监管局因此还在上周提出警告，要求基金不要争相降价求售，不要让投资人受到拖累。

《金融时报》引述知情人士消息，Henderson UK Property fund 会在今年秋天，正式在市场上销售 Coutts 的总部大楼440 Strand。1904 年开始，Coutts 就以这栋建筑做为总部，Henderson 于 2014 年，以 1.75 亿英镑购得。在脱欧之前，这里估值已达 2.2 亿英镑。

全球股市几乎已经忘记英国脱欧这件事，美股连创历史新高，连英国都重返多头

英国 7 支主要房地产基金已暂停赎回，规模合计超过 150 亿英镑。Aberdeen 资产管理所属基金，预计 7 月 13 日开放赎回，中止期短于其他基金。他们要开始卖出 Fox 国际在英国的总部大楼。

为了促销，Aberdeen 提供了“早鸟”优惠。由目前销售所提供的优惠状况来看，房产基金虽然提供购屋折扣，但还不至于大幅砍价求售，因而房地产不至于出现像 2008 年金融海啸时，出现急剧下滑。

Aberdeen 英国房产基金主管 Gerry Ferguson 表示，在英国公投脱欧后，出现了高出正常情况的赎回潮，导致基金必须先暂停赎回。现在，基金正试图重建流动性，有限的房产会先放到市场销售，并寻求以最高价售出，对投资人来说，这符合基金正常的运作模式。

Patron Capital 高层主管 Keith Breslauer 指出，先期迹象显示，私募股权投资人有意投资这些基金释出的房产，但可能无法获得很大的折扣。

相关资讯：英国脱欧成就纽约房市

（据钜亨网）

 

 

首先给大家介绍一下房租收入是如何征税的，每一个纳税人都是按照累进税制给HMRC缴税，每一个人每年都会有一个personal allowance。

如果你的非资本性收入没有超过这个数字的话，那就是一分钱都不交税。若超过personal allowance的数字，就有一个basic rate band，在这个band内是交20%，超过了以后交40%。

如果收入实在是非常高，对于绝大多数人是难以实现的一个数字，就要交45%，我们讨论的时候暂时忽略不计。

一般来说，大多数人最基本的收入是工资,工资在发放的时候才用PAYE系统pay as you earn自动把税扣除，NI也扣除，所以我们暂时忽略税和NI。

那么我们的房租收入呢？是把净收入加在你的比如工资收入上进行计算的。

假如说你是一个全职妈妈,没有工资,你的房租收入可以吃到personal allowance，一分钱不交。而假如你是40% tax payer,你的房租收入就是要交40%的税。

新政对利息做了哪些调整

按照目前的政策，房东mortgage payment的利息部分是可以作为成本完全抵扣的，这样的话，计算房租收入相对简单。只要把房租收入扣除各种费用和利息就是你的净收入。针对这个收入按照你的边际税率自己报税就好。

有一点要注意的就是如果你是repayment mortgage，这个金额不是你的mortgage payment金额，而只是其中的利息部分，按照现在的政策，可以想象，如果你是40%tax payer的话很合算，因为否则你的利润要按照40%缴税。

但是这个算法改了,规定从2017年开始，利息逐渐只能按照20%的税率抵税，而不是实际上按照你的边际税率,也就是说边际税率40%以上的人将不能全部得到抵扣。

首先给大家介绍一下房租收入是如何征税的，每一个纳税人都是按照累进税制给HMRC缴税，每一个人每年都会有一个personal allowance。

点击查看更多美国精品房源

举个例子

这位朋友收入比较高，到了40%的边际税率，按照老算法，他的利息全部可以抵税。而新算法里面，先按照40%交了税，再按照20%给你退回来，显然要遭受损失了。我们可以看到两种算法的差异是1800磅。

总结

总结归纳一下，新政对边际税率没有到达40%的房东没有影响，但是对40%的人就影响很大，有些房东甚至会因此从盈利变成亏损。特别是采用repayment mortgage的房东，因为要同时付本金和利息，本来现金流就比较小。

