英国房地产 – Page 10

速度与涨幅伦敦房价飞涨的背后

从专业机构获得的最新统计数据显示，受到交通便利、新建改造项目、价格尚可承受，以及工薪族家庭居住刚性需求等要素的支撑，伦敦地铁交通的三区环状地带，成为伦敦房价涨幅最快的区域。

据英国房地产网站eMoov最新发布的统计报告称，随着新建或改建的公共交通网、商业街改造、新开辟的公共设施和绿地、开放的水畔休闲场所、新建或改建的购物中心等，对伦敦地铁交通的三区产生了正面的刺激作用。这个环状区域吸引了大批买家选购价格区间在25万英镑至75万英镑的房产。其中伦敦西部的Ealing和东部的Leyton，成为增幅最大的区域。

对于大部分对购房没有特殊区域要求的买家而言，选择伦敦三区的房产，意味着花同样的钱，可以买到比市中心面积更大的房产。

据统计数据显示，平均而言，伦敦三区的房价与二区相比低41%，英国房屋平均房价分别为47.4569万英镑和79.7410万英镑。越来越多购房者纷纷沿着地铁线路向外围寻求低价房产，呈现出一种购房“外溢”现象。比如，在去年颇受关注的Balham，均价约为57.6622万英镑，而同样位于三区且有地铁Northern线经过的Colliers Wood，其均价仅为36.4949万英镑。

对于这些房价相对便宜的区域，新建的公共交通基础设施也成为这些区域重建的催化剂

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目前，各大地产开发商也纷纷瞄准伦敦三区，正在逐步进行新房建设。开发商相信在未来十年，受伦敦人口激增的影响，这些地区的强劲购房需求将创造出价值上涨空间。

在Brent Cross和Cricklewood一带，数个大型楼盘在热售中。该区域规划建设7500套新建住宅，三所新的学校和新的Thameslink站点，12分钟可抵达伦敦中心区。

就在不久前，位于东伦敦格林威治地区的Peninsula项目也正式开盘，项目将建成一个共1.5万套房产的住宅新区。

对于这些房价相对便宜的区域，新建的公共交通基础设施也成为这些区域重建的催化剂。伦敦城铁向东延长至Barking的建设工程正在进行，而计划中的地铁Bakerloo线的东南端延长线也将到达Beckenham。

伦敦地铁三区潜力区域

南部：Ladywell, Hither Green, Streatham, Catford, Colliers Wood, Honor Oak, Sydenham, Crystal Palace, West Norwood；

东部: Canning Town, Leytonstone, Forest Gate, Royal Docks, Manor Park, Walthamstow；

北部: Cricklewood, Harlesden, Hornsey, Tottenham, Park Royal；

西部: White City, Acton, Gunnersbury, Brentford, Ealing。

Ealing：强大吸引力

计划于2018年建成通车的横贯城铁(Crossrail)已经刺激了沿线房价大幅上涨。其中Ealing成为“横贯城铁效应”中最大的赢家之一。横贯城铁建成后，从该区域通勤至邦德街、金融城和金丝雀码头将大大缩短，分别为15分钟，20分钟和29分钟。

而近几年，伦敦很多区域都出现了巨大的人口变化和一些不确定因素，Ealing却极大程度的维持了原本的状态，中产阶级是该区域居民的主要力量。而该区域颇具吸引力的公共绿地，绿树成荫的宽阔街道都是留住家庭住户的重要条件。

随着新建住宅项目的不断推出，商铺餐馆等更加配套的设施吸引了年轻职业人士的青睐。比如共有698套新建住宅的Dickens Yard项目就将为这一区域提供一个新的公共广场、步行商业街以及一系列配套设施，以丰富该地区的居住环境。同时，这些新建项目在注入新鲜元素的同时还很好的结合了当地的历史遗迹，比如Ealing地区哥特式的市政厅，维多利亚式时代教堂和一个古老的消防站。

据悉，一些在早期入手的业主已经感受到房产增值的喜悦。24岁的Adam Connor就是其中之一，在2013年时，他入手了一套一居室公寓，当时的价格为25万英镑，而目前，相似的房产售价要超过40万英镑。

他表示，“虽然这里是伦敦三区，但给我的感觉和住在伦敦中心没什么区别。非常符合我的生活方式。Ealing目前新增了很多的商铺和餐馆，未来横贯城铁通车后也会为这里锦上添花。”

