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中國香港私人住宅市場的供不應求問題未見解決跡象，促使樓價又再創出歷史新高。有當地分析師認為，不排除特區政府會再次出招，為樓市降溫。

差餉物業估價署昨天公布的最新數據顯示，去年12月，全港整體私人住宅樓價指數連升九個月，至277.6點，按年升幅逾13.26%；按月則上升約1.28%，但按月升幅相比對上壹個月略為放慢。

當中，實用面積430平方英尺以下小型單位升幅最大，按月上升1.44%，按年上升14.56%。

數據也顯示，中國香港私人住宅租金指數在去年12月為165.7點，同創新高，按月升幅0.42%，連續七個月破頂；而去年全年租金指數累積升6%。

其中，實用面積430平方英尺或以下的小型單位全年租金上升6.69%，實用面積753平方英尺以下單位全年租金則上升6.9%，跑贏大市。

中國香港地產中介公司美聯物業首席分析師劉嘉輝表示，踏入2015年，首月中國香港樓價持續向上，據美聯“樓價走勢圖”顯示，首月樓價按月續升約1.3%，1月份以實用面積計算的平均尺價約1.0094萬港元，首次沖破1萬港元水平。

劉嘉輝認為，近來多個國家央行“放水”，加上美國有可能延至明年才加息，中國香港樓市短期內仍有上升壓力，不排除港府會“加辣”，為樓市降溫。

他說：“我相信按揭有機會進壹步收緊。因為去年二手樓宅成交之中，600萬港元以下二手物業成交占了八成，特別是細價樓，升幅比較明顯。另壹個考慮的措施，很可能是增加壓力測試利率。”

中國香港金融管理局總裁陳德霖早前表示，樓市交投活躍，而且樓價有上升趨勢，如果樓市持續升溫，金管局會再推出逆周期措施，確保銀行體系的穩定。

盡管2014年美聯儲退出量化寬松，美元也大幅度走強，但國際資金並沒有從中國香港樓市撤離，去年樓市累計升幅達13.3%。可見，美元升值的沖擊並非很可怕。這也為觀察內地樓市，提供了很好的窗口。

據路透社報道，中國香港差餉物業估價署昨日發表數據稱，去年12月全港私人住宅樓價連續9個月上升，按月漲1.3%，繼續刷新紀錄。2014年全年樓價延續6年升勢，累計升幅達13.3%，高於2013年7.7%的漲幅，也跑贏同期恒生指數，自2009年以來累計漲幅達到1.65倍。

老實說，看到這個數據，確實嚇我壹跳，因為前年，中國香港金管局總裁陳德霖預測中國香港房價未來幾年要跌兩成，原因是美聯儲退出量化寬松，資金流出中國香港，令中國香港房價承壓。可事實呢？美聯儲已經退出量化寬松了，現在都在嚷著加息，而中國香港房價不跌反升，搞得陳德霖表示要推逆周期措施，來控制中國香港房價過快上漲，以確保銀行體系穩定。

我在中國香港沒有物業，也不打算在中國香港購置物業，但壹直對中國香港房價高度關註。原因是，從美元升值對人民幣資產價格的沖擊來看，中國香港是最好的觀察場所。境內資產價格也好，人民幣升貶值也好，因為有匯率管制，難以得到真實的市場檢驗，大家吵得莫衷壹是，公說公理，婆說婆理。中國香港沒有港幣彙率管制，美元可以自由進出，又毗鄰深圳，其房價和境內壹線城市有壹定的比價效應。某種意義上，可以把中國香港房價理解成境內壹線城市房價，在自由匯率下的壹種模擬。現在中國香港房價在美元大幅升值的2014年不但沒有跌，反而漲得很歡，我不知道那些認為人民幣要崩盤的同誌們對此作何感想，因為按照他們的邏輯，中國香港房價即使不跌個稀裏嘩啦，至少也不該這麽漲。

