英国投资 – Page 7

投资置业必读！2016英国房地产市场展望

经济

尽管全球新兴市场经济体在2016年有减弱趋势，但经合组织（OECD）各经济体将保持良好增长,英国也将如此。综合低通胀、低利率和就业增长三个利好趋势，英国将保持向上趋势，未来两年或可保持切实且稳定的增长率。

投资

前几年极为强劲的投资量增长如今似有放缓，而2016年的投资量将与2015年不相上下。海外投资的混合局面将改变，而未来两年总回报将持续保持吸引力，尤其是在其它资产类别，到2020年回报将更具有边际性。

政治

是否退出欧盟的公投或将成为2016年比房地产更吸引人眼球的事，而2016年5月份的苏格兰议会选举不大可能再掀又一轮独立公投。伦敦的市长竞选将产生新市长，更将对希斯罗机场的扩张计划带来影响。同时，伦敦以外地区的增长得到刺激，财相力推的北部电站计划将助一臂之力。

细分七大市场板块触摸各地产板块脉搏

看完了三股宏观趋势，我们再来看房地产各板块的发展趋势。

关于商务办公地产

2016年强劲的就业增长将进一步强化写字楼市场，无论是在伦敦还是其它地方市场，投资将持续增加，租金将增长，交易活动兴盛。伦敦中心区投资从某种程度上说置身于目前的全球性风险中，收益率一直处在最低点，这暗示着从今起投资者对于定价应审慎。世邦魏理仕预测，商业办公地产的供应将有所恢复，到2020 年租金增长将有所放缓。但供给的助力作用会被规划改革抵销掉一部分，而这种规划改革是指写字楼转变为住房。

关于产业地产

零售业的结构性变化，尤其是在线购物快递到家的商业模式将在未来数年里对产业地产的选择产生重大影响。产业地产或将受到制造业增长放缓的暂时性影响，但其总体投资前景似乎仍相对稳定。世邦魏理仕预测，鉴于开发响应持续，产业板块，尤其是次级厂房，将会是一个表现优于大市的板块。

关于零售地产

得益于强劲的英国经济，2016年的零售地产前景看上去相当积极。全国性的数据显示，零售销量连续30个月增长。高端购物中心、工厂经销店和大型零售广场都将大施抱负。油价降低，在职者薪资增长，通货紧缩和低利率皆对2015年的增长有所助益，但明年零售产业将迎来其中某些方面的挑战，或将造成边际利润的削减。

关于酒店地产

经济实力的扩大将在2016年推助酒店地产的表现，但伦敦奢侈酒店的扎堆开业将变成一个拖后腿因素。酒店地产投资将保持强势，不过，亚洲投资者的“为持有而买”策略或令2016年与2015年表现持平，无法打破2015年的记录。

关于酒吧、休闲及卫生保健地产

新投资者已经主导了非传统“运营”地产的活动，这一趋势也将在2016年持续。美国的房地产投资信托已将卫生保健地产列入了计划，地产投资者正寻求酒吧地产的投资机遇，而颇有耐性的国际注资则在休闲地产相当忙碌。

关于学生住宿

对于学生住宿市场，所有类别的地产投资者都将保持强劲需求，然而伦敦和教育重镇的市场供给却面临极大挑战。一个新的单类资产市场将出现，换句话说，学生住宿市场将变成一个新的“单类资产”市场。

关于住宅

尽管政府出台了不少措施，有限的住宅供应似乎仍将持续，而住宅市场的增长也将放缓。税制改革或将对某些投资起到抑制影响，但显然私人租赁房板块仍存在不少机遇。

·交易量下滑，增长环境更低

2015年的住宅销售与2014年相距不大，约为120万宗。这个有所下滑的交易数字反映出一个住宅市场新的运作环境，不少限制因素在其中发挥消极影响，如经济承受能力和房贷限制，再例如buy-to-let借款人数量增加，亦或是人口老龄化。因此，世邦魏理仕预测，2016年的交易水平也将与2015年相差不大。