Leyton:超高性价比

位于二区靠近市中心的Bethnal Green均价528,608英镑，但是从Bethnal Green沿着地铁Central线向外到Leyton地区，房产的均价仅为32.1217万英镑。与紧邻的Stratford相比，该地区虽然没有摩天大楼或豪华的购物中心，却同样受到“奥运效应”的刺激。

走在Leyton地区的商业街不难发现，传统的店铺门面已经被各种彩色的新式装潢所代替。A12公路穿过该区域，将Leyton与中心城区及伦敦东部相连接。同时，Leyton还拥有Lea Valle作为它的后花园，还紧邻Hackney Marshes和 Wanstead Flats两个大型公共绿地。

该区域聚集着众多的维多利亚和爱德华时期的联排别墅。虽然不是每栋房产都很漂亮，但当地的地产经纪公司称，这里的房产都异常的超值，大部分在40万英镑至65万英镑这一价格区间。

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2015年3月英国房价趋势报告

英国房市3月份走势良好，本月较上月上涨1%，但是放缓但依然延续了2015年以来的上涨趋势。进一步扭转了去年后半段的颓势。3月份英国房价同比上涨5.4%，均价达到了281,752英镑。

从区域来看，除北部地区和大伦敦地区基本持平外，英国整体全线上涨。涨幅最大的是东英吉利亚地区，月度上涨2.5%，纽克郡—亨伯也有2%的上涨幅度。

在成交方面，由于去年稍早英央行出台更为严格的抵押贷款措施，英国楼市活动已显著降温，其中抵押贷款申请许可件数与一年前相比减少了20%。尽管如此，随着印花税和养老金改革持续进行，未来数月英国的楼市活动将得到支撑。另一个信号是，3月份的平均待售天数出现了自去年六月份以来的首次下降。

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而另一个值得关注的数据时，英国政府数据显示，去年英国已完成供房贷的业主占整体比例30年来首次超越仍在供房贷的业主，意味着首次置业买家进入楼市者越来越少。

在其他房价指数方面，，英国3月Nationwide房价指数年率增5.1%，创2013年9月以来最低前值增5.7%。全英房屋抵押贷款协会表示，英国伦敦房价与英格兰南部房价同比增幅最为强劲，尽管在今年第一季度英国全国房价显现出了明显放缓的迹象。

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投资英国利物浦土地享受无限增长的未来价值

土地是最珍贵的黄金，有时候甚至比黄金还珍贵。因为在属于自己的土地上，可以展开无限的想象力，使土地变成价值成几何倍增长的“金钱加速器”。比如这块位于英国利物浦，带永久产权的优质战略性居住物业建设/投资用地，绝对是价值投资者的不二之选，只因为这块土地充满了堪比黄金的潜力。

地理位置优越，带有永久产权

这一地块位于英国利物浦市布莱克斯多克大街（Blackstock street）旁，非常靠近利物浦市的中心地带，交通与生活都极为便利。它能轻松通往内环线（A5053）、苏格兰路（A59），并且通往金士威（Kingsway）、昆士兰（Queensway）和默西（Mersey）等隧道，更可以让你由此轻松步行至利物浦市中心和商业区，享受繁华的都市生活。

本地块占地面积约为1.98英亩（0.8公顷），目前在上面建有数幢居民住宅，其余位置则仍保留原始状态。由于本地块自身地理位置优越，且正处于中国投资者最感兴趣的区域，因此，今后开发潜力巨大，精明的投资者一定不会错过此次投资良机。

最值得注意的是，本地块不仅地理位置优越，而且享受永久产权，土地资源的质量和可利用性非常高。购买这块土地，等于是买土地和买生意。你大可以想象这块土地未来的使用和发展规划，让它在未来长期的过程中，为你最大限度地带来财富增值。此外，当地政府不要求本项目提供廉租房，投资者可以在本地块上尽情发展商业住宅。

值得一提的是，本地块早已经获得政府颁发的“Reserved matters blackstock st”土地许可证，带有齐全的规划批准，可在本地块上建造46套一居室和164套2居室的公寓套房。而且，未来如果想要有更大程度的扩建，该合理建议得到政府规划批准后，也可以执行。或者，投资者也可以按现有方案或替代方案进行扩建。

这块位于英国利物浦，带永久产权的优质战略性居住物业建设/投资用地，绝对是价值投资者的不二之选，只因为这块土地充满了堪比黄金的潜力 — 这块位于英国利物浦、带永久产权的优质战略性居住物业建设/投资用地，充满了堪比黄金的潜力绝对是价值投资者的不二之选

