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達拉斯地區的公寓租賃者們今年大概會因為破紀錄的租金升幅感受到切膚之痛。根據總部在卡羅爾頓(Carrollton)的MPF Research公司的最新報告，今年第三季度該地區的公寓租金比去年同期上升了近7%，相當於本地租金長期平均增長速度的三倍左右。

達拉斯地區公寓

該公司的首席經濟學家格雷格·威利特(Greg Willett)表示，在過去歷史中找不到另一個季度租金的同比升幅如此之高。儘管今年公寓建造有增長，但也阻止不了公寓租金的上升勢頭。

格雷格說：「這樣強勁的租金增長在達拉斯地區是前所未有的，租金增長步伐或有可能稍為放緩，但應該仍會維持著遠遠高於達福地區長期平均水平的2%至2.5%的升幅。」

現在達拉斯地區一套普通公寓的平均租金已經達到每月975美元。而在一些熱門的租賃市場，如達拉斯的上城區，一套新建成的公寓平均月租金已經超過1,500美元。

達拉斯地區第三季度的公寓淨出租總數超過5,000套。無論是公寓的淨出租總數，還是新建成的公寓總數，均領先全美其它地區。目前其公寓公置率僅有不到5%。

儘管公寓建造量已經達到數十年來的最高之一，但公寓建造商仍然趕不上該地區強勁的就業增長和人口不斷增加所帶來的公寓需求的快速增長。

該地區目前有超過38,000套公寓正在建造中，是數十年來的最高水平。只有在上個世紀八十年代有一年超過這個數字，當年公寓建造量突破50,000套。威利特表示：「最近每個季度我們都說公寓建造達到頂峰了，但後來的建造卻都更上一層樓。」

不過美國有一些租賃市場的租金升幅更大。威利說：「西部的平均升幅為大約8.5%，有幾個西海岸的市場租金上升了10%以上。」他表示，即使公寓全部爆滿，像目前這種租金上升步伐是很難持續下去。

以下是2015年第三季達拉斯地區公寓市場統計表。

新建成公寓數字 4,657套

公寓淨出租數字 5,025套

平均月租金 975美元

平均入住率 95.50%

在建公寓數字 38,041套

北德州的房高火爆到這個程度，以至買家為了能夠獲得新房屋地塊的最先選擇權，需要在外面露宿排隊守候。

達拉斯房市火爆 購房者露營買房

9月28日晚上，在西麥金尼(McKinney)380號公路附近一處在建的新一期住宅小區的樣品房公園外，有十幾名人士搭帳篷過夜通宵排隊，目的只是為了能夠第一時間選定他們看中的新房屋地塊。

德州農工（Texas A&M）大學房地產研究中心的首席經濟學家詹姆斯·蓋恩斯(James Gaines)聽到這一消息後感到很震驚。他表示，情況正變得有些嚇人，如果人們需要露宿過夜來買房子，這聽起來並不是什麼好事。

這個小區共有80棟新房屋的地塊，房屋的售價從大約315,000美元起。

露營者之一是房地產經紀Keah，她在麥金尼生活了很長時間了，看著從前的玉米地上新房屋如雨後春筍般拔地而起，她認為在這買房是一個很好的投資，因為她看到了該地區的增長趨勢。

不斷上漲的房價

達拉斯地區的新房屋的中間價格已經沖高至大約285,000美元，並且由於該地區急劇增加的土地及建築成本，許多住宅區的新房屋價格被推高至30萬美元以上。

相反，已建成的新房屋供應卻降至接近歷史最低點，目前僅有2,700棟新房屋可供立即入住。而像這次露營者排隊購買的待建房，則需要等好幾個月才能建起來。因為今年春季多雨，以至建造商工程滯後。

無論是新房屋還是二手房屋都嚴重短缺，導致達拉斯地區房屋價格飈升。根據最新的標準普爾/凱斯席勒房價指數，達拉斯地區七月份的房價和2014年同期相比上升了8.7%，同比升幅是全美第三高，僅次於舊金山和丹佛。

達拉斯地區蓬勃發展的經濟已經讓購房者倍感壓力。Metrostudy公司的房屋分析師大衛·布朗(David Pown)說：「我們每年有超過10萬的就業增長，通常來說，每增加兩個就業機會，就需要建造一棟新房子。但我們的房屋建造明顯不能滿足需求。」

嚴重滯後的房屋建造

房屋建造商預計，2015年全年在達拉斯地區只會新建大約28,000棟新房屋，僅相當於經濟衰退之前水平的一半多一點。而且買家所需要的中低價位的新房屋就更短缺，這是造成在麥金尼人們露宿排隊買房的原因。