世邦魏理仕预测，2016年英国房价将上涨3%，这也反映出经济可承受能力的下降，房贷规则严格和升息的可能性。在未来5年，全英房价或将走高22%。伦敦仍将是表现最佳的市场，而Oxford、Cambridge和Bristol等更小一点但同样具有强劲经济的市场也会有优秀表现。

供应仍将是主要问题

在未来十年里，住宅供应短缺仍将是一个主要问题。英格兰的新建住房约有120万，但英国人口增长了420万，这将导致房价上升，而供应限制最严重的地区房价增长也最强劲。

政府政策改革或可刺激产生新的住宅供应

经济适用房的定义将有更新，增加涵盖了初置业者住宅的概念（即以低于市场价20%的折扣专供销售给首次职业者的住宅）。因此，开发商如今可打造100%私人住宅计划，而无需预留一些单元用作廉租房。此举可降低成本，并可刺激鼓励更多的住宅开发，但并非所有的住宅规划都适用于或切实进行这样的改变。

税制改革或影响 buy-to-let投资

buy-to-let市场约占英国住宅销售的六分之一份额。但税局近期的改革将使土地业主大受打击。由于税惠仅限用于20%的基础税率者，业主将必须为租金收入支付更多税费。这项改革将于2017年4月启动第一阶段，至2020年逐步实现所有限制措施的执行。此外，从2016年4月起，buy-to-let业主和持有第二套房的业主将面临额外的3%的印花税，假设地产价值25万英镑，那么交易成本将增加约7500镑。这可能导致2016上半年的地产活动激增。

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（据英中时报）

研究表明：去英国买房比租房更省钱

据《每日邮报》报道，Stantander的一项研究发现，比起租房，买房可以每年多省2.3千镑。

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这一数据是基于平均每月房租995镑/家和初次买房者平均每月805镑房贷还款计算得出的。这意味着买房人平均一个月可以节省190镑。但这一数据并不包括买房带来的包括维修和翻修等等在内的其他成本。

全国范围内的租房费用都要高过平均房贷还款金额。在东南地区的初次买房者比起租房省下的金额最多，两者之间的差额超过192镑。而对于伦敦地区的买房者来说，两者差额为179镑，平均房租要比平均房贷还款金额高56%。

而英格兰东部地区两者差异很小，仅为2镑/月。但对于很多租房者来说，想要买房的梦想却因为首付金额太高而遥不可及。

Santander英国房贷总经理萨德表示：”人们常常以为买房会导致经济压力变大，但事实却相反，不仅可以每年省下2千镑，还能在付完房贷后真正拥有一套房产。他指出市场上有不少针对小额首付的房贷产品，虽然买房是一个很大的经济承诺，还需要考虑到很多前期成本，但从长期来看买房获得经济收益仍然很多。”

Santander的这项研究是基于拥有21%房款的首付款、购买平均大小房屋的初次买房人的假设做出的。根据平均房价212610镑的数据，平均首付款为44648镑。对于很多买房人来说，能省下这个数字的存款是最大的购房障碍。

另一项建房互助协会的研究显示，52%的买家表示积攒首付仍然是一大难题，比起2011年9月和2015年9月的69%和59%出现了下降。

房贷经纪公司Anderson Harris的主管哈里斯表示: “如今利率处在历史地位，房贷成本对于买房来说是利好因素。但因为最低的房贷利率仍然只适合可以满足低贷款比率的借款人，因此提高首付比例仍然是最大的困难。除非有父母相助，否则初次买房者很难积攒到首付所需要的平均4万镑的费用。”

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（互联网资讯综合整理）

英国投资新视角五种高回报非传统房产投资方式

近些年来，商业地产资金猛增，投资者收益颇丰。数据显示，这些投资者在2013和2014年均获得了十位数的回报，今年依旧有望获得高额回报。

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这些资金大都用来购买办公室，购物中心和仓储用地，因资本价值的增值和租户的旺盛需求而受益。

