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英國房地産市場2月“冷熱不均“ 倫敦房價盡下跌

據英國《衛報》網站3月12日報道，上個月英國房地産市場“冷熱不均”，倫敦成爲唯一出現房價下跌的地區。

2月英國房地産市場“冷熱不均”，倫敦成爲唯一出現房價下跌的地區。

推薦物業：倫敦巴特西項目

根據英國皇家特許測量師協會（RICS）的數據，倫敦房價已連續6個月出現下跌，其他地區却由于投入房地産市場房源的數量减少導致房價推高。 但RICS協會同時指出，倫敦房價下跌只是暫時現象。據測量師預測：倫敦的房價未來的五年中將上漲30%。

據RICS協會每月統計的數據表明，報告新供房源

價格下降的測量師人數比2月多8%。新數據表明，在過去的七個月中，房價已連續六個月下跌。蘇格蘭和北愛爾蘭的房價依然領跑其他地區，西南與東南部地區的房價均有上漲。全英房屋貸款協會稱，未來3個月，英國的房價將由淨差額3%上升至預期的10%。

儘管有證據表明，五月份大選導致英國政局的不確定性增加，因此阻礙了一些潜在的賣家進行房地産交易。測量師預測，未來的12個月，英國房價仍會增長，增幅將從1月的1.8%上升至2.4%。值得注意的是，倫敦、英格蘭的北部和中東部地區的房價不升反降，這一現象表明政局的不確定性對特定地區會産生更大的影響。

據英格蘭銀行提供的數據顯示，從1月份起，抵押貸款的審批量已連續2個月增長，幷創下4個月來的新高。全英房屋貸款協會（英國最大的房屋貸款協會）稱，2月房價下降0,1%，而其競爭對手，英國最大房地産按揭貸款機構哈利法克斯銀行的調查結果是下降了0.3%。

RICS協會說：“7個月來，新加入的購房者數量持續减少。如今，大多數地區的購房需求保持穩定，但供房量却在下降。”然而人們對租賃資産的需求持續增加，出租資産在10個月的穩定下降後保持不變。這一點反映在測量師的預期上：未來一年租金會漲2.6%。

RICS協會的首席經濟學家西蒙·羅賓遜說：“令人感到鼓舞的是，買方諮詢時的消極表現已消失殆盡，一定程度上是因爲借貸成本長期保持低位使得信心 大增，此外還有賣家的擔憂持續减少。”他還說：“有一種强勢的觀點認爲，從中長期來看，即使是倫敦的房産所有權也會昂貴到讓人無法負擔。”

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利用英國新印花稅利好政策投資馬術房産

2015 年將是英國房地產市場發生巨大變革的一年。2014年底，財政大臣公佈了新的印花稅法，扭轉了之前稅法的不合理之處，並減輕了絕大部分購房者的開銷。尤其是對有意尋找馬術房產（Equestrian Property）來體驗新生活的買家，市場的活躍會帶來更實際的收益。

英國新印花稅法讓市場上98%以上的購房者受益，特別是售價大多低於90萬英鎊的馬術房產更是如此。而且累進稅制也讓房屋中介在談價時有了更大的迴旋餘地，而不必擔心超過閾值而出現暴增的稅費。新的「稅階」將會為市場帶來積極的增長勢頭，並在2015年加大交易量，推動特定地區的房價增長。

對於希望投資於馬術房產或小型農場的人，建議事前一定做好功課。可以從如下幾方面考慮：

  • 考慮這座房產能為自己帶來什麼

如果尋求的是一種不同的生活方式，而且也準備好開始享受馬術房產帶來的新生活，那麼請確保馬廄和院子可以容納自己希望飼養的馬，並為可能出生的小馬預留位置。大小合適的房產能夠滿足自己的愛馬都有各自的居所，而且也能讓整個莊園更安靜！房產附帶的土地面積大小也是重要的考慮因素。它是否足夠大，能夠支持馬匹的放牧和訓練需求。

  • 地段、地段、地段

尋找馬術房產和其他類型房產也有共同之處，生活方式和房產的地段所在之間需要有一個完美的平衡。需要確保它能夠滿足自己的生活方式。房產距離辦公地點或當地學校（如果有子女）是否較近？是否需要常去商店補充日常必需品麼？需要附近有交通站點或主要公路嗎？在此之外，還需要考慮是否有方便的途徑前往關於馬的活動場地或是比賽。鄉村的生活方式自然有著田園詩的韻味，但若因此而失去了生活必需品的供應則有些得不償失。