當然，也存在壹種抽象假設：如果人民幣不是匯率管制，中國香港房價沒有了後盾，可能早已跌得不堪了。恰恰是人民幣匯率穩定的管制，才會有中國香港金融的穩定。這樣壹般地、抽象地談談是可以的，但問題是，它沒有現實性，因為人民幣的現實就是管制匯率，而且在壹定時期內，看不到它變成自由浮動匯率的可能。我們討論問題，得從現實出發是不是？

人民幣匯率在當前確實是壹個敏感話題，可以從多個角度來討論，但無論從哪個角度，誇張地、單邊地推導，將美國經濟和美元加以神化是不可取的，那種認為美國經濟和美元絕無依傍、壹騎絕塵地直奔大繁榮、大升值而去的神話模式，基本上都是在嘩眾取寵。美國人自己都不買賬，因為美元大升值對他們來說，感受並不那麽美妙。據報道，華爾街的投行們目前最痛苦的壹件事，就是美元升值對企業盈利的影響，客戶們要求投行把那些受匯率影響比較大的公司剔出來。而美國財長日前在國會聽證會上的證詞，也表達了這樣的意思：美國經濟雖牛，但不可能作為全球經濟的唯壹增長引擎，“不可能獨撐大局”。那麽要問了，如果全球經濟不行，美國能獨善其身嗎？未必！我認為那種在全球經濟壹片哀鴻時，美國經濟還能夠壹騎絕塵的看法，是不合乎經濟邏輯的。因為美國經濟和美元不是相互加強的正循環關系：美國經濟走好雖然能讓美元走強，但美元壹味走強，卻並不能促進美國經濟壹定走好。

全球經濟已不再是過去美國壹家獨大的格局，而是美國和中國G2雙頭格局，或者說是“利益攸關”地妳中有我、我中有妳。因此，美國獨大時美元獨升所引發的劇烈跨境資本流動，有望不再重演，至少，不會像以往那麽劇烈了。這個觀點能否成立，還需要進壹步觀察，但從目前的中國香港房價來看，部分印證了這壹觀點。我不贊同這樣的觀點：如果沒有人民幣做後盾，中國香港房價在美元如此升值的情況下，還能如此漲升。反過來，中國香港房價在全球多種貨幣對美元大貶值的2014年，還能有兩位數的上漲，恰恰也表明了人民幣的堅挺，不是完全沒有市場支撐的。

中國香港官方近日發布的數據指出，去年12月中國香港的私人住宅價格持續創下新高，全年漲幅達到13.3％，不但大贏同期恒生指數1.3％的升幅，也是房市連續第6年上漲。

中國香港差餉物業估價署公布的初步數據顯示，到去年12月為止，中國香港私人住宅價格已經連續上升9個月，壹般住宅與100平方公尺以上的大面積住宅房價漲幅在12月都有所減緩。而12月的住宅租金行情也繼續上揚。

中國香港住宅2014年的房價累計上漲13.3％，上漲速度快於2013年的7.7％，也勝過同期恒生指數1.3％的漲幅。而從2009年以來，中國香港住宅價格已經連6年上漲，累計漲幅達到1.65倍。

中國香港金管局總裁陳德霖日前曾表示，房市交易活躍而且有上漲跡象，如果房市持續升溫，會考慮推出逆周期措施以確保金融系統定。

中國香港官方為了抑制房價，曾在2013年宣布調高買賣房屋的印花稅率，將200萬港元以下的住宅印花稅率將由原本的100港元上漲到成交價的1.5％，大幅提高房屋交易的成本，使得房價在去年壹度下滑，不過在市場資金充裕的情況下，房價反而出現大幅反彈。

中國香港在今年1月時，宣布暫停壹項已經實施了11年的外國投資移民中國香港方案，該方案壹共為中國香港吸納了2,058億港元的境外資金。而對於暫停投資移民的理由，中國香港行政長官梁振英則表示中國香港不缺資金。

不過對中國香港當地民眾來說，房市的兇猛漲勢卻加重他們的購房負擔。根據人口統計國際住房負擔能力調查，2014年中國香港的房價中位數是當地收入中位數的17倍，冠絕全球，也創下該項調查11年以來的新高紀錄。

