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如何投资英国学生住房，以购房出租实现高回报？

近期英国房东税收政策的变动引发了人们对购房出租投资市场的疑虑。尽管有警告称购房出租市场愈发不景气，但许多人仍纷纷投身英国私人住房出租市场，寻求可观的投资回报。这是因为英国住房投资仍然存在获利的可能，但你必须清楚你在做什么而且在选择投资房产时要更加谨慎挑剔。

过去几年来，学生住房逐渐成为炙手可热的投资市场。区域性城市和城镇的学生住房价格相对低廉，而租金却相对较高，使得投资者可以从中获利。

英国大学联盟数据显示，上一学年有232万学生在英国的高等教育机构学习。近几年，学生租房市场快速发展，传统多类型住户房产中学生租房比例增加，与此同时新建的专用性学生住房也不断增加。但对大多数学生而言，专用学生住房相对较昂贵，因此传统的学生住房更受欢迎。

房主也更青睐传统住房，因为他们可以将房子租给不同类型的租客，租客可以是群体或是个人。对房东及其抵押贷款机构而言，多类型的租客意味着更为稳定的租金收入。如果某个租客无法按期交租，也不会影响其他租客按期交租，这样房东就不会拖欠还贷。从房屋空置期（房屋没有出租，因此无法产生租金收入）角度看也是同样的道理。将房产分割为不同的单元出租降低了投资者租金收入亏空的风险。

此外，全国各地学生住房的需求不断增加，因此在传统高收入区域（伦敦和东南部地区）以外的地方进行投资的倾向也越来越强烈。过去几年来，利兹、曼彻斯特、伯明翰和利物浦等城市的房产价值都呈现增长趋势。据说这是因为南方的房主们卖掉了无利可图的出租房产，并将资金投资到了北方。

但面临多样化的投资选择，你该如何趁着学生住房的热潮进行投资呢？

了解房产所在地区和租客

要想进行购房出租投资，关键在于了解你所在的市场。这意味着要充分了解你所要投资的房产所在的地区。许多大学生都希望其所住的区域有各类学生住房，这样他们与其朋友交往时就能来去自如。在某些城市，“靠近学校”这一要求比在其他城市更为重要。

谢菲尔德是英国的教育重镇，超过30万大学生分布在1小时路程内的12所大学。Cornwall Works是英国谢菲尔德市最新开发的项目，售价79万人民币起，3年确保8%的租金回报。
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可供选择的住宅类型也十分重要。

在大学城的郊外地区购买一栋公寓听起来是一个合理的选择，但如果住房靠近校园，那么投资这类住房将更为合理，因为其需求将会很高，这样投资者有条件征收高额租金。

许多大学逐渐与开发商和地方政府部门合作建立全新的专用学生住房。这类住房设有学生社区，提供优质服务和安全保障，房间配有浴室，装备齐全。

随着更为合理的新住房的出现，租客的偏好也会随之发生变化。因此要时刻关注市场上的现有住宅以及未来的住宅趋势。

投资学生住房：购房再出租

一般来说，投资学生住房的唯一方式就是通过贷款购买或者自行购买学生住房，再进行出租。这意味着房东们需要有获得大量资金的渠道来满足投资需要，这限制了其投资数量，导致投资风险相对集中。在前财政大臣乔治·奥斯本（George Osborne）实施税收改革，导致房东收益减少之前，这大体上算是一种成功的投资方法。

现在，购房出租或购买第二住房需要在承担原有税率的基础上另行缴纳3%的印花税。此外，房贷利息的税收减免率从全额下调到至多20%。此外，英国银行加大了2017年房东贷款申请的评估审查力度。房东越来越难以盈利。

投资环境的变化促使购房出租和学生住房市场出现了新的投资方式。其中一个方法就是以众筹方式投资购房出租房产，即通过个人对个人借贷，或向基金或平台投资（购买名下有房产的股份有限公司的股票来进行投资）来共同承担购房出租房产的贷款。