不过，一些专家警告说，在上述场所中进行投资的回报率将逐渐降低，投资者应该开始寻找其它的投资项目。对那些愿意冒风险的投资者来说，以下五种投资途径也许会带来更多意想不到的收益。

1，学生公寓

推荐的第一种非传统投资路径是GCP Studnent Living，这是一家地产投资信托基金，在伦敦及其周边拥有许多学生公寓。

这家信托基金的股价在2013年五月份为1英镑，而本周的成交价则低于1.40英镑。

坡特（Potter）先生在这家基金里拥有一笔小额资金，他称自己是被该基金强有力的管理队伍吸引而投资的。

当下的事实是，越来越多的海外留学生正在进入英国，他们的需求是正面而积极的。GCP Stundent Living表示，全英大学在2014年的床位短缺为170,000个。

该基金期望每年的资金回报率为8%到10%，目前它的回报率为4.2%。

另一家专门针对学生公寓的地产投资基金为Empiric Student Property。这家基金在很多城市的周边拥有大约30栋房产。

2，医生诊所

一些投资信托基金专注于“主要的健康基础设施”，这些基础设施由GP或NHS的其他部门使用。

MedicX就是这样的信托基金，其收益率达到7%，而另外一些更优质的基金，收益率可达39%。

分析家对这种基金的资产在股票市场上相对独立的运作情况感到满意。

股票代理商Ganaccord Genuity的布瑞利（Alan Brierley）将MedicX的股票评价为“值得购买”。他说，“这家基金与政府签署有长期合同，值得信赖。”

其他专注于这个领域的基金有Primary Health Properties和Assura。

3，德国房产

德国人是一个喜欢租房居住的民族，他们对住宅的所用权不像我们这么痴迷。

德国的房产市场十分繁荣，很多有钱的国际投资者都涌入柏林进行投资，柏林正在迅速成为房产投资热点。

Talesin Property是一家在2006年于柏林成立的，旨在获取利润的信托基金。它在伦敦的高级Aim股市上市，主要购买家庭和商业住宅，其中大多数是租住公寓。

它购买的很多房产价格都极低，这些房产最近几年来增值幅度惊人。根据管理Miton Worldwide Growth投资信托基金，在Talesin投入了其财产5.2%的格林伍德（Nick Greenwood）的说法，Talesin很多房产的价值都翻了一番。

4，看护病房

另外一种获得高额回报的投资途径是看护病房。Target Healthcare就是这样一家房产投资信托基金，专注于投资看护病房。

它名下房产的租赁权，平均为29年，现在其名下拥有31套用作看护病房的住宅。

股票代理商Innes Urquhart of Winterflood表示，“看护病房的最大危机是，租户常常会拖欠租金。不过，该信托基金在2013年三月成立时的资产价值为4600万英镑，而今天则增值到了1.4亿英镑，说明在看护病房上进行投资还是划算的。”