15.6萬港元壹平方米，這並非豪宅，也不是什麽名校學位房、豪華中心地段，只是中國香港壹套實用面積僅為19.8平方米的居屋單位。2014年9月至11月中國香港就業者月收入中位數為1.35萬港元，據此計算，要買1平方米居屋需要不吃不喝工作11.5個月。

不足20平米居屋兩年升值60%

1月29日，中國香港壹個只有13.6平方米的公屋單位以每平方米12.4萬港元成交，創下中國香港最貴公屋單價，周末有中國香港房屋中介透露，中國香港居屋也創下史上最貴單價。房產中介家天下黎振傑表示，晉身中國香港居屋樓王的單位為鄰近港鐵奧運站的海富苑海寧閣中層10室，實用面積19.8平方米，向東南園景，1月30日晚以309.5萬港元成交，每平方米達15.6萬港元，比同壹屋苑去年12月中創出的每平方米14 .6萬港元紀錄高出近7%，為全港居屋最貴單價單位，也是該屋苑此類單位首破300萬港元。

中介表示，買家為壹名80後女青年，現居於葵湧，早前已不斷看樓，並有到屯門等區看居屋樓盤。相中海富苑首先因為總價低，且與其工作地點接近，看樓兩次後於1月30日晚最終決定入手。中介表示，該單位銀行可提供九成按揭，日前父母有陪同女子看樓，相信是在父母資助首期情況下購入。

成為中國香港居屋樓王，不到20平方米的房屋究竟有何價值？有記者前往現場探訪，發現該套房屋室內剛翻新裝修，房屋光線充足，但因為大廈設計問題，與毗鄰單位較近，可清楚看到同座樓上樓下空調及窗戶，加上景觀不算開闊，略有壓迫感。

黎振傑表示，該單位於去年12月底放盤，放盤前以月租約8200至8300港元租出，租客遷出後，原業主在兩周前放租，月租9000港元，經中介遊說後才再以約320萬港元放售，其間有壹到兩個買家洽購。

據土地註冊處資料顯示，該居屋單位原業主為銘發有限公司，公司董事包括梁美恩在2012年9月用公司名義以192萬港元買入，短短2年零4個月升值61%。

資料顯示，上壹宗全港最高單價居屋交易所在同為海富苑。去年12月中旬壹個實用面積19.7平方米的開放式單位以288萬港元成交，每平方米達14.6萬港元，但該紀錄在短短壹個半月已推高近7%。

房屋總價越低越受歡迎

除了大角咀居屋創下天價外，新界粉嶺公屋華明苑壹個只有13平方米的單位，上月底也以每平方米12.4萬港元成交。中原集團創辦人施永青表示，由於剛需人士可負擔能力愈來愈弱，中國香港樓市升浪已近尾聲。不過，他認為中國香港樓價不會急速回落。施永青表示，現在港府沒有條件撤銷樓市辣招，因目前樓價持續上升，社會仍希望政府抑制樓價，壹旦放寬現時措施，將會招致社會反彈。由於市民負擔能力弱，因此住宅單位面積越小越偏遠，總價越低，反而越受市場歡迎。

名詞解釋

居屋　港府在1976年推出的“居者有其屋計劃”簡稱居屋。為讓低收入市民能購買住房，港府決定由中國香港房屋委員會興建公營房屋，並以低於市價並扣除地價售予低收入市民。合資格市民購入居屋後，5年內不得轉租和出售，5年後需向政府申請補地價，以補回當年政府以較低價格向其出售居屋之損失，方可進入市場租售。

面對屢創新高的房價，中國香港特區政府決定增加市場供應。

1月14日，中國香港特區政府行政長官梁振英發布的最新壹期施政報告顯示，未來十年特區政府將興建48萬個公私營住宅 （包括商品住房與保障房），通過加大和加快土地供應以解決中國香港的住房問題。預計在未來五年，商品房年均供應量將較前五年增加30%。梁振英表示，本屆特區政府有決心、有信心、有能力逐步扭轉供求失衡的問題。