这些投资方法的优点在于投资者无需大量的资金就可以投资学生住房。由于房产的管理工作由其他人负责，因此此类投资方式也更加省时省力，这也意味着你无需成为购房出租方面的专家就可以从中盈利。

但和所有投资一样，这些方式也有其风险所在，因此在你决心用你的辛苦钱进行投资前，请确保你做好了相关的调查工作。

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源舍·怡尊雅苑（Exchange Point）位于英国投资热门城市——曼彻斯特，由尚选地产集团倾情呈现，采用现代化设计，打造城中轻豪宅。源舍响应市场需求，为租而建。

项目地理位置十分优越，步行可达重要商务区及购物场所。其所在的西曼城湾地区将承载曼城斯特的未来发展重心，成为新型高端生活社区。

源舍·怡尊雅苑共有147间不同房型，开间、一居室、两居室或三房皆可选择。项目可投资可自住，2020年第一季度交房。

和所有尚选地产集团开发的项目一样，源舍·怡尊雅苑的投资者可以享受开发、销售、租赁管理一站式的海外置业服务，实现无忧投资。

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原文：ThisIsMoney.co.uk
翻译：LPS
责编：Zoe Chan

在英国购房出租的五条建议 | 英国

购房出租或以租养房（Buy to Let）的购房方式已经风靡英国20多年，而在当今新税收政策的影响下，印花税的升值，以及房贷利息税免税的限制，令这种方式逐渐显出疲态。对于有这种意愿的新投资者来讲，有哪些需要特别留意的地方，网络线上论坛The Property Hub的创始人Rob归纳了五点最常见的问题和解答。

>>>英国置业百科：英国购房流程 | 英国房贷申请 | 英国房产税费

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1、以租养房这种方式是否仍值得投资？

由于税费新政的推出，到2020年4月，个人持有的房产，贷款利息还款不能用来抵扣房租的盈利，租金全部都要当成盈利来计算所得税，而不能像之前那样减免自身房贷。在这样的双重压力下，拥有多套房屋资产的房东，仍可以采取诸如成立一家有限公司的办法来保障收益。地产投资在目前来讲，仍是一项增值较稳定的投资选择。

2、成立有限公司来买房有何优点？

注册公司的明显优点在于，目前政府对公司类型的税收优惠并未降低，注册人只需支付19%的公司税即可。

考虑到英格兰银行审慎监管局(Prudential Regulation Authority, PRA) 对购房出租的贷款要求收紧，投资者必须能够提供资金证明，确保在利率升高后仍能偿还贷款；并且房租收入还必须高于自身房贷的45%。而对于这些要求，若注册公司来买房则都不受影响。此外，如能提供证明申请人的投资是一项全职工作或商业活动，房产资本的升值税也能减免。

3、印花附加费如何计算?

从2016年4月起，投资者和非初次买房者们需要在本身房价印花税基础上，再支付额外3%的费用，称之为印花附加费用。这一项费用适用于任何价值在4万英镑以上的房产。

譬如投资者购买一套20万英镑的房产，其中在12.5万英镑以下的房产价值中不含印花税，另外的7.5万产生2%的印花税，即1,500镑；此外20万英镑的房价印花附加费总计6,000镑，总共需支付7,500镑的总税费。

而购买10万英镑房产的投资者，则只需支付3%的印花附加费，即3,000镑。

4、委托房屋中介处理，还是亲身力行？

房屋中介可以为您打理房产，避免要处理很多日常的琐碎的问题，为房东节省出大量的时间。但是需要谨慎挑选中介，否则只会增加更多的麻烦。此外找房屋中介还需要投入15%以内的房租收入，因此投资者需要三思掂量。

5、何种保险措施可建议采纳?