这一地块位于英国利物浦市布莱克斯多克大街（Blackstock street）旁，非常靠近利物浦市的中心地带，交通与生活都极为便利

本地块早已经获得政府颁发的“Reserved matters blackstock st”土地许可证，带有齐全的规划批准

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决定2015年年英国房产走势的5点热点

转眼4月将要来临，满城的春意盎然。回顾2014年英国房地产，让不少投资者看到了投资希望，例如出台的新印花税政策，减轻了海外购房者的税务压力。2015年，英国房地产市场的走势会如何？是不是更利于购房一族？以下我从5个方面来分析：

一、可支付能力

英国房价在2014年整体上涨4.6%。在过去三年内，英国房价涨幅惊人，升值比例达到25%，导致2014年的房价涨幅没有十分可观。但房子整体价格依旧呈现上升趋势。对于一直有购房计划的年轻人而言，即使贷款利率下降，或者贷款机构推出一系列优惠的贷款方案，也依旧只能‘叹房观止’。年轻购房者现在面临的严峻形势是：需要偿还学生贷款、紧缩的信用贷款、缓慢增长的收入和高昂的房屋花费。

二、贷款额度

过去5年里，贷款买房都需要办理繁杂的手续，贷款机构需要对贷款者的收入情况、家庭状况、以及偿还能力做出评估。

好消息是2015年政府将实行减少印花税的税收政策，在某些情况下贷款机构可接受3%的首付比例。但一些市场分析专家认为，3%的首付并没有听起来那么轻松，能够通过审核的贷款申请有限，同时机构发放的名额必定供不应求。如果贷款者的收入不增加，就不能从根本上解决问题，更不要过多期待这项政策能够为房地产业带来更多的收益。

三、贷款利率

2014年贷款利率出乎意料地违背主流预测，原本大家预测的应该在2014年初期上涨的利率却从年初的4.7%跌到年底的4.0%。如果联邦储蓄总署（Federal Reserve）计划在2015年提高利率，那么贷款市场将会处于困境。但是从另一个方面考虑，如果经济不稳定，投资者纷纷购买政府债券以提供资金保障，那么通货膨胀则相对稳定，贷款利率也可能继续保持在较低水平。

四、房屋供给量

风险评估师Bill McMride认为，和一手房成交量相比，2014年的房屋二手市场异常活跃。尽管2014年的房屋销售总量不突出，但整体房价依然呈现上升趋势，房屋供给量短缺也是促进房价上涨的原因之一。房屋销售旺季通常从每年的2月份开始延续到春季，如果要增加房屋成交量，那么需要大量的现房涌入市场，否则没有房屋供给也就没有销量。

五、开发商计划

去年开发商提供的利润低的普通房产较少，反而更加专注奢华的利润高的大型小区，因此造成普通楼房销售量低的局面。此类建筑规划在2013年的反响明显，高昂的人工成本、土地和建筑材料费用也吸引了阔气的买家愿意为此买单。和2013年的销量相比，2014年略逊一筹，仅在最后一个月追赶上前一年的同期销量，略微提高0.2%。

频频上涨的租金也许能够刺激购房意向。但总体而言，2015年的房屋销售量依旧取决于贷款利率是否提高，开发商能否提供更多的普通楼房供给，并且被抑制的需求量能否在2015年得到释放。

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张思琪剖析英国伦敦房产投资

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英国房地产市场2月“冷热不均“ 伦敦房价尽下跌

据英国《卫报》网站3月12日报道，上个月英国房地产市场“冷热不均”，伦敦成为唯一出现房价下跌的地区。

2月英国房地产市场“冷热不均”，伦敦成为唯一出现房价下跌的地区

推荐物业：伦敦巴特西项目

根据英国皇家特许测量师协会（RICS）的数据，伦敦房价已连续6个月出现下跌，其他地区却由于投入房地产市场房源的数量减少导致房价推高。但RICS协会同时指出，伦敦房价下跌只是暂时现象。据测量师预测：伦敦的房价未来的五年中将上涨30%。

据RICS协会每月统计的数据表明，报告新供房源价格下降的测量师人数比2月多8%。新数据表明，在过去的七个月中，房价已连续六个月下跌。苏格兰和北爱尔兰的房价依然领跑其他地区，西南与东南部地区的房价均有上涨。全英房屋贷款协会称，未来3个月，英国的房价将由净差额3%上升至预期的10%。

尽管有证据表明，五月份大选导致英国政局的不确定性增加，因此阻碍了一些潜在的卖家进行房地产交易。测量师预测，未来的12个月，英国房价仍会增长，增幅将从1月的1.8%上升至2.4%。值得注意的是，伦敦、英格兰的北部和中东部地区的房价不升反降，这一现象表明政局的不确定性对特定地区会产生更大的影响。