多位業內人士表示，過去十年，土地供應並不是造成中國香港房價瘋漲的唯壹原因。隨著土地供應增加以及美聯儲退出QE（量化寬松政策），過去數年支撐中國香港樓市上漲的兩大基本因素均出現逆轉，市場調整的概率正在增加。

新房供應量大增

上述施政報告顯示，為了達到未來十年內興建48萬個公私營住宅的目標，中國香港特區政府已在全港尋找到約150宗用地，並加速進行更改土地用途及增加容積率的工作。

梁振英指出，2014~2015財政年度，中國香港住宅土地供應量預計可用於建設超2萬套住宅，將創下自2010年特區政府引入私人房屋土地供應目標以來的新高。他預計，2015年~2019年還將有約7.7萬套公屋落成，其中約2.3萬套將於2015~2016財政年度完工。

過去十多年，中國香港新增土地供應不足壹直受到外界質疑。1999年~2012年，中國香港特區政府實行勾地制度，即單位或個人對具體宗地有使用意向的，可提出申請，並承諾願支付的價格，該制度意在防止土地流拍和賤賣。但在此期間，開發商拿地並不積極，導致土地供應連年下跌。統計數據顯示，在勾地制度推行的14年間，特區政府僅出讓58幅土地，2003年“非典”期間及2008年金融風暴後，更曾兩次停止出讓。

對於中國香港過去的土地政策，恒隆地產董事長陳啟宗曾直言：“十幾年來中國香港沒有怎麽推地，如果說前6年在亞洲金融風暴的影響下為恢復市場信心是可以理解的，但是後來幾年就不可理解了，政府不增加土地供應等於市場沒有新房供應。”

上述施政報告的統計數據顯示，在過去5年，私人住宅平均每年的供應量約11400套，預計在未來五年內，私人住宅平均每年供應量將增至14600套，增長約30%。如果加上年均15400套公屋陸續入市，預計未來五年的住宅供應量將較以往出現大幅增長。

房價調整概率增加

長期以來的供求關系失衡，導致中國香港樓市出現“越調越漲”狀況。盡管中國香港特區政府出臺“雙辣招”試圖平抑房價，但效果並不明顯。

最新公布的中原城市領先指數（CCL）顯示，該指數於2014年末收報於132.69點，這意味著中國香港二手房價同比漲幅達到12%，再創歷史新高。如果把時間跨度進壹步拉長，中原城市領先指數從2003年末的30點大幅上漲至2014年末的132點，開啟了壹波大牛市。

“過去數年新增供應嚴重偏低，是導致中國香港房價大幅上漲的重要原因。”中原地產創始人施永青在接受記者采訪時表示，中國香港每年新建住宅供應量要達到2萬套以上，才能對平抑房價產生明顯作用。雖然特區政府難以在短期內提高到該水平，但增加供應的意向十分清晰。自2014年起，中國香港地產開發商在拿地方面均顯得相對保守，很大程度上是他們預計未來供求關系會發生改變。

美聯物業首席市場分析師劉嘉輝也認為，目前市場尚未感受到供應提升所帶來的影響，但隨著美國退出量化寬松政策，壹旦加息預期落實，二手業主放盤意欲將增加，加上新房供應量明顯提加，房價調整概率增加，因此2015年不應對樓市過度樂觀。

繼李嘉誠公司在開曼群島註冊被指從中國香港撤資後，又壹個中國香港富豪在拋售資產了。

中國香港星島日報報道稱，未具名知情人士表示，恒基地產可能以150億港元出售中國香港宏利金融中心寫字樓。

據悉，恒基旗下多項全幢商廈，新近獲不同的財團洽商，最矚目的乃觀塘偉業街甲廈宏利金融中心，若落實成交，市場估計作價可超過壹百五十億元。

近日投資物業市場氣氛正面，連帶部分發展商原持有作長線收租的物業，也備受投資者垂青，最新涉及恒基旗下持有的不同項目。在近期交投氣氛不俗下，部分地產代理也主動穿針引線，遊說各路財團洽購物業。