房东保险（Landlord Insurance）是目前最受房产投资者欢迎的一项保险，一个全面的房东保险可担保各种形式的责任和内容的风险，为房东代理租赁双方的法律纠纷。购房出租的房东们可能还被建议购买建筑保险，可担保赔付各种房屋耗材的破损等。

（互联网资讯综合整理）

2016年4月英国加徵印花税投资者应对策略全攻略

面对蓬勃发展节节攀升的英国房产市场，不少人冲冲欲动想成为业主，稳赚房产收益。但11月25日，英国财政大臣奥斯本的秋季财报推出：提高二套房和以出租为目的的购房（Buy-to-let）印花税，这让一心想积极投身英国房产市场的投资者备受纠结。

二次购房者将多缴3%印花税

从2016年4月开始，购房出租项目和第二套住房购买者将会多缴纳3%的印花税。当前英国购房出租项目的平均房价为184,000英镑，按照这个价格，目前投资者需要缴纳的印花税为1180英镑，但明年4月新政策实施后则需要缴纳6700镑的印花税，整整增加了5,520镑。

众所周知，在英国出售房产是需要缴纳资本利得税的，目前对于资本利得税的缴纳时间是每个税务年的年底，但是从2019年4月开始，出售购房出租项目需缴纳的资本利得税必须在售出之后的30天内缴纳。

今年夏天奥斯本就宣布了针对购房出租的个人所得税减免政策变化。从2016年4月起，贷款利息将不能作为成本从个人所得税中扣除，这意味着投资购房出租项目的个人所得税将会增长20%左右。这三条税收政策的变化，从明年开始将会大幅增加购房出租项目的投资者的压力。

为什么购房出租税收一再增加？

英国住房市场近两年一直处于严重供需失衡状态，所以无论是购房出租项目，还是第二套住房的购买者，都已经拥有一套自住房，他们多是因投资而购买新的项目，这样会造成英国多数房产集中在较为富有人的手中，而较为贫穷的首次购房者却难以找到一套物美价廉的房子，长此以往，供需失衡的状态会被继续扩大。所以英国政府以增加税收的方式，希望减少富人手中的房产数量，将房子留给真正的刚需人群。

同时，税收金额还可以用来扶持首次购房者，例如用于帮助性购房政策（Help-to-buy），减免他们的首付与贷款利率等等。通过新的印花税征收政策，英国国库将会在2020年增加约8.8亿英镑的收入，这部分收入将会全部用于新建廉价住房和扶持首次购房者。

N种方式应对印花税抬高

聪明的投资者认为，英国房价仍然以每年至少6%的速度增长，这足以抵消奥斯本多加的印花税，就像中国香港对非居民多加15%的印花税，最终也没能控制房价上涨一样，正是这个原因，越来越多的投资者最终还是踏进了房地产这个行业里来。

1、房产基金

不愿意“亲力亲为”参与房产市场的，还可以寻求房产基金，他们正在积极寻找新的投资方式，来应对奥斯本的税收新政。

事实上，早在2014年，英国明确了一系列关于房产印花税的调整政策之后，一些房产基金就改变了投资方式，实现了投资与收益的非凡表现。例如，英国住宅房地产基金Hearthstone，将资产的四分之一投资在伦敦，另四分之一投资在南部，还有10%投资在西南，而这些区域恰恰是过去一年英国房价涨势最猛的片区。

通过房产基金进入房产市场，投资者不必管理租金，维护房产或支付税款，也就是说，他们的资金分散在基金买进的所有房产里，只要房价上涨，他们就跟着收钱即可。Chris Down说：“目前最大的房价增长在南部的通勤带和曼彻斯特，这两处的收益率和经济增长都非常好。在过去一年中，该基金回报率为11%。”

2、众筹资金

另一种投资方式是众筹资金。在社交媒体时代，这种众筹投资房产的资金在持续增加，这为热衷于房产市场的投资者提供了极为便利的方法。投资者收益可按照各自股份获得收益。再或者，持有资金者，可以为其他合作购房者提供资金，房产成交后，要么将其出租获益，要么快速翻新，再次出售，双方按照协议获取房产收益。

