走出濟州島機場，撲面而來的除了清新的海風，還有巨幅的中文房地產廣告，車身印著「買房獲韓國綠卡」的出租車呼嘯而過。這裡是被大自然恩賜的魅力海島，也是被中國房企和購房者追捧的掘金熱土。《每日經濟新聞》記者統計發現，中國房地產商在濟州島的開發投資接近千億規模。記者以看房者的名義走訪了濟州島海岸線四周的多個著名「中資」樓盤，聽到售樓部工作人員介紹都是樓盤銷售情況「火爆」，開盤兩年售出80%以上。
韓國綠卡(永久居留權)，是吸引中國購房者的最大賣點。投資風險較低，利潤空間可觀，是招徠中國房企的原因。在極高的開發與購買熱情推動下，濟州島房價兩三年間漲了兩三倍。
不過，濟州島並不打算走一條靠「野蠻生長」的房地產拉動經濟的道路。中國房地產開發商在濟州島的投資環境也面臨著新的變化。
瞄準中國買家
幾乎每一個路牌都有中文標識、每一位店舖老闆都會講簡單的中文，濟州島對中國遊客照顧周道，讓來到這裡的中國人「毫無違和感」。
濟州島旅遊局方面對記者表示，2014年濟州島遊客突破1200萬人次，當中320餘萬人次的外國觀光客中，中國遊客多達290餘萬人次，同比增長近60%。
而近年來到濟州島的中國客群中，流行著一種新的玩法：一邊看房、一邊看景點。濟州島當地旅行社經理告訴《每日經濟新聞》記者，為滿足中國遊客的看房需求，該旅行社專門製作了一條看房與看景點結合的路線圖。「來看房的中國遊客，有不少都是奔著中國房企在濟州島的開發項目來的。」
憑藉在中國國內的品牌知名度，綠地在濟州島的房產項目成為中國「看房團」的熱門項目之一。記者也來到了位於濟州島西歸浦市的綠地別墅項目，推開售樓部大門，卻被置業顧問告知「銷售不到兩年，房子就賣光了」。
事實上，和綠地有著相似特徵的房產在濟州島還有很多——這些樓盤都是依山傍海的海景房，精裝修的程度可以達到連床單、被套、鍋碗瓢盆都準備好了，用銷售人員的話來說就是「不用拎包，直接入住」；均價2.7萬元一平方米，總面積在130~200平方米，銷售狀況尚佳；它們的開發商都有著中國資本背景，售樓部工作人員是清一色的中國人，目標客戶亦直指中國人。
「比起在歐美購房，濟州島距離上海只有1小時的飛行距離，距離北京只有2小時的飛行距離，擁有地理優勢。」上海易居房地產研究院研究員嚴躍進對《每日經濟新聞》記者表示，韓國和中國都屬於東亞文化圈，有著相似的文化背景和生活習慣，「移民不移俗」。除了優美的自然風光外，濟州島的教育資源也是房企們的賣點。
綠卡撬開銷量
不過，和自然環境、教育資源比起來，永久居留權才是中國開發商最大的砝碼。
2010年2月，韓國政府出台了一項房地產投資移民政策，如果外國人在指定地區投資「以休養為目的的居住設施」50萬美元以上，就可以獲得居住簽證F2，5年後F2簽證可轉為永居簽F5，持永居簽的外國人可與韓國國民享有同樣的教育和醫療保險。
據韓媒報導，該政策實施當年，有3名外國人在濟州島投資獲得居住簽證。此後，其人數逐年劇增。自實施房地產投資移民製度5年來，獲得韓國居住簽證F2的外國人達到1007人。其中，中國人為992人，佔99%。濟州島的「中國標籤」愈發顯眼。
目前濟州島總投資額500萬美元以上的大型項目共18個，總投資額為87528億韓元，其中，來自中國的投資額為6118億韓元，共14個項目，佔68.6%。
而中國房地產商則把投資濟州島，作為海外戰略的試驗田。綠地董事長張玉良透露，通過對濟州島的前期研究綠地得出結論：濟州島地價合理、成本可控，持有型物業市場稀缺。投資風險較低，也能獲得不錯的收益。濟州島項目是綠地出海的第一步，隨後綠地在其他國家出手投資。
雖然不錯的收益吸引著開發商和購房者，但也有業內人士指出，由於韓國政府對房地產有健全的法律和政策控制，比如項目一定要建成一定規模才可以賣，基本上不存在空手套白狼和囤積居奇的可能。而韓國又有較高的房產稅和物業費，所以炒房團的投資本身也會有風險。
嚴守生態紅線
韓國統計廳在今年2月發佈的《2014年四季度市道服務業生產動向》顯示，在韓國全國16個廣域自治團體的服務業生產指數中，濟州以4.8%的增長率，創下韓國全國最高紀錄。
韓國統計廳分析稱，中國投資者掀起濟州島投資熱潮，令當地的房地產和租賃領域出現大幅增長。「五年時間裡濟州島房價漲了十倍。」濟州國際大學教授金義根對記者表示，擔心房價上漲過快、大量開發破壞自然環境，是當地居民的憂慮。
事實上，濟州島對中國房企的態度並不矛盾，一方面濟州島需要外界資本投資濟州島，帶來經濟的發展和就業的拉動，但另一方面，嚴守生態紅線和避免投機性投資是濟州島決不讓步的底線。
韓國是怎樣應對高房價的？
「最近兩三年之間，濟州島的房價漲了兩三倍。」濟州島一位當地導遊說，永久居留權的土地變得更難拿了，現在看來還會上漲。
實際上，抱怨高房價的遠不止中國，濟州島僅是當前韓國面臨房價趨高的一個縮影。不過，這一現象也讓《每日經濟新聞》記者進一步去探究韓國是如何應對高房價的。
當前，韓國既有政府為年輕人提供的公租房，又有延續幾十年之久的「傳貰房」制度，前者屬於一種公對私的公租房制度，後者屬於一種個人對個人的私人租房制度。最新的情況卻是，「傳貰房」還衍生出了「產權房」。也就是說，房客租住這個傳貰房幾年之後，經房主許可將其產權買下來。
上述導遊告訴記者，「韓國年輕人要自己買房還挺吃力的，但政府有很多長期租住的房子。1000~2000元一個月，可以長期住，住了五年、十年後，可以買這套房子。」
相關學者認為，作為韓國特有的不動產物權制度，傳貰房制度主要涉及到傳貰權，而傳貰權的取得主要依據當事人之間傳貰權設定契約、登記及傳貰金交付，存續期最長不超過10年。存續期內，傳貰權可以轉讓給第三方或為他人提供擔保等。
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