据英格兰银行提供的数据显示，从1月份起，抵押贷款的审批量已连续2个月增长，并创下4个月来的新高。全英房屋贷款协会（英国最大的房屋贷款协会）称，2月房价下降0,1%，而其竞争对手，英国最大房地产按揭贷款机构哈利法克斯银行的调查结果是下降了0.3%。

RICS协会说：“7个月来，新加入的购房者数量持续减少。如今，大多数地区的购房需求保持稳定，但供房量却在下降。”然而人们对租赁资产的需求持续增加，出租资产在10个月的稳定下降后保持不变。这一点反映在测量师的预期上：未来一年租金会涨2.6%。

RICS协会的首席经济学家西蒙·罗宾逊说：“令人感到鼓舞的是，买方咨询时的消极表现已消失殆尽，一定程度上是因为借贷成本长期保持低位使得信心大增，此外还有卖家的担忧持续减少。”他还说：“有一种强势的观点认为，从中长期来看，即使是伦敦的房产所有权也会昂贵到让人无法负担。”

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中国投资者钟情伦敦新建公寓提升英国期房关注度

无论是已经公开发售的项目，还是正在等待政府审批的众多英国楼盘，伦敦的期房无疑吸引着越来越多的中国力量。大批华人买家对于新建公寓住房的情有独钟也增加了英国期房购买的关注度。

大批华人买家对于新建公寓住房的情有独钟，增加了英国期房购买的关注度

对于精明的投资者，在伦敦购买国际投资性房地产期房具有诸多好处。比如有机会在特定开发项目中获得最好的公寓或房子；享受开发商提供的折扣售价，以获得资金支付建筑成本；获得在建房地产为期 10 年的保证等。

其中，可直接让购房者获益的优势在于，购买期房可在建筑完工前转售该房产且无需支付印花税和土地税，从而实现资本增值/收益。一般情况下，交换合同完成后，即使房产仍在建设过程中时，您也可以将产权转售出去，利用市场升值机会获得资本增值。但需要提醒各位投资者，务必确认好合同条款，因为有些住宅区不允许在实际竣工前转售，或在建筑完工前只允许转售一次。然而，投资期房当然也存在风险。如果房价跌落或开发商遇到经济困难，投资可能遭遇危险。

此外，在购买英国期房非常方便，特别是对于那些定居海外的人士，甚至无需前往伦敦便可完成投资性购置。

虽然购置期房的操作方法和所有住宅房地产购置相同，但仍存在显著不同。应读者需求，从确定购房意向到交换合同，再到收房验房，一步一步为您详解在英国购买期房的流程。

1、预算

根据贷款额度, 计算出自己有多少资金可用于房产投资。除了房产本身售价，还要考虑到买房交易中的一次性费用（平均为房产售价的5%），如印花税，房产律师费费以及每年的一些持续性费用，如市政务业税，物业管理费，房产委托租赁服务费，维修费用等。如果需要贷款购房，不要忘记在此时取得银行的贷款意向书。

2、挑选物业

根据您个人对物业地段和配置的需求，可登陆英国房地产信息网站Zoopla，Rightmove，Juwai等查询新建在售的楼盘信息，或通过地产中介公司，由专业的房产顾问为您提供咨询服务。此外，您还需进一步明确购房目的，例如：买房出租, 儿女求学，移民投资等，因为这将影响您购买房产的类型、户型、地段等诸多因素。

3、交付定金

在努力争取到一个自认为满意的价格后，开发商会与您签署一个购房意向书并收取1000-2000镑的定金，约定在15-20 个工作日内交换合同。对于这类购置，开发商会设立严格的期限。

4、委任律师

在签署购房意向书后，需要聘用一位地产律师与开发商的律师尽快开始对该物业进行各项法律问题的调查以及合同的确认。您可选用开发商推荐的律师行或自行选择。

5、交换购房合同

在交换合同时，您要支付购房价5%-10%的定金(减掉之前已付过的1000- 2000镑定金)。此时，您的律师会把一切与该房产有关的法律信息提供给你，如该房屋周边的污染情况，水淹历史，当地政府的近期规划等。并回答您的任何法律方面的疑问。一旦完成合同交换，房产交易便受到法律的保护。