代理主動穿針引線綜合市場消息，恒基獲洽購的物業，最為矚目乃位於觀塘偉業街的宏利金融中心，該幢巨無霸甲廈以與凱旋門相似的外形，最為市場知曉，鄰近觀塘碼頭，不少樓層可望海景，總樓面約九十七萬方遲，地下為商鋪，樓上乃作寫字樓用途。

據了解，現時有財團研究該項目，據地產界權威消息人士透露，大型中資機構將陸續有來，繼續在港尋找據點，鐘情巨型物業作為集團總部，若果上述全幢甲廈落實成交，最終作價最少可達壹百五十億元，即平均價約壹萬六千元，不但挑戰東九甲廈的房價新高，更成為港有史以來涉資最高的商廈。

中資機構尋找據點消息人士續說，恒基旗下核心區全幢，包括上環德輔道中金龍中心，亦是自用的目標。該項目總樓面約十五萬六千方尺，樓高約二十七層，外墻採金色設計，市場人士預計，項目若落實成交，作價可逾六十億元。此外，附近的富衛金融中心全幢，總樓面約二十壹萬方遲，亦是財團垂青的目標。

恒基營業部總經理林達民回應本報查詢時回應，集團現階段無意放售上述物業，但有準買家主動拍門洽商。恒基林達民：準買家主動洽商有發展商高層表示，曾經研究過上述項目，認為項目屬於罕有完整業權物業，但始終涉及銀碼大，有能力鯨吞的財團不多，相信中資尤其金融機構是極具潛力的準買家。

高緯環球項目租售策略部執行總監朱寶珊說，宏利金融中心出租率逾九成五，目前尺租約三十元水平。該廈為區內首批錄來自核心區金融商戶垂青的物業，數年前租客主要為後勤部門，近年漸有更多前線銷售部門於此設立，由於租客於大廈設放裝修資源多，相信不會輕易搬遷，對於業主來說，收租十分穩陣，相信發展商惜售優質全幢物業。

據市場人士指，不少中資客特別鐘情上環，因此，金龍中心及富衛金融中心由於涉資相對較細，客路更廣。

據中國香港文匯報報道，房屋政策是今屆中國香港特區政府施政的重中之重。特首梁振英昨日近日表示，特區政府已落實樓市“雙辣招”，壓抑炒賣、投資和外來需求，未來會繼續做好供應工作，並會想辦法增加資助出售房屋供應量。他相信，房屋長時間供不應求的情況，應該已接近尾聲。

梁振英昨日在接受電臺訪問，及在中國香港電臺節目《中國香港家書》中均談到房屋問題。梁振英坦言，排隊上公屋的人龍愈來愈長，儲錢速度追不上樓價上升速度，他完全理解市民的心情，也十分心急解決房屋問題。特區政府會在房屋政策上通過資助形式，讓市民在單位大小、地區及裝修檔次各方面都有所選擇。

他指出，為了回應社會人士，特別是中低收入家庭對買樓自住的需求，政府會透過房屋委員會、房屋協會、平民屋宇公司等機構，增加供應資助出售單位，即價錢低於市價的單位，同時會引進先導計劃，選擇正在興建、本來準備出租的公屋出售給綠表人士，提供更多買樓的選擇。

梁振英坦言，在開發土地、增加房屋供應的過程中，難免會影響到部分地區的環境質素，但“我們要長遠解決房屋問題，今天就必須作出抉擇”。

另外，他建議成立多方討論會，由特區政府與各界人士共同解決土地長期不足的問題。

中國香港基層市民通過努力工作晉身社會上層的難度越來越大。中國香港立法會昨日發表的《中國香港的社會流動》研究簡報指出，中國香港小型住宅均價在2006年至2013年期間累計上升188%，而同期住戶每月收入中位數只增加30%，置業困難讓基層市民無法向上流動。

62%受訪者5年收入沒增長

中國香港立法會昨日發表的《中國香港的社會流動》研究簡報，從收入、教育、職業和跨代流動四方面研究中國香港社會問題。

港大的研究發現，在2003-2008年的5年期間及在1998-2008年的10年期間，62.9%的受訪者工作5年後仍停留在同壹收入組別，多達47.2%的受訪者工作10年後仍停留在同壹收入組別。