  • 靈活開放的心態

當選擇馬術房產時，記得對房產本身要有開放的心態。因為房產本身很容易擴建、整改或者重新裝修，重點是確保土地和地段能夠滿足個人需求。有趣的一點是，馬術房產都各具特色，因此只要保持開放的心態，就可以搜出理想的完美房產。

  • 理想的西部鄉村

如果想擁有絕對的寧靜和隱居生活，那麼西部鄉村（West Country）多變的田園景觀是理想的定居之處，也是開始搜索理想馬術房產的完美起點。西部鄉村提供了美麗的養馬之處，不只是因為它附近有Exmoor和Dartmoor兩個國家公園，也因為他提供了豐富的騎行環境，包括荒地、草地和沙灘。

由於印花稅帶來的利好，越來越多的馬術愛好者能夠投資於自己夢想中的馬術房產。能夠帶來全新生活方式的馬術房產是一筆理想的投資，而有著眾多優美的自然景觀、理想的養馬環境和騎行場地的西部鄉村能夠為您帶來更優質的生活。

  • 關於英國印花稅

英國原來的印花稅制是一種「平板稅」，也就是說相同價格區間的兩所房產即便價格相差很大，也會繳納相同的稅費。這樣一來，房價略高於價格下限的房產相對價格略低於價格上限的房產很吃虧。而新的累進稅制不會以同樣的稅率對房價的全部徵收費用，而是對超出每個區間的溢價徵收更多的費用。這樣，跨入另一個稅率區間 也不會讓稅費產生太大的波動。

例如：一套房產價值20萬英鎊，那麼首先12.5萬英鎊以下的部分免稅，超出12.5萬英鎊但低於25萬英鎊的部分稅費為7.5萬×2%＝1500英鎊。而按照原來的稅階，12.5萬—25萬的房產印花稅為1%，因此稅費為25萬×1%＝2500英鎊。

對於樓價低於100萬英鎊的房產買家，在新制度下，需要繳納的印花稅將會減少。不過超過100萬英鎊住宅的買家，一般說來，印花稅的支出就會增加。

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2015年英國房地産將維持高回報 交通樞紐城鎮房産被看好

第一太平戴維斯預測2015年英國房地産將維持高回報，幷看好倫敦以外地區和交通樞紐城市

9年來倫敦房價走勢一直居于英國其它地方之前

2015英國樓市概覽

回顧2014年，英國房地産市場的關鍵主題無疑是資本價值增長强勁，2014全年各類別地産的增長都比業界在年初的預測更爲强勁。2015年，英國所有高端地産板塊的資本價值增長速度或有放緩，但依舊保持增長態勢。

2015年春，英國大選也會對房地産市場的情緒産生消極影響，住宅市場面臨的威脅來自豪宅稅，再加上信貸市場審查（Mortgage Market Review）的作用，2015年資本價值增長的斷點或更爲持久。

從整體看，英國的宏觀經濟將保持良性發展，2016年初之前央行升息的可能性不大，加上油價下挫且薪資提升。各方面因素結合起來，對于英國消費者也是一個提振。

第一太平戴維斯預測，與其他類別的資産相比，英國房地産將維持高回報。這將意味著海內外對英國高端資産或良好的次級資産的需求依舊强勁，但2015年我們或將見證更多的焦點放在供需基本要素上，而不僅僅只有潜在的收益變化。

第一太平戴維斯所推薦的最佳地産之選，皆爲結構性供應不足或即將發生供不應求的市場。該機構預測，將有更多投資者期待後面幾個階段的復蘇，而地方市場和一些區域或因經濟增持從英國南部轉移引起的漣漪而受益。

尋求最高回報的投資者將持續關注開發機遇，2015年第一太平戴維斯尤其看好倫敦以外地區和交通樞紐城市。投機性的開發活動仍將持續低迷，原因是投資者和貸款機構持謹慎態度，但有勇氣的投機者或將在此領域有所建樹。

聚焦住宅市場

2015年住宅市場回報受收益變化驅使的程度走低，若想抓住表現最佳的版塊，則應瞭解地方市場和各市場領域處在租賃周期的哪個位置。

2015年主流住宅市場的房價增長十分强勁，居于經濟復蘇的前列；第一太平戴維斯預測，2015年英主流市場的房價增長將和緩得多。這種房價增長走勢尤其會在倫敦市場得到體現，9年來倫敦的房價走勢一直居于 英國其它地方之前，相應地，英格蘭銀行升息時購房者的經濟承受能力或將被進一步拉伸。