6、第二笔定金10%

根据交房的期限，一般情况下，您需在交换合同后6个月支付第二笔购房定金（房款的10%，共两次）。

7、安排按揭贷款

在交房前的3- 4 个月, 您可以正式提交贷款的申请。这一阶段您需要格外注意时间的安排，防止出现交房时贷款不到位的情况。

8、验房

在最终竣工前进行为期两周的检查，确认房屋没有缺陷，一些设施都完好并可正常使用。

9、完成交易日期

在双方共同认可的交易日期，您的律师会进行土地注册的相关事宜, 包括支付印花税和其他注册费用。支付完成后，可拿到房契。至此，购房流程也全部完成。

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在英国投资移民法案最终修订版发布前投资者该怎么做？

年前，我受邀参与MAC（英国移民事务咨询委员会）关于移民法规修改更新的讨论会。会议主要探讨了继2014年11月6日起，Tier 1 Investor 英国投资移民涨价之后新政策的实施以及出现的问题，内政部也预计将于2015年4月6日发布相应的新移民法规细则。

Tier 1 英国投资者移民项目的概述

Tier 1 投资者移民项目，是为非欧洲经济区的公民开放，使得他们和家人可以通过在英国投资至少200万英镑这种方式，来英国居住和工作。

只要他们符合相关的投资要求，并满足居留上的额外要求，Tier 1投资者及其家人通常在5年后就有资格申请英国的永久居留权（或两，三年后，如果他们采取加速路线之一）。在英国居住满5年后，包括至少1年的永久居留，Tier 1投资移民有资格获得英国国籍。

2014年11月6日起Tier 1投资移民项目法规调整

继MAC在2014年发表的一份报告，英国内政部在11月6日宣布对Tier 1 投资移民项目做一些调整，其中包括:

提高了先前的最低投资门槛，100万英镑。现为200万英镑

投资金额的全部都应用于购买在英国正常运营的公司的股票或债务，以及英国国债。而不是先前的75%（其余的25%可以投资英国房地产）

取消了保持投资总市值不低于最初投资门槛的要求

最新变化的问题

在以上的调整宣布后不久，一些实际问题立刻显现。

尽管内政部意在取消所谓的“补仓”要求，即维持投资的市值不变，可是新的要求仍然变相地达到了维持投资市值的结果。新规定指出，当一个证券被出售时，Tier 1投资者必须以该证券的成本价购买另一个符合要求的证券。

举例：

投资者最初以10万英镑买了一支债券，随后以8万5千英镑卖出。那么这个投资者必须以10万镑再买进另一支债券或股票。同理，如果投资者最初以10万英镑买了一支债券，随后以11万5千英镑卖出。那么投资者仍必须以10万镑再买进另一支债券或股票。

内政部又提出进一步的要求，即购买新的证券必须在同一报告期内完成。根据以往的移民条例，投资者允许在下一个报告期结束之前对其投资账户进行“补仓”。

意见反馈

在MAC的讨论会上，一些移民顾问、投资经理和私人银行对内政部的新条例做了意见反馈。他们认为新条例过度复杂，很难执行。尤其是投资者在买卖了数次以后，就很难记录每个证券的购买价，特别是同一个证券在不同的时间以不同的价格买入的情况下，投资者很难确定该证券的成本价。此外，要求投资者在同一报告期内补仓，这可能会迫使投资者在金融市场表现不佳的时候追加投资。

总之，业内人士认为，这些变化将会打击高净值人群申请英国投资移民的积极性。此外，投资者可能会采取非常保守的方式来投资，采取“买入并持有”的策略，从而导致他们100%投资到英国国债。

这违背了MAC的建议。移民法规应该鼓励Tier 1 投资者移民像”普通”投资者一样，投资于多元化的产品。

内政部咨询

针对这些反馈，内政部成立了一个工作组，由移民律师、私人银行家和投资经理来审查新的Tier 1投资移民法规。在工作组的讨论中，内政部明确了其投资移民项目的目标：

鼓励多元化分散的投资策略，而非之前的以国债为绝对主导的策略

取消了维持投资市值的规定

确保投资者在整个投资期中，持有符合要求的投资产品

修订提议

经过数次工作组的讨论会，以下折衷提案已交付内政部：

引进了维持本金的要求。换句话说，一旦Tier 1投资者将200万（或500万，1000万）投资到了允许的投资产品后，在英国生活期间，所有的本金必需维持投资状态。

如果一项投资亏本卖了，不应该要求以前项投资成本价购买新的项目。这种情况，应该要求Tier 1投资者以这项投资的出售价来购买新的投资。就此提议，内政部担心这会影响到投资本金，因此工作组进而又提出，如果一项投资以盈利出售，投资者应当按照出售价来购买新的投资。换句话说，投资者应该把盈利的部分保留在其投资账户中用于再投资，而不可以把盈利部分提出。