5，永久产权

Freehold Income Ahthorised fund的年度目标回报率为5%。

该基金主要从房产开发商的手里购买房产的永久产权。目前其名下拥有64,900多份永久产权。

该基金的管理人Time Investments表示，自从该基金于1993年成立，22年以来，他们一直保持着高回报的记录。

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（据英中网）

买房出租英国新买来租印花税需多少税金

据每日电讯，从明年四月开始，买房用于出租的投资者将需要额外支付数千英镑的税金，因为印花税相应提高了。

买来租投资者所需支付的印花税，将会比买房自住的买家支付的印花税高3%。

这意味着，一栋价值250,000英镑的房产的税金，将从2,500镑，跃升至8,800英镑。

除了买来租投资者需要支付额外的税金，那些购买第二套住宅，例如假日住宅的买家，也需要支付额外的印花税。

据财政部估计，此举明年将能使国库创收6.25亿英镑。为了避开新的印花税，明年四月前会出现一波抢购热潮，而这波热潮又会为国库注入3千万英镑的税金。

财政部的开支审查，和秋季陈述将为自住买家，买来租投资者和二套房购买者制定相应的税率。

不过，新的印花税不会在购买大篷车，移动住宅或游艇住宅的买家身上征收。也不会在进行住宅投资的合作单位身上征收。对上述买家，政府将会制定税收细则。

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（据英中网）

英国投资要去哪？最佳学生住宿投资地点

很多家长在孩子开始上大学后发现，大学的住宿费用并不便宜，一些孩子不得不依赖父母的帮助来支付这笔费用。

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有些经济头脑灵活的家长发现，比起将钱白白付给私人房东，还不如投资购买一套买房出租房屋来给孩子在就读期间居住。

在线房产中介eMoov进行的一项研究选出了英国一些房价合适又有优质大学的投资地点。

eMoov的大学房产指数根据大学的UCAS入学要求成绩和当地平均房价计算出每个大学的指数数值。

在这个排行榜中杜伦位列榜首。杜伦大学的入学要求相当高，平均需要UCAS547分，但房价却相对低廉。东北地区该校附近的平均房价为214735镑。

排名第二的为斯特拉思克莱德，这所位于格拉斯哥的大学附近的房产均价为161099镑，UCAS平均入学要求为476分。

这一排名的前十位均位于苏格兰和英格兰北部地区。曼彻斯特和爱丁堡分别排名第四和第五，第六华威和第七位诺丁汉均位于米德兰地区。

第七至第十分别是兰卡斯特、利兹、圣安德鲁斯和阿伯丁。

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（英中网）

2015年9月最新英国房价走势

英国最新房价走势

英国房价9月继续呈现上涨势头，英国国家统计署公布的价格指数显示9月份全英房价同比上涨6.1%，环比则上升0.27%。其中，初次购房者房价指数同比涨幅为4.3%。英国房价指数上一次出现环比下跌还是在2012年4月。

英格兰，威尔士，苏格兰，北爱尔兰房价均同比上涨。北爱尔兰与英格兰增长幅度最大，分别为10.2%与6.4%。

9月英国房价地图

与去年9月相比，英国大部分城市房屋均价仍呈现增长态势。独立屋方面，伯明翰与利物浦9月均价同比涨势喜人，曼彻斯特却面临下滑；利物浦与曼彻斯特的公寓相比去年同期也有较好表现，剑桥的公寓房价同比出现下滑，不过较上月有一定上涨。

9月英国重点区域均价

9月大伦敦区房价最高的区域依旧为伦敦中心区，独立屋均价接近500万英镑，单元房均价也超过了110万英镑，较其他区域差距十分明显。

在西米德兰兹区域，两大城市伯明翰与考文垂的房价较高，独立屋均价超过333万英镑，公寓均价则在10万英镑左右，沃尔索尔房价也紧随其后。

查看2015年英国每月房价报告

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伦敦房价高昂，是否有投资新选择？

前言：

伦敦，万千人向往的全球金融中心，云集了无数全球顶尖的企业与人才。在伦敦金融中心的大楼里上班可能是许多人奋斗的目标。然而对企业而言，近年来飞涨的伦敦房价（点击查看英国最新房价趋势）则为这些公司制造了不小的麻烦。一方面办公楼租金升高增加了企业运营成本，而伦敦住宅价格的飞涨也需要企业不断提高薪水来留住员工。与此同时，对于并未从企业获得住房补贴的员工而言，在难以安家的伦敦工作可能不再是一个好的选择。英国卫报近期发表文章，指出伦敦房地产价格上扬会导致一些企业向伦敦中心以外，甚至英国其他城市搬迁。

