经济前景待观望楼市辣招宜检讨 | 居外专栏

传媒报导新特首李家超，原定上周公布缩减酒店检疫日数，及推出红黄码新措施，目的是希望香港能逐步与国际通关，可惜又因技术问题而延后，至今周才落实推行。

香港正坐困愁城，无论对海外及内地都没法通关，令经济活动一直没法正常恢复，加上美国加息，无论供楼一族或营商的老板都百上加斤。

过去几年，香港已经遇到不少难关，2018年中美贸易战、2019年社会运动、2020年新冠肺炎、2022年俄乌战争，更要命的是碰上中美争拗，台海局势紧张，令疲弱的经济再遇重挫，百业萧条。

当今报章有不少蚀让成交报导，例如德福花园一个527方呎的单位，以668万售出，原业主在2018年以800万购入，帐面已经惨蚀132万，达16.5%。

太古城一个536方呎的单位以950万售出，原业主在2019年以1030万购入，帐面蚀80万或7.8%。其实过去3-4年，整体楼价指数上落不大，蚀让业主不是移民急让，就是生意困难，急需资金周转。

以往没有辣招的年代，市场上有投资者的话，只要楼价低于市价5%左右，便会吸引他们的注意力，售出的机会便大。现今投资者要付出15%的税金，5%的折让当场没兴趣。

一般用家除了考虑价钱之外，配套、装修、方位等等都有不同的要求，所以楼市在没有投资者的背景下，一旦遇上楼市交投疏落的情况，成交价就会跌得更惨。

笔者明白在楼市炽热期间，辣招有其一定作用，但亦有其副作用，1000万以下的物业，幸好有林郑plan及波叔plan的协助，买家还可以顺利上车换楼，但具有一定投资者的2000万以上豪宅，情况就更糟糕，外地投资者未能到港，本地客又被辣招所赶，购买力不断萎缩。

如今经济已经向下，股市、债市通通不振，如果连楼市都继续不振，对经济的打击就更大。

所以新的特区政府，应该尽快未雨绸缪，及早检讨一些过时的辣招，令投资者重新入市以稳定楼价，稳住经济。

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楼市淡静，买楼良机？| 居外专栏

早前，十大屋苑成交又回落至十宗以下，中原表示只有七宗，比上周减少6宗，零成交的屋苑共有5个。成交淡静不只是上周的事，整个七月份十大屋苑合共只有143宗成交，是两年半以来的按月新低。

其实，本港物业市场去年非常活跃，成交金额更突破1997年水平，创历史新高，唯主要倚靠成交宗数带动，楼价升幅其实有限。

踏入2022年，成交宗数大逆转，连中原施永青，也宣布上半年罕有地录得亏蚀，要节省开支。

而且强调成交量不足以支持行内从业员数目，人数可能会减少20-30%，施生更估计2022年下半年情况不会改善太多，预料中原全年都会亏蚀。

楼市淡静，买楼良机？李峻铭 — 对于广大的置业人士或业主，代理行的盈亏，关注度正常一般不会太大。但代理行的成绩跟成交量存在直接关系，而成交量又跟楼价有一定的关系。