此外，信貸市場審查（Mortgage Market Review）可能持續對按揭貸款人數形成限制。因此，貸款購房者升級房産的能力也可能受限，如此一來私人的住宅租賃需求將走高，私人住宅的租金增長也會加强。

關于高價值房産徵稅問題的辯論依舊火熱，這或許意味著 今年大選之際高端地産相對不那麽活躍。2014年秋季預算案（2014 Autumn Statement）中的印花稅改革或令主流住宅市場受到了一次刺 激，而課稅更重的高端住宅市場也面臨著潜在的豪宅稅政策，但其中期的發展前景仍保持積極。

圖解2015年各領域投資增長率

針對2015年的商業、住宅和農業領域，第一太平戴維斯就價值增長預測如下：

2015年英國房地産將維持高回報，幷看好倫敦以外地區和交通樞紐城市

2015年住宅置業投資推薦

  • 倫敦交通樞紐城鎮

2014年倫敦和交通樞紐城鎮的住宅價格之差已進一步擴大，對于希望更換大宅但資金相對有限的置業者而言，這或許是個機會。

  • 價值75萬至150萬英鎊的住宅

這部分市場受豪宅稅的影響不大，而且對按揭貸款融資的依賴性比主流市場更小，部分置業者若重新尋求稅務門檻之下的地産，則該次級市場或將受益。

  • 三居室投資型房産

越來越多家庭選擇在未來租房，一些投資者可趁此機遇購買小戶型住宅，以增加住宅投資組合的多樣性。

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在英國以房養老靠譜嗎？

以房養老的話題本身並不新鮮，但在采訪過程中感受到華人對以房養老的滿懷信心，還是多少有點吃驚。

旅英華人在英國社會起步較低，從早期的海員、洗衣工做起，到最近幾十年中餐外賣業遍布英倫，再到最近10年開始向英國中上等行業逐漸滲透並遍布金融財會、學術科研、醫療衛生等行業。隨著華人職業的向上發展，旅英華人在財務方面也愈加自由，再加上有經濟實力日漸強大的祖國做後盾，在英國購房置業，並投資出租房產的現象變得普遍。

先是購房自住滿足生活需要，接下來是投資出租理財開源。華人在房地產投資方面很快就進入狀態，並發現英國市場的美妙。於是，在廣大華人中，“以房養房，以房養老”的投資觀逐漸形成。

英國房產的保值增值功能強，抗市場風險的能力相對要高於其它投資產品

通過日常的交流和采訪調查，筆者總結出英國“以房養房，以房養老”投資觀念的幾個基礎：

首先，英國房產的保值增值功能強，抗市場風險的能力相對要高於其它投資產品。資金相對富裕的華人總會面對投資理財的問題，在銀行利息持續低迷、股市起伏大幅波動的行情下，房地產是不多的保值增值的投資產品。

根據多年來的統計，以倫敦、牛津、劍橋為主的英國房地產投資旺地房產的波動比股市小，收益卻比股市高不少；盡管房地產比債券市場波動大，但是房地產的收益率要明顯好於債券。

其次，英國房產的出租回報率讓人滿意。根據英國房地產代理服務機構LSL公司最新的數據顯示，在房租快速上漲以及房價飆升的帶動下，近些年，買房出租這壹投資的獲利頗豐。過去壹年內房東出租房屋的投資回報率達到12.7%，其中包含8,233英鎊的租金收入至和13,066英鎊的房價增幅。LSL的統計還顯示，在2001年到2007年的房地產黃金時期，出租房的平均收益超過15%。而且倫敦等幾大旺地的收益率還要更高。

英國出租房租金收入穩定增長，能夠成為養老時期可靠的收入來源

第三，英國出租房租金收入穩定增長，能夠成為養老時期可靠的收入來源。在英國，整個房地產行業需求遠遠大於供應的現象是壹個不爭的事實，因此，只要業主不對租金的高低斤斤計較，出租房產空置的可能性幾乎為零。

在當前按揭利率相對較低的情況下，房租的收益遠遠能夠償還按揭貸款還款。而租金本身的增幅也要高於通貨膨脹率，LSL數據顯示，截止今年8月的過去12個月內，英格蘭和威爾士地區房屋租金上漲了2.4%，倫敦地區的漲幅超過3%。