3、信托公司

当然还有更多的方法，如将资金放入信托公司，这就像一个储蓄帐户，信托公司会承诺按照房价指数的增长，为投资者获利变现。

大行一致看好英国房市前景

之所以涌入房产市场，是因为人们普遍看好未来5年的英国经济。最近世界6大房产公司如仲量联行、CBRE、莱坊、第一太平、PWC、Ernest and Young都对伦敦市场做了分析和调查，他们分别预计伦敦房价在未来5年内将上涨24%、22.5%、20.5%（中心地段）、21.5%（中心地段）、26.6%。Ernest and Young 虽然没有给出一个具体数字，但强调伦敦是一个投资安全港湾。与此同时，人们也对“北方经济引擎”中心城市曼彻斯特等表现出极大热情。

一扇门关上，总有另一扇窗打开，只要积极寻求投资渠道，总能从繁荣的市场中分得一杯羹。

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【英国房市】夏季预算后的回顾与展望

长期的供不应求加上英国经济的逐步复苏，全英房市的增长之路上看起来没有太多的阻碍。

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2015年对英国房市影响最大的因素可以说是国会大选。在大选之前，人们的注意力主要集中在选战之上。大选之后不确定性消失，人们回归正常生活，因此市场又恢复增长。而上个月提出的夏季预算案对购房出租业主的收益有一定影响，但是对房市影响不大。

·大选过后，房市恢复增长，供求仍然失衡。
·高端房市仍在吸收印花税改革的冲击，增长缓慢。
·夏季预算使得购房出租的富人业主收益降低。

·英国房价继续增长

由于英国的房产存在着长期性的供不应求，所以全英大部份地区房市的需求一直在上涨，而供应则在2015年上半年降到了历史新低（信息来源：RICS），这种不平衡使得全英大部份地区的房价都在增长。Hometrack的数据显示6月份的全英平均房价比上月增长0.8％，同比增长6.3％。

至于伦敦，由于在过去几年中房价增长过快，与收入增长严重脱节，因此逐渐被其它城市和地区超过，如牛津、剑桥等城市的房价增速已超过伦敦，英格兰东部和东南部地区的房价增速也超过了大伦敦地区（信息来源：LSL）。

此外，苏格兰房价在4月份新土地和建筑物交易税（LBTT）生效后，中低端房产交易量大幅上升（比上月+18％），但是由于高端房产交易基本停滞，所以房价反而下降（比上月-1.6％）（信息来源：Your Move/Acadata）。

虽然房价仍然不断增长，但是初购者的需求仍然旺盛。在2015年上半年，初购者购房数量占总成交数量的比重有显著上涨，按揭的总金额同比也有所上升（信息来源：NAEA）。

Knight Frank公司预测，由于保守党政府政策相对更为可持续化，因此房市的变化应该会随着经济和消费者信心的恢复而逐渐展现出来：在2015年第二和第三季度，房市的交易量会逐渐上涨，而价格也会逐渐增高。该公司预测未来的五年内（2015-2019年）英国主流住宅的价格增幅为18.2％。

·高端房市仍在调整期

对于高端房市，虽然豪宅税的威胁不再，但是去年12月份对印花税法进行的改革大幅提升了高端房产的收购成本，而且库存水平的上升缓解了需求增长对价格的压力。因此在大选后一周内短暂的需求爆发之后，高端房市并没有出现很多人希望的快速增长。市场仍在吸收印花税改革所带来的冲击，买家对定价仍然较为敏感。

2015年至6月为止，伦敦中心黄金地段的平均房价增长了2％，不过不同地区增长差别很大。例如Islington、Southbank、金融城及其周边分别上涨了5％、3.9％和6.9％。而跌幅最大的诺丁山在今年前6个月房价下跌了2.2％。伦敦外围的黄金地段，在今年六月，房价同比上涨了4％。伦敦外围的高端乡村房产市场也出现了同样的趋势。在6月苏格兰的高端房市中，爱丁堡同比增长了3.4％，乡村房产增长了1.4％。伦敦中心黄金地段的平均租金同比上升了3.4％，乡村房产租金同比上涨了4％，显示企业招聘带来的租房需求正在复苏（数据来源：Knight Frank）。