一旦越来越多的企业选择搬出伦敦中心区，伦敦的住房需求将有所减弱；而其他区域与城市势必将带来新的商机和就业机会，从而带动房市。对于海外投资者而言，伦敦也许将不再是投资英国唯一的选择。

原文编译：

研究指出：伦敦房地产成本上升可能会导致公司搬迁

研究指出，伦敦市中心房地产成本上升可能会导致一波企业搬迁至首都之外。

不得不向员工支付更高的工资，以便他们能够负担伦敦住房，加上办公室租金的负担导致越来越多公司考虑搬迁。包括汇丰银行集团（HSBC）在内的一些企业已经表示，他们将在英国另一座城市设立办事处，如伯明翰。

英国财政大臣乔治•奥斯本(George Osborne)试图解决伦敦面临的住房危机，上周三（11月25日），他在今年的秋季报告中宣布了一系列旨在增加供应和负担能力的提案。这位财政大臣在伦敦引入了新 “帮助买房计划”，为房地产开发商提供资金，降低“先买后租”的投资者印花税，旨在帮助首次购房者找到一个房子。

然而，房地产经纪公司第一太平戴维斯（Savills）研究指出，在伦敦市中心，聘用一名雇员的每年平均成本已经上升到5万英镑以上，相比之下，英国其他地区平均成本33695英镑。

伦敦雇员成本包括35000英镑的工资，以及15000英镑的租金、利率和服务费用。光是伦敦的物业费就是其它地区的三倍。
第一太平戴维斯欧洲研究主管马特•奥克利（Mat Oakley）说:“许多业主已经开始关注同一空间下容纳更多员工的方式，从而减少成本，但是我们也看到越来越多的企业开始考虑把员工搬到其他房地产成本较低的地方，减少开销。”

第一太平戴维斯进一步的研究表明，房地产成本的上升与产出不相符。在过去的五年，12关键领域里，伦敦西区租金在上升速度高于产出增速，只有创意和技术产业公司的产出增速较高。西区写字楼租金平均每平方英尺106.91英镑，全市是每平方英尺75.50英镑，达到有史以来最高水平。

奥克利说:“我们调查发现，在过去的五年里大多数行业产出都有所增加，但这对于大多数企业来说，这不及租金上涨，这意味着对于某些行业的公司，驻扎在伦敦市中心越来越难以负担。我们不太可能看到大批公司迁离伦敦市中心——许多大公司认为驻扎在城市或西区对吸引人才,提高形象是至关重要的。”

他补充道:“尽管如此,我们预计将看到更多机构在寻找工作人员和物业费高低成本中心之间分离业务。对中小企业和初创公司来说，现在伦敦市中心的租金超过大多数行业的增长可能会导致他们到大伦敦其他寻找租金更便宜的地方。”

一些公司已经调查迁移伦敦以外地区的替代方案，如德勤（Deloitte）、毕马威（KPMG）和星巴克,这些公司资助员工住房费用。星巴克为员工提供贷款,以便他们能够支付公寓定金,毕马威已与银行协商好优惠贷款利率，而德勤在伦敦东部买了数套公寓,预备出租给员工。

结语：当前伦敦的天价住宅让许多投资者都望而却步，但这并非意味着英国投资是不可行的。密切关注企业动向可能会帮助我们寻找新的投资者机遇。一般来说，企业所选择的新地点有着便利的交通与配套设施，并且容易拉动出租需求，具有较大的发展潜力。另一方面，即使许多大企业暂时无法搬离伦敦市中心，他们多半也会在周边区域为员工购买公寓，直接促进那些区域的房市发展。

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【重磅】英国财相秋季预算将如何影响华人在英投资？看这一篇就够了

