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倫敦寫字樓未來走勢

脫歐公投使得倫敦商業陷入了長期的不確定性中。但在未來兩年裏還需要作出正確的商業決策，第壹太平戴維斯（Savills）認為，隨著企業需求的變化，短期內倫敦將面臨辦公產所短缺。

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目前倫敦市中心寫字樓租金創下歷史新高，市郊地產開始受到關註，能夠提供更靈活且價格更實惠的辦公場所，以滿足倫敦的動態增長。

倫敦33個區未來5年的就業預測顯示，辦公場所的需求還將繼續增加，但活躍買家和熱門地點有所變化。例如，根據預測，Tower Hamlets區的藝術和娛樂行業就業率在未來5年將上升11%，但該行業在Hammersmith和Fulham的就業率增幅或只有6%。這反應出倫敦各地區不同地理位置市場情況也各不相同。

辦公場所需求增加

倫敦市內三大關鍵行業預計將增加7.2萬個工作崗位，包括藝術、娛樂、金融、商業服務以及信息通訊等行業，相比之下倫敦市郊增加的崗位數量約為2萬個。在平均就業密度下，相當於倫敦市內在未來5年需要增加580萬平方英尺的寫字樓面積，而倫敦市郊共需增加160萬平方英尺。所以，倫敦能提供這麽多辦公用地嗎？

除金融城和西區之外，倫敦市內未來五年計劃增加320萬平方英尺的辦公室面積，而外倫敦則只有70.7萬平方英尺。由此可見倫敦內外辦公用地供需缺口的巨大。壹方面原因是開發商對於倫敦市中心高昂租金的考量，另壹方面則是政府通過特許開發權（Permitted Development Rights）允許將部分寫字樓改為住宅。據估計，過去3年倫敦至少有300萬平方英尺的寫字樓被改造。

滿足當地需求

外倫敦部分地區缺乏供給對壹些房東和開發商而言反倒是好消息，Croydon, Wimbledon和Ealing等地區的房租因此水漲船高，甚至某些市場的A級租金上漲高達40%。許多業主紛紛搬離倫敦市中心。對他們而言，外倫敦的租金仍相對低廉。但這對當地居民和新興公司而言就是壞消息了。

第壹太平戴維斯認為，為了確保倫敦未來的發展，房東、開發商和策劃者必須確保全面提升樓盤質量和性價比，同時辦公樓必須租有所用。盡管目前倫敦市中心的寫字樓租金有所下降，但這裏仍然是全世界最昂貴的辦公地，因此企業會繼續選擇外遷，或采用軸輻模式（hub-and-spoke model）。

通勤極限

能獲得成功的地點不僅僅是需要辦公樓或住宅的其中之壹，而是要兩者兼顧。由於市中心房價飛漲，倫敦的通勤者通勤距離更長，時間越來越久，價格也越來越貴。那麽今後理想的辦公樓地點應該設在哪裏？

當然，金融城和西區市場依舊非常重要，問題在於今後區域內辦公網絡的規模如何。企業能否在大倫敦各地區設置較小的辦公場所？

根據第壹太平戴維斯和BCO的“員工想要什麽”（What Workers Want ）調查，倫敦50%的通勤者單程通勤時間約為46-90分鐘，而英國其他地區花費同樣時間通勤的人數比例只占22%。

此外，有29%的倫敦白領迫切希望改變“通勤距離過長”的現狀，對此英國其他地區只占21%。對雇員來說，通勤時間最短的辦公地點最具吸引力，隨著交通基礎設施的改善，外倫敦地區完全能夠做到這壹點。

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（據英中時報）