Knight Frank预测，伦敦市中心高端房产的交易量将会大幅上升，但因为近一年内积累了较多的库存，所以在短时间内价格增长不会特别显著，未来五年内的增幅为22.1％。

·购房出租火热

房价的上涨使得很多人不得不转为租房居住，这带来了大量的租房需求与租金增长。而且现在英国退休人士可以自由选择自己的养老金投资门类，而且连续突破历史纪录的贷款利率都在助长购房出租投资。在2015年第一季度购房出租业主申请的按揭数量与按揭总额均大幅上升，与2014年同期相比增长了15％（信息来源：CML）。在6月，全英的平均租金同比上涨了2.4％。

·夏季预算的影响

有了多数派的政府，保守党终于可以提出完全属于自己的财政预案，因此在上届联合政府提出财政预案后不久，本届政府又提出了一份夏季的“紧急财政预案”，对房市的主要影响在于富人业主的按揭利息扣税将逐步降低至20％。对于自住业主，利好消息是继承税中的房产免税额度会逐年上涨，但英国居籍者（Domicile，并非住址Residence或国籍Nationality）将需要为全球房产缴纳继承税。

日前英国政府公布的夏季预算使得购房出租的业主的预期收益减少，但未必会使得租金显著上涨，因为市场的竞争与收入增长缓慢限制了房租的增幅。

小知识：夏季预算案对购房出租业主的影响

目前，个人业主在缴税之前，可以从收入中扣除包含住房按揭在内的一定费用。对于个人所得税阶处于40％以上的纳税人，利息的40％或45％可以用来扣税。但是从2017年开始，这个比例将会逐年降低，至2020年4月时，将降至所有人均为20％。也就是说目前每100英镑的利息经过扣税之后，成本只有55英镑，但是到了2020年，成本将是80英镑。

此外，从2016年4月开始，原来可以为业主扣税的“出租房产磨损”（Wear and Tear Allowance，无论是否真的更换都可扣税）将被新的系统取代，届时房东只有在真的更换家具时才可扣税。

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投资英国：2015英国房市前景怎样？

当前的报纸上充斥着对英国房市的讨论，不过很多都彼此矛盾也让人困惑。也难怪，因为确实有不少因素会对购房产生影响。2015年中可能对英国置业造成影响的重要因素有哪些呢？

投资英国：2015英国房市前景怎样？

从2014年12月开始，报纸就连篇累牍的讨论了印花税的改革。由于新方案是渐进税制，跟个人所得税差不多。所以尽管不利于高端物业的买家，但只要房价低于93.75万英镑——也就是绝大多数的买家——缴税都会减少。对首次购房者更是有益，连带的也促进了新房建设。

因此印花税改革对房市销售产生了积极的影响，也被广泛的称赞。而且这次印花税改革也削弱了引入“豪宅税”的可能性。一旦豪宅税引入，那么可能将会影响到所有房产价值超过200万英镑的业主，税率可能是每年1%的房价。

从2015年4月开始，储户可以自由的提取养老金并转入其他投资门类，包括房市。因此这将对市场有明显的提振效果。因为，有退休的人可以把养老金提出并投入到购房出租中，以收取租金回报。购房出租分析公司预测，由于印花税改革和养老金改革双管齐下，英国房市在2015年可能增长7%。

由于5月份的大选本身就是最大的焦点，因此无论选举结果如何，大选本身就会对房市产生冲击。而且人们普遍采取等待和观望态度，这也会使英国房市趋于缓慢。不过选举过后，那些优质的房产价格应该会率先回升。而需求也将恢复，并可能有健康的增长速度。

因此2015年上半年将会是一段有趣的时间，而在后半年房市会逐渐稳定。总体而言，市场仍然相对健康，而且在可预见的未来仍将继续健康下去。

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