英国财相奥斯本的陈述报告是继3月份的预算案和7月份的大选后夏季预算案之后，在今年提交的第三份重要政府经济声明，列明了政府未来五年内的开支计划。

财政支出设定英国政府未来5年花费上限为4万亿英镑。奥斯本称，政府将通过“采取艰难决定、量入为出”来保护英国的经济安全，同时“捍卫国际利益”以保护国家安全。

2016年英国GDP增长2.4%，居欧洲国家之首

奥斯本表示，英国经济今年仍有望增长2.4%，与7月预估一致。英国预算责任办（OBR）上调2016年经济增长预估至2.4%，7月预估为2.3%；2017年或达最快增速2.5%，2018年小幅放缓至2.4%，2019和2020年或均达2.3%。

奥斯本的四年计划意味着英国到2019/2020财年将实现预算盈余。2015/2016财年，英国预算赤字约占经济的3.9%。

英国的经济增速自金融危机之后，一直居于欧洲国家之首，遥遥领先于其他欧盟、欧元区国家。这和英国货币独立、“轻政重商”的政策和发展理念是分不开的。

资料来源：世界银行（2015年1月），联合国（2014年12月），英国共识公司（2014年12月），经合组织（2014年11月）

下图为2015年第一季度，”G7”国家和“金砖国家”GDP同比增长率。英国的GDP增速在发达国家中，仅次于美国。

2016年4月起，二套房上调印花税3%

英国财相奥斯本公布，新调整后的二套房印花税征收标准如下：

图片来源：Knight Frank

这是继2014年12月英国实行新的印花税政策后，有关英国房产投资的另一印花税调整。新政的具体实施细则暂时还不清楚，但是可以判定的是，在2016年4月之前，英国的房地产市场交易将集中活跃一段时间，以争取这几个月时间的政策利好。

但是如果我们放眼英国房地产市场最近几年的房价变化，不难推断出二套房上调印花税的政策的背后动机——英国尤其是伦敦、英格兰东南部等近几年房价上涨迅速的地区，房屋的供应量远远小于需求，使得房价被推升，大量初次购房者无力负担、无房可买，那么对于二套房的税率上调，可以打击非理性炒房者的投资行为。

另一方面，奥斯本也宣布，2018年/19年起住房预算翻一番，至每年20亿英镑。2020-2021年建成40万套经济适用房 —— 英国将整体进入大规模开发房地产的局面，这也是继20世纪70年代以后英国推出的最大型的房产建设计划，利用开支审查法案（Spending Review）终结“英国住房危机”。

奥斯本向英格兰的“拼搏族”（strivers）承诺让他们拥有自己的住房。

财政部将直接投资23亿英镑，一部分用于鼓励开发商为首次购房者新建20万套“简易房”，年龄40岁以下的年轻人可获得20%的折扣。伦敦郊区的“简易房”价格最高为25万英镑，伦敦市内为45万英镑。另一部分用于重建“棕色地带”（brownfield land）。

另有40亿英镑用于新建13.5万套“集资房”，购房者可根据自己的负担能力分期购买住房份额。

有关在英房产投资的征税细则对于海外投资人的影响，具体问题具体分析，建议在投资之前征询英国专业税务人士的意见。

其他秋季预算要点摘录：

– 到2020年，公共财政状况将比此前预计更佳，节余270亿英镑“横财”；

– 关于税额减免的政策来了个情节大反转，囊中羞涩的工薪阶层受益；

– 警察高层游说成功，警方的预算免遭削减；

– 国家将筹集69亿英镑资金补贴建设400000套经济适用房，帮助年轻一代的购房者；

– 地方议会税（Council tax）将升高，用于资助老年人卫生保健和警察维序；

– 向buy-to-let和度假地产征收更高的印花税；

– 对护工学生的补贴支持将由贷款取代；

– 企业税升高，用于资助学徒计划；

– 白厅最多或将裁员80000人；

– 到2020年，海外援助预算将达160亿英镑；

– 2016年，英国国家养老金增加3.35镑，升至每周119.30镑；

– 到2020年向NHS额外拨款100亿英镑；

– 增加教育资助，使其同步于通货膨胀；

– 将1500万英镑的“卫生棉税”用于资助妇女公益组织；

– 削减部分英国家庭的儿童保育免税福利。

Annie.胡专栏全集：

胡悦解说伦敦房产投资

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英国置业”新角度” 假期房适合做新的投资对象吗

据每日电讯，租赁代理商表示，通过向渡假旅客出租两居室的村舍，每年就可以赚取12,000到15,000英镑的租金。更大的房子，租金收益更多，其平均净收益可能会达到30,000英镑。