如果在40歲購置壹套出租房，到65歲法定退休時，以房養房的過程基本完成，意味著房產按揭貸款全部還清。意味著退休後的房產租金收益扣除日常維護成本後即為純現金收入。按照當前全英國平均月租金761英鎊的水平，相當於每月490英鎊政府基本養老金的壹倍半，將是基本養老金之外壹筆不小的額外收入。

第四，從英國房地產的產權和建築質量等方面看，在英國以房養老絕對地靠譜。絕大部分英國房產是永久產權，即使部分房產不是永久產權，通常也不會低於70年，絕對不會有中國國內70年產權的擔憂，也就是國內房產的實際價值隨著產權年限的減少越來越低的情況發生。

另外，建築質量對於房產長期收益非常重要。根據今年8月召開的國際綠色建築與建築節能大會的壹份報告顯示，英國建築的平均壽命達到132年，遠遠高於國內建築平均只能維持30年的壽命。僅從建築壽命壹項來看，在英國以房養老是靠譜的，相對而言，中國爆炒的以房養老僅僅是造夢而已。

或許正是這些原因，越來越多的華人對英國出租房資產趨之若鶩。英國最知名的出租房投資商福格斯和茱迪•威爾森夫婦在9月19日和20日分別接到來自中國投資者的競購，希望購買他們在英國東南部肯特(Kent)區域阿斯福德(Ashford)和梅登斯棟(Maidstone)的1000套優質出租房資產組合。可見壹斑。

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房價上漲浪潮波及全英 不再局限于倫敦地區

在網絡上，我每天都能看到“房地産市場銷售量持續上漲，銷售額攀至6年來新高，專家表示說以上數據顯示了英國房地産市場的整體復蘇”這樣的字眼。對于這樣高頻率的出現萬變不離其中的內容，投資者一定會産生疑問，這是不是一場市場營銷的策略。其實，英國房價真的在不斷上漲，幷且漲勢已蔓延整個大英帝國。

據英國國家統計局統計數字顯示，英國房屋均價由5年前的19萬4千英鎊漲至目前的25萬4千英鎊。專家日前表示說，隨著房價的不斷攀升，以及越來越多的人們加入到購房大軍中來，種種迹象都表明這股樓市熱潮已經不再僅限于倫敦，樓市的火爆浪潮正席捲全英。

英國皇家特許測量師學會Royal Institution of Chartered Surveyors (Rics)也給出統計數據，數據顯示2014年第一季度英國的樓市銷售額達到6年來的新高。數據同時顯示了目前樓市的活躍程度已經與金融危機前的2008年持平， 而且正迅速向全英各地發展。這股浪潮發展如此迅速，非常引人矚目；英國皇家特許測量師學會的經濟師賽蒙先生如是說。“過去人們普遍認爲倫敦的樓市不斷上漲只是個案，幷不能代表全英的整體狀况。現在這種看法被日新月异的樓市發展所顛覆。” “樓市復蘇的勢頭如此迅猛，銀行按揭更加容易，樓市買家們積極入手，地域方面也幷不僅僅局限于以往熱門的英國東南部地區。”

英國皇家特許測量師學會下屬的位于英格蘭和威爾士地區的513家地産中介以及房地産估價師給出了2014年一季度，平均每家的地産銷售額達23套的好成績。這個數字比2009年的平均每家12套有大幅增長。在地産市場達到白熱化的2007年中期，單家地産中介的季度銷售額曾達到40套。與銷售量大幅攀升交相呼應的是價格的上漲。英國皇家特許測量師學會已經把今年的預計英國房價年平均增幅由6%提高到8%。

上文提到的英國皇家特許測量師學會的經濟師賽蒙先生說，他希望這股房價上漲浪潮不要在倫敦變得不可控制。全英房屋抵押貸款協會Nationwide的數據顯示，在倫敦的一些行政區內，房價年漲幅已經達到30%； 全倫敦的房屋均價截止到今年3月份已經上漲了18%。英國多數權威機構都預計今年英國房價的漲幅將達到歷史新高。房價還將在未來5年內上漲約25%到30%。

英國皇家特許測量師學會同時宣稱引起這股房價上漲浪潮的部分原因是市場上可供購買的房産不能滿足買家的强勁需求。銀行貸款相對容易更支持了買家的購房需求； 首次購房者數量的大幅增加使供求矛盾更加突出。英國政府的“協助購房計劃Help to Buy”也使購房的門坎降低。

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Minnie谈英国伦敦房投资

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