大衛·布朗表示，這個現象在該地區極其少見，而這又不像十年前在拉斯維加斯和加州看到的情況，當時那裡房屋緊缺是由投機炒賣引發的，並非是潛在的經濟增長。

根據全美互聯網房屋選購網站Realtor.com的最新數據，達拉斯地區是本月全美第二繁忙的房屋購買市場，只有舊金山比達拉斯的網上購房人數更多。丹佛則排第三位。

而根據Home.com的一份最新報告，達拉斯地區在過去幾年的房屋市場復甦勢頭比全美任何其它市場都要強勁。

收復失地的淨資產

達拉斯的房屋價格現在要比經濟衰退前高峰水平還高出15%，而在丹佛和奧斯汀，房價也比經濟衰退前高13%。Home.com的總裁大衛·邁樂(David Mele)在報告中表示，在這幾個房屋市場中，大多數房主在房市崩潰時損失的資產淨值已經恢復回來了，全美其它地區也朝著這個方向有很大進展。

目前達拉斯地區的房價上升速度超過長期平均水平的兩倍。CoreLogic、惠譽國際評級(Fitch Ratings)和拱門抵押貸款保險(Arch Mortgage Insurance)等機構最近的研究都對這裡的房價暴漲發出警告。

無論是德州的石油和天然氣行業衰退，還是預期明年抵押貸款利率上漲都不足以讓北德州的房屋銷售和價格熱度冷卻下來，甚至近期股市的下跌也擋不住房市上升勢頭。蓋恩斯說，這裡的房市升勢簡直是勢如破竹，從來沒有見過房屋的供需關係這樣不平衡的。他說：「有人問我，在達拉斯是否存在房地產泡沫，我認為沒有。」

儘管這裡的房價達到創紀錄的高水平，但對於跟隨豐田汽車公司從南加州搬到北德州來，或者隨著利寶互助保險公司(Liberty Mutual Insurance)從波士頓搬來的人，這裡的房價仍然是實惠的。和全美其它大都市相比，達拉斯地區的房價水平並不算高。

大量壓抑的需求

住宅策略公司(Residential Strategies Inc.)的泰德·威爾遜(Ted Wilson)表示，本週在麥金尼露營排隊買房的情況很可能並不會在整個地區出現，這只是該社區的位置和房價等因素造成的。但這也是這個時期房屋市場特點的一個標誌。

房地產經紀人透露，對於價格低於30萬美元的二手房需求特別強勁，這類房屋吸引著大量的潛在自住買家，同時也被投資者搶購。那些房屋狀況良好價格大約25萬美元的房屋特別搶手。很多房屋的賣家獲得多人競價，最終售價高出要價的情況屢見不鮮。

來自房地產經紀的數據顯示，在達拉斯地區出售一棟二手房屋僅需不到40天時間，並且以要價的96%至100%賣出。

標準普爾/凱斯-席勒房價指數七月份同比變化百分比

亞特蘭大 5.8% 邁亞密 7.3%

波士頓 4.3% 明尼亞波利斯 3.6%

夏洛特 4.9% 紐約 1.9%

芝加哥 1.8% 鳳凰城 4.6%

克里夫蘭 3.1% 波特蘭 8.5%

達拉斯 8.7% 聖地亞哥 5.4%

丹佛 10.3% 舊金山 10.4%、

底特律 5.4% 西雅圖 4.3%

拉斯維加斯 6.2% 坦帕 5.5%

洛杉磯 6.1% 華盛頓 1.7%

全美範圍 4.7%

達拉斯和舊金山通常很少有在商業調查中一起進入前幾名的時候，但根據由Realtor.com發佈的一份報告，舊金山和達拉斯卻在八月份成為全美最佳房地產市場的前兩名。

舊金山達拉斯名列最佳房產市場

Realtor.com是一家大型的互聯網房地產銷售運營商，每月調查研究哪些城市在房屋銷售方面最熱門。根據其對八月份的研究，舊金山在全美最熱門房地產市場的城市名單中排名第一，達拉斯緊隨其後排第二位，丹佛市則排第三位。

該最新報告說，他們的數據團隊審核市場對上市房屋的查看量作為買家需求的指標，並審核上市房屋在市場上出售的平均天數作為供應量的指標。按照這種分析篩選出全美20個最熱門的中型至大型房屋市場。