收入增長緩慢，但樓價卻日益飆升。擁有自置私人住宅物業，正是中國香港社會流動的另壹指標。報告指出，中國香港小型住宅的平均售價在2006-2013年期間累計上升188%，而同期的住戶每月入息中位數只增加了30%。中國香港私人住宅單位的自置居所住戶比例，壹改上世紀八九十年代的上升趨勢，近年呈現下降跡象，反映中國香港置業負擔能力持續減弱。

學歷增加收入未見增長

通過教育獲得學位，是基層家庭子女實現向上流動的重要途徑。港府在上世紀90年代急速發展學位教育，並在本世紀初大幅增加副學士學位。根據人口普查的結果，中國香港曾接受專上教育的人士占2011年總人口的27.3%，與1991年的11.3%比較增加超過1倍。

然而，新增的專上教育課程學額主要來自兩年制自資副學位課程學額。大學本科學位持有人和副學位持有人兩者的收入有明顯差異。2013年，學位持有人的每月就業收入中位數為25000港元，較壹般工人所賺取的13000港元為高。但副學位持有人在2013年的收入中位數僅為15000港元。

教育程度的提升並未帶來較佳的就業前景，越來越多的人擔任薪酬較低的輔助專業人員職位，甚至從事服務性及銷售的工作，兩者人數占整體工作人口的比例均不斷增加。

報告指出，就業情況未必與年輕壹代的期望相稱，尤其是他們經歷較富裕的生活環境和接受較高的教育水平後，對事業和人生的期望難免相對提高。

父親讀大學兒子73%機會念大學

中國香港大學2008年的研究發現，中國香港的父母與子女兩代的教育水平呈正向關系，父親擁有大學學位，兒子則高達73%的機會擁有學位。而父親是專業人士，兒子有42%的幾率也是專業人士。

研究簡報總結指出，經濟增長放緩，讓中國香港市民在社會階梯向上移動的機會有限。如何提高社會流動的能量，報告指出，政府應推動經濟多元化及改善經濟結構，充分利用創新科技的全球趨勢；開拓創意產業；投資人力資本及創新發展，使生產力得以持續改善；擴闊經濟基礎，改變過去30年過分偏重地產及金融業的局面。這些策略或有助創造更多較高薪酬及較高技術階層的就業機會，從而提高收入及職業流動性。

中國香港特區政府運輸及房屋局局長張炳良5日在立法會房屋事務委員會會議上表示，特區政府改變房屋政策思維，今後以供應為主導，以期逐步扭轉目前房屋供求嚴重失衡的局面。

特區政府在2014年12月16日公布新的長遠房屋策略，同時公布長遠房屋策略截至2014年12月的最新推行進度。張炳良表示，政府將來會在每年年度終結前發表長遠房屋策略推展的最新報告。

張炳良指出，政府改變房屋政策思維，同時汲取過往經驗教訓，新長遠房屋策略力求保持靈活變通，每年更新長遠房屋需求推算，按此訂定逐年延展的十年房屋供應目標，以及時反映實際社會經濟和人口狀況的轉變。

根據最新的房屋需求推算，政府會以48萬個單位作為2015/2016至2024/2025年度十年期的總房屋供應目標，當中公營房屋供應目標為29萬個單位，包括20萬個出租公屋單位及9萬個資助出售單位；而私營房屋為19萬個單位。

張炳良表示，政府采取”供應主導”的策略，並在未來10年新增房屋供應中偏重公營房屋，體現了在當前樓價租金高企下，政府決心重建房屋階梯，在房屋供應方面扮演更積極的角色。

他強調，長遠房屋策略分三大主線：壹，增建出租公屋，善用現有公屋資源，回應基層市民的住屋需要；二，加建資助出售單位，促進現有單位的市場流轉，善用私營機構力量以輔助增加供應，讓更多中低收入家庭實現自置居所的願望；三，透過持續土地供應及實施需求管理措施以穩定樓市，並在私人住宅物業銷售和租務上促進良好做法。