2021年，全球主要大城市楼价都大升，主要是QE低息发挥了效果，香港受疫情影响，购买力固然受到一定影响，但移民潮令放盘量大增，缓和了楼价的升幅。

去到2022年，除了疫情、移民因素，再加上加息、衰退，甚至台海战争的阴霾，令购买力进一步减弱，减幅多少就要视乎需要减价出售的业主所面对的压力。

笔者曾经亲身体验过最大的抛售潮，发生在97年，当时按揭借款比率是70%，即三成首期，但关键是没有中央借贷资料库，买家可以利用一份的入息证明，向不同银行借款。

一个业主有三个物业是很平常的事，但收入并不足够供三个物业，而租金收入大约有5%，但利息是10%，租金也不足以支付利息支出。

所以楼市一旦遇到逆转，业主除了沽出物业，别无选择。与今天的情况截然不同，中央资料库加上金管局的压力测试措施，令大部份业主都有足够供款能力。

当今愿意减价出售的二手业主，主要是移民及换楼业主，除非台海真的出现战争情况，上述业主出售的压力有限，跟1997年的情况不可同日而语。

笔者再翻查自1981年至今，除了97年的大跌市外，每次不同原因的楼市调整也在10%左右，今次调整自去年中开始大约已跌5%，所以指数上还有5%左右跌幅。

在当今楼市淡静的背景下，遇到业主要移民急让，大家不妨大胆还价，减幅超过10%也非难事，静市随时变成买到笋盘的良机。

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内银或出手管制停还贷烂尾楼业主 | 居外专栏

内地业主买了楼花，发展商却资金链断裂，无法建成物业，变成烂尾楼。

业主集体不偿还银行按揭贷款，情况最初始于河南、湖南、湖北、江西、重庆等中西部地区，涉及的楼盘由最初几十个，慢慢遂步扩展至超过100、150、甚至有报导指已超过200个。

事件亦有越演越烈的趋势。大家要明白，在国内不还贷款，会影响个人的信贷记录，连坐高铁都可能有问题，买家若非迫不得已也未必有此决心。

而内地业主抱有希望可以不还款，是由于内地今年2月在浙江嘉兴出现首宗「业主购买烂尾楼可不还贷」的判决。

事主许氏在2014年向银行贷款392万，2018年发展商破产，楼盘未完工成为烂尾楼，许氏因无法收楼而停止供楼。

2020年银行将许氏告上法庭，最初一审银行胜诉，而今年2月二审上诉则由许氏获胜，间接鼓励买家不还款。

其实，发展商售出楼花获得的资金，应该全部存入专用监管帐户。在完成主体结构前，不得使出总额的50%，竣工前不得使用超过95%，所以烂尾楼事件往往涉及银行是否按规定发放资金的疑问。

自从内地政府严格执行「三条红线」，发展商的资金已经非常紧张，事件一旦扩大，涉及的楼盘可能更多，对社会稳定也可能构成威胁。

执笔时，也有报导指政府已经督促内银要承担更大的社会责任，协助烂尾楼地盘重新开工，完成交楼。

国内大部分银行是国营，相信必定会配合，何况一旦更多业主断供对银行也会造成更大的信贷危机。而且，前文也提及银行在资金监管方面，有不到位的地方。

所以笔者估计，断供潮在政府介入后，应该不会再大幅扩大，但银行会更严格执行资金监管，内房发展商的资金链也将更为紧张。

反之，香港的发展局资金非常充裕，即使有恒大等内房出现财困，也可以将地盘售于香港的同业，相信香港出现烂尾楼的机会很低。

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移英港人亲身体验「小圈子民主」？| 居外专栏

众所周知，自从英国推出BNO Visa，令移英港人数字大增，当中有不少是对英国的民主制度有所向往。亦因此间接令港人对英国的政治新闻更有兴趣。

近期最热门，当然是其首相约翰逊辞职，需要再选新首相。大家可能才发现，英国公民是没有权选其首相，首相是由执政党党魁担任，而党魁是由党员选出，但全体党员只能二选一，两个候选人又如何选出？

今次约翰逊辞职后，保守党作为执政党，有11人先后宣布参选，其中8人得到最少20名保守党国会议员支持，成功入闸。

再由保守党国会议员向候选人投票，首轮投票两人未能获得最少30张支持票而遭淘汰，经过每轮投票，最后淘汰至余下二人。

当今保守党在下议院有358个议员，就是由他们这个「小圈子」先选出两人，再由保守党全体党员投票。而全英国也只有191,000名党员，相对英国近7000万人口，也只是「小圈子」。

反观2017年831决定建议的香港普选行政长官选举办法，在结构上有相似的地方，当年建议香港行政长官由1200人组成的选举委员会先选出2至3名候选人，才让香港合资格港人投票。有人批评英国的选举制度比831决定更「小圈子」、「更不民主」，谁是谁非留待读者自行判断。