当一项投资被卖出后，Tier 1 投资者应当在下一个报告期结束之前，或者6个月之内，两者取其近，买入另一项符合移民法规的投资。

投资本金不能用于支付管理费，交易费或各种交易中所产生的税赋，这些税费会使最初的投资本金低于规定的投资门槛。然而，如果Tier 1 投资者在一开始投资超过 200万（或500万，100万），这些税费可以从超出投资门槛的部分中支付，前提是超出的部分必需在税费生成之前投资。举个例子，如果一个200万英镑的 Tier 1 投资者实际投资210万，那么10万英镑以内的税费可以从投资账户中支付。

Tier 1 投资者应该可以从投资账户中提取利息和股息收益。

工作组和内政部一致认为以上的修订提议合理地权衡了内政部的两个宗旨：允许Tier 1 投资者作为一个“普通”的投资者；确保投资者在英国居住的整个期间，维持其投资状态不变。

接下来的步骤

内政部已经同意接受这些建议，现在需要等部长的批准。内政部因而起草了移民法规草案，由该工作组审查。该小组提出了一些修改，以确保法规草案完全反映他们的建议。虽然，目标是让这些新规则从2015年4月6日起生效，内政部提出追溯变化到2014年11月6日。

因此，任何在 2014年11月6日 之后申请的 Tier 1 投资者，都可以按修改后的法规投资。为了推动这项工作，内政部已承诺在正常的3月16日截止日期之前，发布4月6日的移民规则修改。

内政部还同意进一步参与未来在Tier 1 投资人项目上可能的变化。

个人解读

内政部承诺在2015年3月16日之前会公布最终修订好的Tier 1投资移民法案。因此我建议2014年11月6日之后投资的移民需要注意：

在英国居住期间保持其本金 (200万，500万或1000万)投资在内政部所允许的投资清单上。

新法规不再需要Tier 1投资者在投资账户的市值低于最初投资门槛的时候，追加本金，即 “补仓”。

如果投资者出售一项投资，必须在下一个报告期结束前，或6个月之内，以出售金额再购买一项新的投资。以避免在市场不景气的情况下被迫加大投资。

投资本金部分不能用于支付管理费，交易费和交易产生的税赋。实际操作上，投资者应在投资账户中放入超过投资门槛的一部分金额用于支付这些税费。

投资者可以从投资账户中提取债券利息或股票分红。

买卖中产生的盈利部分，或叫资本增值部分，必须保留在投资账户中用于再投资，而不可以提取出来。

刘鹏律师专栏全集：

刘鹏诠析英国移民与投资

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2015年2月英国房价趋势报告

2月份英国房产市场延续了1月份良好的态势，继续上行。英国房价月度上涨2.1%，较前值1%的数据有所改善，进一步扭转了年前几个月的颓势。2月份英国房价同比上涨6.6%，达到了279,004英镑。

从区域来看，英国各地区全线上涨，本月东北地区“逆袭”，2月份上涨6.4%，位于英国各区域涨幅首位，而西南地区和西米德兰兹地区最为弱势，分别为上涨0.4%和0.7%。值得一提的是，大伦敦地区上涨2.8%，优于上月表现。

政策面，由于今年稍早英国央行出台更为严格的抵押贷款措施，英国楼市活动受到影响，其中抵押贷款申请许可件数降至2013年6月以来的低位，该数据较2014年初期已经减少了20%左右。

此外，在野工党提出若在5月胜选，便会对200万英镑以上的住宅单位开征豪宅税，使不少潜在买家改为租房，一定程度上影响了需求。后市来看，英国尤其是伦敦地图重启上涨模式是大概率事件。

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在其他重要的指数方面，英国2月Nationwide房价指数年率上涨5.7%，不及预期值及前值，且为17个月(2013年9月以来)最低，预期上涨6.1%，前值上涨6.8%。 2月 Halifax季调后房价指数月率 -0.3%，前值2%。

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2015年英国房地产将维持高回报交通枢纽城镇房产被看好

第一太平戴维斯预测2015年英国房地产将维持高回报，并看好伦敦以外地区和交通枢纽城市

9年来伦敦价走势一直高于英国其它地方

2015英国楼市概览

回顾2014年，英国房地产市场的关键主题无疑是资本价值增长强劲，2014全年各类别地产的增长都比业界在年初的预测更为强劲。2015年，英国所有高端地产板块的资本价值增长速度或有放缓，但依旧保持增长态势。