实际问题解答

Q：为什么Rental profit之前是6000，之后是15000？

A：6000是簡化的算法，因为现在受益的税率和利息抵扣的税率一致，所以15000－9000=6000简化算。以后就不一样了。

Q:  BTL和Deposit的比例大概是多少呢？ 要有Gross rent 18000 至少房价要30万以上吧？

A：300K要的，按照我的投资理念，BTL能付的Deposit越少越好。

Q:  例子中算的工资收入的税是假定自己报，但是实际我们的收入是单位帮你报了已经税后。

A：PAYE和自己报税的结果是一样的。

Q：房子即使按照新政来算交了税后，在当前低税率的情况下应该还是每月会有收益的？

A：每个人的房子的情况不一样，无法保证谁的房子就是现金收益状态，可以保证的是新政以后会更危险。

Q： 大多数人可能只有一套或者两套BTL，假设mortgage是2年的 tracker或者fixed，拿出那么多现金流而不Repayment其实上有什么用呢？因为两年时间钱拿手里再攒一套首付其实有点困难，存银行利息还 要付20-40% 利息税，为什么不选择Repayment呢？

A：有一定的道理，然而这又要分析每个人的情况。但是从2016年开始对 于普通人来说 利息基本就不收税了。我又要提Santander了，3%的利息不收税，和你贷款的利息差不了多少吧？ 2016年有很多allowance，你还可以用ISA，offset mortgage也是一个好办法，虽然利率往往不太好。

相关资讯：听说，英国印花税新政并非“无可避免”？

（据英中时报）

 

 

更多数人希望英国退欧的意愿反映在了公投结果上，然而未来的走势却难以预料。政治及经济不确定性正反映在货币和金融市场上。不稳定状态仍将持续。

尽管对于经济的期望值不出意外地下跌，但与之前的经济衰退相比，英国经济基本要素仍保持稳固。

伦敦办公地产使用者的需求将在近期处于低迷态势。但相比于之前的市场修正，空置率低和多样化使用者基数增加这双重因素将阻止租金大幅下跌。

点击查看英国更多精品房源

虽然英镑贬值将吸引海外购房者需求扩增，尤其是中东投资者和亚洲投资者，伦敦高端地产却可能遭遇需求减弱。

英国酒店地产或受益于英镑贬值和旅游增长，且有可能扭转成本的影响。高端酒店资产对于任何价格修正的抵抗力相对不是那么羸弱。

自从2008年经济危机之后，零售地产对于周期性和结构性的变化一直反应良好。零售消费虽非对任何消极因素免疫，但具备复原能力。关联性强且有弹性的零售地产将保持坚挺，但相对较弱的次级市场将受较重影响。

另类地产市场的需求，如健康保健、教育及学生住宿市场将获得结构及人口变化的支撑。但另类地产投资市场或在短期内受影响。

间接投资本可能在公投后售空，但随即复原。直接地产投资或暂停去吸收公投结果带来的隐喻。假设地产使用需求比起之前的经济衰退能够保持更佳状态，英镑贬值令海外投资者需求持续，退欧公投对于价值的影响将可限制。

公投后政治不稳定因素集中爆发

公投退欧的结果出人意料，政治遭遇极不稳定因素的一段时间将接踵而至。目前英国正准备迎接以为新首相，在野党蠢蠢欲动，而英国的弥补措施却尚处于疑问状态。

就短期而言，焦点集中在《里斯本条约》（Lisbon Treaty）第五十条，即关于英国退欧进程的议案。一旦第五十条启动，英国退欧将进入限时两年的正式协商。然值得一提的是，该进程性不一定包含英国未来与欧盟的贸易关系。

这或许解释了为什么现任首相大卫•卡梅伦（David Cameron）认为该问题只能由其继任者启动。延误在欧盟政界不常见，但能够让英国保留其位置直至解决内部问题。一旦第五十条启动，那么退欧进程将完全 取决于欧盟。英国退欧完全有可能通过独立途径进行协商，但目前其他欧盟成员国并没有这样的意向。