不过，除了政治选举，移英港人还会亲身遇到生活上更多不同的体验，其中本周伦敦气温升破40度，热得要命，更不适应的是大部份地方都没有冷气，包括地铁，对香港人来说简直匪夷所思。

在1997年的移民潮中，笔者身边也有不少亲朋戚友移民，当中超过八成最终都回流香港，证明要适应外地生活殊不简单。笔者都奉劝移民人士，尽量不要沽出香港的全部住宅物业，最少要留一套，一旦回流的话也不会变成无壳一族。

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政治社会动荡或影响西方楼市 | 居外专栏

过去一个月，英国、美国，甚至日本政局都出现大震荡。日本前首相安倍晋三在上周五发表演讲时遇刺，胸部中枪，送院后救治无效去世。

安倍晋三虽然已经卸任，但在政坛仍有非常大的影响力，行凶动机跟其施政是否有关，仍有待查明。

但另一位英国首相约翰逊也于同一天自动宣布辞职，背景就跟施政有莫大关系，近半年他身陷政治丑闻，一个月前才惊险地逃过国会的不信任动议。

表面上，派对门以及副党魁「咸猪手」事件，是压垮约翰逊的「最后一根稻草」。实际上，脱欧后的效果强差人意，跟欧盟的关系固然越走越远，跟美国的贸易条约也未能签署，随著俄乌战争爆发，不惜跟欧盟唱对台，力撑乌克兰继续抗战。

相反，英国国民则面对油价高涨，生活日用品短缺，约翰逊却视若无睹。笔者有位亲戚刚也移民至英国，告诉笔者以往一部几千英镑的二手车因缺乏零件，已经涨价至几万镑，而新车更是短缺，不知何时有货供应。

至于美国的情况，也很糟糕，国内的枪击事件，固然是无日无之，最近最高法院更否决了女性的堕胎权，推翻了过去50年的法例。

更要命的是堕胎权只是表面的争议，事实上却是两个政党利用此话题，作为政治上的表态，类似香港2019年的「蓝黄」之争。

属民主党的拜登总统，竟然公开批评最高法院的共和党法官，呼吁群众在11月的国会选举中投票民主党，以求改变法例。

笔者有位已经移民美国25年的朋友，已在当地成家立室，他感到现在的美国没有安全感，若情况进一步恶化，会再移民至加拿大，只求安稳的生活，不想每天感到生命随时受到威胁。

在政治社会混乱的背景下，近年各地的房屋受到低息及资金泛滥的影响，大都大幅上升。

今年利息趋升，楼市会受到真正考验，尤其是美国，有报导指出其房贷抵押证券指数近期急跌，会否是楼市大跌的先兆，大家在海外置业时，务必更加小心。

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盘点那些香港身份可以做到的事情 | 居外专栏

不可否认的是，拥有我们一线城市户口的家庭成员们，更能享受到相对来讲更为优质的教育、医疗、经商、出行等方面的社会资源。

而有意思的是，越是一线城市的居民，申请香港特区身份的比例反而越高。包括很多早年已经移民入外籍的朋友们，都想办一个香港身份，为以后生活考虑。

这是为什么呢？

个人资产配置规划

要知道，越是高净值家庭越需要香港身份，特别是一线城市的居民。因为很多事情内地身份做不到，香港身份却可以。

众所周知，香港是世界上税务负担最低的城市之一，个税、营业税、进口商品关税等都很优惠。并且香港实行地域税制，没有遗产税、资本税、增值税、赠与税或资本增值税。有着健全的法制保护私有财产，非常利于家族财富传承。

对于做生意的朋友来说，这里会更方便开拓国际市场，增强竞争优势且无外汇管制。香港对企业主要是征收利得税、物业税。世界银行分析，内地企业综合税率为67.3%，香港仅22.9%。
对于个人来说，薪俸税封顶15%，每人每年还有13.2万港币的免税额。这意味着得全港有50%以上的在职人群不需要缴纳薪俸税。