這些熱門市場的每棟上市房屋被查看的次數相當於全美平均水平的1.8倍至3倍，並且它們的房屋庫存出售的速度比全美其它地區要快29至48天。

除了達拉斯外，德州城市米德蘭(Midland)、奧斯汀和聖安東尼奧也進入Realtor.com最熱門房地產市場前20名的排行榜。

北德州目前的房屋價格正處於前所未有的最高水平，並且正在繼續以相當於長期平均水平兩倍的速度快速上升。

今年夏季，北德州平均只需要38天時間就可出售一棟由房地產經紀上市的二手單戶房屋。

2015年到目前為止，北德州地區的房屋銷售中間價比去年同期高出11%，而房屋總銷售也比去年同期增長了5%，並達到了有史以來的最高水平。

以下是Realtor.com全美最熱門房地產市場排名表。

排名 房地產市場

1 加州舊金山(San Francisco, CA)

2 德州達拉斯(Dallas, TX)

3 科羅拉多州丹佛(Denver, CO)

4 加州瓦列霍(Vallejo, CA)

5 加州聖羅莎(Santa Rosa, CA)

6 加州聖荷西(San Jose, CA)

7 加州聖地亞哥(San Diego, CA)

8 德州米德蘭(Midland, TX)

9 加州薩克拉曼多(Sacramento, CA)

10 俄亥俄州哥倫布(Columbus, OH)

11 密歇根州安阿伯(Ann Arbor, MI)

12 加州聖克魯斯(Santa Cruz, CA)

13 密歇根州底特律(Detroit, MI)

14 加州洛杉磯(Los Angeles, CA)

15 加州奧克斯納德(Oxnard, CA)

16 加州斯托克頓(Stockton, CA)

17 加州尤巴城(Yuba City, CA)

18 德州奧斯汀(Austin, TX)

19 德州聖安東尼奧(San Antonio, TX)

20 田納西州納什維爾(Nashville, TN)

最新的全美範圍房價比較顯示，達拉斯地區是全美房價升幅最高的地區之一。根據最新的標準普爾/凱斯-席勒房價指數，五月份達拉斯的房價比一年前上漲了8.4%。

達拉斯房產

全美範圍的房價平均升幅只有4.4%，達拉斯的升幅幾乎相當於全美升幅的兩倍，並且僅次於丹佛的10%和舊金山的9.7%，排全美第三位。

標準普爾的大衛·布利策(David Blitzer)在報告中表示，房屋價格持續上升，發出了一個比其它房屋市場指標更樂觀的信號，但他認為，在未來兩年左右的時間內，房價上升的步伐應該會放緩，而不會是加速，因為目前的房價上漲的速度已經是通貨膨脹或工資增長速度的大約兩倍。

凱斯-席勒房價指數顯示，北德州現在的房價正處於歷史最高水平，比起2007年上一輪房屋市場的高峰水平還要高出20%。

而買房費用的升高，讓德州的居民購買房屋變得更加艱難。

德州農工大學房地產中心的經濟學家詹姆斯·蓋恩斯(James Gaines)說：「如果你是一個中低收入的家庭，你很可能很難找到你想要的價格範圍的房屋。而跟全美各地其它社區相比，大多數德州的社區從一般價格水平和供應角度來看，房屋仍然是實惠的。但與德州自己過去20至25年的房價相比，那就確實昂貴了很多。」

目前北德州每年房價的升幅相當於長期平均水平的兩倍至三倍。

蓋恩斯表示，這是因為達福地區的經濟十分強勁，該地區受益於非能源產業的不斷增長，以及眾多的公司搬遷到這裡來。

大多數房價升幅較高的城市同時也是經濟繁榮的地區。Trulia的首席經濟學家塞爾瑪·赫赫普(Selma Hepp)在看完最新的凱斯-席勒數據後表示，房價上升幅度的差異也反映了當地經濟的不同，穩健的房價增長總是出現在那些就業增長強勁的市場，以及那些可供銷售的房屋庫存緊張的地區。

標準普爾/凱斯-席勒房價指數五月份同比變化百分比

亞特蘭大 5.10% 邁亞密 8.00%

波士頓 2.20% 明尼亞波利斯 3.00%

夏洛特 4.90% 紐約 3.00%

芝加哥 2.20% 鳳凰城 3.80%

克里夫蘭 1.60% 波特蘭 7.40%

達拉斯 8.40% 聖地亞哥 4.80%

丹佛 10.00% 舊金山 9.70%

底特律 3.90% 西雅圖 7.40%

拉斯維加斯 6.70% 坦帕 6.40%

洛杉磯 6.10% 華盛頓 1.30%

全美範圍 4.40%

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