经济担忧增长

市场对公投结果的第一反应非常严峻，这并不出乎意料，因为公投结果本身就是出人意料 的。英镑对美元汇率大跌10%至30年新低。与此同时，富时指数下跌5%至6%，但6月28日有所反弹。更大幅的下挫体现在房地产投资信托公司、房屋建造 商和英国各大银行，同时一些欧盟国家的证交所数据下跌更甚于英国。由于投资者预测央行或将降息，英国的10年期国债首次下跌1%。

7月1日，英格兰银行承诺筹资2500亿英镑缓解经济紧张，且暗示或将很快降息。6月27日，财相奥斯本在公投后首次露面，重申无论遭遇任何不稳定因素，英国经济根本将保持坚挺。他还重申，英国退欧的公投结果将驱动增税和支出削减。

房地产市场影响

地产使用者的需求或将与经济增长和商业期望的下滑同步削减，金融服务和制造业等部分板块或也受到不同程度的影响。要在数量上重新取得一些作为将需要一些时间，但由于供应量紧张，租金所受影响有限。

从短期到中期，投资者情绪将进一步削弱受抑制的资金流动。未来两年资本价值的调整适应或走向消极，在面对修正时，伦敦市场将成为最羸弱的部分。

尽管降息在即，住宅市场或将冷却，但任何修正都将是温和的。高端伦敦住宅价值已经历了一些向下的调整，或在一定程度上受益于如今的货币贬值走势，不过其它的一些逆风走势也将存在。住宅交易量或呈现出更显著的下滑。

就房地产市场而言，起初的修正或是最为严峻的，随后将因为机遇重现而迎来一个转圜，而英镑贬值带来的益处正在显现。房地产市场的发展更多地取决于投资者情绪、欧洲的相关定价及其与英国的新协商进程。

地产使用者观点

消化、咨询与计划

企业型地产使用者目前正处于消化、咨询和计划阶段。不少企业在公投前就明确表示支持英 国留在欧盟，地产企业管理层如今正忙于评估和复查CRE贷款策略。更大规模的组织在数月内一直产生偶然规划，但任何潜在的战略性迁移决策不大可能在欧盟与 英国协商出更稳定的结果之前订立，互联贸易、法律及运营决策也是如此。

不确定因素与犹豫不决

市场、货币和股价动荡，再与退欧政治结果有关的固有复杂性结合，将导致不少企业愈发犹 豫和谨慎。如此谨慎将影响到投资情绪、企业投资水平乃至就业。一项面向1000名企业主管的IOD调查显示，英国公投退欧之后，四分之一的企业冻结招聘， 但也有三分之一的企业表示原有的招聘计划无任何改变。逾三分之一企业计划减少投资计划。

各行业所受不同影响：英国各行业所受退欧影响同样大有不同。股市面临的不稳定因素从一 开始就加诸于金融服务业。关于英国金融服务机构在欧销售服务或从伦敦向欧元主导机构交易，英国与欧盟任何关于“通行证”权利的协商都将在长期内对金融服务 机构的选址和投资组合战略产生巨大影响。这些决策无法再短期内完成。