此外，香港还有许多免税扣税项目，算下来我们的税负担会小很多哦。

子女教育规划

很多家庭决定搬到香港生活，主要是出于孩子教育考虑。香港可以说是中国乃至亚洲范围内，教育资源最好的城市之一。

两文三语的优势：中文和英文，三语为粤语（广东话）、英语和普通话；
自由择校的政策；
免费教育资源：香港实行15年义务教育（幼儿园3年+小学6年+初中3年+高中3年），学生每学期仅需缴纳书杂费，即可就读公立中小学。
各种历史悠久、成绩全球领先的国际学校；
香港八大名校优先录取本地学生；
全球有290所大学认可香港DSE考试成绩；

这些，无疑会让子女能得到最优的发展空间。

TOP级别的医疗保障

首先，香港的医疗体系完整，医德、医风包括医疗水平也很高，这些因素都在为港人的长寿之路保驾护航；其次，香港采用严格的药品监管和引进制度，有保障，让人安心。

另外，一个城市的平均寿命和婴儿夭折率也可以很好地反应出这个城市的医疗水平，香港男女平均寿命分别为 87.32 岁及 81.24 岁，位于世界前列；婴儿夭折率仅为千分二，在世界上为最低。

在香港最优秀的学子，最后大部分都会报考医学院，因此香港医院的内、外、妇、产、儿各科水平都很高，而且行业操守和监管体系非常健全和严格，吸引着世界各地人士到港求医。

简单来说，专业水准+严格监管+优质服务，组成了香港医疗体系的核心。

另外，香港的公立医院对所有市民开放，居民在公立医院看病基本上是免费的。香港居民可享受公立医院专科门诊首次看病100港币，之后每次只要50港币，普通门诊只需45港币。无论什么病，住院费100港币/天，包含餐饮、住院费、药费、手术费。

自由出境的便利

全世界共计233个国家地区，持有中国香港特区护照可以免签168个国家和地区。说走就走，享世界公民之便利。

除此之外，加拿大、新西兰等英联邦成员国对香港公民也将给予非常宽松的移民条件。

总之，拿到香港身份后，既可以享受内地对香港居民的优惠政策，又能在港享受福利。由于篇幅有限，小威这里仅列举了我们威凯咨询客户普遍看重的几点，实际上远不止以上这些。

现在港府正在大力引进优秀人才，优才计划在2022年的配额已增至4000人，获批率也更高。香港特首林郑月娥在第20届中国国际人才交流大会深圳论坛上致辞时，更是表态——优才计划的年度配额或将增至8000个！

香港优才计划，是内地人快速获得香港身份的高性价比方式。

因为材料简单，流程快，办理成本又低，仅需5万人民币起，很多朋友都超级心动。那么具体的打分情况如何，它又适合哪些申请人呢？欢迎加威凯顾问微信，帮您免费打分做评估。

同行创未来，香港房产充满机遇 | 居外专栏

回顾过去25年，香港的楼市经历了史无前例的大波动，由97年高位连续下跌六年至2003年，幅度达到2/3，社会经济大受打击。

但当2003年开始重回升轨，一直到当今已经连升19个年头，升幅差不多有600%，现在香港楼价也比97年高峰高出80%以上。香港大部分市民的财富都与物业价值息息相关。

只要大家对国家有信心，未来10年国家将会超越美国，成为全世界最大的经济体。所以笔者对香港物业市场的未来是充满信心的。

至于笔者的老本行 ——地产代理行业，在过去25年也出现不少变化。首先参与代理的人数不断上升，在2001年持牌代理有14,792，代理公司1,019间及分行数目为1839间，至2022年6月持牌人数上升至41,657，公司3,925间及分行数目更达7,129间。