2015年春，英国大选也会对房地产市场的情绪产生消极影响，住宅市场面临的威胁来自豪宅税，再加上信贷市场审查（Mortgage Market Review）的作用，2015年资本价值增长的断点或更为持久。

从整体看，英国的宏观经济将保持良性发展，2016年初之前央行升息的可能性不大，加上油价下挫且薪资提升。各方面因素结合起来，对于英国消费者也是一个提振。

第一太平戴维斯预测，与其他类别的资产相比，英国房地产将维持高回报。这将意味着海内外对英国高端资产或良好的次级资产的需求依旧强劲，但2015年我们或将见证更多的焦点放在供需基本要素上，而不仅仅只有潜在的收益变化。

第一太平戴维斯所推荐的最佳地产之选，皆为结构性供应不足或即将发生供不应求的市场。该机构预测，将有更多投资者期待后面几个阶段的复苏，而地方市场和一些区域或因经济增持从英国南部转移引起的涟漪而受益。

寻求最高回报的投资者将持续关注开发机遇，2015年第一太平戴维斯尤其看好伦敦以外地区和交通枢纽城市。投机性的开发活动仍将持续低迷，原因是投资者和贷款机构持谨慎态度，但有勇气的投机者或将在此领域有所建树。

聚焦住宅市场

2015年住宅市场回报受收益变化驱使的程度走低，若想抓住表现最佳的版块，则应了解地方市场和各市场领域处在租赁周期的哪个位置。

2015年主流住宅市场的房价增长十分强劲，居于经济复苏的前列；第一太平戴维斯预测，2015年英主流市场的房价增长将和缓得多。这种房价增长走势尤其会在伦敦市场得到体现，9年来伦敦房价走势一直居于英国其它地方之前，相应地，英格兰银行升息时购房者的经济承受能力或将被进一步拉伸。

此外，信贷市场审查（Mortgage Market Review）可能持续对按揭贷款人数形成限制。因此，贷款购房者升级房产的能力也可能受限，如此一来私人的住宅租赁需求将走高，私人住宅的租金增长也会加强。

关于高价值房产征税问题的辩论依旧火热，这或许意味着今年大选之际高端地产相对不那么活跃。2014年秋季预算案（2014 Autumn Statement）中的印花税改革或令主流住宅市场受到了一次刺激，而课税更重的高端住宅市场也面临着潜在的豪宅税政策，但其中期的发展前景仍保持积极。

图解2015年各领域投资增长率

针对2015年的商业、住宅和农业领域，第一太平戴维斯就价值增长预测如下：

2015年英国房地产将维持高回报，并看好伦敦以外地区和交通枢纽城市

2015年住宅置业投资推荐

伦敦交通枢纽城镇

2014年伦敦和交通枢纽城镇的住宅价格之差已进一步扩大，对于希望更换大宅但资金相对有限的置业者而言，这或许是个机会。

价值75万至150万英镑的住宅

这部分市场受豪宅税的影响不大，而且对按揭贷款融资的依赖性比主流市场更小，部分置业者若重新寻求税务门槛之下的地产，则该次级市场或将受益。

三居室投资型房产

越来越多家庭选择在未来租房，一些投资者可趁此机遇购买小户型住宅，以增加住宅投资组合的多样性。

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英国房产市场激烈“抢房战”序幕即将拉开拭目以待！

近两年来，英国房产市场风生水起，不仅出台了多条政策之外，还出现了许多的“历史最高点”。不过，这些只是一次预热，英国房地产市场真正的“爆发点”将随着大选与威廉王子的访华而拉开序幕。

细数英国政府针对英国房产投资市场所出台的一系列如“豪宅税”、“HELP-TO-BUY”、“资本利得税”、“新印花税”等英国房产税政策，从而想让英国房地产市场得以控制，可谓用心良苦。

新印花税

收取方式

旧印花税

新印花税

也许是受了利好政策的推动，邦瑞中国近期在全球首发了与泰晤士河毗邻的Nine Elms Poin——九榆树，房价在60~80万之间。而“进阶式”印花税收政策将会使这个项目获益明显。