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假期住宅的税收模式与普通住宅不同，政府目前正在裁减普通买来租住宅的税收减免政策，而假期住宅则逃过一劫，不需经历税收减免政策的裁减。

所以，买来租的运营模式会从普通住宅转向假期住宅吗？阻止这种趋势的其中一个潜在因素是，若购买假期住宅，买家是很难取得抵押贷款的。

地产集团Savills的主任Jonathan Cunliffe表示： “如果你想购买一套住宅专门用于假期出租，那么申请抵押贷款将变得非常困难，甚至根本不可能。”

地产代理商PRH的Michael Kleinman对上述说法也表示认同： “我们在一些很受欢迎的优美的渡假村出售住宅，可是我们因此也错过了三笔交易，因为在交易的最后关头，资金没能跟上。银行同意了抵押贷款，紧接着又撤销了贷款。每个在西部村庄工作的人都会告诉你同样的故事。”

另外，一位抵押代理商表示如今房屋市场对假期住宅的需求正在上升。London & Country的抵押代理商David Hollingworth表示： “人们知道他们不久之后必须自己支付自己的养老金，因此选择购买假期住宅可以为老年生活提供保障，同时还可以为家庭渡假提供方便。”

从村舍或海景住宅那里取得的租金，比其他投资型房产的回报要高很多。但是，有意在假期住宅上投资的投资者正在遇到麻烦，因为假期住宅的贷款极为麻烦，一些几年前还可以轻松取得抵押贷款的房产，现在完全不能取得贷款了。

Cunliffe表示： “遭受打击最沉重的是专门建造起来用于渡假的住宅。最近有人希望我们能够出售一套新的假期住宅，我拒绝了这笔交易。你根本不可能买得动这些住宅，因为买家不能提供足够的资金，但几年前他们是能够提供的。”

但是每日电讯报金融频道发现，很多更小的建筑社团渴望借贷。他们倾向于包销住宅，这样一来，如果能遇到好的抵押代理商，交易假期住宅房就会变得可行且也是个不错的投资选择。

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（英中网）

英国投资潜力股仲量联行：退休住房“养”出新商机

开篇之前，你需要了解以下几个专业术语

退休住房

有针对性的配套住所，专为年迈者设计和打造，目标人群通常为选择辅助护养房或全面疗养房的55岁以上退休人士。

辅助护养房

这种住房仅提供给独立居住的年迈者，属于庇护式住房或者第二类住房，专供偶尔需要帮助但无需24小时护理的年迈者入住。

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辅助护养房通常配备一名监护管理员当班，同时还会设置呼叫系统和一间公用休息室。

全面疗养房

全面疗养房以额外关怀、辅助起居、全方面庇护关怀或密集护理为特点。这种住房通常包含私人及家政服务支持，提供用餐服务，并配备呼叫设施，护理人员24小时值班。

2014保健法案

这是一部将住房问题置于福利定义核心的重要立法。自法案生效后，地方政府必须将健康和社会关怀考虑到住房规划中。

到2025年，英国超过65岁的人群将达到1430万，约占总人口的20%。逾65岁人士持有的住房产权总额达到8000亿英镑。

很多退休人士希望居住在专为年迈者设计的住房中，然而在很多适宜养老的地区，高质量的退休住房长期供不应求。英国中高端的退休住宅开发计划几乎是以一售而空的概念在推进，目前的开发计划已经接到了长长的意向名单。