在97之前市场大旺，发展商不愁买家，一开盘就大排长龙，留位费、排队费、买筹费等等交易层出不穷，而地产代理主要做二手市场物业。

当时炒风旺盛，炒家每天都会流连于各间代理公司，以捕捉业主放盘的一手资料，代理公司品牌也是百花齐放，大、中、小型代理都活跃于市场。

随著97年亚洲金融风暴爆发，代理二手生意一落千丈，不少代理公司倒闭，中型行利嘉阁及香港置业先后易主，并入中原及美联集团，而鸿运地产最后也挨不过低潮而结业，令代理行业被两大集团所垄断，中型行只余下极少数。

小型代理虽然在数字上仍是大多数，不过随著发展商委托大型代理销售一手楼，小型代理的生存空间都越来越细，市场份额也不断下降。

面对科技的提升，疫情也加速市场数码化，将为地产代理带来新挑战，肯学肯变的代理将会令物业市场运作变得更有效率。但笔者也不相信科技可以完全取替代理，相反科技能令代理展望未来。在香港这福地，无论物业市场还是代理行业，仍然充满机遇，前景一片光明。大家一齐为香港未来25年加油！

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加息困扰楼市上车换楼良机 | 居外专栏

美国联储局又议息，加息半厘已无疑问，但当美国发表5月消费物业指数达到8.6%及核心消费物价指数上升至6%，令市场估计加息幅度可能去到0.75%，而美国股市在上星期五应声急挫880点。

回到香港楼市，可谓冰火两重天，周末白石角新盘一Q清袋，向隅者众；相反二手成交则疏落，十大屋苑周末成交少于十宗，当然也因连日天雨有关。

再看本年度首五个月二手住宅成交只有15,356宗，平均每月3,071宗，比去年全年平均每月4,333宗大幅下降，当然第一季度香港受疫情严重影响，成交量下跌也是自然不过的事情。

笔者再将数据范围放大，自1980年1月，香港私人住宅楼价指数为18.3，升至去年2021年9月历史新高398.10，升幅超过20倍，而今年2022年4月为384，即自高位回落了3.7%左右。

综观这42年的走势，可谓大涨小回。最瞩目的当然是1997年至2003年的跌幅，由高峰172.9跌至82.4，幅度为66%，之后一直上升。至2008年金融海啸才有较大的跌幅，由08年6月126.6跌至同年12月的104.8，跌幅为8%。

之后就由15年尾至16年头美国加息收水，也令楼价由306.10跌至271.4，幅度近11%，2018年中美贸易战，也曾令楼价由7月份的394.8跌至12月的359.40，幅度为9%。

笔者的结论是楼市大涨小回的过程中，除97年那次外，每一次回落幅度都在10%左右，而且都是跟金融问题息息相关。97年的大风暴则是金融加「八万五」的政策，加上刚回归的政治气候，才会为楼市造成极大的跌幅。

今年楼价又受到美国滞涨风险上升而困扰，加上俄乌战争加强了通涨的恐惧，但笔者却发现中国5月的CPI远低于美国，国内没有滞涨的风险，反而是需求不足，中国并不会加息反而减息。

市场上不少基金，在美国衰退的背景下，反而更乐于投资在中国，加上港股A股都处于低位，基金大户宁愿蚀息，也乐于持有港元，等候投资机会。港元贷款利率上升的幅度，在今年内也是有限。

除非美国利息上升似70年代，超过10厘就会为全球经济带来灾难性影响，香港当然也难幸免。不过，笔者相信这风险太明显，任何财金高手也不会重蹈覆辙，所以笔者反而认为随著疫情回稳及通关，利好因素即将浮现，今次楼价稍为回调，实际是上车换楼的置业良机。

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长远土地储备需求远高于供应 | 居外专栏

上周香港团结基金发表了新一份研究报告，标题是︰「短期供应已技穷，长远储备现暗涌」，报告中详细列出香港过去及未来的住宅供应情况。

单看2021年的实际供应量只有14，386伙，比2020年的20，888伙下跌了31%，也比差饷物业估价署的预测量18，228伙为少。疫情全地盘停工，及劳工短缺是主要原因。

其实，落成量比预期少也是司空见惯，2019年预测20，415伙，结果落成了14，093伙；2016年预测18，200伙，实际落成只有14，595伙。虽然如此，2017年至2021年五年间，平均每年有17，500伙落成，已比2007年至2016年的平均10，900伙大幅改善。