英国首相卡梅伦访问邦瑞

比如一套价值60万的房屋，按旧印花税需交2.4万英镑；而新印花税需交2万英镑。在政策的变化之下，投资者可省下4000英镑（约4万元）。

为什么要修改印花税？

“英国政府是为了解决旧印花税的不合理政策。”英国邦瑞集团大中华区总经理白兮对居外网记者说。“从全新的印花税收取规则来看，它打破了旧制度的阶梯标准，减少了英国当地居民与海外投资者缴纳不必要的印花税，细分了整个房产市场，又防止了房产泡沫的发生。”

白兮透露，英国房价远远比不上英国房租的高度，一套普通住宅的价格基本在10~15万英镑左右。而这个价位的房屋则是受到大众欢迎的，也是为什么说，该新税能让98%的人受益。

可能会有人担心，为了支付低额印花税导致投资者或是购房者只购买低价格的房产。其实多虑了，中东与俄罗斯投资人数开始下降，而空缺的部分正好由亚洲人填补。新印花税的出台在保护当地市民的同时，也避免了“买得起房，交不起税”的问题。

Help-to-buy（购房援助计划）

股本贷款(Equity Loans）

条件：

首次购房者

房价达60万英镑内

满足了这两项条件的购房者只需支付5%的首付，剩下的20%由政府提供。

房屋抵押贷款担保(Mortgage Guarantee)

条件：

可非首次购房者

房价达60万英镑或以

不存在共享产权或共享股份的购买

目标房产不需全新建筑

申请人不能够将这项政策用于任何其他的政府资助方案

（注:通过以上两种“帮购计划”的购房者，房屋是不允出租与投资，只能自住）

全新购买政策(New Buy)

条件：

购买全新建筑

房价在50万英镑或以内

房产所有权只属购房者个人

房产的建筑者被视为参与到此项计划之中

购房者是英国公民或拥有无限期居住在英国的权利

购房者不能够将这项政策用于任何其他的政府资助的贷款方案

（注：很可惜，海外投资者不能使用Help-to-buy计划购房）

中国投资者是否可以在英国贷款买房？

白兮告诉居外网记者，英国政府是非常鼓励海外买家贷款购房，贷款额度与英国当地市民一样，为70%。也许，许多中国媒体报道称，中国人在海外买房都是用现金一次付清，但在英国实际只有30%不到的人是一次付清的。因此，靠按揭贷款买房同样适合海外投资者。

“英国与美国不同，美国实行的是“个人信用证明”，而英国实行“个人资产证明”。海外购房者只需向贷款银行证明自己是有能力偿还剩余房屋贷款即可。”白兮补充道。

投资分析：

房产特征：价值60万英镑的邦瑞九榆树项目1居室住宅

租金收益：2210英镑/月

购买方式：贷款

以个人名义贷款：邦瑞集团可向嫁接银行最高申请70%

（注：贷款额度由不同开发商所合作银行为准）

贷款利息：自住3.19% 投资3.89%

还款额：2191英镑/月

个人盈余：19英镑/月

总结：60万英镑的房产=花30%首付18万英镑购得（后期费用可向银行贷款、并由租客承担其每月贷款费用）

邦瑞中国近期在全球首发了与泰晤士河毗邻的Nine Elms Poin——九榆树

另，海外买家如果不是自住而是投资当地项目，市政税由租客缴纳。而印花税这块，根据最新制度显示，60万英镑房屋需缴税：20000镑（比之前节省4000镑）

“豪宅税”与资本利得税

英国工党提议向所有房价超过200万英镑的住房征收“豪宅税”。今年一旦获选后，该政策立即实施。而资本利得税，只要是针对拥有一套以上房屋的业主。如果出售第二套房屋所得落在标准税率之内，那么资本利得税率为18%；如果超过税率区间，为28%。但工党选举成功的话，资本利得税将被取消。

对于这两个税务，外界表示是在严控海外投资者肆意投资房产，炒高英国房价。但白兮表示，在英国购买豪宅的人只占2%。所以，推出“豪宅税”与“资本利得税”的最终目的，还是为了使英国房地产市场更稳定。

2015年英国房产市场走向

2014年8月，中国银行伦敦分行公布，现人民币兑英镑从1:16（06年）跌至1:10（目前是1:9.4）。对于中国投资者来说，英国房产等于打折出售。此外，按英国每年6-7%的稳定增长率来预测，2015年将是“英国年”。

白兮说，“加上英国大选与3月威廉王子将要访华这两件大事，一定让英国成为全球焦点。于此同时，英国最热门投资城市——伦敦房价也将继续上涨，并吸引更多的海外开发商与个人投资者聚集伦敦，从而将引发更为激烈的‘抢房战’”。英国邦瑞大中华地区总经理白兮对居外记者说。

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