目前英国绝大部分65岁以上人士住在普通的主流住宅中，仅有0.6%的退休人士住在专为他们设计和打造的全面疗养房中，这个比例远低于成熟的退休住房市场。

仲量联行调查显示，到2025年，近80%的65岁以上人群将步入中高端富裕阶层，然而目前存有的全面疗养房有75%定位为经济适用房，凸显了目前市场供需的不平衡。

仲量联行预测，到2025年，对全面疗养房的需求或额外增加72.5万套，如果按目前的建房速度计算，全面疗养房的需求量将占新建房总数的50%。

《2014保健法案》（The Care Act 2014）将住房问题置于福利定义的中心，要求地方政府积极塑造并开发该市场，尤其是像全面疗养房这样的机构式养老选择。法案要求市场确保有足够的多样性和供应，满足当地人口需求，并将简化对规划方案的通过程序。

英国皇家特许测量员协会（RICS）预测，通过向年迈者提供切实可行、选择多样的配套疗养住宅，如全面疗养房，可将260万住宅释放回归主流市场。

市场多样化

30多年来，英国的退休住房不断发展，提供了不同于普通主流住宅的选择，且没有普通住宅越来越难以磨合老年人起居的缺点，但退休住房又有别于疗养院。该市场已有所发展，与疗养院市场的发展方式类似。随着人均寿命的增加，如今的老年人比以往任何一代都更长寿，退休住房市场也要迎合老年人不断改变的疗养护理需求。

医疗的进步意味着如今有很多护理问题已经能比以往更容易地在居住环境中操作，而不再需要传统疗养院的全面辅助。因此，选择疗养院的老年人有着更多具体明确的医疗需求，这也进一步拉开了主流住房和疗养院的差距。

主流住宅与疗养院的差距加大，疗养护理问题的易操作性增强，疗养护理服务业的兴起，这些因素都在为退休住房的创新和发展创造机会。

退休住房的主要目的是为老年人提供更具有多样性的住宅选择和人性化上门护理服务。该市场的目标人群是对专业家政服务以及医疗护理服务有需求但是希望维持独立生活的老年人，它可以通过持续活动和支持援助来打造一个社区，而不仅仅只是住房。

无论是哪一种退休住宅，它们共有的关键因素是居住者拥有或者租用自己的独立房产，并且享有公用的基础核心，即集体共享设施，据其开发类型这一点在供给上大有不同。

全面疗养房是退休住房多元供给的其中一项选择。这种配套住宅的出现与医疗护理的易操作性提升有关，同时也反映了老年人希望尽可能留在自己家而不是前往疗养院接受机构化养老的愿望。

这种住房能够以灵活方式适应老年人对医疗护理服务的需求，并且能够不断自我调整以适应变化，专为有特殊健康护理需求或需求不断增加的老年居民量身定制。多种类设施有助于简化生活，营造积极且独立的生活方式。因此，全面疗养房既能维持老年人的独立生活，又能兼顾医疗护理服务的供给。这种住房能够更大范围地增加市场的选择面，兼顾医疗护理和独立居住的双赢。

展望2025，市场供应资金调整

仲量联行预测，倘若退休住房的供应未能大幅增加，那么退休住房市场的供需失调就会恶化。该市场未来的发展走势主要由三大主流因素主导：

第一，到2025年逾65岁人口将大幅增加，达到1430万人，增加22%。

第二，退休人群的住宅资产总额达8000亿英镑，这让他们拥有大量资金。

第三，逾65岁者对于医疗护理的需求与日俱增，而这些护理已经能够在非专业机构的环境下操作。

仲量联行预计，要跟上英国人口老龄化的步伐，到2025年配备健康护理服务的住房必须额外增加19万套，其中大部分住房的定位要瞄准中高端市场，以满足65岁以上富裕人群的需求。

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（据英中网）