至于2022年至2026的短期供应，报告中也估计有平均17，300伙落成，与过去五年的平均数相若。不过更严重的问题，将会发生在2027年至2031年的中期供应。

报告估计正常只会有12，000伙，一旦有所延误（经常发生），落成量可能进一步下跌至平均10，400伙，又回复2007年至2016年间的低数量供应。

当中原因是政府手上的熟地已发展的七七八八，新供应集中在新发展区，要2030年后再出现，而铁路项目上盖的土地供应，亦有相似的情况。供应短缺有数得计，已经是不争的事实，但需求又如何？

这个数字就比较难准确评估，经济好的话，更多年青人倾向独立自主，相反经济不景，也可以返回老家暂住。政府过往在不同的报告中，一般用20，000为基准，但自从长远房屋策略将公私营房屋供应目标比例改至7:3，私人住宅土地大幅减少，就很少主动谈论这个数字。

笔者先从结婚数字推算，以往每年结婚的新人都超过40，000对，而2020年由于疫情关系，异地婚姻大幅减少，令新人数字减至29,000对。

近年另一个新增需求，是国内到港的大专学生不断增加，由2000年只有1，882个，至2010年已有17，959个，而2018年为42，653，2019年开始受疫情影响回落至20，000个左右。

由于数量庞大，学生宿舍自然不足，学生被迫转向私人市场全租，而毕业后留港就业，满七年又可以取得永久居留权，数量估计每年有超过万伙单位的需求。

单单计算结婚及国内大专生的需求，已经远远超过每年的新增供应，长远而言新政府必须改善现有程序，立刻加快土地供应。

否则到2027年供不应求的情况又会再度恶化，远水不能救近火，要立即行动，才能缓和未来短缺的景况。

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沙中线通港岛，哪区楼价最受惠？| 居外专栏

沙中线通往港岛湾仔会展的延伸线，终于在今年5月15日通车。这条铁路线由70年代开始计划，前前后后经历50年才完工。期间宋皇台车站曾发现古迹，红磡站也曾爆出造假及偷工减料等丑闻，可谓一波三折。无论如何，这条铁路是香港第四条过海隧道，大大改善繁忙时间地铁过海段的挤迫情况。

当然，站在投资香港物业的角度，哪个地区最受惠更为大家关注。由于过海段新建车站只增加了会展站，而会展站处于差不多纯商业区，对于当地的办公楼价格，当然直接受惠。

尤其是一旦开关，相信有不少国内机构会进驻该区。但这类甲级办公楼售价几千万起跳，并非一般小市民可以负担。

有部份评论认为对红磡站附近物业有帮助，但该区住宅数量也有限，铁路上盖物业只有都会轩，而步行距离十分钟内的只有半岛豪庭及海滨南岸，其余的都以酒店及办公楼为主。

以笔者的观察及判断，反而东铁线上的新界东住宅，得益可能更大。以往新界东住宅，由于交通不便，往返港岛商业中心的工作地点需时长，大大影响楼价。

当新铁路线通车后，由大围至会展只需四个站，需时大约15分钟，有同事发现比乘搭屯马线，由大围去马鞍山站的时间更短更快捷，即使大埔也不用30分钟可到达中环，由边境罗湖站或皇岗站，40分钟也可直达。

根据历史数据，西铁在2009年连通尖东站时，大大减少元朗区至市区的行车时间，有利在市区工作的年青人迁入元朗区，车站上盖物业更是直接受惠。

当年2009年12月Yoho Town平均呎价为5,147，到2022年4月呎价已升至17,174，涨幅达到333%。参考全港楼价指数则由2009年底的134.7升至2022年3月的381.3，升幅为283%，可见元朗Yoho Town的楼价跑赢大市近两成。

所以笔者建议大家不妨多留意东铁沿线物业，加上政府大力推动北部都会计划，此区的升值潜力不容忽视。

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