灵活性将变得更重要

对于寻求交易的企业，灵活性变得越来越关键。仲量联行预测，租赁协议将愈发能够适应企业所要求的更大灵活程度，使得企业型地产使用者能够应对政治及外交形势的变化。

相关资讯：退欧让商业房地产市场受到冲击 29亿英镑房地产基金遭冻结

（据英中时报）

据英国《金融时报》7月8日报道，英国官方正利用英镑大幅贬值吸引中国投资者，称公投退欧之后的英国有一些廉价资产值得投资。

“在英国投资的时机从来没有像现在这么好，”英国贸易和投资国务大臣普睿勋爵(Lord Price)周四在北京表示。就在前一天，英镑兑美元汇率触及31年低点。

“英镑贬值，资产价格非常超值，”这位英国国务大臣表示。他还专门花时间安抚一些关键的现有投资者，如电信设备制造商华为(Huawei)和能源集团中广核(CGN)。

普睿是在20国集团(G20)周六在上海举行贸易部长会议之前表态的，这次会议将是英国决定退出欧盟后他第一次与欧盟同行一起出席大型会议。

他表示，“现在是时候开始探索关于贸易协定的各种选项”，至于以何种顺序谈判这些协定，那将由接替戴维•卡梅伦的英国首相决定。

退欧之后，英国将有更大自由度与其他国家（包括中国）谈判贸易协定——英中关系正处于自我宣称的“黄金年”。“中国正在发出非常积极的声音，”普睿表示。

北京中国国际贸易学会(CAIT)中美欧研究中心主席何伟文表示，英国是一个“特例”，但周边国家很可能在自由贸易议程上获得优先对待。“我无法判断（与 英国的谈判）会在什么时候发生，”他表示，但英国可以期望比欧盟更快同中国谈判达成自由贸易协定，“因为它只是一个国家”。

与欧盟国家谈判自由贸易协定的时机颇为敏感。在激活《里斯本条约》第50条、开启为期两年的退欧过程之前，英国正寻求谈判其退出欧盟的条款。

欧盟领导人拒绝与英国进行谈判。欧盟贸易专员塞西莉亚•马姆斯特罗姆(Cecilia Malmström)在BBC《新闻之夜》节目上表示，在英国激活第50条之前，个别欧盟国家甚至不会开始与英国谈判任何协议。“实际上有两个谈判。首先 是你退出，然后是你谈判新的关系，无论这种关系是什么，”她表示。

普睿对此表示异议，称：“我个人的观点是那不符合欧洲的利益。”他表示，英国退出欧盟后，贸易关系将受到世界贸易组织(WTO)规则的规范，关税将提高到至少3%的平均水平，汽车等一些特定行业还要高得多。

“我认为，在大家都冷静下来，在退欧决定引发的情绪有时间消退之后，我们会发现一种更为专业、冷静和务实的态度。”

“就签署贸易协定而言，显然我们是欧盟的一部分——直到我们离开欧盟。所以，在我们离开欧盟之前，我们不会签署贸易协定。但这并不意味着我们不能同其它国家展开谈判，看看退欧之后的贸易协定会是什么样子的，”他补充道。

英国脱欧后将寻求与中国等国加强贸易合作

《金融时报》此前在6月30日报道，英国首相的高级商业顾问团当天早上在首相府召开会议商讨脱欧之后英国的对外贸易关系。英国首相卡梅伦对商界领袖说，英国不应“迷恋”欧盟，而应该下大力气在欧盟之外寻求合作，这才是紧要的事。

据报道，英国将向中国、印度、美国和英联邦国家派出高级贸易代表团。

在会议上，卡梅伦号召商界在接下来几个月的“政治真空期“”中帮助稳定英国的气氛，并表示政府会成立一个大臣小组在脱欧事宜上与商界进行接洽，该小组将由商务大臣领导。

英国商务大臣萨伊德•贾维德表示：“我们必须齐心协力，让世界知道英国仍对商业保持开放姿态，而且仍是值得进行贸易与投资的地方。”他还表示，自己会和政府各部大臣一起努力，确保企业了解需要的信息，发现机会。

该会议原定于7月初举行，但是在公投结果揭晓后提前至6月30日。与会人员包括英国首相的商业顾问团，共19人，包括英国易捷航空首席执行官卡罗琳•麦考 尔、英国金巴斯集团保罗•沃什以及英国财政大臣乔治•奥斯本和商务大臣萨伊德•贾维德。参加本次会议的公务员数量较往常有所增加，包括即将接任英国财政部 常务秘书的一名官员。

此次会议是在英国商业信心加速下滑的背景下召开的。英国董事学会的一项调查显示，23日公投刚一开始，超过1000位董事就发现英国商业信心出现下滑。

英国小企业联合会报告称，2016年第一季度英国商业信心出现下滑。虽然英国脱欧所导致的最终结果还不明朗，但最新报告会显示出更严重的下滑情况。

相关资讯：英国 | 脱欧会怎样影响世界

（据观察者）